Постановление от 15 августа 2022 г. по делу № А32-35903/2021

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-35903/2021
город Ростов-на-Дону
15 августа 2022 года
15АП-3924/2022


Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1.

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сочижилстрой»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2022 по делу № А32-35903/2021

по иску Администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Сочижилстрой»

(ИНН <***> ОГРН <***>)

о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сочижилстрой» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору от 06.06.2007 № 4900004215 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в сумме 2 223 313,03 руб. и пени по состоянию на 22.04.2021 в сумме 254 553,26 руб.

Исковые требования мотивированы следующим. Договор аренды от 06.06.2007 № 4900004215 является действующим, возобновлён на неопределённый срок решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 по делу № А32-26213/2016. Арендные платежи с 01.10.2020 не уплачивались.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2022 с ООО «Сочижилстрой» в пользу администрации города Сочи взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 06.06.2007 № 4900004215 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в сумме 2 223 313,03 руб., пени по состоянию на 22.04.2021 в сумме 254 553,26 руб.

Решение мотивировано следующим.

Ответчик добровольно изъявил желание продолжить арендные правоотношения с администрацией в отношении общей площади спорного земельного участка, несмотря на то, что на участке уже находились введенные в эксплуатацию два многоквартирных дома с оформленными в собственность жилыми помещениями. ООО «Сочижилстрой» не было лишено права предпринять меры по уменьшению площади участка, арендуемой на основании спорного договора аренды, путем выдела земельного участка под многоквартирными домами с кадастровыми номерами 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323 и передаче его под МКД, либо путем заключения с администрацией дополнительного соглашения к договору аренды по уменьшению площади арендуемого участка и др. Ответчиком не предпринималось никаких мер по установлению площади в качестве арендуемой, предназначенной для строительства третей очереди. Напротив, ответчик добровольно производил оплату арендных платежей за весь спорный участок после оформления прав собственности на квартиры в многоквартирных домах с кадастровыми номерами 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323.

Общество с ограниченной ответственностью «Сочижилстрой» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе общество указало, что добровольно производило оплату арендных платежей за весь спорный участок после оформления прав собственности на квартиры в многоквартирных домах с кадастровыми номерами 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323. Однако, в период до 1 января 2020 г. у ответчика существовала возможность строительства, до момента, когда законом стал ограничен срок действия градостроительного плана спорного участка 3 годами (в отношении градостроительных планов, выданных до 1 января 2017 года). Администрация не дала соответствующего разрешения, несмотря на многократные обращения и судебные процессы.

Ответчик указал, что суд не учел довод о том, что в связи с изменением градостроительного регламента (коэффициент использования территории) построить какие-либо объекты капитального строительства на испрашиваемом участке не представляется возможным, земельный участок больше не может быть застроен, старый градостроительный план утратил свое действие, все меры по получению разрешения на строительство исчерпаны. Кроме того, в городе Сочи действует мораторий на строительство многоквартирных жилых домов.

Ответчик полагает, что оспариваемым решением суд обязал и в дальнейшем платить общество за участок, который не пригоден к строительству, по закону находящийся в общей долевой собственности у собственников квартир. При этом, право администрации на получение арендных платежей суд не обосновал.

Кроме того, период, за который истец производит взыскание, полностью оплачен ответчиком, что подтверждается актом сверки взаиморасчетов на дату 09.06.2021.

Также ответчик приводит доводы о том, что им на протяжении долгого времени предпринимался ряд мер, направленных на осуществление строительства третьей очереди многоквартирного жилого комплекса. В настоящий момент на испрашиваемом земельном участке расположены многоквартирные дома с кадастровыми номерами: 23:49:0203012:1300, 23:49:0203012:1323. Собственники квартир последовательно зарегистрировали свои права в Росреестре, начиная с 2013 года.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В судебном заседании 03.08.2022 был объявлен перерыв до 10.08.2022, а впоследствии – до 14 час. 10 мин. 15.08.2022.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение апелляционной жалобы проводилось в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2006 по делу N А32-5179/2006-50/99 за ООО "Сочижилстрой" признано право на заключение договора о предоставлении на условиях аренды (договор аренды земельного участка) земельного участка общей площадью 6770 кв. м, расположенного по адресу: <...>, на период проектирования и строительства многоквартирного жилого комплекса по улице Виноградной в Центральном районе города Сочи Краснодарского края без проведения аукциона (торгов), с последующим его оформлением в установленном законодательством порядке. Суд также обязал администрацию города Сочи Краснодарского края исполнить договор N 03.2/26 от 20.09.2005 инвестирования в строительство в части предоставления ООО "Сочижилстрой" земельного участка общей площадью 6770 кв. м, расположенного по адресу: <...> на период проектирования и строительства многоквартирного жилого комплекса по улице Виноградной в Центральном районе города Сочи Краснодарского края.

Во исполнение упомянутого решения суда по делу N А32-5179/2006-50/99 на основании постановления N 744 от 06.06.2007 между муниципальным образованием город Сочи и ООО "Сочижилстрой" был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:0013 для строительства многоквартирной жилой застройки с подземной автостоянкой сроком действия до 06.06.2010. Договор зарегистрирован 14.06.2007 Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

Срок договора аренды неоднократно продлевался дополнительными соглашениями (до 11.08.2015).

