Решение от 28 декабря 2022 г. по делу № А12-18230/2022

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А12-18230/2022
28 декабря 2022 г.
город Волгоград


Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2022 г.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карсаковым А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании арбитражное дело по иску по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 315345800001722) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице межмуниципального отдела по Котельниковскому и Октябрьскому районам Управления Росреестра по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконными действия, с привлечением к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, ФИО3, администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт»,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, представитель по доверенности от 15.06.2022;

от ответчика – ФИО5, представитель по доверенности от 08.12.2020 №115;

от третьих лиц – ФИО6, представитель ФИО7 по доверенности от 23.05.2022 №18-юр;

остальные – не явились, извещены,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице межмуниципального отдела по Котельниковскому и Октябрьскому районам Управления Росреестра по Волгоградской области (далее также – Управление), в котором просит, с учетом заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признать незаконным действия Управления, выразившееся в приостановлении (отказе) внести изменения в запись реестра прав ограничений прав и обременений недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:13:040006:58, указав на наличие обременения в виде аренды данного земельного участка в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 на основании договора от 08.06.2020 уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 27.06.2003, признать незаконным действия Управление, выразившееся в отказе внести изменения в запись реестра прав ограничений прав и обременений недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:13:040006:58, указав на наличие обременения в виде аренды данного земельного участка в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 на основании договора от 08.06.2020 уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 27.06.2003 и обязать Управление внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 34:13:040006:58, общей площадью 190000 +/- 3814 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Котельниковский район, на территории Нижнеяблочного сельского поселения, принадлежащего на праве собственности ФИО2, правом аренды в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 27.06.2003 и договора уступки прав и обязанностей (цессии) от 08.06.2020.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, администрация Котельниковского муниципального района Волгоградской области, общество с ограниченной ответственностью «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» (далее - ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт»).

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в заявлении, просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель Управления считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по мотивам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Представитель ФИО2 считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по мотивам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 27 июня 2003 года между собственниками земельного участка (на момент заключения 22 собственника) площадью 437,0 га, кадастровый номер 34:13:000000:9, находящегося на территории ФИО8 ского сельсовета Котельниковского района Волгоградской области и ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей (далее – договор аренды).

В соответствии с договором аренды ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» был передан в аренду земельный участок - пашня площадью 437,0 га, кадастровый номер 34:13:000000:9.

Согласно пункту 1 договора аренды срок аренды земельного участка составляет сорок девять лет.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 3 марта 2004 года, номер регистрации 34-01/18-3/2004-115.

8 июня 2020 года между ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» (цедент) и ИП ФИО1 (цессионарий) заключен договор уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 27 июня 2003 года (далее – договор цессии).

В соответствии с пунктом 1.1 договора цессии, цессионарий принимает в полном объеме на срок, не превышающий срок договора аренды земельного участка, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 27 июня 2003 года. Земельный участок площадью 437,0 га, расположен по адресу: Волгоградская область, Котельниковский район, х. ФИО8, кадастровый номер 34:13:000000:9. Земельный участок принадлежит цеденту на праве аренды на срок 49 лет, с 27 июня 2003 года по 27 июня 2052 года, на основании договора аренды земельного участка от 27 июня 2003 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 3 марта 2004 года за номером 34-01/18-3/2004-115.

Договор цессии зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 25.06.2020, номер регистрации 34:13:000000:9/34/117/2020-53.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, 02.03.2016 был поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 34:13:040006:58 общей площадью 190000+/-3814 кв.м., расположенный по адресу: Волгоградская обл., р-н Котельниковский, на территории Нижнеяблочного сельского поселения, образованный в результате выдела земельной доли третьего лица, из земельного участка с кадастровым номером 34:13:000000:9, арендатором которого является ИП ФИО1 (правопреемник ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт»),

08.09.2016 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:13:040006:58 общей площадью 190000+/-3814 кв.м. было зарегистрировано за ФИО2.

Заявитель указывает, что при регистрации права собственности ФИО7 на выделенный земельный участок площадью 19,0 га, кадастровый номер 34:13:040006:58, Управлением Росреестра по Волгоградской области не зарегистрировано обременение на земельный участок в виде аренды данного земельного участка в пользу ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» (правопредшественника ИП ФИО1) на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 27.06.2003.

Таким образом, сложилась ситуация, когда из земельного участка площадью 437,0 га кадастровый номер 34:13:000000:9, которым владеет ИП ФИО1, выбыл земельный участок 19,0 га, и соответственно площадь арендуемого земельного участка сократилось на указанную величину.

