Решение от 26 мая 2022 г. по делу № А53-4668/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-4668/22
26 мая 2022 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 26 мая 2022 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска ИНН 6150039880 ОГРН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" ИНН <***> ОГРН <***>

о признании ничтожными договора аренды №19/007 от 11.02.2019, дополнительного соглашения к договору, о применении последствий недействительности сделки, о взыскании неосновательного обогащения в размере 10 659 352,63 руб., процентов в размере 797247,83 руб.,

третье лицо: Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска.

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2022;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности № 01 от 16.03.2022, директор ФИО4.

от третьего лица: представитель не явился, извещен.

установил:

установил: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска обратился в суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" о признании ничтожными договора аренды №19/007 от 11.02.2019, дополнительного соглашения к договору аренды №19/007 от 11.02.2019, о применении последствий недействительности сделки, о взыскании неосновательного обогащения в размере 10 659 352,63 руб., процентов в размере 797247,83 руб.

В обоснование исковых требований истец указывает, что договор аренды №19/007 от 11.02.2019 заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в отсутствие зарегистрированного права собственности ответчика на объекты незавершенного строительства (не представлена выписка из ЕГРН на объект незавершенного строительства).

Определением суда от 17.02.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска.

Представитель истца в судебном заседании доложил предмет и основание иска, поддержал ранее заявленное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, а также заявление об изменении исковых требований.

В процессе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство об изменении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения действия распоряжения Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска от 1208.2021 №349 «О внесении изменений в разрешение на строительство от 22.01.2020 г. 61-RU61308000-723-2020».

Рассмотрев заявленное ходатайство суд не находит оснований для его удовлетворения.

Согласно части 1 статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

О таком понимании предмета и основания иска указано в пунктах 4, 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в абзаце втором пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции".

Заявляя требования первоначально, истец ссылался на нарушение норм действующего законодательства при заключении договора аренды, в связи с чем, просит признать ничтожным как договор аренды, так и дополнительное соглашение к нему.

Уточняя требования истец, заявляет новое самостоятельное требование, фактически направленное на оспаривание распоряжения Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска от 1208.2021 №349 «О внесении изменений в разрешение на строительство от 22.01.2020 г. 61-RU61308000-723-2020». В качестве основания данного требования указано, что разрешение 61-RU61308000-723-2020 от 22.01.2020 выдано с нарушением норм статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Данное требование является самостоятельным, в связи с чем не может быть заявлено посредством изменения первоначальных исковых требований.

В данном случае, обращаясь в арбитражный суд с ходатайством в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец фактически одновременно изменил предмет и основание иска, в связи с чем в удовлетворении ходатайства надлежит отказать.

Истцом заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5.

Ходатайство мотивировано тем, что у ФИО5 является собственником земельного участка с КН 61:55:0010306:1338 и объекта капитального строительства жилого дома с КН 61:55:0010306:1348. Земельный участок с КН 61:55:0010306:1338 является смежным со спорным земельным участком ответчика.

Рассмотрев по правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное ходатайство, суд полагает подлежащим отклонению как необоснованное.

В соответствии с положениями части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Согласно части 2 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, пользуются процессуальными правами и несут процессуальные обязанности стороны, за исключением права на изменение основания или предмета иска, увеличение или уменьшение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска или заключение мирового соглашения, предъявление встречного иска, требование принудительного исполнения судебного акта.

Из анализа указанных положений процессуального закона следует, что третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем правоотношением, которое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Институт третьих лиц позволяет в едином судебном разбирательстве осуществлять защиту прав и законных интересов участников разных, но, вместе с тем, связанных между собой правоотношений.

Целью участия третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора является предотвращение неблагоприятных последствий для них в будущем, а их интерес в деле носит как процессуальный, так и материально-правовой характер.

Судебный акт может быть признан принятым о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права или обязанности этого лица по рассматриваемым судом правоотношениям.

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс, должно иметь явно выраженный материальный интерес на будущее. То есть, после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон. Иными словами, после разрешения дела между истцом и ответчиком у третьего лица возникает право на иск или у сторон появляется возможность предъявления иска к третьему лицу, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.

В данном деле таких оснований не усматривается.

Истцом заявлено требование об оспаривании договора аренды и дополнительного соглашения к нему, ввиду того, что договор заключен в нарушение норм действующего законодательства.

Сам по себе факт обращения ФИО5 в Администрацию с жалобами о нарушении ее прав при строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке ответчика, не наделяет указанное лицо достаточной легитимацией на вступление в данное дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Заявителем не представлено доказательств, подтверждающих, что принятый судебный акт по итогам рассмотрения настоящего спора может повлиять на права и законные интересы ФИО5 по отношению к одной из сторон.

