Решение от 6 февраля 2024 г. по делу № А45-24522/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-24522/2022
г. Новосибирск
6 февраля 2024 года
резолютивная часть решения объявлена 24 января 2024 года

решение в полном объеме изготовлено 6 февраля 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>)

к мэрии города Новосибирска (ИНН <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО3 по доверенности от 28.01.2021, паспорт, диплом

ответчика: ФИО4 по доверенности от 26.12.2022, служебное удостоверение, диплом

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия), в котором просит:

1. Обязать мэрию в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области с заявлением об исправлении реестровой ошибки, допущенной в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963 в части наложения границ этого участка на границы красных линий в соответствии с проектом планировки территории, ограниченной ул. ФИО5, Советским шоссе, границей <...> в Кировском районе, утвержденного постановлением мэрии от 12.11.2021 № 3967 (проект планировки «Затулинский»), в координатах:

Обозначение характерных точек

Координаты М


X
Y

н 1

478186.79

4195998.13

н2

478178.85

4196065.51

нЗ

478137.63

4196060.72

н4

478143.97

4196007.58

н5

478155.06

4196008.77

нб

478155.27

4196007.71

н7

478162.94

4196008.32

н8

478164.00

4195995.36

2. Обязать мэрию в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента внесения в ЕГРН сведений об исправлении реестровой ошибки в отношении границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963 заключить с предпринимателем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963, адрес: НСО, <...>.

Требования предпринимателя мотивированы наличием у истца права на приобретение земельного участка в собственность в связи с нахождением на нём принадлежащего предпринимателю на праве собственности объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 54:35:051151:11137, при установлении границ земельного участка и границ территории общего пользования была допущена реестровая ошибка, в результате которой границы земельного участка пересекаются с красными линиями, для устранения прав предпринимателя необходимо исправить реестровую ошибку и предоставить предпринимателю в собственность земельный участок с учетом координат, определенных в ходе судебной экспертизы.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Мэрия заявленные требования не признала. Не оспаривая наличие реестровой ошибки, представитель мэрии полагает, что при удовлетворении требований в формулировке предпринимателя (пункт 1 просительной части), решение является неисполнимым, в отношении требования об обязании заключить договор купли-продажи полагает, что в рассматриваемом случае образуется новый земельный участок, для получения которого в собственность, предпринимателю необходимо обратиться с новым заявлением, также указал на то, что суд не может подменять собой решения административных органов по вопросам, отнесенным к их компетенции.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

27.02.2015 постановлением мэрии № 1836 была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 54:35:051151 площадью 2573 кв. м и обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» предварительно согласовано место размещения магазина смешанных товаров по ул. Сибиряков-Гвардейцев в Кировском районе города Новосибирска.

14.10.2016 постановлением мэрии № 4669 обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 2573 кв. м с кадастровым номером 54:35:051151:8963 для строительства магазина смешанных товаров по ул. Сибиряков-Гвардейцев в Кировском районе.

02.11.2016 между мэрией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска № 127138р. Согласно договору аренды арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:051151:8963, расположенный в пределах Кировского района г. Новосибирска, площадью 2573 кв. м. Границы земельного участка обозначены в кадастровом паспорте, который является неотъемлемой частью договора. Земельный участок передается арендатору для строительства магазина смешанных товаров по ул. Сибиряков-Гвардейцев. Срок действия договора с 02.11.2016 по 01.11. 2026.

25.11.2016 между обществом с ограниченной ответственностью «Фортуна» и предпринимателем был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайма). В соответствии с условиями договора общество с ограниченной ответственностью «Фортуна» передало предпринимателю свои права и обязанности арендатора по договору.

16.09.2021 предпринимателем получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-146-2021, согласно которому мэрия разрешила ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Магазин смешанных товаров», площадью 2975,3 кв. м, расположенного по адресу: НСО, г. Новосибирск, Кировский район, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051151:8963, площадью 2573 кв. м.

04.10.2021 Управлением Росрссстра по НСО было зарегистрировано право собственности предпринимателя на здание - магазин смешанных товаров, площадью 2975,3 кв. м, номер государственной регистрации права 54:35:051151:11137-54/131/2021-1.

27.10.2021 истцом было подано заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963, площадью 2573 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

15.11.2021 истцу было выдано уведомление об отказе в предоставлении в собственность земельного участка № 31/19/17557 с указанием следующего: по имеющейся у департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска информации, часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963 расположена в границах территории общего пользования, установленной постановлением мэрии от 30.08.2019 № 3276 «О проекте планировки и проектах межевания территории, ограниченной улицами Бородина, ФИО5, Советским шоссе, и границей г. Новосибирска в Кировском районе».

