Постановление от 31 января 2024 г. по делу № А83-14997/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу


«

Дело № А83-14997/2022
г. Калуга
31» января 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24.01.2024

Постановление в полном объеме изготовлено 31.01.2024




Арбитражный суд Центрального округа в составе:


Председательствующего

Гнездовского С.Э.

Судей

Крыжской Л.А.


ФИО1


при участии в заседании:


от АО «Коммерческий центр-2»:



от ФИО2:





от ООО «Мастер Квин»:



от ФИО3:




ФИО4 - представитель по доверенности от 10.06.2022;



явился лично - предъявлен паспорт, ФИО5 - представитель по доверенности от 04.120.2023;


ФИО6 – представитель по доверенности от 15.09.2022;


ФИО6 - представитель по доверенности от 05.12.2022;


рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу акционерного общества «Коммерческий центр-2» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 23.06.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023 по делу № А83-14997/2022,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество (далее – АО) «Коммерческий центр-2» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Симферополя Республики Крым (далее – Администрация), ФИО2, ФИО3, с требованиями (с учётом уточнения) о признании частично недействительным договора аренды № 131-2021 от 25.06.2021, заключённого Администрацией города (арендодатель) и ФИО2, ФИО7 (арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:22:010107:11962 в части наложения на земельный участок, необходимый для обслуживания следующего недвижимого имущества:

- склад литер «А», тамбур Литер «А», литер «А1» общей площадью 799,5 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:3169);

- магазин Литер «Б» общей площадью 636,2 кв.м., (кадастровый номер 90:22:010107:6983);

- котельная Литер «Г», пристройка Литер «Г1», навес Литер «Г» общей площадью 510,04 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:6985);

- гараж Литер «Д» общей площадью 353,7 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:6986);

- холодильник Литер «Ж», тамбур Литер «Ж», Литер «Ж1» общей площадью 126,8 кв.м (кадастровый номер 90:22:010107:6988);

- уборная литер «Л» площадью застройки (по наружному обмеру) 26,9 кв.м.

Также общество просило исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права аренды ФИО2, ФИО7 на указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.06.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023, исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Не соглашаясь с названными судебными актами, АО «Коммерческий центр-2» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела, неправильным применением норм права. Обосновывая жалобу, заявитель ссылается на отсутствие у него беспрепятственного доступа ко всем зданиям, находящимся в собственности АО «Коммерческий центр-2» по адресу: <...>, доступа через центральные ворота. Также указывает, что у него отсутствовала возможность беспрепятственного доступа для обслуживания линейных объектов, находящихся на балансе АО «Коммерческий центр-2».

Доводы кассационной жалобы поддержаны представителем ее заявителя в заседании арбитражного суда кассационной инстанции.

Представитель ООО «Мастер Квин» и ФИО3, ФИО2 и его представитель, возражая доводам жалобы, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания.

Как следует из дела, в том числе его электронных материалов, а также размещенных в открытом доступе для всеобщего сведения на официальном сайте «Картотека арбитражных дел» текстов судебных актов, согласно решению Исполнительного комитета Симферопольского городского Совета от 28.07.2005 № 1399 «Об оформлении права коллективной собственности на нежилые здания по ул. Жигалиной, 17 на имя ООО «Мастер Квин» в соответствии с протоколом собрания членов правления закрытого акционерного общества «Коммерческий центр - 2» от 13.03.2004, протоколом № 4 собрания участников ООО «Мастер Квин» от 09.06.2005, приказом ЗАО «КЦ-«2» от 10.06.2005 № 6, актом приёма-передачи от 10.06.2005, учредительным договором ООО «Мастер Квин», в качестве учредительного взноса в уставный фонд созданного ООО «Мастер Квин» ЗАО «КЦ-2» внесена часть нежилых зданий по ул. Жигалиной, 17 в г. Симферополе, а именно: овощехранилище литер «В», бензозаправка литер «З», склад литер «Е», склад литер «И», общей площадью по наружным обмерам 2029,5 кв.м., общей площадью по внутренним обмерам 1628,2 кв.м., что составляет 46/100 долей объекта недвижимого имущества, расположенного по ул. Жигалиной, 17, в связи с чем, принято решение оформить за ООО «Мастер Квин» право коллективной собственности на указанные нежилые здания общей площадью 1628.2 кв.м., что составляет 46/100 долей объекта недвижимого имущества по ул. Жигалиной, 17.

На основании указанного решения исполнительного комитета 17.08.2005 ООО «Мастер Квин» выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 1628,2 кв. м, расположенные по адресу: Автономная <...>, что составляет 46/100 долей.

