Постановление от 27 апреля 2025 г. по делу № А33-11439/2023

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru тел./факс (3952) 210-170, 210-172


ПОСТАНОВЛЕНИЕ Ф02-927/2025

Дело № А33-11439/2023
28 апреля 2025 года
город Иркутск


Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе: председательствующего Дамбарова С.Д., судей: Тютриной Н.Н., Фирсова А.Д.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Поповой М.А.,

при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц- связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителя общества с ограниченной ответственностью «Фарком» ФИО1 (доверенность от 21.04.2024, паспорт, диплом),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фарком» на решение Арбитражного суда Красноярского края от 10 июля 2023 года по делу № А33-11439/2023 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2024 года по тому же делу,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фарком» (далее – ООО «Фарком», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 1 447 702, 22 руб., пени в размере

91 022,69 руб. за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 по договору аренды земельного участка от 09.11.2021 № 326.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10 июля 2023 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2024 года исковые требования удовлетворены частично: с ООО «Фарком» в пользу Департамента взыскано 1 447 702, 22 руб. долга и 90 938, 53 руб. пени; в остальной части иска отказано; с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 28 385 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым по делу судебными актами, ООО «Фарком» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в исковых требованиях департаменту отказать в полном объеме.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500170:1575 с 17.11.2022 года не используется ООО «Фарком», так как объект капитального строительства - магазин, находящийся на нем, продан третьему лицу, что подтверждается выпиской ЕГРН. Кроме того, заявитель указывает, что земельный участок предоставлялся под строительство, на данном земельном участке ответчик построил и ввел в эксплуатацию нежилое здание магазина общей площадью 196,9 кв.м, поэтому цель предоставления земельного участка реализована. После 10.03.2022 земельный участок используется исключительно в целях эксплуатации нежилого здания – магазина, в связи с чем размер арендной платы должен определяться исходя из иного вида разрешенного использования земельного участка, а именно в целях эксплуатации объекта капитального строительства.

Кроме того, заявитель указывает, что в производстве арбитражного суда Красноярского края рассматриваются дела № А33-21933/2022 и № А33-30893/2022 о взыскании арендной платы и пени, в которых Департаментом также предъявлена к взысканию неустойка за март 2022 года, то есть истец по существу взыскивает неустойку дважды за март 2022 года по двум разным делам.

Отзыв на кассационную жалобу не поступал. В судебном заседании представитель поддержал свои доводы.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, назначенном на 08.04.2025, объявлялся перерыв до 15.05.2025, о чем сделано публичное извещение в сети «Интернет».

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено

лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как установлено судами, между Департаментом (арендодатель) и ООО «Фарком» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.11.2021 № 326, согласно пункту 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение договора на аукционе, проведенном 19.10.2021, принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, расположенный в территориальной многофункциональной зоне (МФ), с КН 24:50:0500170:1575, общей площадью 3 201 м², находящийся по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий» (далее - участок), в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях строительства объектов: магазины (код - 4.4), с наложением на зону с особыми условиями территории (охранную зону) ВЛ 110кВ С-1/С-2, С-204 «ТЭЦ-1 Заводская», «ТЭЦ-1 - ЦРП-110 Красмаша-Заводская» с отпайками на ГТШ-1, ГПП-2 Красмаша на территории г. Красноярска Красноярского края. Реестровый номер зоны - 24:50-6.210, площадь земельного участка, покрываемая зоной - 1702 м² (учетный номер в соответствии с выпиской из ЕГРН от 08.09.2021 24:50:0500170:1575/1).

Согласно градостроительному плану земельного участка от 12.03.2021 № РФ-24-2-08-0-00-2021-0236 в границах участка расположены линии электропередач наземные, канализация. Согласно сведениям градостроительного плана земельного участка и Единого государственного реестра недвижимости в границах земельного участка расположено сооружение КН 24:50:0000000:151149 - сети канализации, правообладатель - муниципальное образование города Красноярск (аренда ООО «КрасКом»).

По данным ЕГРН в границах земельного участка расположено сооружение КН 24:50:0000000:177336 - сооружение ВЛ-110кВ С-1/С-2, С-204 «ТЭЦ-1 Заводская», «ТЭЦ-1-ЦРП ПО», «ЦРП 110-Заводская» с отпайками на ГПП-1, ГПП-2 Красмаша, правообладатель ОАО «МРСК Сибири». Участок передается в состоянии, изложенном в извещении о проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, опубликованном в газете «Городские новости» и размещенном на официальных сайтах: Российской Федерации и администрации города.