Кроме того, в процессе рассмотрения дела в суд поступило ходатайство от Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области о привлечении ее в качестве к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Указанное ходатайство также подлежит отклонению.

Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области является органом исполнительной власти Ростовской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора, а также контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области.

Учитывая, что Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области не является участником спорного правоотношения, а также то, что в мотивировочной и в резолютивной частях судебного акта отсутствуют выводы о правах указанного лица относительно предмета спора, какие-либо обязанности на него не возложены, суд приходит к выводу о том, что судебный акт не влияет на права и обязанности названного лица, не создает препятствий для реализации его прав по отношению к сторонам спора и иным лицам.

Ответчик против удовлетворения требований возражает на основании доводов, изложенных в отзыве, в частности, ссылается на то, что наличие объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке подтверждено ответчиком при заключении спорного договора, оснований для признания сделки недействительной отсутствуют.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 11 час. 40 мин. 19.05.2022.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено при участии представителей истца и ответчика.

Исследовав представленные материалы дела, проанализировав доводы сторон, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из искового заявления, согласно приказу №57 от 22.04.2016 председателем Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска принято решение о проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с КН 61:55:0010306:891, расположенного по адресу: <...> , площадью 7416 кв.м.

По результатам состоявшегося 30.05.2016 аукциона между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" заключен договора аренды земельного участка №16/044. Предметом указанного договора являлся земельный участок с КН 61:55:0010306:891, с видом разрешенного использования: для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов), для размещения объектов розничной торговли, сроком до 10.02.2019.

Обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" на основании договора аренды №16/044 с согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска заключен договор субаренды спорного земельного участка с обществом с ограниченной ответственностью «Стройресурс».

Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска 25.11.2016 обществу с ограниченной ответственностью «Стройресурс» выдано разрешение на строительство №61-308-590-2016. Разрешение выдано на строительство одиннадцатиэтажного (в том числе 1 подземный этаж) многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (1 этап строительства) сроком действия до 28.01.2019.

На основании разрешения от 06.09.2018 №61-RU61308000-461-2018, выданного обществу с ограниченной ответственностью «Стройресурс» указанный дом введен в эксплуатацию.

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" 21.01.2019 обратилось в Администрацию г. Новочеркасска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с КН 61:55:0010306:891 без торгов в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ как собственнику объекта незавершенного строительства.

К указанному заявлению обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" приложены следующие документы: договора аренды земельного участка №16/044 от 10.06.2016, договор субаренды от 15.11.2016, разрешение на строительство от 26.04.2018 №61-RU613080000-650-2018, Градостроительный план земельного участка от 14.07.2016 № RU61308000-0000000000000796, технический паспорт на объект незавершенного строительства от 14.01.2019.

По результатам рассмотрения указанного заявления между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ заключен договор аренды земельного участка №19/007 от 11.02.2019, сроком до 10.02.2022.

На основании пункта 7 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" между сторонами заключено дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды №19/007 от 11.02.2019 до 10.02.2025.

По результатам проверки по обращению ФИО5 по факту нарушения земельного законодательства, Прокуратурой г. Новочеркасска вынесено представление главе Администрации г. Новочеркасска от 21.01.2022. Согласно указанному представлению Прокуратурой г. Новочеркасска установлено, что при обращении в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с КН 61:55:0010306:891 в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" не представлены документы, подтверждающие право собственности общества на объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке, сведения о наличии на земельном участке объектов недвижимости, зарегистрированных на праве собственности за обществом, отсутствуют.

В связи с указанным, представлением от 21.01.2022 Прокуратура г. Новочеркасска потребовала рассмотреть вопрос о законности предоставления земельного участка с КН 61:55:0010306:891 обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" по договору аренды №19/007 от 11.02.2019, а также вопрос о перерасчете арендной платы за спорный земельный участок.

В исковом заявлении истец указывает, что согласно градостроительному плану от 13.01.2020 № RU-61308000-1485 на спорном земельном участке были расположены два объекта капитального строительства: одиннадцатиэтажный (в том числе 1 подземный этаж) многоквартирный жилой дом, возведенный и введенный в эксплуатацию ООО «Стройресурс» и трансформаторная подстанция. Иные объекты недвижимости, зарегистрированные в установленном законом порядке, согласно градостроительному плану на земельном участке отсутствовали.