ИП ФИО1 обратился в межмуниципальный отдел по Котельниковскому и Октябрьскому районам Управления Росреестра по Волгоградской области с требованием внести изменения в запись реестра прав ограничений прав и обременений недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:13:040006:58, указав на наличие обременения в виде аренды данного земельного участка в пользу ИП ФИО1 на основании договором от 08.06.2020 уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 27.06.2003.

Межмуниципальный отдел по Котельниковскому и Октябрьскому районам Управления Росреестра по Волгоградской области в своих ответах №исх./24-12565/22 от 13.05.2022 и №исх./24-13565/22 от 30.05.2022 в удовлетворении требований ИП ФИО1 отказал.

Заявитель считает действия регистрирующего органа необоснованными и незаконными по следующим основаниям.

Согласно статьи 4 Закона № 122-ФЗ Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ, в редакции, действующей до 01.01.2017) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникают на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на находящееся в аренде имущество не влечет прекращения арендных отношений.

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Порядок образования земельных участков регламентирован статьями 11.2, 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 данной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 ЗК РФ). Требования к содержанию решений об образовании земельных участков установлены в пункте 4 статьи 11.2 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 4 указанной статьи образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков.

Положение пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение.

Указанная правовая позиция была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301 по делу № А65-21616/2014, в определении от 19.03.2019 № 303-КГ18-21258 по делу №А04-10653/2017.

Пункт 6 статьи 27 ЗК РФ определяет, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2001 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101).

В соответствии с пунктом 5 статьи 14 Закона № 101 в редакции Федерального закона от 29.12.2010 № 435-Ф3 (вступил в силу 01.07.2011) участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как видно из представленных документов, земельная доля в общей собственности на земельный участок, переданный в аренду, из которой был сформирован и выделен земельный участок площадью 19,0 га, с кадастровым номером 34:13:040006:58 принадлежал ФИО3.

Согласно Приложения №1 к договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 27.06.2003 ФИО3 несогласие с заключением договора аренды не выражала, договор не оспаривала.

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателе или залогодержателем. При этом внесение записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без предоставления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Согласно сложившейся арбитражной практике, указанное разъяснение применяется при рассмотрении споров арендаторов земельных участков, находящихся в долевой собственности, об оспаривании бездействия Управления Росреестра по невнесению в ЕГРП записи об аренде земельного участка, выделенного в счет земельной доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде.

Аналогичный порядок по внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с указанной нормой регистрация обременения в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Заявитель считает, что регистрационные действия по внесению в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о регистрации недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о регистрации сведений.

Согласно части 6 статьи 72 Закона о регистрации со дня вступления в силу Закона о регистрации сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и сведения государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждений.

Управление указывает, что в настоящее время раздел ЕГРН, открытый в отношении спорного земельного участка, содержит актуальную запись № 34-34/018-34/018/009-2006-158/2 о праве собственности ФИО2.

Указанная запись внесена в ЕГРП 08.09.2016 на основании договора дарения земельного участка от 30.08.2016, заключенного между ФИО3 и ФИО2. Другие актуальные записи в отношении спорного земельного участка отсутствуют в ЕГРН.

Спорный земельный участок образован путем выдела в счет принадлежащих ФИО3 земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 34:13:000000:9 (далее - исходный земельный участок) в порядке, установленном пунктами 4-6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, на основании проекта межевания земельного участка от 18.02.2016 и поставлен на государственный кадастровый учет в ГКН 02.03.2016.

Право собственности ФИО3 на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 26.08.2016 на основании ее решения о выделении земельного участка в счет земельной доли от 18.02,2016 и правоустанавливающих документов на исходных земельный участок: свидетельства на право собственности на землю серии РФ-XIV ВДО-13 № 350868, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Котельниковского района Волгоградской области 14.03.1995, постановления администрации Котельниковского района Волгоградской области № 1187 от 30.12.2002.

Запись о праве собственности ФИО3 на спорный земельный участок погашена в ЕГРП 08.09.2016 при государственной регистрации перехода права к ФИО2.

Согласно сведениям ЕГРП на момент государственной регистрации права собственности ФИО3 на спорный земельный участок исходный земельный участок находился в аренде у ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» на основании договора аренды.

Запись о регистрации договора аренды земельного участка от 27.06.2003 внесена в ЕГРП 03.03.2004.

