Постановление от 23 сентября 2024 г. по делу № А28-2506/2023

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-2506/2023
г. Киров
24 сентября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2024 года.           

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2024 года.


Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бычихиной С.А.,

судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,


при участии в судебном заседании:

представителя истца – директора ФИО1 (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ),


рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 10.06.2024 по делу № А28-2506/2023

по иску закрытого акционерного общества «Холдинг-Проф» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту муниципальной собственности администрации муниципального

образования города Киров (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании внести изменения в Приложение №1 (расчет арендной платы на 2023) к договору аренды земельного участка,  



установил:

закрытое акционерное общество «Холдинг-Проф» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности администрации муниципального образования «город Киров» (далее – ответчик, Департамент) об обязании установить размер арендной платы, изложенный в приложении № 1 к договору аренды земельного участка от 28.03.2022 № 73126 на 2023 год, с соблюдением положений пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктов 3.12 и 6 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кировской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кировской области, утвержденного Постановлением Правительства Кировской области от 20.09.2019 № 483-П (далее – Порядок № 483-П), пункта 2.3. Решения Кировской городской Думы от 30.10.2019 № 25/5 (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 10.06.2024 заявленные требования удовлетворены.

Департамент обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что судом первой инстанции необоснованно применен иной льготный порядок расчета арендной платы в 2023 году, исходя из 0,1% от кадастровый стоимости с момента начала действия подпункта 6.5 пункта 6 Порядка № 483-П.

Подробно доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения. Указывает, что доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана правовая оценка.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Как следует из материалов дела, между Обществом и Департамент заключен договор комплексного освоения территории от 29.09.2020 № 01-174, по условиям которого стороны пришли к соглашению о реализации силами истца комплексного освоения территории, расположенной в пределах муниципального образования «Город Киров» на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000000:2222, а именно формирования и строительства жилого микрорайона – территории блокированной, малоэтажной многоквартирной и среднеэтажной жилой застройки, а также коммунальной, бытовой, социальной и экономической сопутствующей жилью инфраструктуры (раздел 1 договора № 01-174).

В целях реализации договора № 01-174 стороны заключили договор аренды земельного участка от 29.09.2020 № 01-175 (далее – договор № 01-175), по условиям которого ООО «Холдинг-Проф» предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером 43:40:000000:2222 площадью 629 611 кв.м. с целевым назначением – «блокированная жилая застройка, малоэтажная многоквартирная жилая застройка, среднеэтажная жилая застройка, коммунальное обслуживание, бытовое обслуживание, здравоохранение, дошкольное, начальное и среднее общее образование, культурное развитие, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, хранение автотранспорта, объекты дорожного сервиса, спорт, обеспечение внутреннего правопорядка» (пункт 1.1 договора № 01-175).

Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, сведения о разграничении прав отсутствуют.

Размер годовой арендной платы на последующие периоды определен в пункте 3.6 договора № 01-175 как произведение кадастровой стоимости земельного участка и налоговой ставки.

Пунктами 4.2.3, 4.3.2, 4.4.10, 4.4.11 договора № 01-175 предусмотрен комплекс взаимокорреспондирующих прав и обязанностей сторон по формированию и утверждению документации по планировке территории в пределах арендуемого земельного участка с последующим формированием, постановкой на учет и приобретением истцом в собственность или аренду земельных участков, образованных из участка, переданного на основании договора № 01-175.

Пунктами 4.2.1, 4.3.1, 4.4.1 договора № 01-175 стороны поставили выполнение его условия в зависимость от условий договора комплексного освоения территории № 01-174.

Общество на основании договора № 01-174 и дополнительного соглашения к нему от 29.09.2021 № 01-211, а также договора № 01-175 и во исполнение принятых сторонами обязанностей, из земельного участка с кадастровым номером 43:40:000000:2222 площадью 629 611 кв.м. образовало помимо иных, земельный участок с кадастровым номером 43:40:000070:2922 площадью 17468 кв.м., категория земель – «земли населенных пунктов».

Общество и Департамент заключили договор от 28.03.2022 № 73126 (далее – договор № 73126), прошедший процедуру государственной регистрации, в отношении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000070:2922 площадью 17468 кв.м. для территории общего пользования.

Договор № 73126 заключен на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и договора № 01-174, о чем стороны прямо указали в пункте 1.1 договора № 73046.

Срок аренды определен сторонами в пункте 4.1 договора с 17.08.2021 по 29.09.2025.

Размер арендной платы определен сторонами в приложении № 1 к спорному договору на 2021 год в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, то есть 125,16 руб. за период 3 и 4 кварталов 2021 года.

Электронным письмом ответчик предоставил истцу расчет арендной платы на 2023 год в сумме 2 336 990 рублей, произвольно и в отсутствие обоснованного расчета, увеличив размер годовой арендной платы более, чем в 9 000 раз.

Полагая, что указанные обстоятельства противоречат условиям приведенных выше договоров и препятствуют реализации прав и обязанностей истца по договору № 01-174, последний обратился к ответчику с письменной претензией о применении положений пункта 3.12 Порядка № 483-П и пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ при расчете арендной платы по спорному договору и о перерасчете размера арендной платы на 2023 год, претензия ответчиком оставлена без удовлетворения.

Не согласившись с представленным ответчиком расчетом арендной платы по спорному договору на 2023 год, истец обратился в арбитражный суд с иском об обязании ответчика внести изменения в приложение № 1 к спорному договору на 2023 год с учетом перечисленных им нормативных положений.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

По правилам статьи 450 (пунктов 1 и 2) ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных этим кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пункта 2 статьи 422, пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 39.7 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, является недопустимым.

