Решение от 19 марта 2024 г. по делу № А08-5166/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Белгород

Дело № А08-5166/2022

Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2024 года


Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Чистяковой С.Г.

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи и информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Автопаркинг" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца (в режиме онлайн-заседание): ФИО2, представитель по доверенности 31.12.2023, выданной сроком по 31.12.2024, копия диплома, паспорт;

от ответчика: представитель не явился, извещены надлежащим образом.



УСТАНОВИЛ:

ООО "Автопаркинг" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора от 29.12.2021 регистрационный номер 65-1/21 аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:2737.

Указанное исковое заявление распределено в автоматическом режиме судье Назиной Ю.И.

Определением и.о. председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений Арбитражного суда Белгородской области от 09.01.2023, в связи с отставкой судьи Назиной Ю.И., по делу произведена замена судьи, с учетом результатов автоматизированного распределения дел материалы дела №А08-5166/2022 для их дальнейшего рассмотрения переданы судье Чистяковой С.Г.

Определением суда от 20.06.2023 судом удовлетворено ходатайство о назначении экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО "Оценка и независимая экспертиза" ФИО3

24.07.2023 в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 39/07-23 от 21.07.2023.

Определением суда от 28.07.2023 производство по делу возобновлено.

18.09.2023 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, которым просил урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Автопаркинг" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора от 29.12.2021 регистрационный номер 65-1/21 аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:2737, изложив:

1) пункт 2.2 договора в следующей редакции: "Годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок определен на основании заключения эксперта 39/07-23 от 21.07.2023 по определению Арбитражного суда Белгородской области от 20.06.2023 по делу №А08-5166/2022 о назначении судебной экспертизы и составляет 751 679 руб.";

2) пункт 8.4 договора в следующей редакции: "Расходы по государственной регистрации настоящего договора возлагаются на арендодателя. Расходы по изменению и дополнению договора возлагаются на сторону, инициировавшую такие изменения и/или дополнения";

3) остальные условия договора от 29.12.2021 регистрационный номер 65-1/21 аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:2737 оставить неизменными.

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточненные исковые требования приняты к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, с учетом уточнений по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом, в представленном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие, поддерживая ранее заявленную позицию.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

В судебное заседание после перерыва ответчик явку представителя также не обеспечил, извещен надлежащим образом.

По правилам статей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившегося ответчика.

Из материалов дела следует, что 10.08.2011 между муниципальным образованием Старооскольский городской округ в лице департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа и ООО "Автопаркинг" заключен договор аренды № 34-1/11 земельного участка по адресу: <...>.

На данном земельном участке расположено нежилое здание, автостоянка на 208 автомобилей со встроенными магазинами и офисами на первом этаже, которое принадлежит обществу на праве собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 договор аренды был заключен на срок с 10.08.2011 по 10.08.2021.

В связи с окончанием срока действия договора ООО "Автопаркинг" обратилось с заявлением о заключении нового договора аренды.

Ответчиком были предоставлены истцу экземпляры нового договора аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов от 29.12.20212 № 65-1/21.

В соответствии с пунктом 2.2 договора годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок, определенный на основании отчета оценочной организации общества с ограниченной ответственностью "Финансы-Оценка-Консалтинг" от 25.10.2021 № 04-21-Н(12.16), составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135 - ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации", составляет 883 553 руб.

Согласно пункту 8.4 договора расходы по государственной регистрации настоящего договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на арендатора.

Истец, не согласившись с указанными пунктами договора, с учетом того, что арендная плата определяется в рыночном размере на основании отчета оценщика, обратился к независимому оценщику для подтверждения рыночной стоимости арендной платы, установленной ответчиком в пункте 2.2 договора.

Согласно отчету ООО "Центр независимой оценки" годовой размер арендной платы составил 575 000 руб.

В связи с чем, ООО "Автопаркинг" был подготовлен и передан 24.02.2022 ответчику протокол разногласий к договору, в которым истец предложил изложить:

- пункт 2.2 в следующей редакции: "Годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок, определенный на основании отчета оценочной организации общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки" от 17.02.2022 № АЗ 17/02, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", составляет 575 000 (пятьсот семьдесят пять тысяч) рублей".

- пункт 8.4 в следующей редакции: "Расходы по государственной регистрации настоящего договора возлагаются на арендодателя. Расходы по изменению и дополнению договора возлагаются на сторону, инициировавшую такие изменения и/или дополнения".

