Решение от 14 августа 2024 г. по делу № А31-13613/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru



Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-13613/2023
г. Кострома
15 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2024 года


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Волковой О.М.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 

о взыскании 125 453 руб. 39 коп. задолженности, 17 791 руб. 57 коп. пеней по договору аренды от 03.02.2017 № 1, 342 614 руб. 83 коп. задолженности, 48 097 руб. 51 коп. пеней по договору аренды от 03.02.2017 № 2,


без участия в судебном заседании представителей сторон, 



установил:

комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (далее – истец, Комитет) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стратегия» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 125 453 руб. 39 коп. задолженности, 17 791 руб. 57 коп. пеней по договору аренды от 03.02.2017 № 1, 342 614 руб. 83 коп. задолженности, 48 097 руб. 51 коп. пеней по договору аренды от 03.02.2017 № 2.

 Исковые требования со ссылкой на положения статей 309, 310, 314, 614, 619, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и условия договорам аренды земельного участка от 03.02.2017 № 1, от 03.02.2017 № 2, а также обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от 14.03.2022 по делу №А31-5809/2021, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятого на себя обязательства по уплате арендных платежей за переданные в аренду земельные участки.

В представленном отзыве от 18.01.2024 ответчик возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что договоры аренды расторгнуты на основании заключенных сторонами соглашений от 04.10.2019, согласно которым у сторон отсутствуют претензии друг к другу (пункт 2 соглашений), в связи с чем, требования Комитета о взыскании задолженности после 04.10.2019 необоснованны..

Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования (12.04.2024), просил суд взыскать с ответчика:

- 125 453 руб. 39 коп. задолженности за период с 01.10.2022 по 03.02.2022, 17 791 руб. 57 коп. пеней за период с 01.10.2020 по 03.02.2022 по договору аренды от 03.02.2017 № 1;

- 342 614 руб. 83 коп. задолженности за период с 01.10.2022 по 03.02.2022, 48 097 руб. 51 коп. пеней по договору аренды от 03.02.2017 № 2;

- пени по день фактического погашения задолженности.

Доводы ответчика о заключении сторонами соглашений о расторжении договоров аренды опроверг. Пояснил, что договоры были прекращены по истечении срока своего действия с 04.02.2022 на основании  постановлений Администрации Костромского муниципального района от 27.09.2022 №2474, 2475; представленные Обществом копии соглашений являются недостоверными доказательствами, поскольку в 2019 году были направлены Обществу, но в адрес Администрации не возвращены. В подтверждение своих доводов ссылается  также на  решение Арбитражного суда Костромской области от 14.03.2022 по делу №А31-5809/2021. Указывает, что взыскиваемая задолженность по настоящему спору определена периодом, не вошедшим в состав исковых требований по делу №А31-5809/2021 до момента прекращения договора.

До начала судебного заседания в материалы дела от истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, поддержал уточненные исковые требования.

От ответчика поступило заявление о применении срока исковой давности (26.06.2024), ходатайство об отложении судебного заседания.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 АПК РФ, а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Костромской области в сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ, в судебное заседание явку представителя не обеспечили.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного заседания в порядке статьи 159 АПК РФ, арбитражный суд не находит оснований для его удовлетворения.

На основании статьи 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителей сторон.

Изучив представленные в дело доказательства, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства по делу.

Из материалов дела следует, что между администрацией Кузьмищенского сельского поселения (далее – арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Стратегия» (далее – арендатор) заключены договор аренды земельного участка:

1. Договор № 1 аренды земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения территории, от 03.02.2017 (далее – договор № 1), по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок (далее – участок) с кадастровым номером 44:07:060201:620, общей площадью 11703+/-23 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Костромская область, Костромской район, д. Башутино, вид разрешенного использования – жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов (пункт 1.1 договора № 1).

Согласно пункту 2.1 договора № 1 установленный на основании аукционной документации по результатам оценки рыночной стоимости, первый арендный платеж по договору в сумме 271 000 руб. признается платой за первый месяц аренды, который арендатор обязуется внести в следующем порядке:

- сумма задатка в размере 54 200 руб., перечисленная арендатором в соответствии с условиями участия в аукционе, засчитывается в сумму первого арендного платежа, внесенным на момент заключения договора;

- остальная, подлежащая уплате сумма первого арендного платежа в размере 216 800 руб. должна быть внесена арендатором единовременным платежом в течение 10 календарных дней с момента заключения договора.

Внесение арендной платы за пользование земельным участком (кроме первого арендного платежа) за последующие месяцы осуществляется равными долями ежеквартально не позднее пятнадцатого числа второго месяца текущего квартала. Размер годовой арендной платы за 2017 год земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории, составляет 60 137 руб. 14 коп. за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона (пункт 2.2 договора № 1).

Арендная плата начинает исчисляться с даты заключения договора аренды (пункт 2.3 договора № 1).

