Решение от 22 июля 2019 г. по делу № А21-16407/2018

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-16407/2018

«22»

июля

2019 года

Резолютивная часть решения объявлена

«15»

июля

2019 года

Решение изготовлено в полном объеме

«22»

июля

2019 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи Лобановой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро»

к администрации городского округа «Город Калининград»

третьи лица: Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» , Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области , Агентство по архитектуре , градостроению и перспективному развитию Калининградской области

о возложении обязанности заключить договор аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 директор , выписка из ЕГРЮЛ

ФИО3 по доверенности

ФИО4 по доверенности

ФИО5 по доверенности

от ответчика: ФИО6 по доверенности

от Комитета муниципального имущества: ФИО6 по доверенности

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее озеро» (ОГРН <***>, ИНН <***> , место нахождения: <...>) (далее-Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***> , ИНН <***> , место нахождения : <...>) (далее- Администрация , ответчик) об устранеии допущенных нарушений прав и законных интересов Общества путем возложения на Администрацию обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 площадью 2185 кв.м по ул.Пролетарской в Ленинградском районе города Калининграда для строительства КДЦ «Москва» на срок три года на условиях ранее действовавшего соглашения от 26 декабря 2016 года №012502-1/УА об уступке прав и обязанностей по договору и договора аренды земельного участка №012502 от 06 октября 2015 года .

К участию в деле в качестве третьих лиц , не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора , привлечены Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее- Комитет) , Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области (Далее- Служба государственной охраны) , Агентство по архитектуре , градостроению и перспективному развитию Калининградской области (далее- Агентство).

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования , доводы , изложенные в иске.

Представитель Администрации и Комитета возражает против удовлетворения заявленных требований , поддержал возражения , изложенные в отзыве на иск.

Агентство и Служба государственной охраны в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

От Агентства поступил отзыв на исковое заявление , в котором заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся третьих лиц в порядке , предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).

Заслушав представителей сторон , Комитета , изучив материалы дела , суд установил следующее.

Как следует из материалов дела , 10.07.2006г. между мэрией города Калининграда и ОАО «Торгово-промышленная компания «Продмаркет» (далее- ОАО «ТПК «Продмаркет») был заключен договор №20 , согласно которому ОАО «ТПК «Продмаркет» за счет собственных и привлеченных средств и сил осуществляет строительство культурно-делового центра «Москва» по ул.Пролетарская – ул.Сергеева в Ленинградском районе г.Калининграда на земельном участке , предварительно согласованном постановлением мэра г.Калининграда от 03.06.2005г. №1831. По окончании строительства и после сдачи объекта в эксплуатацию ОАО «ТПК «Продмаркет» обязалось передать в собственность муниципального образования «Город Калининград» нежилые помещения общей площадью 415 кв.м в составе: зал бальных танцев , раздевалка для мальчиков , раздевалка для девочек , раздельные санузлы , гардероб , служебное помещение для преподавателей.

В соответствии с постановлением главы города Калининграда –мэра города от 18.09.2007г. №2156 ОАО «ТПК «Продмаркет» в аренду на три года (на период строительства) предоставлен земельный участок площадью 2185 кв.м , в том числе части площадью 115 кв.м и 95 кв.м – охранные зоны инженерных коммуникаций , по ул.Сергеева в Ленинградском районе для строительства культурно-делового центра «Москва» с помещениями для муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой.

На основании указанного постановления между мэрией города Калининграда и ОАО «ТПК «Продмаркет» 15.10.2007г. был подписан договор №008997 на передачу в аренду городских земель , согласно которому арендатору в аренду сроком на три года (до 18.09.2010г.) (на период строительства) передан земельный участок с кадастровым номером 39:15:13-24-02:0017 площадью 2185 кв.м по ул.Сергеева в Ленинградском районе г.Калининграда.

Согласно пункту 3.9 данного договора арендатор обязался ввести объект в эксплуатацию и передать в установленном порядке в муниципальную собственность помещения школы танцев общей площадью 415 кв.м в соответствии с договором №20 от 10.07.2006г.

08.09.2008г. ОАО «ТПК «Продмаркет» получено разрешение на строительство объекта «Культурно-деловой центр «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой» сроком действия до 14.10.2009г.

22.10.2010г. между Администрацией и ОАО «ТПК «Продмаркет» подписано соглашение об изменении и дополнении договора аренды от 15.10.2007г. , которым срок аренды земельного участка определен до 14.06.2013г.