Как следует из материалов дела, условия заключенных сторонами договоров комплексного освоения территории и аренды земельного участка допускают определение размера арендной платы по регулируемым ставкам при изменении показателей расчета (пункт 3.6 договора аренды № 01-175).

Разделение территории, на которой осуществляется комплексное освоение, на самостоятельные земельные участки, определение их кадастровой стоимости послужили основанием для заключения новых договоров аренды с определением арендной платы в отношении каждого земельного участка.

При этом пункт 8 постановления Правительства Кировской области от 20.09.2019 № 483-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кировской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кировской области», на основании которого годовой размер арендной платы при заключении договора аренды № 01-175 установлен равным 4,5-кратному размеру земельного налога, признан частично недействующим со дня вступления в законную силу решения Кировского областного суда от 17.02.2021 по делу № 3а-9/2021.

Согласно пункту 1 статьи 424, статьям 606, 614 ГК РФ, разъяснениям, содержащимся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к спорному договору подлежит применению регулируемая арендная плата, поэтому истец вправе требовать приведения условий договора о размере арендной платы на определенный период в соответствие с требованиями действующего нормативного регулирования.

Согласно частям 2 – 4 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действующей в момент заключения договора от 29.09.2020 № 01-174) договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье – договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 – 4 и 7 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 указанной статьи.

Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса РФ, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 этой статьи.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

Из материалов дела следует, что Департамент и Общество заключили договор комплексного освоения территории от 29.09.2020 № 01-174, в рамках реализации которого подписали договор аренды земельного участка, на изменении условий которого настаивало ООО «Холдинг-Проф» в рамках настоящего спора.

При этом стороны, заключив спорный договор аренды земельного участка, исходили из длящихся правоотношений, возникших из договора № 01-174 по комплексному освоению указанной территории.

В пункт 5 статьи 39.7 ЗК РФ с 30.12.2020 внесены изменения, которыми предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу (подпункт 2).

Редакция пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ, действовавшая на момент заключения между сторонами договора о комплексном освоении территории, в подпункте 6 допускала аналогичный порядок определения размера арендной платы при заключении договора аренды с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья такому юридическому лицу в соответствии с данным договором.

Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» в части 5 статьи 18 предусмотрено, что договоры о развитии застроенных территорий, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона), а также договоры о предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 названной статьи. При этом изменение и расторжение указанных договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Подпунктом 2.3 пункта 2 решения Кировской городской Думы от 30.10.2019 № 25/5 «О земельном налоге» установлены налоговые ставки от кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в размере 0,3 процента в отношении земельных участков занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности).

Согласно пунктам 1.2 и 1.4 договора комплексного освоения территории от 29.09.2020 № 01-174 и пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 28.03.2022 № 73126 спорный земельный участок предоставлен Обществу для комплексного освоения территории (в границах земельных участков, вновь образованных из земельного участка с кадастровым номером 43:40:000000:2922).

Согласно пункту 3.2.5 (абзац 2) договора о комплексном освоении территории от 29.09.2020 № 01-175 ООО «Холдинг-Проф» (застройщик) обеспечивает жилищное строительство объемом общей площади жилых помещений не более 220 000 квадратных метров.

Ответчик не документально не подтвердил возможность эксплуатации спорного участка по иному назначению, нежели подготовительные работы к строительству или строительству элементов жилого микрорайона. 

С учетом изложенного, размер арендной платы в рассматриваемом случае, не может превышать величину земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ.

Статьей 394 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) для исчисления земельного налога определены две предельные величины налоговых ставок в размере 0,3 процента и 1,5 процента от налоговой базы, применяемые на условиях, установленных данной статьей.

В частности, предельная величина налоговой ставки в размере 0,3 процента применяется в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, и 1,5 процента в отношении прочих земельных участков (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 394 НК РФ).

Таким образом, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, регламентирован федеральным законодательством, и не может превышать величину земельного налога, установленную в порядке статьи 394 НК РФ.

Вместе с тем, постановлением Правительства Кировской области от 09.06.2023 № 311-П (далее – Постановление № 311-П) внесены изменения в постановление Правительства Кировской области от 20.09.2019 № 483-П, а именно: пункт 6 дополнен подпунктами 6.4 - 6.6.

Изменения, внесенные Постановлением № 311-П, вступили в силу через 10 дней после его официального опубликования (опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru - 15.06.2023). Следовательно, начало действия данной редакции 26.06.2023, т.е. в периоде действия договора на 2023 год.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований к расчету размера арендной платы в 2023 году в пределах размера земельного налога, установленного для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства: применительно к рассматриваемому случаю - 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка – до момента введения в действие подпункта 6.5 пункта 6 Порядка № 483-П Постановлением Правительства Кировской области от 09.06.2023 № 311-П, а с момента начала действия названной нормы – в соответствии с ее условиями, исходя из 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, довод Департамента о том, что судом первой инстанции необоснованно применен совершенно иной льготный порядок расчета арендной платы, исходя из 0,1% от кадастровый стоимости с момента начала действия подпункта 6.5 пункта 6 Порядка № 483-П, признается апелляционным судом несостоятельным.

Само по себе несогласие заявителя жалобы с выводами суда и иная оценка им фактических обстоятельств дела не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки. Выводы суда соответствуют представленным в дело доказательствам. Нормы права применены судом правильно.

На основании изложенного, апелляционная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд  



П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 10.06.2024 по делу № А28-2506/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.


Председательствующий

С.А. Бычихина

Судьи


О.Б. Великоредчанин


М.В. Немчанинова