Постановление от 18 мая 2020 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-111532/2019
19 мая 2020 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Изотовой С.В.

судей Лебедева Г.В., Ракчеевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рудько И.С.,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Комитета представителя ФИО1 (доверенность от 30.12.2019),

от Общества представителя ФИО2 (доверенность от 29.07.2019),

апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2020 по делу № А56-111532/2019 (судья М.В. Балакир), принятое по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОРГН 1027809244561, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новые территории девелопмент» (191167, Санкт-Петербург, Синопская наб., д. 26, лит. А, пом. 5-Н, офис 7-3; ОРГН 1157847394407, ИНН <***>)

о взыскании задолженности и неустойки,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Новые территории девелопмент» (далее - ответчик, Общество) о взыскании 1 871 263 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 24.10.2016 № 01/ЗКС-10082 за период с 01.07.2019 по 30.09.2019, 52 395 руб. 38 коп. пеней за просрочку платежа.

Решением от 25.02.2020 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель, не оспаривая факт заключения соглашения о расторжении договора, указывает, что земельный участок Обществом по акту приема-передачи не возвращен, на земельном участке находится принадлежащее Обществу имущество; освобождение Обществом земельного участка зафиксировано актом Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 31.10.2019; факт вступления в силу 29.03.2019 Закона Санкт-Петербурга от 08.10.2007 № 430-85 «О зеленых насаждениях общего пользования» (в редакции Закона № 98-22) не является обстоятельством, освобождающим Общество от внесения арендной платы за указанный в иске период, так как документы территориального планирования не содержат положений, препятствующих использованию Обществом участка для целей, определенных договором.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указывает, что при рассмотрении дела № А56-80797/2019 установлено, что предоставленный обществу участок включен в список территорий зеленых насаждений общего пользования, что полностью исключает возможность его использования в заявленных в договоре целях, в связи с чем ответчик должен быть освобожден от внесения арендной платы.

В судебном заседании представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Новые территории девелопмент», прежнее наименование ответчика, (арендатор) 24.10.2016 заключен договор № 01/ЗКС-10082 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 10 920 кв. м с кадастровым номером 78:06:0220301:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, уч. 1 (западнее пересечения с Новосмоленской набережной).

Пунктом 9.1 договора установлено, что договор заключен до 24.05.2023.

Размер арендной платы и порядок расчетов сторон установлены в разделе 4 договора, согласно которому размер ежегодной арендной платы на период строительства составляет 5 574 983 руб. Перечисление арендной платы производится поквартально равными долями не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала с начислением на сумму, подлежащую перечислению, процентов по ставке рефинансирования в соответствии с положениями пункта 4.3.1 договора.

Исполнение обязательств арендатора по своевременному внесению арендной платы обеспечивается предусмотренной пунктом 8.3 договора возможностью взыскания пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2019 по делу № А56-80797/2019, соглашением от 18.06.2019 стороны расторгли договор.

Акт возврата земельного участка сторонами не подписан, что сторонами не оспаривается.

Ссылаясь на невыполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы за третий квартал 2019 года, Комитет 14.08.2019 направил Обществу претензию от 07.08.2019, которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав, что невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Согласно пункту 1.2 договора аренды участок предоставлен арендатору для строительства гостиницы.

Возражая против удовлетворения иска, Общество указало, что вступившим в законную силу Законом Санкт-Петербурга от 15.03.2019 № 98-22 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О зеленых насаждениях общего пользования» (далее - Закон СПб № 98-22) участок, предоставленный ему на основании договора, включен в территорию зеленых насаждений общего пользования, что полностью исключает возможность его использования в заявленных в договоре целях.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2019 по делу № А56-80797/2019 установлено, что согласно статье 1 Закона СПб № 98-22 земельный участок между ул. Кораблестроителей и Новосмоленской наб. южнее р. Смоленки площадью 10 635 кв. м включен в перечень территорий зеленых насаждений общего пользования городского значения в качестве сквера.

Согласно пункту 1 статьи 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса.

В соответствии пунктом 1 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 28.06.2010 № 396-88 «О зеленых насаждениях в Санкт-Петербурге» (далее - Закон № 396-88) территории зеленых насаждений общего пользования определены как находящиеся в различных территориальных зонах территории общего пользования, занятые зелеными насаждениями, используемые в рекреационных целях неограниченным кругом лиц.

Согласно статье 1 Закона № 396-88 территории зеленых насаждений общего пользования включены в состав зеленого фонда Санкт-Петербурга. На территориях, входящих в состав зеленого фонда Санкт-Петербурга, хозяйственная и иная деятельность ограничивается или запрещается в соответствии с законодательством об охране окружающей среды (пункт 2 статьи 2 Закона № 396-88).

В соответствии со статьей 4 Закона № 396-88 охране подлежат все территории зеленых насаждений, включенные в состав зеленого фонда Санкт-Петербурга. Хозяйственная, градостроительная и иная деятельность в Санкт-Петербурге осуществляется с соблюдением требований по охране зеленых насаждений и территорий зеленых насаждений, установленных законодательством Российской Федерации и законодательством Санкт-Петербурга. Ответственность за противоправное повреждение и уничтожение зеленых насаждений предусматривается в соответствии с положениями действующего законодательства.

На территориях зеленых насаждений общего пользования запрещается предоставление земельных участков для размещения объектов капитального строительства, за исключением случаев размещения объектов зеленых насаждений, строительства, реконструкции, капитального ремонта вестибюлей метро, киосков вентиляционных шахт метрополитена, сооружений инженерных сетей метрополитена, шахт тоннельных канализационных коллекторов, без возведения наземных сооружений (пункт 5 статьи 15 Закона № 396-88).

При этом ограничение использования территорий зеленых насаждений общего пользования, в том числе временное прекращение доступа на указанные территории или их части, допускается только в целях охраны территорий зеленых насаждений, проведения работ по ремонту объектов зеленых насаждений, восстановлению зеленых насаждений, включая ликвидацию последствий природных и техногенных катастроф, а также для проведения в установленном порядке работ по благоустройству и инженерному обеспечению этих территорий (пункт 5 статьи15 Закона № 396-88).

В соответствии с частью 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В силу части 5 статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации на землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Таким образом, на основании приведенных выше норм права, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что с учетом изменений, внесенных в Закон Санкт-Петербурга о зеленых насаждениях, использование спорных земельных участков в рамках прежнего назначения для строительства гостиницы не представляется возможным.

При этом судом первой инстанции также установлено, что включение участка в состав территорий зеленых насаждений общего пользования послужило основанием для заключения сторонами соглашения от 18.06.2019 о расторжении договора аренды.

В этой ситуации невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Аналогичная позиция отражена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Кроме того, как указано в пункте 4.1 договора и в судебных актах по делу № А56-80797/2019, арендная плата была установлена на период строительства в соответствии со статьей 12 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования» в качестве платы за предоставление земельного участка для целей осуществления инвестиционной деятельности, которая после внесения земельного участка в перечень территорий зеленых насаждений общего пользования не может осуществляться.

При данных обстоятельствах отсутствие акта приема-передачи земельного участка не является безусловным основанием для взыскания арендной платы по спорному договору аренды в указанный в иске период.

Доводы Комитета о нахождении на земельном участке имущества Общества вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не подтверждены соответствующими доказательствами.

Акт Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 31.10.2019, на который Комитет ссылается в апелляционной жалобе, в материалах дела отсутствует.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2020 по делу № А56-111532/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

Г.В. Лебедев

М.А. Ракчеева