Решение от 19 июля 2017 г. по делу № А17-8356/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-8356/2015
19 июля 2017 года
г. Иваново


Резолютивная часть решения оглашена 13 июля 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 19 июля 2017 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Демидовской Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Беловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Ивановского городского комитета по управлению имуществом (ОГРН 1023700533504 ИНН <***> г. Иваново)

к обществу с ограниченной ответственностью «Медсанчасть «Ивановоискож» (ОГРН <***> ИНН <***> г. Иваново)

о расторжении договора и обязании освободить нежилое помещение,

по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Медсанчасть Ивановоискож» (ОГРН <***> ИНН <***> г. Иваново)

к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (ОГРН 1023700533504 ИНН <***> г. Иваново)

о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца (по первоначальному иску) – ФИО1 по доверенности от 10.01.2017,

от ответчика (по первоначальному иску) – ФИО2 по доверенности от 26.02.2017,

установил:

Ивановский городской комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявление к обществу с ограниченной ответственностью «Медсанчасть «Ивановоискож» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.08.2014 № 66, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> (литеры А,Г), общей площадью 2237,6 кв.м.

Исковые требования обоснованы Комитетом тем, что, являясь арендатором нежилых помещений, ответчик в нарушение условий договора не выполняет обязательств по оплате за арендуемое имущество, что является существенным нарушением условий договора (п.6.1.6.) и влечет расторжение договора в соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

Определением суда от 16.12.2015 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 26.01.2016.

Определением от 10.02.2016 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А17-8356/2015.

Определением суда от 07.03.2017 производство по делу возобновлено, предварительное судебное заседание назначено на 06.04.2017.

Протокольным определением от 06.04.2017 дело признано подготовленным к судебному разбирательству, судебное заседание назначено на 10.05.2017.

Протокольными определениями судебные заседания неоднократно откладывались по ходатайству ответчика.

Ответчик исковые требования не признал, в качестве возражений представил встречное исковое заявление к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом г. Иваново о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 06.08.2014 № 66.

Встречные исковые требования обоснованы тем, что объект аренды не был четко определен и, соответственно, стороны не пришли к взаимному соглашению относительно него. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание, расположенное по адресу <...> имеет площадь 2187,4 кв.м. в договоре указана площадь 2237,60 кв.м. (литеры А, Г). Описание объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации, что является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности его предмета.

Определением суда от 24.05.2017 встречное исковое заявление принято к производству, назначено к рассмотрению совместно с первоначальным на 30 мая 2017 года.

Ответчиком по встречному иску представлен отзыв на встречное исковое заявление, согласно которому Комитет с исковыми требованиями не согласен, считает, что в договоре аренды достаточно определенно указано имущество, переданное в аренду. В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды от 06.08.2014 № 66 арендодатель передает, а арендатор принимает нежилые помещения с литерами А и Г общей площадью 2237,6 кв.м, в том числе основное строение площадью 2 187,4 кв.м и склад площадью 50,2 кв.м для использования под медицинский центр. Помещения переданы арендатору по акту приема-сдачи от 06.08.2014. К договору прилагается выкопировка из техпаспорта, являющаяся неотъемлемой частью договора (пункт 1.2 договора). Согласно выкопировке из техпаспорта арендатору передано два объекта: литер А площадью 2187,4 кв.м - основное строение и литер Г площадью 50,2 кв.м, что в сумме составляет 2237, 6 к.м. Договор и акт приема-сдачи подписан арендатором без замечаний и протокола разногласий. Местонахождение (адрес) и площадь нежилого помещения, передаваемого в аренду, указана в договоре аренды от 06.08.2014 № 66, следовательно, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе условие о предмете договора, поскольку указанные в договоре аренды данные о предмете договора позволяют его индивидуализировать. Выписка из ЕГРП, на которую ссылается общество, составлена только на основное строение литер А площадью 2187,4 кв.м. Склад литер Г площадью 50,2 кв.м является принадлежностью главной вещи (основного строения литер А площадью 2187,4 кв.м), предназначен для обслуживания главной вещи, связан с ней общим назначением. Право собственности на склад Комитет не регистрировал, поскольку склад не является недвижимым имуществом. Комитет неоднократно обращался в судебные органы с исковыми заявлениями к обществу о взыскании арендной платы. Судебные решения, вступившие в законную силу, признали договор аренды заключенным: решение Арбитражного суда Ивановской области от 29.10.2015 по делу № А17-4914/2015, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 04.05.2016; решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.01.2017 по делу № А17-7244/2016, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 19.05.2017. Общество дважды обращалось с исковыми заявлениями к комитету о зачете стоимости произведенных ремонтных работ капитального характера в арендуемом нежилом помещении в счет арендной платы. Судебными актами обществу отказано в удовлетворении требований: решение Арбитражного суда Ивановской области от 18.05.2016 по делу № А17-6930/2015, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 07.11.2016, постановление арбитражного суда кассационной инстанции; решение Арбитражного суда Ивановской области от 11.04.2017 по делу № А17-9728/2016. Во всех вынесенных судебных актах указано, что договор аренды является заключенным. И это обстоятельство не должно доказываться вновь при рассмотрении судом другого дела с участием тех же лиц. Если одна сторона совершает действия по исполнению обязательств по договору, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. Общество приняло исполнение по договору от комитета, приняв нежилые помещения по акту приема-передачи, частично произвело оплату арендных платежей, произвело ремонтные работы в арендуемом помещении, то есть выполнило ряд действий по исполнению принятых на себя обязательств. Следовательно, общество не вправе требовать признания этого договора незаключенным, поскольку, по мнению комитета, заявление такого требования с учетом обстоятельств по делу (длительное пользование обществом муниципальным нежилым помещением, невнесение арендной платы в полном объеме) противоречит принципу добросовестности.