Письмом от 31.03.2022 за исх. № 42-09-01-10/2384 Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области отказано обществу в утверждении предложенных разногласий.

Полагая, что предложенной ответчиком редакцией договора нарушаются его права, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Частью 2 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий (часть 2 статьи 445 ГК РФ).

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, что имеет место в данном случае.

Частью 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В представленном отзыве ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что согласно отчету об оценке ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг" от 25.10.2021 № 04-21-Н (12.16) "Об определении рыночной арендной платы земельного участка площадью 4 026,0 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Белгородская обл., г.Старый Оскол, мкр. Северный, д. 45" по состоянию на 16.09.2021 арендная плата составила – 883 553 руб./год, т.е. 73 629,42 руб./месяц, или 220 888,25 руб./квартал.

В связи с предоставлением сторонами отчетов об оценке, в которых рыночная стоимость ежегодной арендной платы за пользование земельным участком существенно различается, определением суда от 20.06.2023 судом удовлетворено ходатайство о назначении экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО "Оценка и независимая экспертиза" ФИО3

Согласно выводам экспертного заключения № 39/07-23 от 21.07.2023 рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 31:06:0201012:848, площадью 4026,0 кв.м, расположенным по адресу: <...>, составляет 751 679 руб.

Экспертное заключение содержит ответ на поставленный судом вопрос, каких-либо противоречий не содержит, соответствует в части оформления требованиям статьи 86 АПК РФ, в связи с чем, сомнений в его достоверности не имеется; вывод эксперта является полным и обоснованным, соответственно, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательства по делу.

Суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключениях эксперт основывался на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда не имеется.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе экспертного заключения № 39/07-23 от 21.07.2023, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости размера ежегодной арендной платы, определенная на основании отчета об оценке от 25.10.2021 №04-21-Н (12.16), выполненного ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг", является недостоверной. Данный отчет не отражает реальной рыночной стоимости объекта оценки, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении размера арендной платы.

При изложенных обстоятельствах исковые требования ООО "Автопаркинг" об урегулировании разногласий, возникших в между ООО "Автопаркинг" и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области в части определения годового размера рыночной арендной платы за земельный участок подлежат удовлетворению, в связи с чем, годовой размер арендной платы составляет 751 679 руб.

Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области п.8.4 договора сформулирован следующим образом: "Расходы по государственной регистрации настоящего договора, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на арендатора".

Истцом предложена следующая редакция пункта 8.4: "Расходы по государственной регистрации настоящего договора возлагаются на арендодателя. Расходы по изменению и дополнению договора возлагаются на сторону, инициировавшую такие изменения и/или дополнения".

Вместе с тем, нормативно-правового обоснования истцом не представлено.

Суд полагает требование истца об изменении указанного пункта 8.4 договора необоснованным и не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Постановлением администрации Староосколького городского округа Белгородской области от 14.01.2022 № 79 "Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Старооскольского городского округа Белгородской области, а также из состава земель, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены формы договоров аренды для всех физических и юридических лиц (индивидуальных предпринимателей) независимо от того, заключается ли такой договор по итогам аукциона или без его проведения.

Предложенное ответчиком условие спорного пункта договора полностью соответствует форме типового договора.

Поскольку арбитражный суд не вправе включать в договор условия, которые не предписаны законом или иными правовыми актами и возможны только по соглашению сторон, в отсутствие достигнутого соглашения, суд не может включить в договор условие о возложении расходов по государственной регистрации настоящего договора на арендодателя.

Кроме того, указанное условие договора, не противоречит нормам Налогового кодекса РФ, регламентирующим порядок и размер государственной пошлины за совершение юридически значимых действий.

На основании изложенного, руководствуясь нормами материального и процессуального права, установленных по делу обстоятельств и в совокупности представленных доказательств, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца.

По правилам статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Пленум ВАС РФ в пункте 23 Постановления от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" указал, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

В силу части 1 статьи 177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "Автопаркинг" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникших между ООО "Автопаркинг" (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора от 29.12.2021 регистрационный номер 65-1/21 аренды земельного участка с кадастровым номером 31:06:0201012:2737, изложив пункт 2.2. договора, в следующей редакции:

"Годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок определен на основании заключения эксперта 39/07-23 от 21.07.2023 по определения Арбитражного суда Белгородской области от 20.06.2023 по делу №А08-5166/2022 о назначении судебной экспертизы и составляет 751 679 руб.".

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "Автопаркинг" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

С.Г.Чистякова