Согласно указанной записи исходный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» на срок 49 лет, начиная с 27.06.2003.

При государственной регистрации права собственности ФИО3 на спорный земельный участок государственная регистрация ограничения (обременения) ее права правом аренды ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» на спорный земельный участок не осуществлена - запись об аренде, существовавшая в ЕГРП в отношении исходного земельного участка, не перенесена в раздел ЕГРП, открытый в отношении спорного земельного участка.

Управление полагает, что при государственной регистрации права собственности ФИО3 на спорный земельный участок без одновременной государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды в пользу ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» Управление действовало в соответствии с нормами законодательства в рамках возложенных на него полномочий.

В силу пункта 1 статьи 11.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент государственной регистрации права собственности ФИО3 на спорный земельный участок) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 11.5 ЗК РФ установлено, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок» из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (пункт 2 статьи 11.5 ЗК РФ).

Представитель Управления пояснил, что в статье 11.8 ЗК РФ установлено, какие права, обременения (ограничения) возникают и сохраняются в отношении образуемых и измененных земельных участков.

Представитель Управления считает, что сохранение права аренды, права безвозмездного пользование, иных ограничений (обременений) прав, возникших на основании договора, в отношении образуемых земельных участков федеральным законом не предусмотрено.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

По мнению представителя Управления, в отношении образуемых земельных участков (образованных из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования) пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ прямо предусмотрено, что осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним нового договора аренды или безвозмездного пользования на прежних условиях.

Из совокупности положений пунктов 2-6 статьи 11.8 ЗК РФ следует, что записи об аренде (безвозмездном пользовании), внесенные в ЕГРП в отношении исходныхземельных участков, не переносятся в записи об ограничении (обременении) прав на образуемые земельные участки. Арендатор исходного земельного участка имеет право на заключение нового договора аренды или безвозмездного пользования в отношении образованных земельных участков на тех же условиях, что были указаны в договоре аренды в отношении исходного земельного участка; такой новый договор аренды должен быть представлен в орган регистрации прав с соответствующим заявлением.

Управление обращает внимание, что арендатору исходного земельного участка было известно о выделе ФИО3 спорного земельного участка в счет принадлежащих ей земельных долей в исходном земельном участке, что видно из возражения ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» от 28,01.2016, содержащиеся в проекте межевания земельного участка от 18.02.2016.

Вместе с тем, ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» не воспользовалось своим правом на основании пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ на заключение нового договора аренды в отношении образованного земельного участка (спорного земельного участка). Новый договор аренды в отношении спорного земельного участка на государственную регистрацию в Управление не предоставлялся.

С заявлением о государственной регистрации аренды в отношении спорного земельного участка ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» не обращалось. Запись о праве аренды ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» в отношении спорного земельного участка в ЕГРП (ЕГРН) не вносилась.

в Управлении обратились представитель ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» и ФИО1 с заявлениями о государственной регистрации договора от 08.06.2020 уступки прав и обязанностей (цессии) по договору цессии.

в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации договора уступки от 08.06.2020 и осуществлена государственная регистрация перехода права аренды на исходный земельный участок от ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» к ФИО1

26.04.2022 в Управление обратился ФИО1 с заявлением о внесении изменений в запись ЕГРН от 08.09.2016 № 34-34/018-34/018/009- 2006-158/2 - внесением в ЕГРН записи об ограничении и обременении спорного земельного участка арендой сроком на 49 лет в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 27.06.2003 и договора уступки от 08.06.2020 (заявление от 26.04.2022 № MFC-0181/2022-6512-1, запись а книге учета входящих документов внесена запись № КУВД-ОО1/2022-17466639). С заявлением представлены договор аренды земельного участка от 27.06.2003, договор уступки от 08.06.2020.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации, с учетом сведений, содержащихся ЕГРН государственным регистратором прав Управления установлено, что имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости, а именно в ЕГРН отсутствуют сведения об ограничении (обременение) права в виде аренды на спорный земельный участок, в связи с чем внести в ЕГРН сведения об ограничении (обременении) прав на спорный земельный участок в виде аренды сроком на 49 лет в пользу ФИО1 на основании договора аренды от 27.03.2003 договора цессии не представляется возможным; на момент заключения договора цессии между ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» и ФИО1, спорный земельный участок являлся обособленным, и его плошадь (190 000 кв.м.) не входила в площадь исходного земельного участка, из которого спорный земельный участок выделен 02.03.2016.

