Решение от 10 декабря 2019 г. по делу № А19-14730/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru




Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Иркутск Дело № А19-14730/2016


10.12.2019 г.


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10.12.2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 10.12.2019 года.


Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Красько Б.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жериховой М.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕГИОНСИБИРЬ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>)

о взыскании 1 622 491 руб. 31 коп.,

с участием третьих лиц – акционерного общества «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>), Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 – представитель по доверенности,

от ответчика – ФИО2 – представитель по доверенности,

от третьих лиц – не явились,

УСТАНОВИЛ:

исковые требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявлены о взыскании задолженности по арендной плате в размере 678 069 руб. 70 коп. за период с 07.07.2014 по 11.01.2016, пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 05.03.2013 по 28.11.2018 в размере 901 320 руб. 08 коп., пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком в размере 9 160 руб. 63 коп.. штрафа за нарушение пункта 2.3.5. договора в размере 33 940 руб. 90 коп.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал по основаниям. изложенным в иске,

Представитель ответчика требование оспорил, указав на освобождение помещения в 2014 году и уклонение арендодателя от принятия помещения из аренды; расторжение договора аренды по требованию арендатора 01.07.2014; кроме того указал, что Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска не является надлежащим истцом по делу, поскольку договор заключен с администрацией города Иркутска; начисление пени, с учетом пункта 4.2 договора аренды, правомерно после получения ответчиком 20.11.2015 предупреждения о наличии задолженности и необходимости ее погашения; несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. Ответчиком заявлено устное ходатайство об уменьшении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Исследовав имеющиеся по делу доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

По результатам рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды (протокол от 18.02.2013 № 71) между Администрацией города Иркутска (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.03.2013 № 9659, на основании которого истцом передано на праве аренды ответчику по передаточному акту от 01.03.2013 нежилые помещения общей площадью 189,8 кв.м. (62,1 кв.м. и 127,7 кв.м.) расположенные в подвале 4-этажного кирпичного жилого дома по адресу: <...>.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности 38 АГ № 864878 и 38 АГ № 864879 переданные в аренду нежилые помещения находятся в муниципальной собственности.

Договор аренды был заключен с обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «Восточное управление жилищно-коммунальными системами», которое было переименовано в общество с ограниченной ответственностью (ООО) «РегионСибирь».

Срок действия договора с 01.03.2013 по 28.02.2023 (пункт 1.4 договора).

Нежилые помещения переданы арендодателем арендатору по передаточному акту от 01.03.2013.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендную плату и плату за пользование земельным участком.

Площадь земельного участка, расположенного под переданным в аренду объектом и необходимая для его использования – 82,89 кв.м. (пункт 1.3 договора).

Арендная плата перечисляется ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке по результатам оценки рыночной стоимости объектов, не чаще одного раза в год (пункт 3.1.1. договора).

Расчет арендной платы указан в приложении № 1 к договору аренды и составляет 30 678 руб. 50 коп в месяц из расчета стоимости аренды за 1 кв.м. в месяц – 161 руб. 64 коп.

Пунктом 3.1.1. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке по результатам оценки рыночной стоимости объектов, о не чаще одного раза в год. Об изменении арендной платы арендодатель направляет арендатору соответствующее уведомление.

Расчет земельного платежа и сроки его уплаты приведены в приложении № 2 к договору.

Письмом от 11.04.2016 № 505-70-4467/16 истец уведомил ответчика о наличии по состоянию на 07.04.2016 задолженности по арендной плате в размере 678 068 руб. 79 коп., плате за пользование землей в размере 31 677 руб. 67 коп., пени по земельному платежу в размере 9 160 руб. 63 коп.. предложил оплатить задолженность в 30-ти дневный срок с момента получения предупреждения.

Письмо получено ответчиком 15.04.2016 (почтовое отправление № 66400797949821).

Согласно пункту 2.3.5 договора в случае, если объекты застрахованы арендодателем, арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора либо получения соответствующего уведомления возместить затраты по страхованию объекта. В случае, если объекты арендодателем не застрахованы, арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора заключить договор страхования объектов по рыночной стоимости объектов, указанной в договоре.

Предупреждением от 03.07.2014 истец уведомил ответчика о начислении штрафа в размере 10% от суммы годовой арендной платы (33 940 руб. 90 коп.) на основании пункта 4.3 договора, в связи с тем, что страхование объекта произведено ответчиком 03.06.2014.

Поскольку задолженность по арендной плате и земельным платежам ответчиком не оплачено, требование об уплате штрафа добровольно не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование имущества, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Факт передачи нежилых помещений арендодателем арендатору 01.03.2013 подтвержден материалами дела.