Изучив представленные сторонами документы, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом (далее по тексту – Комитет, арендодатель, истец) и обществом с ограниченной ответственностью «Медсанчасть «Ивановоискож» (далее по тексту – ООО «Медсанчасть «Ивановоискож», арендатор, ответчик) заключен договор на аренду нежилого помещения от 06.08.2014 №66 (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает в аренду нежилое помещение (строение) со всеми инженерными коммуникациями и другими конструкциями, необходимыми для эксплуатации этого помещения (строения), на основании Постановления Администрации города Иванова от 14.03.2014 №568, расположенное по адресу: <...> (литеры А,Г) общей площадью 2237,60 кв.м. для использования под медицинский центр (п. 1.1).

К договору прилагается выкопировка из техпаспорта или план (приложение № 1), являющаяся неотъемлемой частью договора (п. 1.2). Соответствующая выписка, согласованная арендатором, приложена к договору аренды.

Срок аренды определяется с 06.08.2014 по 05.08.2019 (п.1.4).

В обязанности арендодателя входит передача помещения арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором указывается техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду. Арендодатель не отвечает за недостатки, перечисленные в акт приемки-сдачи, либо за недостатки, которые были известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения (п.2.1.1, 2.1.2).

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 06.08.2014.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 21.11.2014 № 37-37-01/270/2014-358.

Право собственности городского округа Иваново зарегистрировано 02.10.2012 свидетельство серии 37-СС № 244702.

Пунктом 3.1.12 договора аренды установлена обязанность арендатора по внесению арендной платы и платы за коммунальные услуги в размере, сроки и порядке, установленном п.5.3 и п.5.6 договора аренды.

Комитет неоднократно обращался в суд с исковыми заявлениями к обществу о взыскании арендной платы. Судебными решениями, вступившими в законную силу, с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за расчетный период с 06.08.2014 по 31.12.2016: решение Арбитражного суда Ивановской области от 19.02.2015 по делу № А17-8297/2014, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 06.08.2015; решение Арбитражного суда Ивановской области от 29.10.2015 по делу № А17-4914/2015, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 04.05.2016; решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.01.2017 по делу № А17-7244/2016, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 19.05.2017.

В соответствии с разделом 6 досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя осуществляется при невнесении арендной платы и коммунальных платежей более 2-х раз подряд по истечении сроков установленных в п.п. 5.3; 5.6. (п. 6.1.6 договора).

В связи с невнесением арендной платы в установленные сроки 25.09.2015 Комитетом в адрес ответчика направлено письмо от 25.09.2015 о расторжении договора аренды, полученное ООО «Медсанчасть Ивановоискож» 02.10.2015. В указанном письме Комитет предложил арендатору оплатить арендную плату и в добровольном порядке расторгнуть договор аренды в связи с ненадлежащим исполнением его условий.

Поскольку арендные платежи ответчиком не внесены, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Сославшись на то, что спорный договор аренды является незаключенным, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению о правомерности и обоснованности исковых требований Комитета о расторжении договора аренды от 06.08.2014 № 66 и обязании ООО «Медсанчасть Ивановоискож» освободить нежилое помещение и отказе во встречном иске ООО «Медсанчасть Ивановоискож» о признании договора аренды незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 614 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (пункт 2 статьи 433 ГК РФ).

Права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности в акте приема-передачи имущества в аренду.

Из содержания договора аренды от 06.08.2014 № 66 и акта приема-передачи от 06.08.2014, а также выкопировки из технического паспорта на спорное помещение, подписанных сторонами без возражений и разногласий, следует, что стороны договорились о передаче в аренду нежилого помещения (строение) со всеми инженерными коммуникациями и другими конструкциями, необходимыми для эксплуатации этого помещения (строения), на основании Постановления Администрации города Иванова от 14.03.2014 №568, расположенного по адресу: <...> (литеры А,Г) общей площадью 2237,60 кв.м. для использования под медицинский центр. Следовательно, предмет, определенный сторонами в договоре и акте приема-передачи, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно его определенности и идентификации имущества, а также его использования с момента подписания договора.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 21.11.2014 № 37-37-01/270/2014-358.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия, не представлено.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность).

Из договора аренды следует, что предмет аренды в данном договоре идентифицирован путем указания общей площади помещения и литеров (литеры А,Г общей площадью 2237,60 кв.м.) в соответствии с техническим паспортом, местонахождения нежилых помещений (<...>) в здании по конкретному адресу.

Из материалов дела не следует, что у сторон имелись разногласия, заблуждения либо неопределенность в отношении предмета договора аренды в момент его подписания, а также приема-передачи по акту. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что спорный договор аренды по форме и содержанию соответствует требованиям статей 432, 607 ГК РФ.

Аргумент Общества о том, что Комитетом зарегистрировано право собственности только на помещение площадью 2187,4 кв.м по адресу: <...> лит.А, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), согласно которой положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду, поскольку настоящий спор не является спором о праве собственности в отношении спорных помещений.

Согласно статье 614 Гражданского Кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Истец пояснил, что основанием для расторжения договора является наличие задолженности по внесению арендной платы, установленной решениями Арбитражного суда Ивановской области.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 19.02.2015№А17-8297/2014 с ООО «Медаснчасть «Ивановоискож» взыскано в пользу комитета задолженность и пени по договору аренды за период с 06.08.2014 по 30.11.2014 в сумме 1 487 881,04 руб.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 29.10.2016 №А17-4914/2015 взыскана с ООО «Медсанчасть «Ивановоискож» задолженность и пени по договору аренды за период с 01.12.2014 по 30.06.2015 в сумме 1 813 450,23 руб.

Решением Арбитражного суда Ивановской области суда от 26.01.2017 №А17-7244/2016 взыскана сумма основного долга и пени 4 345 200,09 руб. за период с августа 2015 года по 31.12.2016

Кроме того, Комитет указал, что за 2017 год Обществом не внесено ни одного платежа по договору аренды от 06.08.2014 № 66.

В соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендатор письмом от 06.08.2014 № 66 предупреждался о необходимости исполнения обязанности по внесению арендной платы, арендатору предложено в добровольном порядке расторгнуть договор аренды (почтовая квитанция от 25.09.2015, почтовое уведомление о получении письма от 02.10.2015).

Таким образом, нарушение ответчиком условий договора о внесении арендной платы в соответствии с договором и законом является основанием для расторжения договора аренды.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой выселение ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Полномочия города Иваново как собственника муниципального имущества осуществляет Ивановский городской комитет по управлению имуществом в соответствии с Положением о Комитете от 26.04.2006 (п.п. 1.2, 2.4.4 Положения).

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не представил суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении им обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 06.08.2014 № 66, а также освобождении арендуемого помещения, следовательно, исковые требования Комитета подлежат удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина по первоначальному иску и расходы по оплате госпошлины по встречному иску на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежит отнесению на ООО «Медсанчасть Ивановоискож». Принимая во внимание, что при обращении с исковым заявлением истец государственную пошлину не уплатил в связи с тем, что на основании п.п. 1 п. 1 статьи 333.37. Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии с положениями п.п. 3 п.1 ст. 333.22, п.п. 2 ст. 333.18, п.п. 2 п. 2 ст. 333.17 Налогового кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования Ивановского городского комитета по управлению имуществом к обществу с ограниченной ответственностью «Медсанчасть «Ивановоискож» о расторжении договора и обязании освободить нежилое помещение удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 06.08.2014 № 66, заключенный между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом и обществом с ограниченной ответственностью «Медсанчасть «Ивановоискож».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Медсанчасть «Ивановоискож» освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> (литера А,Г) общей площадью 2237,6 кв.м, передав помещение Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медсанчасть «Ивановоискож» в доход федерального бюджета 12000 руб. государственной пошлины по делу.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Медсанчасть Ивановоискож» к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения от 06.08.2014 № 66 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.


Судья Е.И. Демидовская