Решение от 5 декабря 2022 г. по делу № А09-3722/2021

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А09-3722/2021
город Брянск
05 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 05.12.2022

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи: Абалаковой Т.К.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фроловой О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск

к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брянская строительная компания», г.Брянск

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Брянск»

о внесении изменений в договор

при участи в заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 10.01.2022, после перерыва: не явился

от ответчика: не явился

от третьего лица: не явился

установил:

Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к специализированному застройщику «Брянская строительная компания» об изменении условия договора аренды №3636 находящегося в областной собственности земельного участка от 14.08.2017 в редакции, изложенной в дополнительном соглашении к договору от 14.08.2017 №3636 аренды земельного участка от 28.12.2020 и обязании заключить дополнительное соглашение к договору от 14.08.2017 №3636 аренды земельного участка от 28.12.2020.

Определением суда от 26.07.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Брянск»

В ходе производства по делу от истца поступило письменное ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил суд внести изменения в договор аренды №3636 находящегося в государственной собственности Брянской области земельного участка от 14.08.2017, изложив пункт 4.1. раздела 4 договора в следующей редакции: «4.1. Размер арендной платы за земельный участок составляет 149 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Отношения, возникающие в соответствии с п. 4.1. настоящего дополнительного соглашения, распространяют свое действие с 14.08.2017, то есть с момента изменения разрешенного использования земельного участка.». Обязать общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брянская строительная компания» заключить дополнительное соглашение от 28.12.2020 к договору от 14.08.2017 №3636 аренды земельного участка.

В порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ, удовлетворено ходатайство истца об уточнении требований, согласно которому истец просил суд внести изменения в договор аренды №3636 находящегося в государственной собственности Брянской области земельного участка от 14.08.2017, изложив пункт 4.1. раздела 4 договора в следующей редакции: «4.1. Размер арендной платы за земельный участок составляет 149 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Отношения, возникающие в соответствии с п. 4.1. настоящего дополнительного соглашения, распространяют свое действие с 14.08.2017, то есть с момента изменения разрешенного использования земельного участка». Обязать общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брянская строительная компания» заключить дополнительное соглашение от 28.12.2020 к договору от 14.08.2017 №3636 аренды земельного участка.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте (http://www.arbitr.ru/).

Ответчик письменный отзыв на исковое заявление с обоснованием своей правовой позиции по спору не представил.

Дело рассмотрено в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

19.02.2008 на основании приказа управления от 18.02.2008 №540 в газете «Брянский рабочий» размещено извещение о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка №32:28:000000:0062 общей площадью 2 330 662 кв.м. с видом разрешённого использования – для корректировки проекта планировки территории бывшего аэропорта и поэтапной застройки для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Размер арендной платы в год за 1 кв.м. земельного участка установлен в извещении в размере 7 руб. 93 коп. с возможностью его изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3% от установленного размера арендной платы.

Протоколом от 24.08.2008 № 01/08 победителем аукциона признано общество с ограниченной ответственностью «Брянская региональная компания по реализации газа», изменившее в последующем наименование на общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Брянск».

26.03.2008 между управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Брянск» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства №637, по условиям которого арендатор принял на себя обязанности по комплексному освоению земельного участка №32:28:000000:0062, которое включало в себя, в том числе, подготовку проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, а также строительство объектов недвижимости - как жилого, так и вспомогательного (инженерная, транспортная инфраструктуры), социального назначения (п.п. 2.2.1, 2.4.1, 2.4.4 договора).

В соответствии с п. 4.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 7 руб. 93 коп. за 1 кв.м. в год с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3%.

Пунктом 4.7 договора предусмотрено, что размер арендной платы также пересматривается в случае изменения разрешённого использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

10.09.2009 постановлением Брянской городской администрации №1629-п утверждён проект планировки территории бывшего аэропорта город Брянска, расположенной в Советском районе г. Брянска.

16.07.2012 между обществом с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Брянск» (арендатор-1) и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (арендатор-2) заключено соглашение о реализации прав и исполнения обязанностей арендаторов земельных участков, предоставленных в целях комплексного освоения территории бывшего аэропорта г. Брянска, по условиям которого общество обязалось за счёт собственных и привлечённых средств осуществить реализацию комплексного освоения территории бывшего аэропорта (п. 2.2 соглашения).

14.08.2017 между управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности Брянской области земельного участка №3636, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду земельный участок находящийся в собственности Брянской области, площадью 10060 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером №32:28:0030905:148, расположенный по адресу: г.Брянск, территория бывшего аэропорта для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, с разрешённым использованием – многоквартирные жилые дома от 04 до 17 этажей встроено-пристроенные помещения учреждений и организаций, пристроенные к жилым многоквартирным домам не выше третьего этажа. Срок аренды участка установлен с 14.08.2017 по 31.12.2023. (п.п. 2.1.2, 3.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приёма-передачи от 14.08.2017.