В соответствии с пунктом 2.6 договора № 1 размер арендной платы может быть пересмотрен по требованию арендодателя не чаще одно раза в год в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в письменном виде не менее, чем за 10 дней до момента внесения изменений.

Пеня за каждый день просрочки внесения арендной платы определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (пункт 2.7 договора № 1).

Срок действия договора устанавливается с 03 февраля 2017 года по 03 февраля 2022 года (пункт 9.1 договора № 1).

2. Договор № 2 аренды земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения территории, от 03.02.2017 (далее – договор № 2), по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок (далее – участок) с кадастровым номером 44:07:060201:621, общей площадью 31958+/-45 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Костромская область, Костромской район, д. Башутино, вид разрешенного использования – жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов (пункт 1.1 договора № 2).

Согласно пункту 2.1 договора № 2 установленный на основании аукционной документации по результатам оценки рыночной стоимости, первый арендный платеж по договору в сумме 740 000 руб. признается платой за первый месяц аренды, который арендатор обязуется внести в следующем порядке:

- сумма задатка в размере 148 000 руб., перечисленная арендатором в соответствии с условиями участия в аукционе, засчитывается в сумму первого арендного платежа, внесенным на момент заключения договора;

- остальная, подлежащая уплате сумма первого арендного платежа в размере 592 000 руб. должна быть внесена арендатором единовременным платежом в течение 10 календарных дней с момента заключения договора.

Внесение арендной платы за пользование земельным участком (кроме первого арендного платежа) за последующие месяцы осуществляется равными долями ежеквартально не позднее пятнадцатого числа второго месяца текущего квартала. Размер годовой арендной платы за 2017 год земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории, составляет 164 219 руб. 67 коп. за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона (пункт 2.2 договора № 2).

Арендная плата начинает исчисляться с даты заключения договора аренды (пункт 2.3 договора № 2).

В соответствии с пунктом 2.6 договора № 2 размер арендной платы может быть пересмотрен по требованию арендодателя не чаще одно раза в год в случаях, предусмотренных действующим законодательством и договором. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в письменном виде не менее, чем за 10 дней до момента внесения изменений.

Пеня за каждый день просрочки внесения арендной платы определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (пункт 2.7 договора № 2).

Срок действия договора устанавливается с 03 февраля 2017 года по 03 февраля 2022 года (пункт 9.1 договора № 2).

Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи земельных участков от 03.02.2016.

Согласно дополнительным соглашениям к договорам от 01.03.2017 арендодателем по договорам стал выступать комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района

Письмом от 25.03.2020 № 2721-з истец уведомил ответчика об изменении арендной платы по договору № 1, годовой размер арендной платы за 2020 год составил: в год – 90 267 руб. 84 коп., в квартал – 22 566 руб. 96 коп.

Письмом от 25.02.2021 № 1941-з истец уведомил ответчика об изменении арендной платы по договору № 1, годовой размер арендной платы за 2021 год составил: в год – 93 878 руб. 56 коп., в квартал – 23 469 руб. 64 коп.

Письмом от 25.03.2020 № 2721/2-з истец уведомил ответчика об изменении арендной платы по договору № 2, годовой размер арендной платы за 2020 год составил: в год – 246 522 руб. 64 коп., в квартал – 61 630 руб. 66 коп.

Письмом от 25.02.2021 № 1942-з истец уведомил ответчика об изменении арендной платы по договору № 2, годовой размер арендной платы за 2021 год составил: в год – 256 383 руб. 56 коп., в квартал – 64 095 руб. 89 коп.

Письмами от 20.01.2022 № 299, от 20.01.2022 № 300 истец уведомил ответчика о прекращении действия договоров аренды с 04.02.2022.



Ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы надлежащим образом не были исполнены, в связи с чем, истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 18.10.2023 № 7395з с требованием оплаты возникшей задолженности по арендным платежам и пени.

Согласно уточненным исковым требованиям (12.04.2024) Комитет числит за Обществом задолженность в размере 143 244 руб. 96 коп. по договору от 03.02.2017 № 1 и 390 712 руб. 34 коп. по договору от 03.02.2017 № 2.

За несвоевременное внесение арендной платы арендатору начислены пени за период с  01.10.2021 по 03.02.2022 в размере 17 791 руб. 57 коп. по договору № 1,  за период с  01.10.2021 по 03.02.2022 в размере 48 097 руб. 51 коп. по договору № 2.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Костромской области от 14.03.2022 по делу №А31-5809/2021, оставленным в силе постановлением суда апелляционной инстанции от 08.08.2023, с Общества в пользу Комитета взыскана задолженность по арендным платежам:

- по договору аренды от 03.02.2017 № 1 за период с 01.04.2019 по 30.09.2020 арендная плата в сумме 132414 руб. 70 коп, а также сумма пени. за период с 02.01.2019 по 30.09.2020 в размере 7674 руб. 58 коп.;

- по договору аренды от 03.02.2017 № 2 за период с 01.04.2019 по 30.09.2020 арендная плата в сумме 356316 руб. 51 коп., а также сумма пени за период с 02.01.2019 по 30.09.2020 в размере 44196 руб. 51 коп.