11.03.2022 предприниматель обратился с заявлением о переносе красных линий за пределы земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963.

06.04.2022 истцу был выдан ответ на заявление № 30/05.2/06878, в котором департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска сообщил, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:051151:8963 расположен в границах проекта планировки территории, ограниченной ул. ФИО5, Советским шоссе, границей <...> в Кировском районе, утвержденного постановлением мэрии от 12.11.2021 № 3967 (проект планировки «Затулинский»). Земельный участок с кадастровым номером 54:35:051151:8963 расположен частично в планировочном квартале 332.02.03.02 в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9-13 этажей) и частично в красных линиях зоны улично-дорожной сети. В настоящее время планом-графиком выполнения работ, оказания услуг для нужд департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска внесение изменений в проект планировки не предусмотрено. В случае выполнения проекта планировки предложение истца будет направлено разработчику документации по планировке территории.

Указывая на обязанность мэрии заключить договор купли-продажи земельного участка, а также на тот факт, что установление красных линий произведено позже, чем был сформирован земельный участок с кадастровым номером 54:35:051151:8963, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству предпринимателя, судом была назначена судебная экспертиза с целью установления пересечения границ испрашиваемого земельного участка с красными линиями, выявления реестровой ошибки при установлении границ земельного участка и границ территории общего пользования.

Изучив и проверив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса. Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Мэрия, отказывая предпринимателю в предоставлении земельного участка на праве собственности, указала на то, что часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963 расположена в границах территории общего пользования, установленной постановлением мэрии от 30.08.2019 № 3276 «О проекте планировки и проектах межевания территории, ограниченной улицами Бородина, ФИО5, Советским шоссе и границей города Новосибирска, в Кировском районе».

В соответствии с частью 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводнённые карьеры, в границах территорий общего пользования.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии – это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории; территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Как следует из материалов дела, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 54:35:051151 площадью 2573 кв. м утверждена постановлением мэрии 27.02.2015, постановлением мэрии от 14.10.2016 № 4669 земельный участок площадью 2573 с кадастровым номером 54:35:051151:8963 предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» для строительства магазина смешанных товаров по ул. Сибиряков-Гвардейцев в Кировском районе города Новосибирска. Проект планировки территории, согласно которому произошло наложение границ спорного участка на границы красных линий, утвержден постановлением мэрии от 12.11.2021 № 3967.

Определением от 14.07.2023 судом по делу назначена судебная экспертиза, перед экспертами поставлены следующие вопросы:

соответствуют ли границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963 границам, которые утверждены постановлением мэрии г. Новосибирска от 27.02.2015 № 1836, на основании которого был поставлен на кадастровый учет спорный земельный участок?

если границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963 не соответствуют постановлению мэрии города Новосибирска от 27.02.2015 № 1836, то в каких границах должен был быть сформирован спорный земельный участок?

если сформировать границы спорного земельного участка в соответствии с постановлением мэрии города Новосибирска от 27.02.2015 № 1836, то будут ли пересекаться красные линии?

если границы спорного земельного участка не соответствуют постановлению мэрии города Новосибирска от 27.02.2015 № 1836, то являются ли такие расхождения реестровой ошибкой?

если в отношении спорного земельного участка имеется реестровая ошибка, то на основании каких документов она может быть исправлена и кто в праве осуществить такое исправление?

в случае подтверждения наличия реестровой ошибки предложить варианты ее исправления с учетом актуального местоположения красных линий?

Согласно заключению эксперта № 759/НЭ/2023 экспертами была сформирована позиция и даны ответы на поставленные вопросы:

Ответ на вопрос № 1:

Границы спорного земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963, согласно постановлению мэрии № 1836 от 2015 года должны проходить по красным линиям и не заходить за них.

Ответ на вопрос № 2:

Если сформировать границы спорного земельного участка в соответствии с постановлением мэрии от 27.02.2015 № 1836, то красные линии пересекаться не будут.

Ответ на вопрос № 3:

Формирование границ земельного участка в г. Новосибирске происходит строго в соответствии с постановлением мэрии. Соответственно, если границы сформированного участка не соответствуют постановлению мэрии на данный участок, то такие расхождения являются реестровой ошибкой, допущенной кадастровым инженером в процессе составления межевого плана.

Ответ на вопрос № 4:

Согласно статье 43 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и статьям 39,40 Федерального закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ, граница спорного земельного участка может быть исправлена на основании актов согласования местоположения границы земельного участка. Осуществить такое исправление может только собственник земельного участка, которым на данный момент является мэрия.