Таким образом, Комитетом при заключении договора аренды земельного участка допущены нарушения норм земельного законодательства, спорный земельный участок предоставлен в отсутствие правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства без проведения торгов, межевание земельного участка после введения в эксплуатацию многоквартирных домов не проведено.

При этом, расчет годового размера арендной платы произведен в соответствии с п. 8 решения Городской думы г. Новочеркасска от 22.07.2016 №88 «Об установлении ставок арендной платы по видам разрешенного использования за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности». Согласно указанному решению размер ежегодной арендной платы при заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов в случаях предусмотренных пп. 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, определен в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Как указывает истец, с учетом заключения спорного договора аренды с нарушением норм земельного законодательства, использование земельного участка с КН 61:55:0010306:891 в период с 11.02.2019 по 09.02.2022 привело к снижению арендной платы и недопоступлению в бюджет муниципального образования «Город Новочеркасск» платежей за использование земельного участка в размере 10 659 352 рублей 63 копеек. Указанная сумма, а также проценты начисленные на нее, как полагает истец, должны быть взысканы с ответчика.

При указанных обстоятельствах, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании ничтожным договора аренды земельного участка №19/007 от 11.02.2019, дополнительного соглашения к нему от 01.09.2020, о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, проанализировав доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать ввиду следующих оснований.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

На основании приведенных правовых положений и разъяснений, данных в постановлении Пленума N 25, в предмет исследования по настоящему спору необходимо включать обстоятельства соблюдения требований земельного законодательства при заключении спорного договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Из положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, по основаниям и в случаях, предусмотренных пунктами 2, 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка публичной собственности без проведения торгов однократно для завершения строительства возможно при представлении заявителем документов, подтверждающих наличие принадлежащего ему объекта незавершенного строительства, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства объекта капитального строительства.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска был заключен договор аренды земельного участка с КН 61:55:001:0306:891 №16/044 от 10.06.2016, сроком до 10.02.2019.

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" 21.01.2019 обратилось в Администрацию г. Новочеркасска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с КН 61:55:0010306:891 без торгов в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ как собственнику объекта незавершенного строительства.

К указанному заявлению обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" приложены следующие документы: договора аренды земельного участка №16/044 от 10.06.2016, договор субаренды от 15.11.2016, разрешение на строительство от 26.04.2018 №61-RU613080000-650-2018, Градостроительный план земельного участка от 14.07.2016 № RU61308000-0000000000000796, технический паспорт на объект незавершенного строительства от 14.01.2019.

Между обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Новочеркасска в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ заключен договор аренды земельного участка №19/007 от 11.02.2019, сроком до 10.02.2022.

На основании пункта 7 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" между сторонами заключено дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды №19/007 от 11.02.2019 до 10.02.2025.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

В абзаце пятом пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В рассматриваемом случае на дату заключения договора аренды №19/007 от 11.02.2019 действовал Приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» (далее- Приказ).

В соответствии с пунктом 33 Перечня № 1 право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ либо подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства.

При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на объект незавершенного строительства.

Таким образом, обязательное представление выписки из ЕГРН на объект незавершенного строительства Приказом не предусмотрено. Согласно приведенным положениям в случае если право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, такое право подтверждается иными документами.

В рамках настоящего спора законность строительства объекта незавершенного строительства на испрашиваемом в аренду земельном участке подтверждена выданным заявителю разрешением на строительство от 26.04.2018 №61-RU613080000-650-2018.

Согласно разрешению на строительство от 26.04.2018 №61-RU613080000-650-2018 разрешено строительство капитального объекта «Многоквартирные жилые дома со встроенными помещениями общественного назначения по пер. Цимлянскому, 1г в г. Новочеркасске 1-я секция 3-секционного жилого дома (2-й этап строительства). Срок действия разрешения до 26.04.2021.

В соответствии с разрешением от 23.12.2020 №61-RU61308000-518-2020 указанный объект введен в эксплуатацию.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из смысла указанной нормы права следует, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим выполнение в полном объеме строительных работ в соответствии с нормативными требованиями и установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации ограничениями. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не просто подтверждает факт завершения работ капитального строительства, а удостоверяет соответствие построенного объекта разрешению на строительство, градостроительному плану и проектной документации. При этом, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы среди прочего документы, подтверждающие завершение строительных работ (например, акт приемки работ).

Таким образом, материалами дела подтверждено, что на спорном земельном участке возведен объект, на строительство которого выдано разрешение от 26.04.2018 №61-RU613080000-650-2018.

