Решение от 24 октября 2019 г. по делу № А03-6138/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, пр. Ленина 76, тел.: (385-2) 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-6138/2019
24 октября 2019 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения суда объявлена 17 октября 2019 года

Решение суда изготовлено в полном объеме 24 октября 2019 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Ильичевой Л.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой И.Н., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автосистемы» к Управлению имущественных отношений Алтайского края о признании недействительным отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 29.03.2019 № 48/3274, принятого по заявлению общества 04.03.2019 вх. № 311,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула,

при участии в судебном заседании:

- от заявителя – ФИО1, доверенность от 22.04.2019 № 01/19, ФИО2, доверенность от 29.07.2019;

- от заинтересованного лица – ФИО3, доверенность от 20.11.2018 № 24/19814,

- от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Автосистемы» (далее – заявитель, общество, ООО «Автосистемы») обратилось в арбитражный суд Алтайского края с заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края (далее по тексту - Управление) о признании недействительным отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 29.03.2019 № 48/3274, принятого по заявлению общества 04.03.2019 вх. № 311.

Определением от 03.07.2019 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула (далее по тексту - комитет).

Комитет, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечил явку своего представителя. Учитывая мнение участников процесса, и руководствуясь статьями 123 и 156 АПК РФ, суд рассматривает спор в отсутствие неявившегося представителя комитета.

Поддерживая заявленные требования общество указало, что решение Управления является незаконным, поскольку при принятии такого решения не были учтены фактические обстоятельства, препятствовавшие заявителю своевременно начать строительство учреждения и в течение срока аренды участка его завершить. Данные обстоятельства в силу статьи 451 ГК РФ являются существенными для арендатора и могут служить основанием для изменения договора.

Возражая против удовлетворения заявления, Управление указало, что оснований для продления спорного договора аренды земельного участка не имеется, поскольку Общество не приступило к использованию земельного участка, переданного по договору аренды, в соответствии с его целевым назначением, а именно в целях строительства амбулаторно-поликлинического учреждения, и не предпринимало мер по получению в установленном законом порядке разрешения на строительство указанного учреждения.

Третье лицо представило отзыв на заявление, в котором поддержало позицию заинтересованного лица, полагало, что в удовлетворении требований необходимо отказать.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Как следует из материалов дела, 23.08.2016 на основании протокола от 11.08.2016 № 21/1 о результатах аукциона между Управлением и Обществом заключен договор аренды земельного участка № 210-а, государственная собственность на который не разграничена, по условиям которого последнему за плату во временное владение и пользование предоставляется земельный участок, имеющий кадастровый номер 22:63:030305:3, площадь 3256 кв.м., местоположение: <...> (далее - участок).

В соответствии с условиями договора № 210-а, спорный земельный участок предоставлен ООО «Автосистемы» с 23.08.2016 для строительства амбулаторно-поликлинического учреждения сроком на 2 года 8 месяцев, с видом разрешённого использования – амбулаторно-поликлинические учреждения (поликлиники для детей и взрослых общего профиля, стоматологические поликлиники и кабинеты, консультативные и диагностические центры), в том числе встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные (пункт 1.3 договора). При этом в договоре указано, что цель предоставления и разрешённое использование являются существенными условиями договора и не подлежат изменению (абзац 3 пункта 1.3 договора).

04.03.2019 Общество обратилось в Управление с заявлением (вх. от 04.03.2019 № 311) о продлении срока действия договора аренды в целях освоения спорного земельного участка и строительства амбулаторно-поликлинического учреждения.

По результатам рассмотрения указанного заявления, с учетом положений действующего законодательства, Управление отказало письмом от 29.03.2019 № 48/3274 Обществу в продлении срока действия спорного договора аренды.

Несогласие Общества с отказом Управления явилось основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованием.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявления, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в предмет доказывания по настоящему делу входит совокупность следующих обстоятельств: наличие полномочий у органа, действия которого оспариваются, несоответствие оспариваемых действий закону и иному нормативному правовому акту, нарушение такими действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В рассматриваемом случае Обществом оспаривается законность отказа Управления, выраженного в письме от 29.03.2019 № 48/3274, в продлении договора аренды земельного участка.

Как следует из системного толкования положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении споров об оспаривании ненормативных актов и решений органов власти суд должен исходить из тех обстоятельств и фактов, которые явились основанием для принятия оспариваемого акта или решения.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

На основании пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012 правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Следуя материалам дела, спорный земельный участок предоставлен ООО «Автосистемы» с 23.08.2016 для строительства амбулаторно-поликлинического учреждения сроком на 2 года 8 месяцев, с видом разрешённого использования – амбулаторно-поликлинические учреждения (поликлиники для детей и взрослых общего профиля, стоматологические поликлиники и кабинеты, консультативные и диагностические центры), в том числе встроенные, пристроенные и встроено-пристроенные (пункт 1.3 договора). При этом в договоре указано, что цель предоставления и разрешённое использование являются существенными условиями договора и не подлежат изменению (абзац 3 пункта 1.3 договора).

В пункте 6.5 договора указано, что он не подлежит заключению (продлению) на новый срок, возобновлению на новый срок. При таких обстоятельствах, по истечении срока действия договора (23.04.2019), договорные отношения с Обществом прекращаются.

Судом установлено, что отказ Управления в продлении спорного договора аренды мотивирован тем, что, во-первых, в силу пункта 6.5 договора он не подлежит продлению и не возобновляется на новый срок. Договорные отношения прекращаются по истечении срока действия Договора (с 24.04.2019). Во-вторых, согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов допускается только в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, и наличии условий, указанных в пункте 4 данной статьи.

Таким образом, суд соглашается с выводами Управления о том, что спорный земельный участок может быть предоставлен Обществу в аренду на новый срок только по результатам торгов, проводимых в форме аукциона, поскольку земельный участок был предоставлен обществу в аренду по результатам проведения торгов в виде аукциона.

В качестве обоснования заявленных требований Общество ссылается на то, что при принятии оспариваемого решения Управлением не были учтены фактические обстоятельства, препятствующие Обществу своевременно начать строительство (смена учредителей, проведение ремонтных работ тепловой сети на спорном земельном участке, затруднение в получении разрешения на строительство).

Между тем суд не может принять данные доводы заявителя во внимание.

Так, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства.

Как уже указывалось ранее, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также своевременно приступать к их использованию. При этом строительство на земельном участке должно осуществляться на основании полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что договор аренды № 210-а со дня подписания его сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, Общество с 23.08.2016 обязано было приступить к использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а именно в целях строительства амбулаторно-поликлинического учреждения, и получить в установленном законом порядке разрешение на строительство указанного учреждения.

Смена учредителей и отсутствие всех необходимых документов для получения такого разрешения не могут свидетельствовать о наличии каких-либо объективных, непреодолимых факторов невозможности использования земельного участка по целевому назначению и принятия своевременных мер на получение разрешения на строительство.

Отсутствие на спорном земельном участке построенного объекта недвижимости, признаков строительства, а также соответствующего разрешения на строительство амбулаторно-поликлинического учреждения свидетельствуют о не достижении цели, для которой спорный земельный участок был предоставлен.

Кроме того, судом установлено, что Общество с момента заключения договора аренды не было заинтересовано использовать земельный участок в соответствии с целью, для которой он предоставлялся.

Так, в рамках дела № А03-12909/2017 по иску администрации Индустриального района города Барнаула к Обществу, ИП ФИО4 об обязании снести самовольную постройку – автомойку самообслуживания, расположенную по адресу: <...>, арбитражным судом установлено, что на земельном участке без оформления в установленном порядке проектно-сметной и разрешительной документации построена автомойка.

В рамках дела № А03-20472/2017 по иску Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края об обязании Общества, ИП ФИО4 снести самовольную постройку – автомоечный комплекс самообслуживания, расположенный на участке по адресу: <...>, арбитражным судом также было установлено, что Общество использует предоставленный ему участок не в соответствии с целевым назначением, а также то, что Общество к строительству амбулаторно-поликлинического учреждения не приступило, разрешения на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в установленном законом порядке не получало, за выдачей указанных разрешений в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула не обращалось. Решением от 08.08.2018 Арбитражного суда Алтайского края, по делу № А03-20472/2017, суд обязал Общество и ИП ФИО4 в течение 7 дней с момента вступления в силу настоящего решения освободить земельный участок, с кадастровым номером 22:63:030305:3, площадью 3256 кв.м., расположенный по адресу: <...>, от самовольно возведенного автомоечного комплекса самообслуживания, путем его демонтажа.

Таким образом, данными судебными актами подтверждается, что спорный земельный участок используется Обществом не в соответствии с целью, для которой он предоставлялся.

При таких обстоятельствах вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о законности принятого Управлением решения об отказе в продлении срока действия спорного договора аренды земельного участка, а также опровергают доводы Общества о том, что оно является добросовестным участником правоотношений и намерено осуществлять строительство объекта капитального строительства на арендуемом земельном участке в соответствии с целевым назначением участка.

Обществом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не приведено доказательств нарушения оспариваемым отказом прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит достаточных оснований для признания незаконным отказа администрации в продлении договора аренды спорного земельного участка.

Расходы по госпошлине суд относит на заявителя согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

обществу с ограниченной ответственностью «Автосистемы» в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г.Томск через Арбитражный суд Алтайского края в месячный срок со дня его принятия.

Судья Л.Ю. Ильичева