Решение от 10 июня 2020 г. по делу № А51-22245/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-22245/2019
г. Владивосток
10 июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Парус" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьи лица: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Министерство культуры и архивного дела Приморского края, Инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края об урегулировании разногласий при заключении договора,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика – ФИО3, доверенность, удостоверение, диплом;

от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

истец - общество с ограниченной ответственностью "Парус" (далее – ООО "Парус", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к ответчику - управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС, управление) об урегулировании разногласий между ООО "Парус" и УМС г.Владивостока, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №326-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения площадью 101 кв.м., находящегося по адресу <...>, пом. VI, этаж: подвал, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: «3.1 Цена продажи недвижимого имущества (нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) составляет 3423000руб. (без учета НДС)*».

Исковые требования заявлены с отсылкой к статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положения Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ). Истец полагает, что величина рыночной стоимости помещения, определенная в отчете об оценке ООО «Аналитик Центр» № 1164/19 от 22.04.2019 завышена, отчет об оценке подготовлен с нарушение действующего законодательства, а общество, как субъект малого предпринимательства имеет преимущественное право на приобретение арендованного имущества, наличие у здания статуса объекта культурного наследия регионального значения не является препятствием для реализации преимущественного права на выкуп субъектом малого бизнеса.

Управление требования оспорило, ссылаясь на Федеральный Закон № 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федеральный Закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» полагает помещение не подлежит отчуждению, поскольку расположено в здании, которое является памятником регионального значения.

Определениями от 24.10.2019, 22.01.2020, 25.02.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ «АПМЗН», казенное учреждение), Министерство культуры и архивного дела Приморского края (далее – министерство), инспекция по охране объектов культурного наследия Приморского края (далее – инспекция).

В материалы дела поступило ходатайство истца о назначении судебной экспертизы в виде оценки рыночной стоимости спорного нежилого помещения и на предмет соответствия отчета об оценке №1164/19 от 22.04.2019, действующему оценочному законодательству.

Инспекция не оспаривая требования, представила письменные пояснения относительно наличия охранного обязательства в отношении спорных помещений.

Министерство, казенное учреждение требования не оспорили.

Третьи лица надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие, указанных лиц.

Истец исковые требования и ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы в настоящем судебном заседании поддержал.

Ответчик настаивал на позиции по делу, изложенной в отзыве на иск, по ходатайству возражал.

В силу статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний.

В данном случае суд считает ходатайство подлежащим отклонению, поскольку для разрешения настоящего спора с учетом его предмета и юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках данного дела, проведение судебной оценочной экспертизы не требуется, а назначение данной экспертизы не повлияет на исход дела.

Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества №2 от 25.04.2013 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №01-02451-001-Н-АР-6933-00 от 21.05.2013, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение, строение), именуемое далее - объект, общей площадью 101,0 кв.м (в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 1, 2 (IV), этаж подвал), расположенный по адресу: <...>, для использования в целях «офис, торговое, бытовое обслуживание, склад, общественное питание».

19.07.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись №25-25-01/107/2013-085 о государственной регистрации названного договора.

06.08.2015 общество обратилось в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества по договору аренды №01-024514-001-Н-АР-6933-00 от 21.05.2013, расположенного по адресу: <...>, в ответ на которое УМС письмом от 27.08.2015 №15462/20у сообщило об издании распоряжения от 27.08.2015 №819/28 о включении в решение об условиях приватизации преимущественного права общества на приобретение нежилого помещения общей площадью 101,00 кв.м (этаж подвал), расположенного по адресу: <...>.

Общество относится к субъектам малого предпринимательства, критерии которого определены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

По результатам рассмотрения обращения общества управление письмом от 25.04.2016 №2305сп уведомило заявителя об отсутствии у него преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества ввиду наличия задолженности.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.07.2017 по делу № А51-31076/2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 действия Управление, выраженные в письме № 2305СП от 25.04.2016 об отказе в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, расположенного по адресу в <...>, признаны незаконными. Суд обязал управление обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как указывает истец, 15.08.2019 ООО «Парус» получено уведомление от 01.08.2019 №19/2399 с предложением заключить договор купли-продажи, к которому приложены копия Решения Думы г. Владивостока от 25.07.2019 г. № 255 и три проекта договора с различными условиями о единовременной оплате, о выкупе в рассрочку путем внесения ежемесячных платежей в равных долях сроком на пять лет, о выкупе в рассрочку путем внесения ежеквартальных платежей в равных долях сроком на пять лет.

Пунктами 3.1 всех редакций проектов договора предусмотрена цена помещения 6919000руб. (без учета НДС) на основании отчета об оценке № 1164/19 от 22.04.2019 г. (дата оценки 06.08.2015 г.), подготовленного ООО «Аналитик Центр».

Отчетом № 0494/19 от 30.08.2019 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (дата оценки 06.08.2015), выполненным ООО «Нэос «Гарант-Эксперт» по заказу истца, величина рыночной стоимости спорного помещения определена в размере 3423000руб.

05.09.2019 ООО «Парус» направило в МКУ «АПМЗН» предложение заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества №326-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) в редакции протокола разногласий от 05.09.2019.

МКУ «АПМЗН» в письме от 24.09.2019 г. № 19/2752 отказало ООО «Парус» в заключении договора купли-продажи в редакции протокола разногласий от 05.09.2019.

При изложенных обстоятельствах ООО «Парус» обратилось с рассматриваемыми требованиями в суд.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее – Закон N 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом в части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом N 178-ФЗ.

Арендованное истцом нежилое помещение площадью 101 кв.м., по адресу <...>, пом. VI, этаж подвал, располагается в объекте культурного наследия регионального значения «Дом доходный Медведева», Приморский край, Владивосток, ул. Светланская, д. 5 строение 1,3, входящий в состав объекта культурного наследия регионального значения «Архитектурный ансамбль застройки участка улицы Светланской (20 строений)», конец XIX в. -начало XX в., включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр), регистрационный номер (251711286610015).

Дополнительным соглашением от 10.06.2013 к договору аренды №01-02451-001-Н-АР-6933-00 от 21.05.2013 на основании охранного обязательства от 04.06.2013 № 136-13 в раздел 6 договора «Особые условия» дополнен пунктами об обеспечении режима памятника, о сроках действия охранного обязательства, условиях содержания памятника и территории, разрешительными и запретительными условиями и.т.д

Постановлениями Думы Приморского края от 27.03.1996 № 314 и 19.11.1997 № 741 «Дом доходный Медведева» принят под государственную охрану, истцу выдано охранное обязательство объекта культурного наследия регионального значения «Дом доходный Медведева» №29-14 от 05.02.2014, с приложением акта № №29-14 от 05.02.2014 технического состояния объекта.

Приказом департамента культуры Приморского края от 18.04.2016 № 177 «Об утверждении охранного обязательства объекта культурного наследия регионального значения» утверждено охранное обязательство объекта культурного наследия регионального значения «Дом доходный Медведева», истцу выдано охранное обязательство № 65-02-14/28 от 31.03.2020, с приложением акта № 65-02-14/28 от 31.03.2020 технического состояния объекта.

Пунктом 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ в редакции, действовавшей до 22.01.2015, было предусмотрено, что объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В указанной редакции пункта 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ устанавливались особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22 октября 2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ) в Закон N 178-ФЗ внесены изменения, которые вступили в силу 22.01.2015.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона N 178-ФЗ в редакции Закона N 315-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона N 178-ФЗ о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации"; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 Закона N 178-ФЗ в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона N 178-ФЗ урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 N 584.

Согласно правовой позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 по делу N 301-КГ18-753, и приведенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, установленные статьями 20 и 29 Закона N 178-ФЗ особенности приватизации объектов культурного наследия являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

В соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендованного имущества, т.е. после вступления в силу положений Закона № 315-ФЗ, являющегося объектом культурного наследия, положения Закона о приватизации в редакции Закона № 315-ФЗ действовали, в связи с чем у управления отсутствовали законные основания для принятия положительного решения.

Более того, поскольку процедура отчуждения спорного объекта не завершена, договор купли-продажи сторонами не заключен, то, учитывая специфику отчуждаемого муниципального имущества (входит в состав объекта культурного наследия регионального значения), отчуждение спорного объекта должно подчиняться и соответствовать нормам Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующим в настоящее время.

Таким образом, в данном случае, отчуждение арендованного обществом объекта культурного наследия в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, не допускается другими федеральными законами.

Доводы общества о преимущественном праве на выкуп арендованного объекта противоречат правовой позиции, изложенной в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2018 по делу №А11-10976/2016.

Отчеты об иной стоимости объекта не являются доказательствами соблюдения обществом требований действующего законодательства о приватизации с учетом особого статуса объекта продажи.

Ссылка заявителя на судебные акты по делу № А51-31076/2016 при рассмотрении настоящего дела признана судом необоснованной, поскольку из их содержания не следует, что обстоятельства отнесения здания к объектам культурного наследия регионального значения исследованы и оценены судом при рассмотрении указанного спора.

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Лошакова А.А.