Решение от 3 августа 2022 г. по делу № А51-317/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-317/2021
г. Владивосток
03 августа 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 03 августа 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Мечта» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мой доктор» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: ФИО2,

об обязании общества с ограниченной ответственностью «Мой доктор» освободить нежилое помещение, состоящее из помещений 1-го этажа, номера на поэтажном плане №1-18, общей площадью 238, кв.м, расположенного в 5-тиэтажном здании по адресу: <...>, кадастровый номер 05:401:002:000231450 и передать его ООО «Мечта» по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, в 3-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, паспорт, по доверенности от 15.12.2021, диплом, ФИО4, удостоверение адвоката, доверенность от 18.07.2022,

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 23.07.2021, удостоверение адвоката,

от третьего лица: ФИО5 по доверенности от 12.03.2022, удостоверение адвоката,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Мечта» (далее – истец, ООО «Мечта», арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мой доктор» (далее – ответчик, ООО «Мой доктор», арендатор) об обязании общества с ограниченной ответственностью «Мой доктор» освободить нежилое помещение, состоящее из помещений 1-го этажа, номера на поэтажном плане №1-18, общей площадью 238, кв.м, расположенного в 5-тиэтажном здании по адресу: <...>, кадастровый номер 25:28:040007:2103 (инвентарный номер 05:401:002:000231450) и передать его ООО «Мечта» по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, в 3-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Истец на исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика и третьего лица по иску возражал.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Между истцом и ответчиком 01.02.2019 заключен договор аренды (далее – договор) нежилого помещения, состоящего из помещений 1-го этажа, номера на поэтажном плане №№1-18, общей площадью 238,2 кв.м, расположенного в 5 этажном здании по адресу: <...> с кадастровым номером 05:401:002:000231450.

Срок аренды установлен п. 4.1 договора и составляет 11 месяцев со дня его подписания.

Пунктом 4.2 договора установлено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока настоящего договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на условиях арендодателя.

Арендодатель передал, а арендатор принял спорные нежилые помещения по акту приема-передачи 01.02.2019.

25.12.2019 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о прекращении договора аренды и необходимости освободить спорные помещения. Уведомление получено ответчиком 26.12.2019.

27.01.2020 истцом в адрес ответчика заказным письмом с уведомлением направлена претензия об освобождении занимаемых помещений. Претензия получена 28.01.2020.

27.02.20 ответчик обратился к ООО «Мечта» с просьбой заключить договор на новый срок с приложением проекта договора аренды от 01.03.2020, подписанного и скрепленного печатью ООО «Мой доктор», предложенного для заключения ООО «Мечта».

В связи с неисполнением ответчиком требования, указанного в претензии и незаключением договора аренды на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью «Мой доктор» освободить нежилое помещение.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что заключенный между сторонами договор аренды от 01.03.2020 прекратил свое действие по окончании его срока, в том числе с учетом уведомления арендодателя от 25.12.2019 об отказе от продления договорных отношений.

В то же время из представленных в материалы дела документов следует, что 06.09.2014 между ООО «Мечта» в лице директора ФИО6 и ФИО2 подписан предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, согласно пунктам 1.1 и 1.2 которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения, состоящего из подвального помещения №№ 7-20, 25, 26, помещений первого этажа №№1-19, общей площадью 424,1 кв.м., расположенное в 5-этажном здании по адресу: <...>, кадастровый номер 05:401:002:000231450.

По условиям данного договора стороны приняли на себя обязанность заключить в будущем договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 1.3.1. предварительного договора продажная цена помещения составляет 15 000 000 рублей, которая является окончательной и пересмотру не подлежит.

Обязательство продавца передать нежилое помещение покупателю считается исполненным после фактической передачи помещения и подписания сторонами соответствующего передаточного акта (п. 1.3.2 предварительного договора).

В соответствии с п. 1.4 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в любое время в течение срока, не превышающего трех лет с даты заключения настоящего договора, но не позднее одного месяца с момента вручения покупателем продавцу письменного требования о необходимости прибыть в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю для регистрации перехода права собственности.

Пунктом 1.5 предварительного договора установлено, что в случае уклонения от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор и возместить другой стороне причиненные ей убытки. В обеспечение исполнения условий предварительного договора покупатель передает продавцу задаток в сумме 2 000 000 рублей, который засчитывается в счет уплаты стоимости нежилого помещения при заключении основного договора. Оставшаяся часть цены нежилого помещения уплачивается наличными денежными средствами или в ином порядке» указанном продавцом. 06.09.2014 г. директор ООО «Мечта» ФИО6 принял от истца сумму задатка в размере 2 000 000 рублей.