Решением Арбитражного суда Республики Крым по делу №А83-1991/2017 от 14.02.2018, рассмотренные судом исковые требования ООО «Мастер Квин» удовлетворены, прекращено право общей долевой собственности ООО «Мастер Квин» и АО «Коммерческий центр-2» на объекты недвижимости - нежилые здания базы, расположенные по адресу: <...>, а именно: склад общей площадью 449,6 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:670); склад общей площадью 702,70 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:681); овощехранилище общей площадью 405,50 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:673); бензозаправку общей площадью 70,40 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:672). Произведен раздел общего имущества - нежилых зданий базы, расположенных по адресу: <...>, путём выдела в натуре доли ООО «Мастер Квин» в 2 размере 46/100 долей в виде следующих объектов недвижимости: склад общей площадью 449,6 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:670); склад общей площадью 702,70 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:681); овощехранилище общей площадью 405,50 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:673); бензозаправка общей площадью 70,40 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:672). Признано за ООО «Мастер Квин» право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, а также взыскано с АО «Коммерческий центр-2» в пользу ООО «Мастер Квин» 79 336 руб. 32 коп. судебных расходов, в том числе 31 336 руб. 32 коп. расходов, связанным с проведением экспертизы, 48000 руб. государственной пошлины.

Дополнительным решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.05.2018 в собственность АО «Коммерческий центр-2» выделено следующее имущество:

- склад литер «А», тамбур литер «а», литер «а1» общей площадью 799,5 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:3169);

- магазин литер «Б» общей площадью 636,2 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:6983);

- котельная литер «Г», пристройка литер «Г1», навес литер «г» общей площадью 510,4 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:6985);

- гараж литер «Д» общей площадью 353,7 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:6986);

- холодильник литер «Ж», тамбур литер «ж», литер «ж1» общей площадью 126,8 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:6988);

- уборная литер «Л», площадью застройки (по наружному обмеру) 26,9 кв.м. Взыскано с ООО «Мастер Квин» в пользу АО «Коммерческий центр-2» стоимость компенсации в размере 332634 руб.

Постановлениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 и Арбитражного суда Центрального округа от 15.11.2018, решение Арбитражного суда Республики Крым от 14.02.2018 и дополнительное решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.05.2018 по делу №А83-1991/2017 оставлены без изменения.

При рассмотрении настоящего спора по существу судами установлено, что в настоящее время склад общей площадью 449,6 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:670, склад общей площадью 702,70 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:681, овощехранилище общей площадью 405,50 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:673 и бензозаправка общей площадью 70,40 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:672, расположенные по адресу: <...>, принадлежат ФИО3 и ФИО2 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) на основании договора купли-продажи от 07.03.2020, заключенному между ООО «Мастер Квин» и указанными физическими лицами (регистрация права в ЕГРН произведена в июле 2020 года).

Согласно постановлению Администрации от 09.04.2021 № 2096 по результатам рассмотрения заявления ФИО3 и ФИО2:

- земельный участок общей площадью 16 810 кв.м. с кадастровым номером 90:22:000000:879 разделен на земельные участки площадью 9 017 кв.м. и 7 793 кв.м.;

- в результате утверждения схемы земельный участок с кадастровым номером 90:22:000000:879 сохранился в измененных границах площадью 9 017 кв.м. и образован новый земельный участок площадью 7 793 м2.;

- гражданам Российской Федерации ФИО3 и ФИО2 постановлено обеспечить выполнение кадастровых работ, необходимых для образования указанных земельных участков и предоставить этим лицам право обращаться без доверенности с заявлениями об осуществлении государственного кадастрового учета образуемых земельных участков и о государственной регистрации муниципальной собственности на них.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 90:22:010107:11962, данный кадастровый номер ему присвоен 13.05.2021. Право собственности муниципального образования городской округ Симферополь на земельный участок площадью 7793 кв.м. с кадастровым номером 90:22:010107:11962 зарегистрировано в ЕГРН также 13.05.2021.

25.06.2021 Администрацией города Симферополя Республики Крым (арендодатель) и ФИО2, ФИО3 (арендатор) заключён договор аренды земельного участка № 131-2021, согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 90:22:010107:11962 (площадь 7 793 кв.м.; расположен по адресу: <...>; расположен в зонах с особыми условиями использования территории: «Зона умеренного подтопления территории городского округа Симферополь Республики Крым р. Славянка» (90:00-6.319), «Прибрежная защитная полоса притока Славянка р. Салгир» (90:00-6.203), «Водоохранная зона притока Славянка р. Салгир» (90:00-6.263), «Зона слабого подтопления территории городского округа Симферополь Республики Крым р. Славянка» (90:22-6.432), охранная зона ЛЭП, «Место расположения фашистского концлагеря для военнопленных «Картофельный городок» (место массовой гибели советских граждан), 1941-1944 гг. Мемориал»).

