Решение от 26 ноября 2017 г. по делу № А07-20961/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-20961/17
г. Уфа
27 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 20.11.2017

Полный текст решения изготовлен 27.11.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Харисова А. Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев дело по иску Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Башкомстройремонт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 15 985 246 руб. 15 коп., с учетом уточненного искового заявления

при участии судебном заседании:

от истца: ФИО2 доверенность №13-Д от 10.01.2017г.

от ответчика: ФИО3 доверенность от 17.01.2015 г.

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Башкомстройремонт" (далее по тексту – Общество) о взыскании арендной платы в размере 15 199 250 руб. 85 коп. за период с 06.06.2016 года по 31.01.2017 года и пени в размере 785 995 руб. 30 коп. за период с 23.08.2016 года по 24.01.2017 года, о расторжении договора аренды № 655-16 от 01.08.2016 года и возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:020306:85, общей площадью 104097 кв.м., расположенного по адресу: Калининский район городского округа <...>.

До рассмотрения спора по существу истцом исковые требования были уточнены, в соответствии с которыми Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просит: о взыскании арендной платы в размере 13 258 920 руб. 96 коп. за период с 06.06.2016 года по 31.12.2016 года и пени в размере 613 305 руб. 94 коп. за период с 23.08.2016 года по 31.12.2016 года, о расторжении договора аренды № 655-16 от 01.08.2016 года и возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:020306:85, общей площадью 104097 кв.м., расположенного по адресу: Калининский район городского округа <...>.

Уточнение в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято, исковое заявление рассмотрено с учетом уточненного искового заявления.

Представитель Управления исковые требования поддержал.

Представитель Общества исковые требования не признал по основаниям указанным в отзыве.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные документы арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-6970/2016 от 06 мая 2016 года был признан незаконным, ввиду несоответствия статье 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», отказ Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в предоставлении в аренду ООО «БАШКОМСТРОЙРЕМОНТ» земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:85, выраженный в письме Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан исх. № 3333 от 28.03.2016 г. Суд обязал Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН <***>) в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения направить в адрес ООО «БАШКОМСТРОЙРЕМОНТ» проект договора аренды указанного земельного участка.

01 августа 2016 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Башкомстройремонт» был заключен договор № 655-16 аренды земельного участка, с кадастровым номером 02:55:020306:85, расположенного по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Цветочная, для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса, сроком действия с 06.06.2016 г. до 06.06.2019 г.

Земельный участок был передан по акту приёма передачи 01.08.2016 года. Согласно п. 4.7. договора аренды арендная плата вносится за каждый месяц вперёд, но не позднее десятого числа текущего месяца. Размер, порядок расчета и условия оплаты устанавливаются разделом 4 договора аренды.

В соответствии с п. 7.1. договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с образовавшейся задолженностью по уплате арендной платы Управление обратилось с настоящим иском в суд.

Изучив доводы сторон, исследовав материалы дела, суд на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит требования истца не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Из представленных Обществом доказательств, которые не были оспорены Управлением, земельный участок не был фактически передан ООО «Башкомстройремонт». На земельном участке находились садовые постройки и насаждения, принадлежащие физическим лицам (садоводам ОСТ ОАО «УМПО»). Для целей урегулирования спора между ООО «Башкомстройремонт» и садоводами были заключены мировые соглашения (которые были утверждены определением Верховного суда РБ от 21 сентября 2017 г. дело № 33-18926/2016 и определением Калининского районного суда г. Уфы от 24 августа 2016 года по делу № 2-9335/2016).

Исходя из представленного акта осмотра земельного участка на нем до настоящего момента присутствуют садовые насаждения, постройки и сооружения. Данный факт указывает на наличие имущества третьих лиц на спорном земельном участке что само по себе делает его эксплуатация в соответствии с видом разрешенного использования невозможным.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 09.04.2013 № 13689/12.

Суд соглашается с доводами Общества, что при наличии на спорном земельном участке имущества третьих лиц, он фактически не мог использовать земельный участок в соответствии с его основным назначением. В том числе Управление не представило доказательства того, что возможно проведение проектных, геодезических, изыскательных работ на земельном участке при наличии на нем имущества третьих лиц. Кроме того, Управлением не представлены доказательства того, что им были предприняты меры по освобождению земельного участка от прав третьих лиц. Из представленным в материалы дела судебных актов следует, что инициатором судебных споров с садоводами ОСТ ОАО УМПО коллективный сад № 4 было Общество.

Согласно п. 1 ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Однако, у Общества, в виду отсутствия у него зарегистрированного договора аренды земельного участка, отсутствовало право на защиту своего права аренды земельного участка. Из указанного суд приходит к выводу о злоупотреблении Управления своими правами, в виду предоставления в аренду Обществу земельного участка, не отвечающего требованиям необходимым для его эксплуатации, но и также не принятия мер по освобождению земельного участка от прав третьих лиц.

Кроме того, Калининским районным судом г. Уфы были наложены обеспечительные меры в виде запрета совершать регистрационные действия со спорным земельным участком (дело № 2-4460/16 определение от 12 апреля 2016 года и дело № 2-7204/16 определение от 02 июня 2016 года). Указанные обеспечительные меры были отменены Калининским районным судом г. Уфы 22 мая 2017 года и 03 апреля 2017 года соответственно. Указанные обстоятельства, что наравне с наличием на земельном участке имущества и прав третьих лиц, Общество не вправе был осуществлять деятельность на земельном участке до момента регистрации договора аренды в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан.

Кроме того, суд находит обоснованными доводы Общества о том, что не имея зарегистрированного договора аренды ООО «Башкомстройремонт» не могло приступить к освоению земельного участка.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается в том числе при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок – зарегистрированного договора аренды.

Основным видом разрешенного использования земельного участка является проектирование и строительство многофункционального торгового комплекса.

Это еще одно основание говорить о том, что при отсутствии зарегистрированного договора аренды Общество не вправе было использовать земельный участок по назначению, а соответственно и у ООО «Башкомстройремонт» не возникла обязанность по уплате арендной платы.

Из вышеуказанного суд приходит к выводу, что фактически до 08 июня 2017 года (даты регистрации договора аренды в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан) Общество не могло использовать переданный в аренду земельный участок по назначению, для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса.

Более того, срок действия договора аренды земельного участка установлен с 06.06.2016 г. до 06.06.2019г., следовательно срок договора аренды не истек.

Статьей 613 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В сложившейся ситуации арендатору стало известно о невозможности использования арендуемого земельного участка не при заключении договора, а уже в период его действия.

Принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:85, общей площадью 104097 кв.м., расположенного по адресу: Калининский район городского округа <...> в соответствии с целями, предусмотренными Договором для проектирования и строительства многофункционального торгового комплекса в заявленной истцом период с 06.06.2016 года по 31.12.2016.

Таким образом, исковое заявление Управления о взыскании с Общества задолженности по договору аренды (с учетом ходатайства об уточнении суммы, подлежащей взысканию с 06.06.2016 года по 31.12.2016), ввиду отсутствия у истца обязательства по оплате арендных платежей в связи с непредставлением встречного исполнения, удовлетворению не подлежит. Следовательно, не подлежат удовлетворению требования о расторжении договора аренды и возврата земельного участка.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на заявителя в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. Поскольку заявитель, являющийся государственным органом в порядке подп. 1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах освобожден, то государственная пошлина не подлежит взысканию с заявителя в доход казны Российской Федерации. Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.Ф. Харисов