Решение от 11 февраля 2025 г. по делу № А05-11376/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-11376/2024
г. Архангельск
12 февраля 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2025 года 

Полный текст решения изготовлен 12 февраля 2025 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Сухановой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ситковой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "МясКом" (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164504, г. Северодвинск, Архангельская область, ул.Тургенева, дом 6, офис 5)

к  Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1,

об урегулирования разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца  – ФИО2 по доверенности от 01.01.2025;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 27.09.2024;

 от третьего лица – не явилась, извещена

установил следующее:

общество с ограниченной ответственностью "МясКом" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (далее – ответчик) с требованием урегулировать разногласия, возникшие между комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска и обществом с ограниченной ответственностью «МясКом» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 178,1 кв.м., кадастровый номер 29:28:104167:1471, по адресу: г. Северодвинск Архангельской области, ул. Героев Североморцев, д. 10, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 3 900 000 (Три миллиона девятьсот тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала, уточнила исковые требования, просит изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 4 276 000 (Четыре миллиона двести семьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с заключением эксперта от 21.04.2025 № 182/25-СД. Указанная цена именуется в дальнейшем «Сумма основного долга».

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивала.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на иск.

Третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось, в связи с чем судебное заседание проведено без его участия.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Общество является арендатором муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 178,1 кв.м., кадастровый номер 29:28:104167:1471, по адресу: г. Северодвинск Архангельской области, ул. Героев Североморцев, д. 10 (далее – спорное нежилое помещение).

Распоряжением заместителя главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 11.07.2024 № 99-рфэ утверждены условия приватизации спорного жилого помещения, в частности, установлена цена его продажи в размере 4 885 833 руб. без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14.06.2024 № 119-24-КУМИ-3.

Письмом от 17.07.2024 № 11-04-04/5217 Комитет направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.

Письмом от 14.08.2024 Общество сообщило Комитету о несогласии с предложенной в проекте договора ценой и о том, что исходя из стоимости аналогичных помещений цена выкупаемого имущества не может превышать 3 900 000  руб.

Комитет письмом от 16.08.2024 № 11-04-04/6015 уведомил Общество об отклонении его предложений.

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статьи 3 Закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, в случае принятия решения о приватизации государственного (муниципального) имущества заключение договора его продажи является обязательным для публичного собственника.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции или об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда. 

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 того же Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными актами.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статьи 12 Закона №135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона №135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2.1. проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений указана в размере 4 885 883 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 14.06.2024 № 119-24-КУМИ-3.

Фактически спор между сторонами касается величины продажной цены нежилых помещений. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Комитетом в размере 4 885 883 руб., считая её завышенной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо №92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

По ходатайству  сторон с целью определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Респект" ФИО4

Согласно представленному экспертом по результатам проведенного исследования экспертному заключению от 24.01.2025 № 182/25-СД рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 16.04.2024 составляет 4 276 000 руб.

Общество с заключением экспертизы согласилось. Комитет с заключением не согласился, при этом письменных возражений не представил.

При оценке заключения судебной экспертизы суд исходит из того, что заключение экспертизы согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ.

Оснований для вывода о том, что заключение судебной экспертизы содержит недостоверные данные не имеется. Выводы эксперта, изложенные в заключении экспертизы мотивированы, последовательны, полны и не вызывают сомнений в их обоснованности. Кроме того судом не установлены противоречия в выводах эксперта. Привлеченный судом эксперт имеет соответствующую квалификацию, стаж работы, сомнений в профессионализме эксперта суд не имеет. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и заключения.

Вместе с тем, поскольку заключением судебной экспертизы  определена иная величина рыночной стоимости помещений, а оснований не согласиться с заключением судебной экспертизы не имеется,  то пункт 2.1. договора купли-продажи принимается судом в редакции, предложенной истцом, т.е. исходя из цены, определенной в заключении эксперта  от 24.01.2025 № 182/25-СД.

Расходы по государственной пошлине, а также расходы на проведение судебной экспертизы в силу статей 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", относятся на ответчика. Поскольку ответчиком в обеспечение проведения экспертизы на депозитный счет суда перечислено 28 000 руб., то указанные денежные средства подлежат перечислению эксперту в оплату проведенного исследования.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "МясКом" (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 178,1 кв.м., кадастровый номер 29:28:104167:1471, по адресу: г. Северодвинск Архангельской области, ул. Героев Североморцев, д. 10,

Изложить пункт 2.1. договора купли-продажи муниципального имущества в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 4 276 000 (Четыре миллиона двести семьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с заключением эксперта от 24.01.2025 № 182/25-СД. Указанная цена именуется в дальнейшем "Сумма основного долга.". "

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью  "МясКом" (ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.


Судья


О.А. Суханова