06.10.2015г. между Администрацией и ОАО «ТПК «Продмаркет» заключен договор аренды земельного участка №012502 , в соответствии с которым в аренду на три года (до 07.09.2018г.) арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:132402:17 площадью 2185 кв.м по ул.Пролетарской в Ленинградском районе под строительство культурно-делового центра «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой (для завершения строительства объекта). Объект незавершенного строительства (кадастровый номер 39:15:132402:88) , расположенный на названном земельном участке , имел площадь застройки 981,9 кв.м , степень готовности 18,3% .

26.12.2016г. между Администрацией , АО «ТПК «Продмаркет» и Обществом в связи с государственной регистрацией перехода прав на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:132402:88 (степень готовности объекта 18,3% , запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.11.2016г. №39-39/001-78/011/037/2016-2574/2) было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.10.2015г. №012502 , а также о переходе обязательств по передаче в муниципальную собственность помещений школы танцев. Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Калининградской области 29.06.2017г.

11.12.2017г., 14.08.2018г. Общество обращалось в Агентство с заявлениями о выдаче разрешения на строительство культурно-делового центра «Москва» с муниципальной школой танцев и гостевой автостоянкой , в чем ему было отказано в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (письма Агентства от 19.12.2017г. №12178 , от 20.08.2018г. №8510).

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон , Комитета , Общество до истечения срока действия договора аренды обратилось с заявлением по вопросу заключения на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 для завершения строительства объекта , в чем ему было отказано.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке , установленном настоящим Кодексом.

В силу положений пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора . Понуждение к заключению договора не допускается , за исключением случаев , когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) земельные участки , за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ , могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка , находящегося в государственной или муниципальной собственности , заключается на торгах , проводимых в форме аукциона , за исключением случаев , предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка , находящегося в государственной или муниципальной собственности , заключается бед проведения торгов в случае предоставления земельного участка , на котором расположены объекты незавершенного строительства , однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях , предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено , что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка , который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства , осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)собственнику объекта незавершенного строительства , право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка , находящегося в государственной или муниципальной собственности ;

2)собственнику объекта незавершенного строительства , за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта , в случае , если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка , на котором расположен этот объект , в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц , участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии , что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее- Закон №137-ФЗ) в случае , если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке , находящемся в государственной или муниципальной собственности , и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду , собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке , установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае , если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом , действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель предполагает использование его добросовестными лицами , не использовавшими ранее право на продление договора и не имевшими правопредшественников , которые такое право реализовали.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица , являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков , имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев , предусмотренных пунктом 13,14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо , являющиеся арендаторами земельного участка , имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1)заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2)исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях , предусмотренных настоящим Кодексом , другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3)ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям , предусмотренным пунктом 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4)на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка , договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Спорный земельный участок был предоставлен ОАО «ТПК «Продмаркет» в аренду без проведения торгов. С заявлением о заключении нового договора аренды на земельный участок Общество обратилось до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды .

Однако , как указывалось выше , срок действия договора аренды от 15.10.2007г. продлялся на три года (на период строительства) , новый договор аренды от 06.10.2015г. был заключен сроком до 07.09.2018г. для завершения строительства объекта. Обществом не были приняты надлежащие и своевременные меры по освоению арендуемого земельного участка до истечения срока действия договора аренды. В выдаче разрешений на строительство истцу дважды было отказано в связи с несоответствием представленных в Агентство документов действующему законодательству. Таким образом , на Общество не могут быть распространены нормы , предусмотренные подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ. Основания для повторного предоставления земельного участка истцу в этих же целях без проведения торгов у Администрации отсутствуют.

Ссылки истца на пункт 1 статьи 621 ГК РФ суд находит необоснованными, поскольку при изложенных обстоятельствах указанная правовая норма применению не подлежит.

Кроме того , из письма Службы государственной охраны от 27.09.2018г.следует, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:132402:17 частично располагается в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Парк-Отель» (арх.Х.Хопп) , 1929г.» , расположенного по адресу : <...> , принятого на государственную охрану в соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 23 марта 2007 года №132 «Об объектах культурного наследия регионального и местного значения» и внесенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 5.1 Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства ; проведение земляных , строительных , мелиоративных и иных работ , за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов , сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. Земельный участок с кадастровым номером 39:15:132402:17 частично располагается в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия регионального значения.

Одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство Агентство указало отсутствие согласования Службой государственной охраны проектной документации на строительство культурно-делового центра «Москва» с муниципальной школой танцев и гостевой автостоянкой. Данный отказ истцом в установленном порядке не оспорен.

Учитывая изложенное , в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 , 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия.

Судья Лобанова Е.А.