С учетом приведенных Обществом доводов в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, проверочной инстанцией также сделан вывод об отсутствии правовых оснований для освобождения Общества от обязанности по внесению арендных платежей за период с 03.02.2017 по 03.02.2022.

В рамках поданного ООО «Стратегия» заявления о пересмотре решения суда по делу №А31-5809/2021 по вновь открывшимся обстоятельствам, в том числе были оценены доводы Общества о расторжении сторонами договоров аренды №1 и №2 по соглашению сторон 04.10.2019 (определения Арбитражного суда Костромской области 21.05.2024, от 30.07.2024).

Арбитражный суд пришел к выводу, что о фактах расторжения договоров аренды земельных участков и возврате земельных участков ответчику стало известно 04.10.2019, т.е. в момент подписания его руководителем заявленных документов и фактического возврата земельных участков. При этом эти обстоятельства были известны ответчику на момент вынесения решения суда от 14.03.2023, но о них  при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком заявлено не было.

Факт того, что документы, подтверждающие расторжение договора и возврат земельных участков были ответчиком утеряны и обнаружены только 16.01.2024  в ходе инвентаризации, не имеет правового значения, поскольку сами обстоятельства возникли до вынесения решения, и о них было известно заявителю с 04.10.2019.

Каких-либо сведений и доказательств, которые бы позволили прийти к иным выводам в рамках настоящего спора Обществом не представлено.

При названных обстоятельствах суд полагает, что Комитет обоснованно обратился с настоящим иском в арбитражный суд с требованием о взыскании с Общества задолженности с 01.10.2020 по 03.02.2022.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 названного Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды оформлен сторонами путем составления одного документа, подписан уполномоченными лицами, и зарегистрирован в установленном законом порядке, чем соблюдены требования пункта 2 статьи 434 и статьи 609 ГК РФ.

Истец как арендодатель исполнил надлежащим образом обязательство по договору о передаче земельного участка арендатору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Следовательно, в силу статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 ЗК РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельными участками.

Расчет арендной платы за период пользования произведен в соответствии с условиями договоров аренды.

Вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договоров денежное обязательство по внесению платы за пользование земельным участком ответчиком своевременно исполнено не было.

Допущенная просрочка внесения арендной платы послужила основанием для начисления Комитетом договорной неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330 - 332 ГК РФ.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По основаниям возникновения неустойка подразделяется на законную (нормативную) и договорную (добровольную).

Договорная неустойка устанавливается по соглашению сторон; ее размер, порядок исчисления, условия применения определяются участниками арендных правоотношений по своему усмотрению.

Пунктом 2.7 договоров предусмотрено, что Пеня за каждый день просрочки внесения арендной платы определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Факт владения и пользования арендатором имуществом в спорный период ответчиком, а также нарушения сроков оплаты арендной платы по договорам ответчиком не оспорен, доказательства иного суду не представлены (статья 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности проверены арбитражным судом и признаны не состоятельными.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление №43) бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Заключенными сторонами договорами  иной срок для внесудебного порядка урегулирования спора не предусмотрен.

20.10.2023 истец направил ответчику претензию с требованием внесения платы за землепользование.

С учетом поквартального порядка внесения арендных платежей  - не позднее пятнадцатого числа второго месяца текущего квартала (пункты 2.2. договоров) обязанность по внесению арендных платежей за 4 квартал 2020 года возникла у ответчика 15.11.2020.

Из материалов дела следует, что исковое заявление подано Комитетом в арбитражный суд 14.12.2023. С учетом 30 дневного срока на досудебный порядок урегулирования спора срок трехгодичный срок исковой давности по требованию о взыскании с ответчика периодических арендных платежей истцом не пропущен.

Вместе с тем, проверив представленный истцом расчет неустойки, суд приходит к выводу о ее неверном начислении. С ответчика в пользу истца   за заявленный исковой период подлежит взысканию 17 776 руб. 01 коп. пени по договору аренды от 03.02.2017 № 1, 48 055 руб. 76 коп. пени по договору аренды от 03.02.2017 № 2.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика. Учитывая, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

исковые требования  удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стратегия» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) 143 244 руб. 96 коп. задолженности, 17 776 руб. 01 коп. пени по договору аренды от 03.02.2017 № 1, 390 712 руб. 34 коп. задолженности, 48 055 руб. 76 коп. пени по договору аренды от 03.02.2017 № 2.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стратегия» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 14 996 руб.  государственной пошлины по делу.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении десяти дней со дня вступления решения в законную силу при отсутствии у суда сведений о добровольной уплате государственной пошлины в соответствии с требованиями пункта 2 части 1 статьи 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской  области.  


Судья                                                                                                О.В. Хохрякова