При обращении с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с КН 61:55:0010306:891 без торгов в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ ответчиком представлен, кроме указанного разрешения, также технический паспорт на объект незавершенного строительства от 14.01.2019, согласно которому готовность объекта составляет 12 %.

Технический паспорт - это документ, в котором содержатся характеристики и фактическое состояние объекта недвижимости.

Ответчиком в материалы дела представлено уведомление о начале строительства от 16.05.2018.

В п. 1.2 договора аренды №19/007 от 11.02.2019 сторонами указано, что на земельном участке имеется многоквартирный жилой дом и объект незавершенного строительства.

При этом фактическое нахождение на момент заключения спорного договора аренды на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства истцом не оспаривается. В обоснование требования о признании сделки ничтожной истец ссылается на отсутствие правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства.

Приведенные фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что в период заключения оспариваемого договора ответчик, являлся арендатором земельного участка на основании соответствующего договора и на предоставленном ему в аренду земельном участке правомерно, в соответствии с выданным ему разрешением возвел объект незавершенного строительства. Доказательств имевшего ранее место предоставления обществу спорного земельного участка в целях завершения строительства объекта капитального строительства, материалы дела не содержат.

Доводы истца об отсутствии в рассматриваемом случае доказательств государственной регистрации права общества на объект капитального строительства, не завершенный строительством на испрашиваемом земельном участке, отклоняются судом как основанные на неверном толковании приведенных выше положений Земельного кодекса РФ, по смыслу которых для реализации права на предоставление в аренду земельного участка в целях завершения строительства объекта капитального строительства государственная регистрация прав на данный объект не требуется.

Отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора.

Соответствующий вывод не противоречит правовому подходу, изложенному в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338.

Доводы истца о том, что собственником объектов незавершенного строительства является ООО «Стройресурс», поскольку именно указанному лицу земельный участок предоставлялся в субаренду на основании договора от 15.11.2016, 11.02.2019, выдано разрешение на строительство, судом отклоняются как не подтвержденные материалами дела.

Как полагает истец заключение договоров субаренды с ООО «Стройресурс» и выдача разрешения на строительства указанной организации свидетельствует о том, что обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" спорный земельный участок по назначению – строительство многоквартирных жилых домов не использовался, и был передан в субаренду ООО «Стройресурс» с целью извлечения прибыли.

Действительно, между обществом с ограниченной ответственность «Стройресурс» и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Донстрой" заключены договоры субаренды спорного земельного участка. В настоящее время договор субаренды расторгнут на основании соглашения от 22.03.2021.

Вместе с тем, между указанными лицами также заключен договор о совместной деятельности №1 от 14.11.2016.

Согласно условиям указанного договора стороны соединяют свои вклады в рамках простого товарищества, совместно действуя без образования юридического лица для извлечения прибыли от деятельности по строительству и сдаче в эксплуатацию двух многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения (I и II этап строительства), на участке с кадастровым номером 61:55:0010306:891 для последующей реализации жилых помещений и встроенных нежилых помещений общественного назначения третьим лицам на условиях предусмотренных договором (п. 1.1 договора).

Ведение общих дел, связанных строительством Объектов по настоящему договору, возлагается на ООО «Стройресурс», которое действует в интересах товарищей на основании настоящего договора без доверенности (п. 1.2 договора).

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора 2.1.внесенное сторонами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также построенные в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей совместной собственностью.

ООО «Стройресурс» обязано оформить права собственности на построенные объекты строительства для их последующей реализации третьим лицам. Недвижимое имущество носит режим общей совместной собственности сторон. Согласие ООО СЗ "Донстрой" на распоряжение общим совместным недвижимым имуществом ООО «Стройресурс» предполагается.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается фактическое нахождение на момент заключения оспариваемого договора объекта незавершенного строительства, и наличие государственной регистрации права собственности на указанный объект не требовалось, у Комитета имелись основания для предоставления земельного участка без проведения конкурентных процедур (торгов).

При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания договора аренды №19/007 от 11.02.2019 ничтожной сделкой, а, следовательно, и для признания ничтожным дополнительного соглашения к нему. В связи с чем, в удовлетворении требований в указанной части надлежит отказать.

С учетом того, что судом отказано в признании договора аренды №19/007 от 11.02.2019, у истца отсутствуют основания для перерасчета платы за использование спорным земельным участком. Арендная плата оплачивалась истцом в заявленный период на основании и в порядке, установленном в соответствии с договором №19/007 от 11.02.2019 и перерасчету по основаниям указанным истцом не подлежит.

Таким образом, в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения также надлежит отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайств о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, отказать.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


СудьяФаргиева А. И.