Согласно п.1.1 договора последним регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи с выполнением арендатором условий продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г.Брянск, территория бывшего аэропорта. Арендатор обязан выполнить условия продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с протоколом аукциона от 24.03.2008 № 01/08 (п. 2.1.1 договора).

Согласно п.4.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 8 руб. 17 коп. за 1 кв.м. в год (увеличен на 3 % от первоначального размера 7 руб. 93 коп. в год) с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3 % от установленного размера арендной платы.

Договор содержал условие о том, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения вида разрешённого использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 4.6 договора).

Письмом от 03.03..2021 управление направило в адрес общества дополнительное соглашение от 28.12.2020 к договору аренды от 14.08.2017 №3636, предложив изменить размер арендной платы по договору до 149 руб. 47 коп. за 1 кв.м. в год с 14.08.2017 на основании отчёта об оценке ООО «Бизнес Фаворит» от 28.12.2020 № 421-12/20Н.

03.03.2021 управление направило в адрес общества претензию №12-2484, потребовав в срок до 20.03.2021 подписать и возвратить управлению дополнительное соглашение от 28.12.2020 к договору аренды №3636 от 14.08.2017.

Требования, изложенные в претензии, были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в арбитражный суд.

Арбитражный суд находит требования истца подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. К числу последних относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Размер арендной платы определяется договором аренды (п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (п.4 ст.11.8 Земельного кодекса РФ).

Согласно п.3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов; 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (п.п. 1-2 ст. 424 ГК РФ, п. 4 ст. 447 ГК РФ, п. 18 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Согласно п. 2 ст. 30.2 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, определялся на аукционе в порядке, установленном ст.38.2 ЗК РФ.

Положениями статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена действующим законодательством или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договора, договор может быть изменен по решению суда, в том числе в случаях предусмотренных договором.

В силу положений п.1 ст.445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В соответствии с положениями п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Истец в качестве основания заявленных требований ссылается на пункт 4.6 договора аренды №3636 от 14.08.2017, в соответствии с которым размер арендной платы пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и уклонение общества от заключения дополнительного соглашения в части размера арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ (в ранее действовавшей редакции) размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, определялся на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса РФ.

Как установлено судом, пункт 4.1 договора аренды исходного земельного участка от 26.03.2008 № 637, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, устанавливал, что размер арендной платы за земельный участок составляет 7 рублей 93 копейки за 1 кв. метр в год с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3 %. Размер арендной платы также пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 4.6 договора). В рассматриваемом случае образованный в результате раздела земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:148 ранее входил в состав земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062, который был предоставлен по договору от 26.03.2008. В таком случае правовые основания и режим использования арендатором земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:148 не должны отличаться каким-либо образом от оснований и режима использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062. В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301). Поскольку аукционом по продаже права аренды исходного участка был определен размер аренды в 7 рублей 93 копейки за 1 кв. метр в год с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3 % (нерегулируемая цена), в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:148, образованного из исходного, также сохраняются правила определения арендной платы исходя из указанного размера. При этом на момент заключения спорного договора аренды от 14.08.2017 № 3636 размер арендной платы за земельный участок составил 8 рублей 17 копеек за 1 кв. метр в год (т.е. был увеличен на 3 % от первоначального размера 7 рублей 93 копеек в год, установленного договором аренды исходного земельного участка от 26.03.2008 № 637), на что указано в самом договоре. Изложение условия об арендной плате в иной, отличной от исходного договора редакции, противоречит пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениям пункта 18 постановления Пленума № 73. Ссылка заявителя на то, что между сторонами в соответствии с пунктом 4.6 договора должно быть заключено дополнительное соглашение, в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, противоречит пунктам 19, 20 постановления Пленума № 73 о том, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При таких обстоятельствах, с учетом всех вышеизложенных обстоятельств, суд считает, что требования истца не могут быть признаны обоснованными и подлежат оставлению без удовлетворения.

Размер государственной пошлины по настоящему иску составляет 6000 руб. При подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена, поскольку истец согласно пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, однако не подлежат взысканию, поскольку в соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брянская строительная компания» о внесении изменений в договор аренды №3636 находящегося в государственной собственности Брянской области земельного участка от 14.08.2017, изложив пункт 4.1. раздела 4 договора в следующей редакции: «4.1. Размер арендной платы за земельный участок составляет 149 руб. 47 коп. за 1 кв.м в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Отношения, возникающие в соответствии с п. 4.1. настоящего дополнительного соглашения, распространяют свое действие с 14.08.2017, то есть с момента изменения разрешенного использования земельного участка». Обязать общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брянская строительная компания» заключить дополнительное соглашение от 28.12.2020 к договору от 14.08.2017 №3636 аренды земельного участка - оставить без удовлетворения.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Т.К. Абалакова