Пунктом 1.3. договора установлено, что договор является актом приема-передачи участка, указанного в пункте 1.1. договора, и подтверждает факт перехода участка от арендодателя во владение и пользование арендатора в момент подписания договора.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с даты подписания договора на девять лет и восемь месяцев. Договор, заключенный на срок не менее одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (пункт 2.2. договора).

Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы за участок определен по результатам аукциона и составляет 471 666, 67 руб. Первый платеж по договору начисляется с даты подписания договора (пункт 3.2. договора). Арендная плата за первый подлежащий оплате период вносится в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора, внесенный арендатором задаток засчитывается в счет арендной платы (платежная функция задатка). В случае досрочного расторжения договора часть задатка, не засчитанная в счет арендной платы, не возвращается независимо от причин расторжения (обеспечительная функция задатка) (пункт 3.3. договора). Арендная плата за землю вносится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на расчетный счет (пункт 3.4. договора).

Ссылаясь на то, что за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 у общества образовалась задолженность по возмещению расходов по содержанию здания в размере 1 447 702, 22 руб., Департамент после соблюдения претензионного порядка урегулирования спора обратился в суд с иском о взыскании задолженности и неустойки.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 307, 309, 329, 330, 606, 607, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что на стороне общества имеются неисполненные обязательства по внесению арендных платежей. Неисполнение обязательств по оплате является основанием для привлечения ООО «Фарком» к гражданско-правовой ответственности в виде неустойки.

Суд апелляционной согласился с выводами суда первой инстанции относительно наличия оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. При этом суд апелляционной инстанции отклонил возражения общества о том, что на земельном участке, предоставленном в аренду по указанному договору, возведен объект недвижимого имущества, который впоследствии продан физическому лицу – Маркусу В.Л.

По итогам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, отказав в удовлетворении заявления о приобщении к материалам дела доказательств перехода права собственности на объекта недвижимого имущества (выписки из ЕГРН) и документов по оплате, пришел к выводу о том, что факт отчуждения соответствующего объекта недвижимого имущества не влияет на обязательство ООО «Фарком» по оплате за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка от 09.11.2021 № 326.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы, правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое

принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно абзацу 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Исходя из названных норм и разъяснений, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В определении от 23 апреля 2020 г. № 935-О Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, в частности, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов

недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140 по делу № А45-26765/2023).

В рамках настоящего дела Департамент предъявил требование о взыскании задолженности по внесению арендных платежей за периоды октябрь, ноябрь, декабрь 2022 года.

При этом из пояснений сторон, данных в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, следует, что на земельном участке, предоставленном по договору аренды от 09.11.2021 № 326, общество возвело объект недвижимого имущества, которому присвоен кадастровый номер № 24:50:0500170:1578.

Впоследствии в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности в отношении названного объекта недвижимости к гражданину Маркусу В.Л. Право собственности нового собственника зарегистрировано 23.11.2022, то есть соответствующая регистрация приходится на один из расчетных периодов, за который Департаментом взыскивается арендная плата в отношении земельного участка.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества новый собственник приобретает права пользования земельным участком (или его части), которая необходима для размещения здания и сооружения, вступая в соответствующее правоотношение с собственником земельного участка, вывод суда апелляционной инстанции о том, что факт отчуждения такого имущества не имеет правового значения и влияет на обязательства по поводу владения и пользования землей, не может быть признан правильным, исходя из приведенных положений законодательства.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО «Фарком» заявляло о необходимости оценки обстоятельств перехода права собственности на объект недвижимости, предоставляя выписку из ЕГРН в отношении соответствующего имущества. Маркус В.Л. также обращался с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции, однако соответствующая жалобы была ему возвращена в связи с пропуском срока на обжалование.

Предусмотренные действующим процессуальным законодательством ограничения на принятие и исследование новых доказательств, установленные для суда апелляционной

инстанции, не исключают необходимости оценки таких доказательств, если они связаны с доводами заявителя жалобы о том, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

Принимая во внимание, что выводы судов относительно сохранения договорных отношений в неизменном виде с ООО «Фарком» напрямую затрагивают права лица, к которому перешло право на объект недвижимости, находящийся на таком участке, обжалуемые судебные акты подлежат отмене в соответствии с положениями пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, в том числе, установление всех имеющих значение для данного дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду необходимо дать оценку обстоятельствам, относящимся к принадлежности объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, а также рассмотреть вопрос о привлечении нового собственника объекта недвижимости к участию в настоящем споре. Кроме того, следует выяснить, в какой части к новому собственнику перешло право пользования земельным участком в связи с переходом права собственности на объект недвижимого имущества.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 10 июля 2023 года по делу № А33-11439/2023 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2024 года по тому же делу отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Д. Дамбаров

Судьи Н.Н. Тютрина А.Д. Фирсов