Решение от 11 января 2021 г. по делу № А76-45791/2019

Арбитражный суд Челябинской области

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chelarbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-45791/2019
11 января 2021 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 11 января 2021 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Добронравов В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стелла», г. Миасс Челябинская область (ОГРН <***>) к Администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Стелла» (далее – ООО «Стелла») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации Миасского городского округа Челябинской области о признании незаконным решения Администрации Миасского городского округа, изложенного в письме исх. №4269/1.6 от 09.08.2019 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 15 500 кв.м., с кадастровым номером 74:34:0505112:9, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Миасс, восточная сторона автодороги Миасс-Карабаш, об обязании принять решение о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:34:0505112:9 и заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0505112:9, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО «Стелла» на праве собственности, сроком на 49 лет.

Представители сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом с учётом положений статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)

С учетом надлежащего извещения сторон, дело рассмотрено по правилам части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей сторон.

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО «Стелла» и Администрацией Миасского городского округа 04.07.2016 заключён договор №7415 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0505112:9 площадью 15 500 кв.м. для проектирования и строительства объекта коммунально-складского назначения и транспортного обслуживания. Срок аренды установлен сторонами до 10.06.2019.

Согласно пункту 6.5 договора аренды, по истечении срока, указанного в пункте 2.1 договора, действие договора прекращается без направления арендатору уведомления об этом.

При этом ООО «Стелла» 25.04.2014 получено разрешение №RU74308000-91 на строительство объектов капитального строительства на указанном земельном участке – объектов транспортного обслуживания (диспетчерского пункта, разворотной площадки, парковки).

Постановлением Администрации Миасского городского округа от 27.03.2017 срок действия разрешения на строительство был продлён до 10.06.2019 (л.д. 13 том 2).

02.10.2017 в разрешение на строительство №RU74308000-91 обществом внесены изменения, согласно которым на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0505112:9 разрешено осуществлять строительство объекта капитального строительства – здания холодного склада (одноэтажное, площадью застройки 512,28 кв.м., на основании проектной документации, шифр 00170909-ГП).

В соответствии с указанными разрешительными документами обществом на земельном участке №74:34:0505112:9 построен объект капитального строительства - здание холодного склада площадью 505,7 кв.м.

22.08.2018 обществом было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №74-30800-1162 (л.д. 22 том 1).

11.09.2018 обществом зарегистрировано право собственности на построенный объект недвижимого имущества (запись о регистрации 74:34:0505112:18-74/034/2018-1).

04.04.2019 ООО «Стелла» обратилось в Администрацию Миасского городского округа с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:34:0505112:9 площадью 15 500 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, восточная сторона автодороги Миасс-Карабаш, для целей эксплуатации построенного здания холодного склада, сроком на 49 лет. К заявлению обществом приложена выписка из ЕГРН на объект недвижимого имущества.

09.08.2019 Администрацией г. Магнитогорска вынесено решение, оформленное письмом исх. №4269/1.6, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:34:0505112:9 в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В обоснование отказа в предоставлении в аренду земельного участка органом местного самоуправления указано на несоразмерность испрашиваемого в аренду земельного участка площади объекта недвижимого имущества.

Полагая, что отказ Администрации в предоставлении земельного участка в аренду является незаконным, противоречит действующему законодательству и нарушает права в сфере предпринимательской и экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В обоснование заявления, общество указывает, что здание холодного склада построено в качестве основного объекта будущего производства переработки древесины, технологический процесс которого включает в себя строительство некапитальных вспомогательных объектов в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка. Запланированное строительство требует значительного вложения денежных средств, в связи с чем договор аренды необходим для дальнейшего развития производства. Земельный участок используется для ведения коммерческой деятельности с использованием прилегающей к объекту территории. Заявителем получено техническое заключение, выполненное экспертной организацией ООО «Проектная фирма «Стройреконструкция», согласно которому нежилое здание холодного склада является необъемлемой частью комплекса зданий и сооружений, предназначенных для хранения готовой продукции на едином земельном участке. Здания и сооружения на земельном участке, используются в едином производственном процессе и имеют единое хозяйственное назначение. При этом указанное Администрацией основание для отказа в предоставлении земельного участка не предусмотрено статьёй 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, Администрацией нарушены требования пункта 7 статьи 39.15, подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Администрация г. Магнитогорска с заявленными требованиями не согласилась, указав на несоразмерность испрашиваемого в аренду земельного участка площади объекта недвижимого имущества, для эксплуатации которого испрашивается земельный участок. Поскольку площадь земельного участка в 30 раз превышает площадь объекта недвижимого имущества, а сам земельный участок не был сформирован для эксплуатации холодного склада, обществу предложено произвести раздел земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Такое заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 198 АПК РФ). Срок, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ для обжалования в суд решения административного органа, заявителем не пропущен.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса, а также переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо; 3) ранее заключённый договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключён без проведения торгов.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам этих зданий, сооружений.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержаться в статье 39.16 Земельного кодекса РФ.