25.08.2017 общество с ограниченной ответственностью «Мечта» в лице его законного представителя участника общества ФИО7 обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к ФИО2 о признании недействительной сделки - предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 06.09.2014 года, подписанного между ООО «Мечта» и ФИО2.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.08.2021 по делу № А51-20893/2017, оставленным в силе постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2021, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.07.2021, в иске отказано.

29.08.2017 в установленное время в МКУ «МФЦ ГО Владивостокский ПК» представитель ООО «Мечта» для заключения основного договора купли-продажи и передачи договоров для государственной регистрации перехода права собственности уполномоченному органу не явился.

Общество от исполнения своих обязательств уклонилось, представитель ООО «Мечта» в МКУ «МФЦ ГО Владивостокский ПК» не явился, при этом предложение изменить существенные условия предварительного договора, направленное в адрес ФИО2, не было конкретизировано. На каких условиях ООО «Мечта» предлагало заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества конкретизировано не было.

В пределах предоставленного законодательством шестимесячного срока ФИО2 обратилась в Первореченский районный суд г.Владивостока с иском о восстановлении своего нарушенного права.

Вступившим в законную силу решением Первореченского районного суда г.Владивостока по делу №2-2/2021 УИД №25RS000-01-2017-003799-59 признан заключенным основной договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:040007:2103, состоящего из подвальных помещений №№ 7-20, 25, 26, помещений первого этажа №№ 1-18, общей площадью 424, 1 кв.м, расположенного в 5 этажном здании по адресу: <...> на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 06.09.2014 года, заключенным между ФИО2 и ООО «Мечта» в лице директора ФИО6.

Указанное решение оставлено без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 17.03.2022, кассационная жалоба на указанный судебный акт оставлены без удовлетворения.

При этом из представленных в материалы дела письменных пояснений ФИО2 следует, что поскольку она является единственным учредителем и директором ООО «Мой доктор» и помещения приобретались ею для целей осуществления указанным обществом своей деятельности, то фактически спорные помещения, являющиеся предметом договора аренды от 01.02.2019 и предметом договора купли-продажи, заключенного в соответствии со вступившим в законную силу решением Первореченского районного суда, находятся в ее фактическом владении и пользовании. Возражений против нахождения ООО «Мой доктор» у нее как у покупателя помещений не имеется.

Судом установлено, что договор прекратил свое действие по окончании его срока в связи с отказом арендодателя от продления арендных отношений. При этом отказ был обусловлен отказом ФИО2 от внесения арендных платежей по причине наличия предварительного договора купли-продажи таких помещений.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на наличие у него прав, вытекающих из договора аренды требовать возврата помещений, а у ООО «Мой доктор» предусмотренных ст. 622 ГК РФ обязанностей по возврату арендованного имущества арендодателю при прекращении договора.

По смыслу разъяснений, приведенных в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, договор продажи недвижимости действует даже если переход права собственности к покупателю не зарегистрирован (исполнение договора и регистрация перехода права собственности не одно и то же); после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ (но не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом).

Поскольку решение Первореченского районного суда г. Владивостока вступило в законную силу, у истца возникла обязанность по передаче в собственность покупателя (третьего лица) спорных помещений в силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ.

Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ), то есть в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче уже исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (ст. ст. 211, 224, 458, 459 ГК РФ).

Таким образом, в результате заключения договора купли-продажи изменяется основание владения покупателем спорными нежилыми помещениями.

Как следует из материалов дела и пояснений ответчика и третьего лица, спорные помещения фактически находятся во владении ФИО2 Договор купли-продажи со стороны истца в части передачи помещений в собственность ФИО2 исполнен, и она подтверждает, что помещения фактически находятся в ее владении, а также не возражает против того, чтобы в них продолжал находиться ответчик для ведения своей деятельности, в связи чем ФИО2 как директор общества покупала спорные помещения.

Согласно разъяснениям п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 года №25 для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Учитывая длительное уклонение истца от исполнения предварительного договора купли-продажи спорных нежилых помещений, суд расценивает требования о возложении обязанности на ответчика возвратить такие помещения в силу ст. 622 ГК РФ как злоупотребление правом по смыслу ст. 10 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поскольку истцом утрачено владение спорными помещениями, с учетом вступившего в законную силу судебного акта, возврат владения направлен исключительно на создание препятствий к исполнению договора купли-продажи, заключенного на основании решения Первореченского районного суда № 2-2/2021 от 03.11.2021.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Жестилевская О.А.