государственная регистрация прав в отношении спорного земельного участка приостановлена по основанию, указанному в пункте 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, до устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, но не более чем до 15.08.2022 (в соответствии с частью 2 статьи 26 Закона о регистрации), о чем заявителю направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 13.05.2022 № КУВД-001 /2022- 17466639/1 (исх. № 24-12565/22).

В уведомлении о приостановлении указано, что для устранения причин приостановления государственной регистрации прав необходимо представать договор аренды земельного участка и договор переуступки прав и обязанностей в отношении спорного земельного участка.

с заявлением № MFC-0181/2022-7921-1 о предоставлении дополнительных документов ФИО1 представлено заявление о несогласии с приостановлением действий по государственной регистрации прав в отношении спорного земельного участка.

В связи с поступлением дополнительных документов 30.05.2022 в адрес ФИО1 направлено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 30.05.2022 № КУВД-001/2022-17466639/2 (исх. Ха 24-13565/22).

15.08.2022 государственная регистрация возобновлена по истечении срока приостановления. Причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, не устранены: договор аренды земельного участка и договор переуступки прав и обязанностей в отношении спорного земельного участка заявителем не представлен.

Согласно статье 27 Закона о регистрации в государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав а случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона о регистрации.

На основании статьи 27 Закона о регистрации, 16.08.2021 государственным регистратором прав принято решение об отказе в государственной регистрации прав.

В адрес ФИО1 направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав от 16,08.2022 № КУ В Д-001/2022- 17466639/3.

Управление считает, что при принятии решений от 13.05.2022 и 16.08.2021 о приостановлении и отказе в государственной регистрации прав соответственно в отношении спорного земельного участка нарушение норм российского законодательства в рамках возложенных на него полномочий Управлением не допущено. Указанные решения Управления приняты в полном соответствии с нормами действующего законодательства, являются мотивированным и обоснованным в силу следующего.

Управление обращает внимание, что договор аренды земельного участка от 27.06.2003 и договор цессии заключены в отношении исходного земельного участка; на момент регистрации договора цессии спорный земельный участок был выделен из состава исходного земельного участка, и его площадь уже не входила в площадь исходного земельного участка, что договор уступки заключен в отношении исходного земельного участка и не содержит условий о передаче прав и обязанностей арендатора в отношении спорного земельного участка; договор аренды и договор уступки прав по договору аренды в отношении спорного земельного участка заявителем не представлены.

ФИО7 поддержал доводы, изложенные Управлением, указывает, что при регистрации его права собственности на выделенный земельный участок площадью 19 га, кадастровый номер 34:13:040006:58, Управлением не зарегистрировано обременение на земельный участок в виде аренды данного земельного участка в пользу ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» (правопредшественник ИП ФИО1), то есть государственная регистрация права аренды на указанный земельный участок за ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» не произведена, в его адрес уведомления об уступке арендных прав от ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» к ИП ФИО1 на его участок не поступало.

ФИО7 указывает, что с момента приобретения права собственности 08.09.2016 на земельный участок с кадастровым номером 34:13:040006:58 до момента подачи иска по настоящему спору земельным участком пользуется непосредственно индивидуальный предприниматель ФИО2, никаких платежей в счет арендной платы со стороны ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» или ИП ФИО1 в его адрес не поступало, информации о том, что ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт» или ИП ФИО1 являются арендаторами земельного участка у него не было, просит применить срок исковой давности.

ФИО7 считает, что настоящее заявление не может быть рассмотрено в соответствии с главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как существует спор о праве.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие возражений со стороны ФИО3 (первоначального собственника земельного участка) на заключение договора аренды с ООО «Производственное предприятие ВолгоАгроПродукт», поэтому последующий выдел земельного участка не мог повлечь прекращения договора аренды первоначального земельного участка в той его части, из которой был сформирован выделенный земельный участок.

В отсутствие доказательств, подтверждающих несогласие собственника земельной доли с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с отдельными условиями такого договора, при наличии действующего и неоспоренного в судебном порядке договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, отсутствуют основания для прекращения такого договора в отношении выделенного в счет земельной доли земельного участка. Первоначальный договор аренды земельного участка сохраняет свое действие в отношении выделенного в счет земельной доли земельного участка. Отчуждение выделенного земельного участка третьему лицу не влечет прекращения арендного обременения.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, которым как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, не предполагается прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки (пункт 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ).

