Решение от 2 ноября 2018 г. по делу № А79-12977/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12977/2017
г. Чебоксары
02 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 29.10.2018.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Харитоновым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

отдела имущественных и земельных отношений администрации города Алатыря Чувашской Республики, Россия, 429826, г. Алатырь, ЧР, ул. Первомайская, д. 87, ИНН <***>, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Автопласт", Россия, 423800, г. Набережные Челны, Республика Татарстан, промышленная зона промышленно-коммунальная зона, база ЗАО "Татсиб-Холдинг", д. 2 А, ИНН <***>, ОГРН <***>,

о расторжении договора аренды,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

администрации города Алатыря Чувашской Республики,

акционерного общества "Тандер",

общества с ограниченной ответственностью "Автопласт 2005",

общества с ограниченной ответственностью "СтройАвтоБат",

индивидуального предпринимателя ФИО1,

при участии от третьего лица - ФИО2 по доверенности от 25.01.2018 №2-4/51 (от АО "Тандер"),

установил:

отдел имущественных и земельных отношений администрации города Алатыря Чувашской Республики обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автопласт" о расторжении договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.06.2015, поскольку земельный участок используется не по целевому назначению, а именно: земельный участок предоставлен для производственных нужд, однако на спорном участке осуществляется торговая деятельность.

Определениями суда 17.11.2017, 24.01.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Алатыря Чувашской Республики, акционерное общество "Тандер", общество с ограниченной ответственностью "Автопласт 2005", общество с ограниченной ответственностью "СтройАвтоБат", индивидуальный предприниматель ФИО1.

Определением суда от 01.03.2018 производство по делу №А79-12977/2017 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А79-10919/2017.

Определением суда от 04.10.2018 производство по делу возобновлено.

В судебное заседание стороны представителей не направили.

Истец ходатайством от 29.10.2018 просил рассмотреть дело без участия его представителя.

Ответчик ходатайством от 29.10.2018 также просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель АО "Тандер" просил отказать в удовлетворении иска по ранее приведенным доводам.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено при имеющейся явке.

Выслушав представителя третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права общество "Автопласт" является собственником следующих объектов, расположенных по адресу: <...>:

- помещение цеха лакокрасок: назначение - производственное; площадь - 223,42 кв.м.; этаж - 1;

- здание вспомогательного цеха лакокрасок и гитарного цеха: назначение - нежилое; площадь - 849,21 кв.м.; инвентарный номер - 09191; литер - Б; этажность - 2;

- корпус пианино: назначение нежилое; площадь - 4793,51 кв.м.; инвентарный номер - 09191; литер - А; этажность - 3;

- здание цеха пианино: назначение - нежилое; площадь - 387,26 кв.м.; инвентарный номер - 09191; литер - Б1; этажность - 1;

- вспомогательный цех корпуса пианино: назначение - нежилое; площадь - 416,6 кв.м.; инвентарный номер - 09191; литер - А1; этажность - 1;

- помещение котельной: назначение - производственное; площадь - 515,54 кв.м.; этаж - 1;

- здание струнного цеха с пристроем к струнному цеху: назначение - производственное; площадь - 1885,96 кв.м.; инвентарный номер - 09191; литер - В,В1; этажность - 1;

- гараж: назначение - нежилое; площадь - 341,42 кв.м.; этаж - 1;

- компрессорная: назначение - нежилое; площадь - 102,45 кв.м.; этаж - 1;

- здание инструментального цеха: назначение - нежилое; площадь - 539,3 кв.м.; инвентарный номер - 09191; литер - Б2; этажность - 1;

- корпус сушилки: назначение - нежилое; площадь - 640,85 кв.м.; инвентарный номер - 09191; литер - А2; этажность - 1.

26.06.2015 Отделом имущественных и земельных отношений администрации города Алатырь Чувашской Республики (арендодатель) и ООО "Автопласт" (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на срок с 26.06.2015 по 25.06.2064 в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 27176 кв.м. с кадастровым номером 21:03:010320:87, находящийся по адресу: <...>, для производственных нужд.

Земельный участок передан заявителю по акту приема-передачи 26.06.2015.

Государственная регистрация договора аренды произведена 09.07.2015.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка №21/301/15-185329 от 24.06.2015 земельный участок поставлен на кадастровый учет 24.06.2015, имеет вид разрешенного использования: "для производственных нужд".