При этом земельный участок предоставлен с целью обслуживания существующих объектов капитального строительства.

При рассмотрении спора по существу установлено расположение на земельном участке следующих объектов недвижимости:

- нежилое здание, площадью 70.4 кв.м., с кадастровым номером 90:22:010107:672, принадлежащее ФИО2 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 № 90:22:010107:672-90/090/2020-5 (общая долевая собственность 1/2), принадлежащее ФИО3 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 № 90:22:010107:672- 90/090/2020-4 (общая долевая собственность 1/2);

- нежилое здание, площадью 449.6 кв.м., с кадастровым номером 90:22:010107:670, принадлежащее ФИО2 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 года № 90:22:010107:670- 90/090/2020-5 (общая долевая собственность 1/2), принадлежащее ФИО3 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 года № 90:22:010107:670-90/090/2020-4 (общая долевая собственность 1/2);

- нежилое здание, площадью 405.5 кв.м., с кадастровым номером 90:22:010107:673, принадлежащее ФИО2 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 года № 90:22:010107:673- 90/090/2020-5 (общая долевая собственность 1/2), принадлежащее ФИО3 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 года № 90:22:010107:673-90/090/2020-4 (общая долевая собственность 1/2);

- нежилое здание, площадью 702.7 кв.м., с кадастровым номером 90:22:010107:681, принадлежащее ФИО2 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 года № 90:22:010107:681- 90/090/2020-5 (общая долевая собственность 1/2), принадлежащее ФИО3 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 года № 90:22:010107:681- 90/090/2020-4 (общая долевая собственность 1/2).

Договор аренды № 131-2021 от 25.06.2021 и соответствующее обременение (аренда) зарегистрированы в ЕГРН 14.07.2021 (записи № 90:22:010107:11962-91/020/2021-2,3).

Ссылаясь на то, что неоднократно подаваемые истцом в Администрацию заявления от 09.06.2016, от 26.09.2016, от 14.11.2016 о предоставлении земельного участка по адресу <...> в целях реализации установленного ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации его исключительного права, были оставлены без рассмотрения, а также подачу в Администрацию иных обращений в отношении оформления использования земельного участка; указывая на наличие в период с 2017 года по настоящее время между ним, ООО «Мастер Квин», его учредителями - ФИО2 и ФИО3 корпоративного спора в отношении раздела объектов недвижимости, находящихся на территории земельного участка (под производственной базой), что свидетельствует об осведомленности последних о недействительности договора аренды в части наложения на необходимый истцу земельный участок; на нарушение заключением спорного договора аренды прав истца на пользование земельным участком, необходимым для обслуживания недвижимого имущества, находящихся на земельном участке (его части), препятствует нормальному осуществлению им предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что часть земельного участка с кадастровым номером 90:22:000000:879, на котором расположены объекты недвижимости истца, оставшаяся после образования нового земельного участка с кадастровым номером 90:22:010107:11962, предоставленного в аренду ФИО3 и ФИО2, осталась в фактическом пользовании АО «Коммерческий центр-2» с измененными границами площадью 9 017 кв.м.; при этом на момент заключения спорного договора аренды от 25.06.2021 права истца на отведенные ему Арбитражным судом Республики Крым решением от 14.02.2018 и дополнительным решением от 30.05.2018 по делу №А83-1991/2017 не были зарегистрированы в установленном законом порядке (регистрация произведена только в апреле 2023 года), а намерение истца защитить его право на беспрепятственное пользование принадлежащими ему объектами недвижимости, невозможно реализовать в рамках настоящего спора, поскольку для этого законодательством предусмотрен иной порядок, в том числе право на установление сервитута.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено нижеследующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В настоящем случае при рассмотрении спора по существу судами надлежащим образом не были рассмотрены и проверены доводы АО «Коммерческий центр-2» о наличии у истца исключительного права, установленного нормами статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а также о том, что сформированный предмет спорной аренды налагается на земельный участок, необходимый для использования и эксплуатации принадлежащих истцу объектов недвижимого имущества.

Более того, из обжалуемых судебных актов не следует выяснение судами вопроса о том, производилось ли согласование схемы образованных вышеуказанных земельных участков со смежными землепользователями или нет.

Поскольку в соответствии с нормами ст. 286, ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо учесть указанные обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы для разрешения разногласий о границах земельных участков, в совокупности и взаимной связи оценить представленные в дело доказательства, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора по существу, принять законный и обоснованный судебный акт по делу.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 23.06.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2023 по делу № А83-14997/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.


Председательствующий Гнездовский С.Э.


Судьи Крыжская Л.А.


ФИО1