Поскольку регистрационные действия по внесению в ЕГРП записей об обременениях осуществляются регистрирующим органом одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки (статья 22.2 Закона о государственной регистрации), а ИП ФИО1 в рамках настоящего дела не оспаривает право собственности на образованные земельные участки, спор о праве собственности между заявителем и ФИО7 отсутствует.

Заявитель оспаривает доводы ФИО7 о том, что с момента приобретения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:13:040006:58 и по настоящее время он им пользуется, о том, что он не знал, что заявитель является арендатором участка и арендную плату за пользование земельным участком не получал.

Заявитель приобщил к материалам дела копию справки Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области от 15.09.2022 исх. №02-07/121, копию договора аренды земельного участка от 29.10.2020, договор аренды земельного участка от 29.10.2021, копию ведомостей на выдачу арендной платы за земельные паи 3 шт., копию заверенной сотрудником филиала №8621 ПАО «Сбербанк России» скриншот страниц, сделанных из приложения «Сбербанк».

По мнению заявителя, представленные документы подтверждают получение ФИО7 арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 34:13:040006:58 в 2021 и 2022 годах.

В судебных заседаниях были заслушаны свидетели со стороны заявителя, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, которые пояснили, что спорным земельным участком владеет и использует его для производства сельскохозяйственных работ заявитель, что отражено в протоколах судебных заседаний.

В судебных заседаниях были заслушаны свидетели со стороны ФИО7, ФИО13, ФИО14, которые пояснили, что спорным земельным участком владеет и использует его для производства сельскохозяйственных работ ФИО7, что отражено в протоколах судебных заседаний.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Суд учитывает, что согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд критически оценивает показания свидетелей, так как они являются работниками заявителя и ФИО7.

По мнению суда, вопрос владения спорным земельным участком не имеет правового значения, так как дело рассматривается в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом особенностей установленной для данной формы арбитражного судопроизводства.

Суд не принимает довод о пропуске срока исковой давности по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Уведомление межмуниципального отдела по Котельниковскому и Октябрьскому районам Управления Росреестра по Волгоградской области №исх./24-12565/22 от 13.05.2022, которым Росреестр уведомил о приостановлении государственной регистрации (отказе) получено заявителем 19.05.2022, с заявлением, рассматриваемым в настоящем споре, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд 07.07.2022.

При таких обстоятельствах, установленный пунктом 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок на обращение с заявлением не пропущен.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Следовательно, спорные акты (бездействие) государственного органа могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствия их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Согласно пункту 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен подпунктом 1 пункта 12 статьи 41 Закона о регистрации, согласно которому, в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.

На основании вышеизложенного, регистрационные действия по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок.

При этом согласно пункту 7 статьи 47 Закона о регистрации, в случаях, предусмотренных Законом № 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежит удовлетворению, так как действия Управление, выразившееся в приостановлении и отказе внести запись об обременении в виде права аренды в отношении спорного земельного участка, не соответствуют названным требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗК РФ, Закону № 101, Закону о регистрации.

В порядке устранения допущенных нарушений прав общества суд считает необходимым возложить на Управления обязанность по внесению в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении спорного земельного участка.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с пунктом 3 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, уплачивается физическими лицами в размере 300 руб., организациями - 3 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Волгоградской области

решил:

Признать незаконным действия Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице межмуниципального отдела по Котельниковскому и Октябрьскому районам выразившееся в приостановлении (отказе) внести изменения в запись реестра прав ограничений прав и обременений недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:13:040006:58, указав на наличие обременения в виде аренды данного земельного участка в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 на основании договора от 08.06.2020 уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 27.06.2003.

Признать незаконным действия Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице межмуниципального отдела по Котельниковскому и Октябрьскому районам выразившееся в отказе внести изменения в запись реестра прав ограничений прав и обременений недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:13:040006:58, указав на наличие обременения в виде аренды данного земельного участка в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 на основании договора от 08.06.2020 уступки прав и обязанностей (цессии) по договору аренды земельного участка от 27.06.2003.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в лице межмуниципального отдела по Котельниковскому и Октябрьскому районам внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 34:13:040006:58, общей площадью 190000 +/- 3814 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, Котельниковский район, на территории Нижнеяблочного сельского поселения, принадлежащего на праве собственности ФИО2, правом аренды в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 27.06.2003 и договора уступки прав и обязанностей (цессии) от 08.06.2020.

Взыскать с Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по государственной пошлине в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья А.П. Машлыкин