Как следует из представленного расчета задолженности истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика 678 069 руб. 70 коп. - задолженности по арендной плате за период с 07.07.2014 по 11.01.2016.

Как следует из материалов дела в период с 07.07.2014 по 05.02.2015 размер арендной платы составлял 33 284 руб. 10 коп. (на основании отчетов № 1158(18)/13 и № 1158 (15)/13 об определении рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 10.12.2013); в период с 05.03.2015 по 11.01.2016 – 37 960 руб. 00 коп. (на основании отчетов № 750-15-3-А и № 750-15-2-А об определении рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 11.03.2015)

Пунктом 3.1.1. договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя известить арендатора об изменении размера арендной платы заказным письмом с уведомлением. В этом случае, если от арендатора не поступило извещение о расторжении договора аренды и возврате объектов, изменение размера арендной платы считается внесенным с первого числа месяца, в котором арендодатель направил уведомление об изменении арендной платы.

В качестве доказательства извещения арендатора об изменении арендной платы с 05.04.2014 (33 284 руб. 10 коп.) суд исходит из факта оплаты ответчиком арендной платы в указанном размере за март-июнь 2014 года, согласно представленному истцом расчету исковых требований. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено.

В подтверждение извещения арендатора об изменении арендной платы и размера земельного платежа с марта 2015 года истцом представлено сопроводительное письмо от 24.03.2015 № 505-70-3687/15, которое получено ответчиком 30.03.2015. Согласно ответу УФПС Иркутской области – филиал ФГУП «Почта России» Иркутский почтамт от 13.11.2018, почтовое отправление вручено ФИО3 – представителю по доверенности от 26.01.2015 № 4.

Расчет суммы долга произведен в соответствии с условиями договора аренды, судом проверен, признан верным.

Ответчик оспаривая период начисления арендной платы, сослался на расторжение договора аренды в порядке, предусмотренном пунктами 6.2.3. 6.2 договора аренды и прекращении обязательства по оплате арендной платы с 01.07.2014.

Указанный довод судом рассмотрен и отклонен с учетом следующего.

Пунктом 6.2.3. договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию арендатора, при условии письменного уведомления арендодателя в сроки не менее 30 календарных дней.

Уведомление о расторжении договора с 01.07.2014, предложение принять помещение по акту приема-передачи и подготовить соглашение о расторжении договора содержится в письме ООО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» от 27.05.2014. Согласно указанному письму, ответчик предлагал произвести передачу помещения арендодателю 31.06.2014.

Истец получение указанного письма отрицает, ответчик доказательства направления в адрес истца указанного письма, получения истцом письма иным образом не представил. Опись документов, направляемых в Администрацию города Иркутска не содержит штампа органа почтовой связи; уведомление о вручении почтового отправления № 66402579132636 не содержит сведений о вручении почтового отправления уполномоченному представителю истца.

Письмом от 13.11.2015 (получено Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска 13.11.2015) ответчик также предлагает подготовить соглашение о расторжении договора аренды в связи с передачей нежилого помещения в уставный капитал АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами».

С учетом предшествующей переписки сторон, указанное обращение может быть оценено как уведомление о досрочном расторжении договора по требованию арендатора. С учетом его получения 13.11.2015, договор считается расторгнутым с 13.12.2015.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Доказательства уведомления истца о готовности передать помещения ответчиком не представлены, учитывая, что доказательства направления истцу и получения последним письма ООО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» от 27.05.2014 ответчиком не представлены. соответственно, у суда отсутствуют основания для вывода об уклонении истца от обязательства по приемке объекта аренды

Допустимые доказательств фактического освобождения ответчиком помещений суду не представлены.

Довод ООО «РегионСибирь» о том, что фактически помещения используются с 01.07.2014 АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» не подтвержден соответствующими доказательствами.

