Решение от 30 октября 2017 г. по делу № А72-12405/2017

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

«

Дело №А72-12405/2017
г. Ульяновск
31» октября 2017г.


Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2017 года. В окончательной форме решение изготовлено 31 октября 2017 года.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Карсункина С. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Агронива" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области

при участии:

от истца – не явился, извещен (до перерыва); ФИО3, доверенность (после перерыва);

от ответчика – ФИО4, доверенность (до и после перерыва); ФИО5, паспорт, выписка (после перерыва);

от третьего лица – не явился, извещен (до и после перерыва);

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Агронива", согласно которому просит:

- расторгнуть договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 28.08.2014,

-погасить запись регистрации №73-73-07/118/2014-356 об аренде в Едином государственном реестре недвижимости, совершенную 14.11.2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в отношении земельных участков: кадастровый номер 73:16:020402:171, общей площадью 2 325 590 кв.м., категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное производство, расположенный по адресу: Ульяновская область, Старомайнский район, в границах СПК «имени Крупской»; кадастровый номер 73:16:020402:172, общей площадью 1 354 411 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное производство, расположенный по адресу: Ульяновская область, Старомайнский район, в границах СПК «имени Крупской».

19.10.2017 представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.

От истца поступило в материалы дела через канцелярию суда ходатайства об отложении судебного заседания, о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требований относительно предмета спора, ФИО6

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявления о расторжении договора аренды, возражал против удовлетворения ходатайств истца об отложении судебного заседания, о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требований относительно предмета спора, ФИО6, поступившие через канцелярию суда.

Ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требований относительно предмета спора, ФИО6, судом было принято к рассмотрению.

Ходатайство об отложении было оставлено судом без удовлетворения.

Протокольным определением от 19.10.2017 судом в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв в судебном заседании на 24.10.2017г. на 11 час. 20 мин.

24.10.2017 представитель третьего лица в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

Представитель истца настаивает на удовлетворении требований о расторжении договора аренды, настаивает на удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требований относительно предмета спора, ФИО6

Представитель ответчика возражает против удовлетворения заявления о расторжении договора аренды, возражает против удовлетворения ходатайства истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требований относительно предмета спора, ФИО6

Ходатайство представителя истца о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требований относительно предмета спора, ФИО6, судом оставлено без удовлетворения, так как истцом не приведено надлежащего обоснования того каким образом, принятое по настоящему делу решение может повлиять на ее права и обязанности по отношению к одной из сторон по делу.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела и следует из искового заявления, 28 августа 2014 года между индивидуальным предпринимателем ФИО6 (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Агронива» (Арендатор) был заключен договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, в соответствии с условиями которого Арендодатель передал в долгосрочную аренду сроком на 15 лет следующие земельные участки:

-земельный участок, кадастровый номер 73:16:020402:171, общей площадью 2 325 590 кв.м, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное производство, расположенный по адресу: Ульяновская область, Старомайнский район, в границах СПК «имени Крупской»;

-земельный участок, кадастровый номер 73:16:020402:172, общей площадью 1 354 411 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное производство, расположенный по адресу: Ульяновская область. Старомайнский район, в границах СПК «имени Крупской».

В соответствии с п.2.1 договора аренды за использование земельных участков установлена арендная плата, состоящая из переменной и постоянной частей. Размер арендной платы, причитающийся арендодателю, определяется каждый раз при выставлении счета путем сложения постоянной и переменной частей.

Постоянная часть арендной платы состоит из фиксированной суммы и составляет 147 200 руб. в год и подлежит оплате начиная с третьего года аренды земельных участков.

Переменная часть арендной платы устанавливается в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельных участков на день оплаты аренды в год (пункты договора 2.1.1 – 2.1.2).

Согласно п.2.1.3 договора для внесения арендной платы предусмотрены следующие сроки и порядок оплаты:

-платеж в размере постоянной части оплачивается ежеквартально равными долями по 36 800 рублей 00 копеек не позднее чем за 10 календарных дней до конца квартала, оплата вносится на расчетный счет Арендодателя.

-платеж в размере переменной части оплачивается не позднее 20 октября года аренды на расчетный счет Арендодателя.

Согласно акту приема-передачи земельные участки были переданы арендатору (л.д. 25).

17.12.2015 между ИП ФИО6 (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) были заключены договоры купли-продажи указанных земельных участков. Право собственности ИП ФИО2 на земельные участки было зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.12.2015.

В адрес арендатора истцом по делу направлялось уведомление о переходе права собственности на земельные участки с предложением либо о расторжении договора аренды, либо о внесении изменений в долгосрочный договор аренды с указанием реквизитов для оплаты арендной платы.

16.06.2016 между ООО "Агронива" и ИП ФИО2, было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому были внесены изменения в договор, касающиеся замены стороны арендодателя по договору.