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В период действия договора (с учетом перерыва в связи проведением Олимпийских игр) обществом «Сочижилстрой» на земельном участке на основании выданных разрешений на строительство осуществлялась застройка двух пусковых комплексов, включая подготовку проектной документации, освоение участка и т.п. В 2014 году оба объекта были введены в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.06.2016 N 14262/0205-16 признан незаконным отказ ДИО администрации г. Сочи от договора аренды N 4900004215 от 06.06.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:13. Суды исходили из проекта ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" "Многоквартирная жилая застройка с подземной автостоянкой по ул. Виноградной, 45а в Центральном районе города Сочи", согласованного комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города Сочи 14.09.2007, и градостроительного плана земельного участка N 1154 из которых следовало, что все три запроектированных жилых дома (два из которых введены в эксплуатацию) входят в состав многоквартирной жилой застройки с подземной автостоянкой и являются единым архитектурным ансамблем.

Обращаясь с иском, администрация указывает на то, что договор является действующим.

Общество же указывает, что строительство третьего запроектированного жилого дома не представляется возможным ввиду изменения коэффициента КИТ и истечения срока действия градостроительного плана земельного участка.

При рассмотрении дела судебная коллегия исходит из следующего.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на дату ввода в эксплуатацию двух многоквартирных домов).

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203012:0013 предоставлен для строительства многоквартирной жилой застройки.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок сформирован в целях строительства трёх многоквартирных жилых домов, каждый из которых представляет собой самостоятельный объект, строительство и ввод в эксплуатацию которых осуществлялся поэтапно.

Как правильно указал суд первой инстанции, с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в каждом многоквартирном жилом доме, правомочия владения и пользования земельным участком, необходимым для их эксплуатации, перешли к собственникам помещений в этих домах.

При этом, ссылаясь на добровольную уплату арендных платежей обществом, суд первой инстанции не обосновал возможность их взыскания в принудительной форме, не учёл, что администрация утратила право на распоряжение земельным участком площадью, необходимой для эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, и получение арендных платежей с общества за пользование им.

Материалами дела подтверждается и судом первой инстанции установлено, что право собственности на первую квартиру в первой и второй очередей жилого дома зарегистрировано в 2014 году.

Поскольку администрация испрашивает задолженность за период с 01.10.2020 по 31.03.2021, она должна обосновать основания для взыскания арендной платы за часть земельного участка, которая занята первой и второй очередями жилого дома.

В определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14 по делу N А60-21163/2012, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14 по делу N А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174 по делу N А40-130924/2014, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 по делу N А43-17503/2013 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

Предполагается, что в рамках действующего договора аренды от 06.06.2007 № 4900004215 после сдачи в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру в первом и втором доме, общество продолжало пользоваться арендованным земельным участком в той его части, которая не занята введенными в эксплуатацию домами, а использовалась для завершения строительства третьей очереди.

Суд апелляционной инстанции неоднократно откладывал рассмотрение дела и предлагал администрации:

- обеспечить явку представителя в судебное заседание;

- обосновать размер земельного участка, необходимый для эксплуатации многоквартирных жилых домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203012:13 (представить заключение специалиста); нормативно обосновать иск в части взыскания арендной платы за весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203012:13. Представить пояснения в обоснование иска с учётом довода общества о невозможности возведения на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома третьей очереди ввиду превышения коэффициента использования территории.

- представить информацию: в какой форме и размере (от какой площади земельного участка рассчитана) уплачивается плата за земельный участок собственниками помещений в многоквартирных жилых домах с кадастровыми номерами 23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323.

Администрация явку в судебные заседания суда апелляционной инстанции 04 – 11 мая 2022 года, 08 июня 2022 года, 06 июля 2022 года, 03 августа 2022 года не обеспечила, пояснения по делу не представила, довод общества о невозможности реализации третьей очереди строительства после 01.01.2020 в связи с изменением коэффициентов КИТ (отсутствует на спорном земельном участке площадь, необходимая для строительства третьего многоквартирного жилого дома) и истечением срока действия градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203012:13, в связи с чем судебная коллегия полагает, что истец в настоящем деле с бременем доказывания не справился.

Исходные данные для самостоятельного расчёта арендной платы применительно к части земельного участка, которая необходима для завершения строительства многоквартирного жилого дома, у суда отсутствуют. Кроме того, администрация никак не высказалась на предмет того, что действующие в 2020 году нормативы позволяют вести строительство на спорном земельном участке. Выяснение указанного вопроса является принципиально важным для обоснования администрацией права на иск в заявленный период.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно заявлять возражения, представлять истребованные судом пояснения. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные Кодексом неблагоприятные последствия.

С учётом изложенного решение суда первой инстанции надлежит отменить, в иске администрации отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2022 по делу № А32-35903/2021 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сочижилстрой» (ИНН <***> ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 (Три тысячи) рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий О.А. Сулименко


Судьи Р.А. Абраменко


В.В. Галов