Ответ на вопрос № 5:

Для исправления реестровой ошибки была сформирована схема расположения обследуемого земельного участка на кадастровом плане территории без пересечения с красными линиями (схема имеется в заключении).

В ходе судебного разбирательства эксперт представил пояснения в части допущенной опечатки и представил схему с исправленным значением координат.

Стороны замечаний на заключение эксперта № 759/НЭ/2023 не представили, возражений против выводов, сделанных экспертом, не заявили.

Заключение эксперта в силу положений части 1 статьи 64, статей 67, 68 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признано судом надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

По результатам проведенной экспертизы истец уточнил заявленные требования.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, и его территориальными органами.

Частью 1 статьи 14 Закона о регистрации предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных этим законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

Согласно части 3 статьи 61 Закона о регистрации воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном этим законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав (часть 4 статьи 61 Закона о регистрации).

В рассматриваемом случае одно из требований предпринимателя фактически направлено на исправление реестровой ошибки. Целью исправления реестровой ошибки является приведение данных о фактических границах земельного участка, содержащихся в ЕГРН, в соответствие с фактическими границами.

В данном случае из представленных доказательств судом установлено наличие реестровой ошибки в ЕГРН в отношении границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963, при этом суд полагает, что удовлетворение требования предпринимателя об обязании мэрии обратиться в Управление Росреестра с заявлением об исправлении реестровой ошибки не приведет к фактическому восстановлению его прав и интересов. По мнению суда, удовлетворение требования в виде, сформулированном предпринимателем, не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон. Из содержания заявленного предпринимателем требования (пункт 1 просительной части заявления об уточнении исковых требований), очевидно, что его материально-правовой интерес заключается в исправлении реестровой ошибки в сведениях ЕРГН, в связи с чем, суд полагает возможным удовлетворить заявленные требования в данной части, признав признать реестровой ошибкой содержащиеся в ЕГРН сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963 в части наложения границ этого участка на границы красных линий в соответствии с проектом планировки территории, ограниченной ул. ФИО5, Советским шоссе, границей <...> в Кировском районе, утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 12.11.2021 № 3967 (проект планировки «Затулинский») и исправить реестровую ошибку, установив в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963, определенные в заключении эксперта.

В части требования об обязании заключить с предпринимателем договор купли-продажи земельного участка, суд, установив, что предприниматель имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность в связи с нахождением на нём принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 54:35:051151:11137, а также установив, что в результате исправления реестровой ошибки будут изменены границы земельного участка, пришел к выводу о необходимости обязания мэрии повторно рассмотреть заявление предпринимателя о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963.

При этом суд исходит из правовых позиций вышестоящих судов, учитывая, что принятие решения о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отнесено к компетенции соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления, и что суд не может подменять собой специальные органы, уполномоченные на совершение определенных действий, а также не может заменять решением суда процедуру, предусмотренную законом в ситуации предоставления земельного участка в собственность. При этом при рассмотрении заявления мэрии необходимо учесть тот факт, что отказывая предпринимателю в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963, мэрией в качестве основания отказа было указано только на расположение части земельного участка в границах территории общего пользования и иных оснований установлено не было.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об отнесении расходов по уплате государственной пошлины и оплате экспертизы на предпринимателя.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

признать реестровой ошибкой содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963 в части наложения границ этого участка на границы красных линий в соответствии с проектом планировки территории, ограниченной ул. ФИО5, Советским шоссе, границей <...> в Кировском районе, утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 12.11.2021 № 3967 (проект планировки «Затулинский»).

Исправить реестровую ошибку и установить в Едином государственном реестре недвижимости следующие координаты характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963:

Обозначение

характерных

точек

Координаты М


X
Y

н 1

478186.79

4195998.13

н2

478178.85

4196065.51

н3

478137.63

4196060.72

н4

478143.97

4196007.58

н5

478155.06

4196008.77

н6

478155.27

4196007.71

н7

478162.94

4196008.32

н8

478164.00

4195995.36

Указанное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963.

Обязать мэрию города Новосибирска в течение десяти дней с момента внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963, повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:8963.

Перечислить автономной некоммерческой организации «Независимая экспертиза» с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области денежные средства за проведение экспертизы в сумме 50000 рублей, перечисленные индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>) платежным поручением № 505 от 07.07.2023.

Решение в части перечисления денежных средств экспертной организации подлежит немедленному исполнению.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Н.С. Галкина