Решение от 21 июня 2019 г. по делу № А41-98972/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-98972/18
21 июня 2019 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 21 июня 2019 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола секретарем судебного заседания К.Ф. Ляхом, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации 11.01.2016, юридический адрес: 143912, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Терра Инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 07.10.2008, юридический адрес: 142804, <...>)

третье лицо: ФГБУ "Национальный парк "Лосиный остров" (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 107113, <...>; дата регистрации: 05.12.1994)

о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.09.2005 г. № 105/1-П за период с 2-го квартала 2018 г. по 3-й квартал 2018 г. в размере 2 645 736 руб. 09 коп. и за 4-й квартал 2018 г. в размере 830 213 руб. 74 коп. а также пени за период с 16.06.2018 г. по 21.10.2018 г. в размере 131 137 руб. 28 коп.

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 представитель по дов. №исх-2925-1 от 20.11.2018 г. паспорт Рф.

от ответчика: ФИО2 представитель по дов. № 4 от 20.03.2018 г. паспорт РФ.

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом.



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Терра Инвест» (далее – ООО «Терра Инвест», ответчик) с требованиями о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.09.2005 г. № 105/1-П за период с 2-го квартала 2018 г. по 3-й квартал 2018 г. в размере 2 645 736 руб. 09 коп. и за 4-й квартал 2018 г. в размере 830 213 руб. 74 коп. а также пени за период с 16.06.2018 г. по 21.10.2018 г. в размере 131 137 руб. 28 коп.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУ "Национальный парк "Лосиный остров".

Дело рассмотрено в отсутствии представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 30 сентября 2005 года Администрацией Балашихинского района (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ИнтерПродРесурс» (далее – Арендатор) заключен договор № 105/1-П аренды земельного участка (далее – договор № 105/1-П от 30.09.2005 г.).

Согласно п. 1.1 договора № 105/1-П от 30.09.2005 г., Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 2,8600 га, расположенный по адресу: московская область, <...> входящий в состав земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (вид угодий – прочие земли) для малоэтажной жилой застройки.

Размер годовой арендой платы за арендуемый земельный участок определяется дополнительным соглашением с расчетом арендной платы и ежегодно пересматривается после выхода нормативно-правовых актов Балашихинского района (п. 2.1 договора № 105/1-П от 30.09.2005 г.).

Платежи производятся ежеквартально в течении первого месяца текущего квартала и в течении последующих 10-ти дней Арендодателю предоставляются копии платежных поручений с отметкой банка об исполнении. За просрочку платежей начисляется пеня в размере 0,05 % от суммы недоимки за каждый день просрочки (п. 2.2 договора № 105/1-П от 30.09.2005 г.).

Сумма годовой арендной платы за земельный участок определяется: Ап = S х Аб х Кд х Пкд х Км, где S – площадь земельного участка; Аб – базовый размер арендной платы; Кд – коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке; Пкд – повышающий коэффициент; Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка, которые устанавливаются постановлением Главы Балашихинского района (п. 2.4 договора № 105/1-П от 30.09.2005 г.).

В соответствии с п. 2.3 Договора арендная плата перечисляется осуществляется на основании действующего законодательства.

Согласно части 3 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, физические лица - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Договор действует с 29.09.2005 г. по 28.09.2010 г. (п. 3 договора № 105/1-П от 30.09.2005 г.).

Согласно п. 4.2.6 договора № 105/1-П от 30.09.2005 г., Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

26.01.2007 г. сведения о земельном участке внесены в ГКН с присвоением кадастрового номера 50:15:0040302:26 площадью 28 601 +/-59 кв.м.

10 апреля 2009 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ИнтерПродРесурс» и Обществом с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест» заключено Соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 105/1-П от 30.09.2005 г., по условиям которого права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка № 105/1-П от 30.09.2005 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:15:040302:0026, площадью 28600 кв.м. перешли к Обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест».

17 мая 2013 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест» и Обществом с ограниченной ответственностью «Терра Инвест» заключен договор № 3 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 105-П от 30.09.2005 г., по условиям которого права и обязанности Арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:15:040302:0026 по договору аренды земельного участка № 105/1-П от 30.09.2005 г. перешли к Обществу с ограниченной ответственностью «Терра Инвест».

Договор № 3 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 105-П от 30.09.2005 г. в установленном законодательстве порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 03.10.2013 г.

Согласно расчету, представленного истцом, сумма задолженности ответчика по арендным платежам за период с 2-го квартала 2018 г. по 3-й квартал 2018 г. составила в размере 2 645 736 руб. 09 коп. и за 4-й квартал 2018 г. в размере 830 213 руб. 74 коп. а задолженность по пени за период с 16.06.2018 г. по 21.10.2018 г. составила в размере 131 137 руб. 28 коп.

