Решение от 26 июня 2017 г. по делу № А07-687/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-687/2017
г. Уфа
27 июня 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.06.2017

Полный текст решения изготовлен 27.06.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Хомутовой С. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 650 000 руб.

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ": не явились, извещены по правилам ст. 123 АПК РФ;

от открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания": не явились, извещены по правилам ст. 123 АПК РФ;

от ФИО2: не явились, извещены по правилам ст. 123 АПК РФ;

Общество с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 650 000 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.06.2017 привлечен к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуальный предприниматель ФИО2.

Ответчик согласно представленному суду отзыву по заявленным требованиям возражал.

Третье лицо согласно представленному суду отзыву просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Дело подлежит рассмотрению в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле по правилам ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 01.04.2015 между сторонами по делу заключен договор №24/Б/15 аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель (ответчик по делу) передает, а арендатор (истец по делу) принимает в аренду за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 90,54 кв.м., расположенные в нежилых помещениях 1-го этажа 5-ти этажного жилого дома общей площадью 819,1 кв.м., по адресу: РБ, г.Уфа, Демский район, ул. Ухтомского, д.11.

Указанный объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2015 (л.д. 80 том 1).

Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 2.1 договора срок действия договора установлен с даты подписания с 01.04.2015 до 01 марта 2016 года, то есть менее одного календарного года, следовательно, в силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор аренды не подлежит обязательной государственной регистрации.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно п.1.3 договора арендуемое помещение принадлежит арендодателю по праву собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 04 АБ №243501 от 10.01.2008 УФРС по Республике Башкортостан.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В материалы дела представлен технический паспорт на нежилые помещения 1-го этажа, встроено-пристроенные к 5-ти этажному жилому зданию по адресу город Уфа, Демский район, ул. Ухтомского, 11, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л.д. 2-14 том 2).

Согласно п.3.2.7 договора арендатор обязуется не производить неотделимых улучшений, капитальный ремонт, перепланировок и переоборудования арендуемого недвижимого имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором во время действия договора, после его прекращения возмещению не подлежит (п.10. 3договора).

Исковое заявление мотивировано тем, что по утверждению истца, он произвел неотделимые улучшения объекта аренды на сумму около 650 000 руб. с согласия арендодателя.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчик, возражая по заявленным исковым требованиям, сослался на п.10.3 договора, указал, что ответчиком было направлено на юридический адрес истца 11.10.2016 уведомление о расторжении договора путем отказа от его исполнения.

Из содержания уведомления следует, что договор №24/Б/15 считается расторгнутым через месяц с момента (даты) уведомления истца согласно п.9.7 договора №24/Б/15. Таким образом, истец датой прекращения договорных отношений указывает 15.12.2016.

Кроме того, ответчик указал, что истец отказался участвовать в приеме-передаче ранее переданного недвижимого имущества, ответчиком 16.12.2016 составлен акт о приеме-передаче (возврате) в одностороннем порядке недвижимого имущества с материалами фотосъемки, на основании вышеизложенного просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Третье лицо ФИО2 согласно представленному суду отзыву указала, что ранее на вышеуказанном объекте между ООО «Торговые технологии» и ИП ФИО2 06.08.2015 был заключен договор аренды №3/15 сроком до 31.07.2016 (площадь передаваемого помещения – 54 кв.м.). На момент составления акта приема-передачи объект недвижимого имущества был в удовлетворительном состоянии, без какого-либо ремонта. ФИО3 пояснила, что согласно п.2.2.12 ранее заключенного договора от 06.08.2015 №3/15 на нее была возложена обязанность долевого участия в ремонте, в течение действия договора она собственными силами и за свой счет производила ремонт. Согласно заключенному договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015 №24/Б/15 между истцом и ответчиком просит принять во внимание п.10.3 договора, в связи с чем просит в удовлетворении заявленных требований истца отказать.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 названного Кодекса).

Из анализа ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Как следует из п. 3.2.7 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя производить улучшения объекта.

Между тем, истцом не представлено подписанного сторонами дополнительного соглашения, подтверждающего согласование с арендодателем расходов на осуществление неотделимых улучшений недвижимого имущества, предоставляющего право на компенсацию арендодателем соответствующих расходов арендатора (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, пунктом 10.3 договора аренды установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, проведенных Арендатором во время действия договора, после его прекращения возмещению не подлежат.

В материалы дела истцом представлены справка о стоимости выполненных работ и затрат №21 от 29.05.2015 на сумму 672 350 руб. (с учетом НДС 793 373 руб. 58 коп.), акт о приемке выполненных работ за апрель – май 2015 года №21 от 29.05.2015. Однако истец не представил доказательств того, что все результаты работ, осуществленных им в помещении ответчика, являются неотделимыми улучшениями.

Выполнение вышеперечисленных работ не свидетельствует о производстве неотделимых улучшений и не является основанием для применения п.2 ст.623 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 1 ст.623 Гражданского кодекса РФ установлено, что отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора.

Изложенное свидетельствует о том, что у арендатора не возникло право на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества.

Суд считает, что к сложившимся отношениям следует применить п.3 ст.623 Гражданского кодекса РФ, согласно которой отсутствие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений лишает арендатора права на возмещение их стоимости.

Более того, следует отметить, что воля сторон при заключении договора, была направлена на то, что неотделимые улучшения после прекращения действия договора возмещению арендатору не подлежат (п.10.3).

Также ответчик правомерно сослался на п.9.7 договора, который предусматривает при возобновлении договора на неопределенный срок в соответствии с законодательством Российской Федерации, каждая из сторон вправе отказаться от него, предупредив другую сторону не позднее, чем за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора за исх. №1011 от 11.10.2016 (л.д.113 том 1), которое возвратилось с отметкой ФГУП «Почта России» истек срок хранения 15.11.2016 (л.д. 114 том 1). Таким образом, ответчик правомерно указывает на то, что договорные отношения с истцом прекращены 15.12.2016. Ввиду уклонения истца от освобождения помещения ответчиком составлен акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения в одностороннем порядке от 16.12.2016 (л.д.116-118 том 1).

Таким образом, истец не доказал обстоятельства, приведенные им в обоснование требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, не представил документов, подтверждающих согласование с арендодателем конкретного перечня работ, их объема, стоимости, отнесения результатов работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества, а также право на их возмещение в соответствии с условиями договора.

Данный вывод согласуется и с арбитражной практикой по данной категории дел, что следует, в частности, из Определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.02.2009 № 540/09.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в виду необоснованности заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ТОРГОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ" к открытому акционерному обществу "Железнодорожная торговая компания" о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 650 000 руб. , отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.И. Хомутова