В подтверждение указанного довода ответчик ссылается на

пояснения ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами», в которых указано, что нежилые помещения площадью 62,1 кв.м. и 127, 7 кв.м. расположенные по адресу: <...> используются управляющей организацией для размещения технического участка, обслуживающего 47 многоквартирных домов, содержащиеся в материалах, являющихся основаниями для подготовки проекта решения (исполнитель и.о. начальника отдела управления муниципальным имуществом КУМИ администрации города Иркутска ФИО4) и сопутствующие принятию решения городской думы города Иркутска «О внесении муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества "Восточное управление жилищно-коммунальными системами» от 25 июня 2014 года № 005-20-601028/4;

письмо ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» от 21.07.2014, в котором сообщается, что фактически в нежилом помещении по адресу: <...> располагается технический участок ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами». Помещение используется в связи с его передачей в уставный капитал ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» от КУМИ г. Иркутска;

письмо ООО «Иркутскэнергосбыт» от 26.07.2018 № 327-044/07/42/4401, согласно которому оплата за потребленную энергию нежилыми помещениями площадью 62,1 кв.м. и 127,7 кв.м., расположенные в подвале 4-этажного кирпичного жилого дома по адресу: <...> осуществлялась по договору энергоснабжения с АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами»;

ответ индивидуального предпринимателя ФИО5 на письмо ответчика, согласно которому в период с 2014-2015 года подвальное помещение в многоквартирном доме по адресу: <...>, площадью 189,8 кв.м. было предоставлено предпринимателю в субаренду АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» по договору субаренды нежилого помещения от 01.01.2009. АО "Восточное управление жилищно-коммунальными системами" были выставлены счета от 31.07.2017 № 4638 и от 31.07.2017 № 4639 на оплату арендной платы за 2014 и 2015 годы и претензию АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» от 10.10.2017 № 3753 об уплате арендной платы за пользование нежилыми помещениями по адресу: <...>;

копию передаточного акта от 01.08.2014, по которому нежилые помещения площадью 62,1 кв.м. и 127,7 кв.м., расположенные в подвале 4-этажного кирпичного жилого дома по адресу: <...> переданы Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами».

Оценив указанные доказательства суд пришел к выводу о невозможности принятия их в качестве подтверждения факта использования АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» в спорный период помещений, переданных в аренду ответчику.

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 08.11.2015 принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию г. Иркутск нежилое помещение площадью 62,1 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:20579, расположенное по адресу: <...>, в подвале, номера на поэтажном плане 15,16, 16а и нежилое помещение площадью 127,7 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000034:20576, расположенное по адресу: <...>, в подвале, номера на поэтажном плане 13, 14, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 28 переданы в аренду ответчику на основании договора аренды нежилых помещений от 01.03.2013 № 9659, право аренды зарегистрировано 26.06.2013.

Из пояснений ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами», пояснений ФИО5 однозначно не следует, что помещения являются помещениями, переданными в аренду ответчику.

Кроме того, согласно пояснениям ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» помещение используется с момента создания организации; в качестве основания использования спорных помещений ФИО5 указан договор субаренды от 01.01.2009.

Таким образом, учитывая, что согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» создано 29.06.2006, исходя из того, что ответчик не оспаривает факт пользования спорными помещения с 01.03.2013 по 01.07.2014, из указанных доказательств следует, что в период с 01.03.2013 по 01.07.2014, когда ответчик не оспаривает наличие у него обязательства по оплате арендной платы, спорные помещения использовались одновременно тремя лицами: ответчиком, ФИО5 и ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами».

Вместе с тем, на факт совместного использования помещения ответчик не ссылается.

При рассмотрении дела, АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» отрицало владение спорными помещениями до 01.02.2016.

Опрошенные по ходатайству ответчика в качестве свидетелей в судебном заседании 31.05.2019 ФИО6, с сентября 2008 года по июль 2016 года занимавшая должности бухгалтера, главного бухгалтера и заместителя генерального директора по ФЭР – главного бухгалтера ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» и ФИО5 не подтвердили факт использования спорных помещений в 2014-2015 годах. ФИО5 пояснила, что занимала спорное помещение по адресу: <...> с 01.02.2016 на основании договора аренды от 01.02.2016 (копия договора аренды представлена ФИО7), расторгнутого в 2017 году.

Представленная ответчиком копия передаточного акта от 01.08.2014 оценена судом с учетом решения Городской Думы города Иркутска от 25.06.2014, согласно которому муниципальное имущество: расположенные по адресу: <...> нежилые помещения , этаж подвал, номера на поэтажном плане 15, 16, 16а площадью 62,1 квм.м., нежилые помещения, этаж подвал, номера на поэтажном плане 13,14,21,22,24,25,26,27,28 площадью 127,7 кв.м., переданное в аренду ответчику по договору от 01.03.2013 № 9659 внесено в оплату увеличения уставного капитала ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами».

Согласно абзацу 4 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» внесение недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица является основанием для перехода права собственности на это недвижимое имущество с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом. в данном случае, в отсутствие доказательств обратного, передаточный акт от 01.08.2014 во взаимосвязи с решением Городской Думы города Иркутска от 25.06.2014 оплате увеличения уставного капитала ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» подтверждает передачу имущества в уставный капитал ОАО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами», что свидетельствует только о перемене собственника имущества (в случае государственной регистрации права собственности) и не является доказательством изъятия нежилых помещений из аренды.

Изложенные в письме ООО «Иркутскэнергосбыт» от 26.07.2018 № 327-044/07/42/440 сведения о том, что оплата за потребленную энергию нежилыми помещениями площадью 62,1 кв.м. и 127,7 кв.м., расположенные в подвале 4-этажного кирпичного жилого дома по адресу: <...> осуществлялась по договору энергоснабжения с АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами», суд оценивает с учетом письма ООО «Иркутскэнергосбыт» от 27.07.2018, в котором указано, что отпуск и плата коммунальных услуг (отопление и горячее водоснабжение) по спорным нежилым помещениям осуществлялась по договору теплоснабжения и горячего водоснабжения, заключенного с АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» как исполнителем коммунальных услуг и представленного ООО «Иркутскэнергосбыт» договора энергоснабжения от 01.10.2008 № 787, заключенного с АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами», в приложении №2/3 в перечне актов границ балансовой принадлежности электрических сетей и эксплуатационной ответственности сторон в качестве адреса электроустановки указан жилой дом по адресу: ул. Горького, 27. Доказательства того, что договор энергоснабжения заключен с АО «Восточное управление жилищно-коммунальными системами» как собственником или владельцем каких-либо помещений в жилом доме по адресу: ул. Горького, 27 суду не представлены.

На основании изложенного, в отсутствие доказательств возврата нежилых помещений арендодателю, требование о взыскании с ответчика 678 069 руб. 70 коп. - задолженности по арендной плате за период с 07.07.2014 по 11.01.2016 подлежит удовлетворению.

Истец также заявил требование о взыскании с ответчика 901 320 руб. 08 коп пени.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по своевременной оплате арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.

Пунктом 3.1.1 договора аренды арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

В связи с несвоевременным перечислением ежемесячных платежей в соответствии с пунктом 4.2 договора истец начислил 901 320 руб. 08 коп. неустойки за период с 06.03.2013 по 27.11.2018.

Расчет неустойки судом проверен, признан верным.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.

Довод ответчика о неправильном определении истцом периода начисления неустойки, без учета положений пункта 4.2 договора судом проверен и отклонен с учетом следующего.

Буквальное толкование указанного условия позволяет сделать вывод, что неустойка начисляется за каждый день просрочки, т.е. со следующего дня после срока исполнения обязательства по уплате арендной платы, при этом месячный срок после получения соответствующего требования установлен для уплаты неустойки арендодателю, т.е. начисленную неустойку арендатор обязан уплатить в месячный срок после получения требования. Поскольку после получения требования арендатор неустойку не уплатил, истец обратился с требование о взыскании суммы неустойки.

В судебном заседании, состоявшемся 24.12.2018, ответчиком заявлено устное ходатайство о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Из системного толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВС РФ N 7 следует, что снижение размера неустойки является правом суда при условии обоснованности заявления о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства.

В абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Центрального банка Российской Федерации, существовавшей в период такого нарушения.

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего арбитражный суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Оценивая степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства суд учитывает, что при применении договорной ставки 0,1% в день при исчислении неустойки за период просрочки исполнения обязательства (с 06.03.2013 по 27.11.2018 – около 5,5 лет) сумма неустойки составит 133% от суммы долга.

Принимая во внимание то, что неустойка не должна быть способом обогащения кредитора, а также отсутствие сведений о реальных убытках, понесенных истцом в связи с нарушением обязательств ответчиком, с учетом наличия обстоятельств, свидетельствующих об очевидной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, арбитражный суд полагает возможным на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить сумму неустойки в три раза, удовлетворить исковые требования о взыскании неустойки в размере 300 440 рубоей.


Рассмотрев требования истца о взыскании пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком в размере 9 160 руб. 63 коп., суд полагает требования истца в указанной части не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Пунктом 2 указанной статьи установлено, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вечных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу части 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (пункт 66).

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (пункт 67).

Как следует из материалов дела, спорные помещения расположены по адресу: <...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.09.2019 по адресу: <...> расположен многоквартирный жилой дом, год завершения строительства-1956.

При таких обстоятельствах, поскольку за долго до спорного периода, за который с ответчика взыскивается плата за пользование земельным участком, на этом земельном участке построен и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, у истца отсутствует право распоряжения земельным участком, занятым возведенным на нем многоквартирным жилым домом, и, как следствие, отсутствует право получать плату за пользование этим земельным участком , а соответственно, отсутствует право на взыскание неустойки за неуплату платы за пользование земельным участком.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 декабря 2018 по делу N А19-11980/2016.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, а также в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09, Определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 26.07.2011 г. N ВАС-9209/11.

На основании изложенного, исковые требования о взыскании с ответчика о взыскании пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком в размере 9 160 руб. 63 коп., удовлетворению данное требование не подлежат.


Истцом заявлено требование о взыскании штрафа за нарушением пункта 2.3.5 договора аренды, которым предусмотрена обязанность арендатора застраховать объект аренды.

Как следует из предупреждения от 03.07.2014 основанием предъявления требования об уплате штрафа послужило нарушение срока заключения договора страхования объектов.

Согласно полису по страхованию имущества от 03.06.2014 Открытого страхового акционерного общества «Ингосстрах» переданный в аренду объект недвижимости застрахован ответчиком на период с 03.06.2014 по 02.06.2015.

Договор аренды заключен 01.03.2013.

Пунктом 2.3.5 договора установлена обязанность арендатора в случае в месячный срок с момента подписания договора либо получения соответствующего уведомления возместить затраты по страхованию объекта, если объект застрахован арендодателем, либо в случае если объект арендодателем не застрахован, в месячный срок с момента подписания договора заключить договор страхования объекта по рыночной стоимости объекта

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных пунктами 2.3.4 и 2.3.5 договора пунктом 4.3 договора предусмотрен штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы.

Таким образом, поскольку арендатор не возмещал затраты по страхованию объекта, он обязан был в месячный срок с момента подписания договора застраховать переданные в аренду объекты.

Доказательства выполнения указанного обязательства не представлены, в связи с чем требование о взыскании штрафа подлежит удовлетворению.

Расчет суммы штрафа произведен исходя из размера годовой арендной платы 339 409 руб. 20 коп.

Как следует из материалов дела, на дату заключения договора аренды арендная плата составляла 30 678 руб. 50 коп., соответственно размер годовой арендной платы 368 142 руб., соответственно, 10% от суммы годового размера арендной платы составляет 36 814 руб. 20 коп.

Истцом заявлено требование о взыскании штрафа в размере 33 940 руб. 90 коп.

При таких обстоятельствах, поскольку размер штрафа определен в пределах, предусмотренных условиями договора, требование о взыскании штрафа подлежит удовлетворению в заявленном размере.


Довод ответчика о том, что Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска является ненадлежащим истцом судом отклонен с учетом следующего.

На основании пункта 1 статьи 42 Устава города Иркутска, принятого решением Думы города Иркутска от 20.05.2004 № 003-20-430537/4, администрация города Иркутска осуществляет исполнительно-распорядительные полномочия по решению вопросов местного значения, отнесенных к ведению города, и реализует отдельные государственные полномочия, переданные органам местного самоуправления города Иркутска федеральными законами и законами Иркутской области.

В соответствии с пунктом 1.1. Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, утвержденного решением Думы г. Иркутска от 25.12.2015 № 006-20-160257/5 «О комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска» (далее - Положение) комитет является функциональным структурным подразделением администрации города Иркутска, осуществляющим полномочия в сфере имущественных и земельных отношений.

Согласно пункту 1.2. Положения комитет является юридическим лицом, утвержденным в форме муниципального казенного учреждения, имеет на праве оперативного управления обособленное имущество, закрепленное за комитетом в установленном порядке, имеет лицевые счета, открываемые в структурном подразделении администрации города Иркутска, осуществляющем полномочия финансового органа, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и иные права и нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

В силу пункта 2.4. Положения одной из задач комитета является защита прав и интересов муниципального образования город Иркутск в сфере имущественных, земельных правоотношений.

В соответствии с пунктом 3.1.28. Положения комитет от имени администрации города Иркутска осуществляет защиту интересов муниципального образования город Иркутск в судебном порядке по вопросам, входящим в компетенцию комитета.

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора судом также признан необоснованным, учитывая цели такого урегулирования, отсутствие у ответчика намерения добровольного удовлетворения исковых требований.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В абзаце четвертом пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Администрация г. Иркутска в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины за рассмотрение иска.

С учетом снижения неустойки, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 18 236 руб. 40 коп.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕГИОНСИБИРЬ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664007, <...>) 678 069 руб. 70 коп. – основной долг, 300 440 рублей – пени, 33 940 руб. 90 коп. – штраф.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕГИОНСИБИРЬ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 236 руб. 40 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.



Судья: Б.В. Красько