Истец направил в адрес ответчика претензию № Исх-2681 от 26.10.2018, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды за период с 2 квартала 2018 года по 3 квартал 2018 года составила 2 645 736 руб. 09 коп. и за 4-й квартал 2018 г. в размере 830 213 руб. 74 коп.

Представленный истцом расчёт проверен судом и является правильным.

Поскольку ответчиком были нарушены сроки оплаты арендной платы, требования истца о взыскании пени основаны на условиях договора и соответствуют положениям ст. ст. 330, 331 ГК РФ.

Представленный истцом расчёт пени проверен судом и является правильным. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражным судом не установлено и ответчиком не заявлено, в связи с чем, исковые требования в данной части также подлежат удовлетворению.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что общество не имело возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с целевым назначением по не зависящим от него причинам.

Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесены обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Ответчик ссылается на то, что часть участка расположена в охранных зонах, в том числе охранной зоне национального парка «Лосиный остров», в охранной зоне инженерных сетей (ЛЭП, кабеля связи, нефтопровода, электрокабеля). Однако само по себе наличие таких зон не является препятствующим обстоятельством для строительства и для использования земельного участка по целевому назначению.

Использование земельного участка по целевому назначению возможно с учетом установленных ограничений и получения соответствующих согласований с уполномоченными органами, а также путем выноса инженерных коммуникаций.

В соответствии с пунктом 3 раздела 1 «Чертеж градостроительного плана земельного участка» Градостроительного плана земельного участка № RU5034000-MSK000188 от 02.02.2018 года, выданного Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области, предусмотрено, что при проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных. Вынос инженерных коммуникаций возможен по ТУ эксплуатирующих организаций. При наличии охранных зон ЛЭП и/или иных электрических сетей размещение зданий, строений, сооружений возможно при получении письменного решения о согласовании сетевых организаций.

В Определении от 03 марта 2016 года N 305-ЭС15-15053 Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Ответчик, ссылаясь на то, что земельный участок располагается в охранной зоне особо охраняемой природной территории Национального парка «Лосиный остров» и в охранной зоне инженерных коммуникаций тем не менее, не представил доказательств, что после того как ему стало известно о расположении земельного участка в охранных зонах, ООО «Терра Инвест» обращалось к арендодателю с просьбой внести изменения в Договор аренды земельного участка, в том числе в части уменьшения площади земельного участка, либо с предложением расторгнуть договор аренды.

Как указывалось ранее, все охранные зоны были отражены в Градостроительном плане земельного участка № RU5034000-MSK000188 от 02.02.2018 года.

Более того, как пояснил представитель истца в судебном заседании в настоящее время ООО «Терра Инвест», в связи с истечением срока действия Договора аренды, вновь обратилось в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040302:26 в аренду на новый срок.

Указанное обстоятельство не отрицалось представителем ответчика.

Таким образом, оснований для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей не имеется.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

Учитывая вышеизложенное, исковые требований подлежат удовлетворению в полном объеме.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы, в целях определения охранных зон, в том числе в целях определения располагается ли земельный участок в охранной зоне национального парка «Лосиный остров». Судом было отказано в удовлетворении указанного ходатайства, поскольку факт расположения земельного участка в охранных зонах подтверждается выданном Градостроительным планом земельного участка № RU5034000-MSK000188 от 02.02.2018 года, не оспоренным и не отмененным в установленном порядке. В данном случае проведение судебной экспертизы не имело бы правового значения для рассмотрения настоящего дела и повлекло бы увеличение судебных расходов для сторон.

Принимая настоящее решение, суд так же обращает внимание на то обстоятельства, что в рамках дела № А41-77885/18, в котором взыскивалась задолженность с общества по настоящему договору аренды за предыдущие периоды, судебный акт по которому вступил в законную силу, указанные обстоятельства так же исследовались при рассмотрении дела и не были приняты во внимание как обстоятельства, в соответствии с которыми общество может быть освобождено от внесения арендной платы.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Терра Инвест» в пользу Администрации городского округа Балашиха задолженность по арендной плате по Договору аренды земельного участка от 30.09.2005 г. № 105/1-П за период с 2-го квартала 2018 г. по 4-й квартал 2018 г. включительно в размере 3 477 949 руб. 83 коп. и пени за период с 16.06.2018 г. по 21.10.2018 г. в размере 131 137 руб. 28 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Терра Инвест» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 41 045 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.



Судья Р.Ш. Бирюков