Как указывает истец, в связи с несвоевременным внесением ответчиком арендной платы за 4 квартал 2016 г. и 1 квартал 2017 г. им было направлено ответчику уведомление от 04.04.2017 г. о расторжение договора, которое было получено ответчиком согласно почтовому уведомлению 06.04.2017 г.

Свои исковые требования о расторжении договора истец обосновывает п. 7.3. договора, согласно которому Арендатор вправе расторгнуть договор аренды в случае задержки оплаты Арендатором на срок более одного месяца.

Ответчик в отзыве на исковое заявление указывает, что письменного предупреждения от арендодателя о необходимости исполнения им обязательства по оплате арендной платы в разумный срок до предложения расторгнуть договор он от истца не получал. Также ответчик ссылается на порядок оплаты арендной платы по договору на основании выставляемого арендодателем счета.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В материалы дела истцом представлено письмо ООО «Агронива» №11 от 04.04.2017 г. о направлении в адрес ООО «Агронива» оформленных счетов на оплату арендной платы.

Также в материалы дела представлено уведомление истца в адрес ответчика о расторжение договора от 04.04.2017 г., которое было получено ответчиком согласно почтовому уведомлению 06.04.2017 г.

Письмом с исх. №12 от 11.04.2017 ответчиком был дан ответ истцу на требование от 04.04.2017, согласно которому ООО "Агронива" в качестве причины, послужившей основанием для несвоевременной оплаты арендной платы указывает на отсутствие выставленных счетов на ее оплату путем сложения постоянной и переменной частей со стороны арендодателя.

Оплата арендной платы за 4 квартал 2016 г. и 1 квартал 2017 г. была произведена ответчиком 11.04.2017 г., что истцом не оспаривается и подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Письмом от 05.05.2017 истец потребовал подписания ответчиком дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.

В письмах от 16.05.2017 и 19.06.2017 ООО «Агронива» возражало против расторжения договора аренды.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 29-30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Ответчик указывает, что до получения предложения о расторжении договора предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства в его адрес не поступало.

Уведомление от 04.04.2017 такого предупреждения не содержит. Указанным документом арендатор без предупреждения был уведомлен арендодателем о расторжении договора.

Истец в судебном заседании подтвердил, что он не направлял ответчику предложения о надлежащем исполнении договора до направления уведомлений о расторжении договора.

Таким образом, досудебный порядок досрочного расторжения договора истцом до обращения в суд соблюден не был. Однако, по мнению суда, исковые требования не подлежат оставлению без рассмотрения, так как истец настаивает на расторжении договора, несмотря на погашение ответчиком до обращения истца в суд задолженности, в связи с возникновением которой истец просит расторгнуть договор.

Досудебный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии возникновения спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся конфликт, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении такого спора. Оставляя иск без рассмотрения, суд исходит из реальной возможности исчерпания конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования, иск подлежит рассмотрению в суде (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 N Ф08-4764/2011 по делу N А01-1972/2009).

Обращение истца в суд с требованием о расторжении договора после погашения ответчиком задолженности указывает на отсутствие намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора. Подобная позиция содержится в разделе «Процессуальные вопросы» "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015).

В соответствии с п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Имевшая место на момент направления уведомления от 04.04.2017 г. о расторжении договора задолженность по арендной плате погашена ответчиком 11.04.2017 г., то есть в разумный рок после получения уведомления (06.04.2017).

В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Следовательно, основания для расторжения договора в связи с невнесением ответчиком арендной платы за пользование земельным участком отсутствуют. Наличие иных оснований для расторжения договора арендодателем по правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

Поскольку арендатор в разумный срок устранил нарушение, явившееся основанием для заявления требования о расторжении договора (наличие задолженности по арендной плате), основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Кроме того, в суд с исковыми требованиями истец обратился 28.08.2017 г., что подтверждается штампом канцелярии суда, то есть по истечении более четырех месяцев после оплаты ответчиком задолженности. Указанный период времени с момента уплаты арендатором долга не является разумным и лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Кроме того, как поясняли и истец и ответчик в судебных заседаниях задолженности по арендной плате после 11.04.2017 г. у истца не имеется, доказательств наличия просрочек по ее внесению в последующие периоды не представлено.

Таким образом, на момент рассмотрения дела отсутствует нарушение или оспаривание прав и законных интересов истца, подлежащих судебной защите.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих прав.

Учитывая изложенное, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" у суда также отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Согласно представленным в материалы дела документам истец является инвалидом II группы. В соответствии с ч. 2 ст. 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, освобождаются истцы - инвалиды I и II группы.

На основании вышеизложенного, поскольку истец в силу закона освобожден от уплаты госпошлины, госпошлина не подлежит взысканию.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.А. Карсункин