Согласно пунктам 1, 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если:

- с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

- разрешённое использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утверждённым проектом планировки территории.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ образование и изменение земельных участков должны происходить с соблюдением предельных (максимальных и минимальных размеров) земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством градостроительной деятельности устанавливают градостроительные регламенты.

Положения норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для целей эксплуатации объекта недвижимости, земельного участка без проведения торгов, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

С учетом указанного, обязанность доказывания того обстоятельства, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества (или объекты), для эксплуатации которого (которых) требуется весь испрашиваемый земельный участок, лежит на заявителе (статья 65 АПК РФ).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом недвижимости, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества в заявленных целях.

Из материалов дела следует, что заявителем спорный земельный участок испрашивается для целей эксплуатации объекта недвижимости – здания холодного склада (кадастровый номер 74:34:0505112:18).

При этом площадь указанного объекта недвижимости согласно выписке из ЕГРН составляет 505,7 кв.м., тогда как площадь испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 74:34:0505112:9 составляет 15 500 кв.м.

В качестве обоснования необходимости использования для целей эксплуатации объекта недвижимости, всей площади земельного участка, заявитель указывает на проектирование размещения на спорном земельном участке комплекса зданий и сооружений, предназначенных для хранения готовой продукции, используемых в едином технологическом процессе по переработке древесины.

Между тем, из материалов дела, в том числе представленного заявителем технического заключения ООО «Проектная фирма «Стройреконструкция» следует, что в настоящее время на земельном участке 74:34:0505112:9 возведено и эксплуатируется только здание холодного склада (л.д. 97 том 1).

Доказательств наличия на земельном участке иных объектов капитального строительства и иных объектов вспомогательного использования, материалы дела не содержат.

Учитывая, что земельный участок испрашивается заявителем для целей эксплуатации построенного объекта капительного строительства, суд соглашается с выводом Администрации о несоразмерности площади земельного участка, который в 30 раз превышает площадь возведённого объекта капитального строительства.

Доводы заявителя о том, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства комплекса переработки и хранения древесины, в соответствии со схемой организации земельного участка, судом отклоняются.

В материалы дела заявителем представлена схема использования территории земельного участка, составленная ООО «Проектная компания» (л.д. 37 том 1) и техническое заключение, составленное ООО «Проектная фирма «Стройреконструкция» (л.д. 93 том 1), содержащие сведения о планируемом размещении на спорном земельном участке зданий и сооружений, в том числе вспомогательного использования по отношению к зданию холодного склада.

Вместе с тем, доказательств того, что земельный участок был предоставлен ООО «Стелла» для строительства указанного комплекса объектов, включающих в себя объект капитального строительства (здание холодного склада) и некапитальных объектов вспомогательного использования, располагаемых по всей территории земельного участка, в материалы дела не представлено.

Согласно договору аренды от 04.07.2016 земельный участок предоставлен в аренду под проектирование и строительство объекта коммунально-складского назначения и транспортного обслуживания.

При этом согласно изначальному разрешению на строительство от 25.04.2014, обществом получено разрешение на строительство следующих капительных объектов: здания диспетчерского пункта с магазином и кафе, площадью 458,97 кв.м.; объекта транспортного обслуживания – разворотной площадки, площадью 2 691,5 кв.м.; площадки для парковки автотранспорта, площадью 2 472 кв.м.

В соответствии с изменением от 02.10.2017, в разрешение на строительство внесены изменения в наименование объекта строительства на – здание холодного склада, площадью застройки 512,28 кв.м. (л.д. 21 том 1).

Внесение изменений 02.10.2017 в разрешение на строительство от 25.04.2014 произведено на основании проектной документации, выполненной ООО «ПО «Проектная компания» шифр 00170909-ГП (л.д. 21 том 1).

В указанной документации (л.д. 117-120 том 1, л.д. 21-27 том 2), в том числе схеме планировочной организации земельного участка, сведения о размещении на земельном участке иных вспомогательных объектов на территории земельного участка, отсутствуют. Отсутствует описание указанных объектов и в градостроительном плане земельного участка, а также в договоре аренды земельного участка (л.д. 147-151 том 1).

При таких обстоятельствах, суд не располагает доказательствами того, что земельный участок с кадастровым номером 74:34:0505112:9 был предоставлен в аренду для строительства и размещения на земельном участке, в том числе объектов вспомогательного использования.

С учётом изложенных обстоятельств, суд полагает обоснованным отказ органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку заявителем не доказана соразмерность площади испрашиваемого земельного участка, необходимого для эксплуатации возведённого объекта недвижимости.

Согласно заявлению от 04.04.2019 земельный участок обществом испрашивался только для эксплуатации здания холодного склада. В связи с этим, планирование обществом размещения на спорном земельном участке объектов вспомогательного использования, необходимых для эксплуатации здания холодного склада, не свидетельствует о наличии у общества безусловного права на предоставление земельного участка в существующих границах без проведения торгов.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности выводов Администрации об отсутствии оснований для предоставления земельного в аренду без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания ненормативного правового акта недействительным.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья В.В. Добронравов