18.07.2017 ООО "Автопласт" обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка, которое оставлено Администрацией без удовлетворения по мотиву нецелевого использования обществом земельного участка, а также несоответствия вида разрешенного использования участка с фактической деятельностью общества на нем.

Отказ в выкупе обжалован обществом в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.02.2018 по делу №А79-10919/2017, вступившим в законную силу 29.08.2018, отказ в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Автопласт" в собственность земельного участка площадью 27176 кв.м. с кадастровым номером 21:03:010320:87, расположенного по адресу: <...>, изложенный в письме Администрации города Алатырь Чувашской Республики №1957 от 03.08.2017, признан незаконным. Суд обязал Администрацию города Алатырь Чувашской Республики в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить обществу с ограниченной ответственностью "Автопласт" подписанный проект договора купли-продажи земельного участка площадью 27176 кв.м. с кадастровым номером 21:03:010320:87, расположенного по адресу: <...>.

Срок исполнения данного решения истек 01.10.2018.

Ссылаясь на те же обстоятельства (нецелевое использование земельного участка) истец обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей передачи в аренду земельных участков.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума №11, устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенность допущенного арендатором нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума №6/8) содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлена претензия от 31.08.2017 № 01-05-1094-10 (получена ответчиком 15.09.2017), в которой содержится предложение расторгнуть договор аренды, следовательно, досудебный порядок по данному требованию истцом соблюден.

В обоснование существенности нарушений договора аренды истец ссылается на то, что фактически арендатором земельный участок сдается в аренду для ведения торговли, складирования и услуг автостоянки, то есть, не используется для производственных нужд.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с частью 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, для земельных участков каждой территориальной зоны виды разрешенного использования на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации определяются градостроительным регламентом, который для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

В силу части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 30, статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты территориальных зон устанавливаются Правилами землепользования и застройки, утверждаемыми представительным органом местного самоуправления с учетом результатов публичных слушаний.

При этом пунктами 4, 6 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в частности, с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования; предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Алатырь Чувашской Республики, утвержденными решением Собрания депутатов г. Алатырь Чувашской Республики от 28.12.2016 № 91/16-6, и картой градостроительного зонирования г. Алатырь земельный участок с кадастровым номером 21:03:010320:87 входит в зону застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3).

Согласно статье 42 указанных Правил к видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства относятся, в том числе обслуживание застройки жилой (размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования в том числе с кодом 4.4 (магазины), если их размещение связано с удовлетворением повседневных потребностей жителей, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не причиняет существенного неудобства жителям, не требует установления санитарной зоны).

В силу части 3 статьи 85 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В силу части 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Судом при рассмотрении дела №А79-10919/2017 на основании представленных обществом правоустанавливающих и технических документов установлено, что разрешенное использование земельного участка "для производственных нужд" соответствует целям использования принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, которые расположены на этом земельном участке.

Данные обстоятельства носят преюдициальный характер в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не подлежат повторного доказыванию в настоящем деле.

Суд также учел правовую позицию, изложенную в решении Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2017 № АКПИ16-1160, согласно которой Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11 статьи 34).

Кроме того, при рассмотрении указанного дела представитель администрации не отрицал, что земельное законодательство не запрещает обществу предоставлять находящиеся у него в собственности объекты недвижимости в аренду третьим лицам.

В силу части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Ныне действующий классификатор не содержит такого вида разрешенного использования как "производственные нужды".

Кроме того, на основании части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов (часть 10 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Аналогичные ограничения содержатся в пункте 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом надлежащих доказательств наличия поименованных обстоятельств суду не представлено.

По изложенным основаниям суд полагает, что требование истца о расторжении договора аренды не основано на каком-либо нарушении арендатором договора аренды в части целевого использования участка.

В условиях, когда на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику, а соответственно, ответчик имеет исключительное право на выкуп такого участка, которое им реализовано; учитывая, что имеется вступивший в силу судебный акт, обязывающий Администрацию такой выкуп организовать, инициирование органом местного самоуправления судебного разбирательства по расторжению и без того вскоре подлежащего прекращению договора аренды представляется суду не соответствующим требованиям разумности.

Разногласия относительно стоимости выкупаемого участка могут быть разрешены сторонами в установленном законом порядке.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина