Постановление от 17 октября 2022 г. по делу № А32-35903/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35903/2021
г. Краснодар
17 октября 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2022 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Сочижилстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 по делу № А32-35903/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Сочижилстрой» (далее – общество) о взыскании долга по договору от 06.06.2007 № 4900004215 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в размере 2 223 313 рублей 03 копеек, а также неустойки по состоянию на 22.04.2021 в размере 254 553 рублей 26 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2022 с общества в пользу администрации взыскана задолженность по договору от 06.06.2007 № 4900004215 аренды земельного участка за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в размере 2 223 313 рублей 03 копеек, а также неустойка по состоянию на 22.04.2021 в размере 254 553 рублей 26 копеек.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 решение от 20.01.2022 отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление и оставить в силе решение. Податель жалобы указывает на наличие оснований для взыскания с ответчика арендной платы за использование земельного участка в заявленном размере, а также неустойки.

Стороны представителей в суд округа не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:0013 для строительства многоквартирной жилой застройки с подземной автостоянкой. Срок действия договора первоначально установлен до 06.06.2010 и продлевался дополнительными соглашениями. Договор прошел процедуру государственной регистрации (т. 1, л. д. 14 – 26).

В период действия договора общество на основании выданных разрешений на строительство возвело два объекта (многоквартирные жилые дома), которые введены в эксплуатацию в 2014 году.

Администрация, указывая, что арендатор уклоняется от внесения арендной платы за использование земельного участка, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на дату ввода в эксплуатацию двух многоквартирных домов).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Суды установили, что право собственности на первую квартиру в первом и втором многоквартирных домах зарегистрировано в 2014 и 2015 годы.

Основания для взыскания арендной платы за часть земельного участка, которая занята многоквартирными жилыми домами и необходима для их надлежащей эксплуатации, в период с 01.10.2020 по 31.03.2021 администрация не доказала. Добровольное внесение арендных платежей за всю площадь участка после оформления права собственности на квартиры в многоквартирных домах с кадастровыми номерами 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323 не может служить основанием для удовлетворения иска.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Кодекса о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Сославшись на правовой подход, сформулированный в судебной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174 и от 06.02.2015 № 301-ЭС14-7888), согласно которому начисление арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома правомерно лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства, суд апелляционной инстанции указал и на отсутствие оснований для удовлетворения иска администрации в названной части участка.

Приведенный вывод апелляционного суда следует признать верным в силу следующего. Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в данном случае – строительство многоэтажных жилых домов), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 сформулирована правовая позиция, согласно которой при решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 Гражданского кодекса, так и статьи 1102 Гражданского кодекса необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 Гражданского кодекса, ни по нормам главы 60 Гражданского кодекса.

В данном случае в связи с изменением норм градостроительного регулирования и градостроительного регламента территориальной зоны возможность строительства многоквартирных жилых домов на незастроенной части участка в заявленный истцом период отсутствовала (т. 7, л. д. 25 – 30). Несмотря на неоднократные предложения апелляционного суда, администрация наличие такой юридической возможности не подтвердила (часть 2 статьи 9 и часть 1 статьи 65 Кодекса). В отсутствие встречного предоставления апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении иска администрации о взыскании с общества долга по арендной плате и неустойки.

При таких обстоятельствах основания для отмены апелляционного постановления от 15.08.2022 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов апелляционного суда по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального права.

Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 по делу № А32-35903/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов