Решение от 15 августа 2023 г. по делу № А40-47049/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-47049/22-133-195
15 августа 2023 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 03 августа 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 августа 2023 года


Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "24К2 ПРОФСОЮЗНАЯ" (117292, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ VI, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2020, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о взыскании суммы неосновательного обогащения по сдаче в аренду помещения общего имущества МКД в размере 5 165 442 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.01.2019 по 31.01.2022 в размере 458 268,97 руб., суммы неосновательного обогащения по получению оплат штрафных санкций от арендатора в размере 2 231 902,64 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.09.2021 по 06.03.2022 в размере 89 612,42 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга по сдаче в аренду помещения общего имущества МКД с 31.01.2022 по дату фактической оплаты неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга по получению оплат штрафных санкций от арендатора с 06.03.2022 по дату фактической оплаты неосновательного обогащения.


при участии представителей:

от истца: Жадан М.А., председатель правления, пред. паспорт.

от ответчика: ФИО2, дов.№33-Д-918/22 от 10.11.2022, пред. паспорт, диплом.



У С Т А Н О В И Л:

ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "24К2 ПРОФСОЮЗНАЯ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик) о взыскании денежных средств в размере 7 240 010 руб., из которых: сумма убытков (неполученного дохода) в размере 2 183 062 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 2 183 062 руб., рассчитанные по правилам ст. 395 ГК РФ, начиная с даты вступления решения суда в законную силу и до фактического исполнения решения суда, сумма неосновательного обогащения в размере 4 194 579 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения, рассчитанные по состоянию на 01.08.2023 в размере 862 369 руб. с последующим начислением по день фактической неосновательного обогащения (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения).

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению, с учетом принятого судом уточнения исковых требований.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как указывает истец в обоснование иска и следует из материалов дела, 18.02.2020 между ООО «Исток» и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен Договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) №00-00122/20 (далее - Договор), в соответствии с условиями которого истец передает ответчику в аренду нежилые помещения с кадастровыми номерами 77:06:0003005:3274 и 77:06:0003005:3275 площадью 165, 4 кв. м по адресу: <...> (подвал, пом. I, комн. 1-8, 8а, 8б, 8в, 9-16, пом. б/н, комн. А).

В соответствии с п. 2.1. Договора установлен срок действия Договора с 05.02.2020 по 05.02.2030.

Арендная плата по указанному Договору начислялась и оплачивалась ООО «Исток» в Департамент городского имущества города Москвы.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 30.09.2021 по делу № А40-104209/2020, вступившим в законную силу, признано право общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме с кадастровым номером 77:06:0003005:1007, расположенном по адресу: 117292 Москва, ул.Профсоюзная, д.24 корп.2 на технические вспомогательные подвальные помещения: площадью 5,3 кв.м, кадастровый № 77:06:0003005:3274; площадью 160,1 кв.м, кадастровый № 77:06:0003005:3275 (он же: кадастровый № 77:06:0003005:1645 смежный с № 77:06:0003005:1646 (бойлерная); площадью 395,9 кв.м, кадастровый № 77:06:0009001:2087 (он же: кадастровый №77:06:0003005:1647 и № 77:06:0003005:1649); площадью 62,9 кв.м кадастровый № 77:06:0009001:2089 (он же: кадастровый № 77:06:0003005:1650); площадью 92,6 кв.м кадастровый № 77:06:0009001:2090 (он же: кадастровый №77:06:0003005:1648).

ТСЖ «24К2 ПРОФСОЮЗНАЯ» является управляющей организацией в указанном доме и действует в защиту прав и законных интересов жителей и собственников помещений МКД.

При этом, как уже было указано выше, нежилые подвальные помещения с кадастровыми номерами 77:06:0003005:3274 (тамбур (лестница) "А" площадью 5,3 кв.м) и 77:06:0003005:3275 (помещение I площадью 160,1 кв.м) были переданы Департаментом имущества - ООО «Исток» (ОГРН <***>) по Договору аренды № 00-00122/20 от 18.02.2020 (с установленным сроком действия указанного Договора с 05.02.2020).

Таким образом, арендная плата ООО «Исток» Департаменту городского имущества города Москвы вносилась без учета того, что в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:06:0003005:3274 и 77:06:0003005:3275 признано право общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 117292, <...>.

С учетом изложенного, Истец ссылается на то, что за период с 10.01.2019 по 10.01.2022 у Ответчика образовалась задолженность, а именно, убытки в виде неполученных доходов (арендных платежей), которые собственники получили бы, если бы их право не было нарушено за период с 10.01.2019 по 04.02.2020 в размере 2 183 062 руб., неосновательное обогащение в связи с заключенным Договором аренды № 00-00122/20 от 18.02.2020 (с установленным сроком действия с 05.02.2020) на спорные помещения за период с 05.02.2020 по 10.01.2022 в размере 4 194 579 руб.

Претензия Истца оставлена Ответчиком без удовлетворения, в связи с чем Истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.


Определением суда от 10.08.2022 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр экспертизы «БОЛАРИ». (Юридический адрес: 115162 г. I ' ул. Павла Андреева, д. 28. корп.5, кв.281. Почтовый адрес: 115093. <...>. стр.1, тел.: <***>), эксперту ФИО3 .

перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Определить рыночную стоимость арендной платы 1 кв.м помещений, расположенных по адресу: <...>. корп.2: площадью 5,3 кв.м (тамбур (лестница) «А»), кадастровый номер 77:06:0003005:3274; площадью 160,1 кв.м (Помещение 1 комнаты 1-Н. На, Но, Не, 9-16), кадастровый номер 7:06:0003005:32 75 (оно же согласно документам БТИ площадью 1Н6.9 кв.м. Помещение комнаты 1-5) по состоянию на 2019 г., 2020 г., 2021 г. и 2022 г.

Согласно заключению эксперта, в рамках судебной экспертизы по поставленным судом вопросам сделаны следующие выводы: рыночная стоимость арендной платы 1 кв.м. помещений, расположенных по адресу <...>, площадью 5,3 кв.м. (тамбур) (лестница) «Л»), кадастровый номер 77:06:0003005:3274, площадью 160,1 кв.м. (помещение 1 комнаты 1-Н, На, Но, Не, 9-16) кадастровый номер 77:06:0003005:32 75 (оно же согласно документам БТИ площадью 186,9 кв.м. помещение комнаты 1-5) по состоянию на 2019г.: 7 029 (семь тысяч двадцать девять) рублей, по состоянию на 2020г.: 8 572 (восемь тысяч пятьсот семьдесят два) рублей, по состоянию на 2021г.: 9 317 (девять тысяч триста семнадцать) рублей, по состоянию на 2022г.: 9 807 (девять тысяч восемьсот семь) рублей.


На указанное заключение истцом представлена рецензия, согласно которой заключение эксперта №А40-47049/22-133-195 от 15.12.2022, выполненное экспертом АНО «Центр экспертизы «БОЛАРИ» ФИО4, выполнено с нарушениями методики оценки, корректировки рассчитаны неверно, допущены арифметические ошибки, с аналогов необоснованно снято НДС, итоговая арендная плата определена «без НДС», что привело к существенному искажению итоговой величины арендной платы объекта исследования. Эксперт на протяжении всей экспертизы сам себе противоречит. Повсеместно в Заключении эксперта присутствует информация, которая не относится к объекту исследования (методики земельных участков, информация о выкупе помещений по 159-ФЗ и проч.) Из всех предложений, опубликованных в открытых источниках информации по состоянию на 14.09.2022, приняты только те предложения, которые находятся у нижней границы диапазона рынка. По этим же самым низким аналогам рассчитаны арендные платы на 2019, 2020, 2021 годы, что также привело к их существенному занижению. Таким образом, по мнению рецензента, эксперт ФИО4 нарушил методологию оценки, не провел анализа рынка аренды, допустил арифметические ошибки при расчетах, что привело к существенному искажению величины арендной платы объекта исследования, исследование, проведенное экспертом, не может считаться выполненным всесторонне и в полном объеме.


В отношении указанной рецензии, суд отмечает. Действительно, Экспертное заключение нельзя преодолеть представлением на него отрицательной рецензии, из содержания которой следует, что проведенная экспертиза не отвечает установленным требованиям. Между тем, суд исходит из того, что противоположная сторона , не являясь специалистом, не может иным образом указать, в том числе и суду, на недостатки/ошибки судебной экспертизы. Наличие таких недостатков позволит участнику процесса настаивать на проведении по делу дополнительной или повторной экспертизы. При этом, по мнению суда, рецензент не должен оценивать содержание заключения эксперта как доказательство по делу (допустимое – не допусимое), т.к. он не является субъектом доказывания в процессе, а должен высказать свое мнение как профессионала в определенной области знаний. Рецензия помогает суду в оценке заключения эксперта и, в свою очередь, сама является объектом судебной оценки по правилам ст.ст.64 - 68 АПК РФ.


Для рецензента важно выявить все ошибки, содержащиеся в заключении, и оценить их с точки зрения информативности для формирования вывода, дифференцировать их на существенные и несущественные. К существенным относятся те недостатки, которые могли повлиять (или повлияли) на сделанный экспертом вывод, к несущественным - все остальные.


Поэтому , оценив рецензию как иное доказательство, суд пришел к выводу, что ходатайство истца о проведении повторной экспертизы подлежит удовлетворению, так как заключение эксперта основано на сравнении несопоставимых по характеристикам, назначению и расположению объектов-аналогов к объекту оценки; заключение содержит недостоверные и противоречивые выводы, кроме того, расчет должен быть произведен с учетом НДС. Кроме того, довод истца, что в экспертном заключении имеются арифметические ошибки, нашел подтверждение в ходе судебного заседания.


Определением от 17.05.2023г. судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ"(140184, ГОРОД МОСКВА, СОСЕНСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ, КОММУНАРКА ПОСЕЛОК, БАЧУРИНСКАЯ <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.02.2015, ИНН: <***>) эксперту ФИО5 по вопросам:

1.Какова рыночная стоимость арендной платы 1 кв.м помещений, расположенных по адресу: <...>. корп.2: площадью 5,3 кв.м (тамбур (лестница) «А»), кадастровый номер 77:06:0003005:3274; площадью 160,1 кв.м (Помещение 1 комнаты 1-Н. На, Но, Не, 9-16), кадастровый номер 7:06:0003005:32 75 (оно же согласно документам БТИ площадью 186.9 кв.м. Помещение комнаты 1-5) по состоянию на 2019 г., 2020 г.. 2021 г и 2022г.?


Согласно заключению эксперта, в рамках повторной судебной экспертизы по поставленным судом вопросам сделаны следующие выводы: рыночная стоимость арендной платы 1 кв.м помещений, расположенных по адресу: <...>. корп.2: площадью 5,3 кв.м (тамбур (лестница) «А»), кадастровый номер 77:06:0003005:3274; площадью 160,1.кв.м (Помещение 1 комнаты 1-Н. На, Но, Не, 9-16), кадастровый номер 7:06:0003005:32 75 (оно же согласно документам БТИ площадью 186.9 кв.м. Помещение комнаты 1-5) по состоянию на 2019 г., 2020 г., 2021 г. и 2022г. составляет:

- нежилое помещение площадью 5,3 кв.м (тамбур (лестница) «А») с кадастровым номером 77:06:0003005:3274, расположенное по адресу: <...> на 2019: 9 056 (Девять тысяч пятьдесят шесть) руб./кв.м/год на 2020: 10 469 (Десять тысяч четыреста шестьдесят девять) руб./кв.м/год на 2021: 10 395 (Десять тысяч триста девяносто пять) руб./кв.м/год на 2022: 9 761 (Девять тысяч семьсот шестьдесят один) руб./кв.м/год;

- нежилое помещение площадью 160,1 кв.м с кадастровым номером 77:06:0003005:3275, расположенное по адресу: <...>, на 2019: 10 531 (Десять тысяч пятьсот тридцать один) руб./кв.м/пм на 2020: 12 174 (Двенадцать тысяч сто семьдесят четыре) руб./кв.м/год на 2021: 12 088 (Двенадцать тысяч восемьдесят восемь) руб./кв.м/год на 2022: 11 351 (Одиннадцать тысяч триста пятьдесят один) руб./кв.м/год.


Суд приходит к выводу о том, что выводы, изложенные в экспертном заключении по результатам повторной судебной экспертизы не содержат противоречий.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В соответствии с частью 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 608 ГК РФ правом передавать вещь в аренду обладает ее собственник или лицо, уполномоченное законом либо собственником. При этом арендодатель должен обладать правом собственности не в момент заключения договора, а в момент передачи вещи арендатору (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73)).

Согласно п. 12 постановления N 73 при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями ст. 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу ст. 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу п. 1 ст. 1107 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.


Оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании денежных средств в размере 6 377 641 руб. за период с 01.01.2019 по 10.01.2022 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.


Довод Ответчика о необоснованности заявленного ко взысканию периода до создания Товарищества собственников жилья (ТСЖ) суд отклоняет, поскольку иск заявлен в интересах собственников многоквартирного дома в защиту их прав, как собственников общего имущества, а ТСЖ «24к2 Профсоюзная» в соответствии с решением общего собрания собственников, оформленного протоколом № 2 от 30.04.2022, предоставлено право представлять интересы собственников помещений в судах при рассмотрении споров, касающихся общего имущества, в том числе споров, связанных с пользованием общим имуществом.

Решением общего собрания собственников, оформленного протоколом № 3 от 26.03.2023, предусмотрено право указанного лица по обеспечению получения денежных средств за весь срок пользования общим имуществом, включая период, предшествующий проведению данного собрания, в том числе в отсутствие подписанного договора пользования общим имуществом.


Пунктом 2. ст. 1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.


В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В рамках настоящего дела истцом к взысканию с ответчика также заявлены проценты в размере 862 369 руб. за период с 05.02.2020 по 01.08.2023, согласно представленному в материалы дела расчету.

Вместе с тем, Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" постановлено:

1. Ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, в связи с чем, требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению в части в сумме 627 243 руб. (исключая период с 01.04.2022 по 01.10.2022).

Судебные расходы распределяются по правилам ст.ст. 110-112 АПК РФ

На основании изложенного, ст.ст. 309-310, 1102, 1107 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд


Р Е Ш И Л :


Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "24К2 ПРОФСОЮЗНАЯ" (117292, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ VI, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2020, ИНН: <***>) денежные средства в размере 6 377 641 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 627 243 руб., а также расходы по оплате госпошлине в размере 57 277 руб.


Возвратить ТОВАРИЩЕСТВУ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "24К2 ПРОФСОЮЗНАЯ" (117292, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ VI, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2020, ИНН: <***>) из дохода федерального бюджета излишне оплаченную госпошлину в размере 3 526 руб. по платежному поручению № 14 от 09.03.2022.

Возврат государственной пошлины осуществляется налоговым органом на основании указанного судебного акта в соответствии с абзацем 6 пункта 3 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.


Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "24К2 ПРОФСОЮЗНАЯ" (117292, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ VI, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 07.10.2020, ИНН: <***>) расходы по оплате экспертизы в размере 135 000 руб.


Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.


Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


С У Д Ь Я Е.В. Михайлова