Решение от 19 февраля 2026 г. АС Сахалинской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е


Дело А59-5781/2025 20 февраля 2026 года г. Южно-Сахалинск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании объявлена в судебном заседании 6 февраля 2026 года, решение в полном объеме изготовлено 20 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе:


председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Качаловой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление-2» (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 693007, <...>) о признании недействительным предписания № 8К/Д от 12 сентября 2025 года, вынесенного государственной жилищной инспекцией Сахалинской области (ОГРН <***> ИНН <***> адрес регистрации: 693000, Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, ул. Имени Ф.Э. Дзержинского, 23),

при участии в судебном заседании:


представители заявителя ФИО1, по доверенности от 6 марта 2024 года (сроком действия до 6 марта 2027 года), ФИО2, по доверенности от 12 января 2026 года (сроком действия до 12 января 2029 года),

представитель ответчика ФИО3, по доверенности от 13 ян-варя 2026 года (сроком действия до 31 декабря 2026 года),

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление-2» обратилось в суд с заявлением о признании недействительным предписания № 8К/Д от 12 сентября 2025 года, вынесенного государственной жилищной инспекцией Сахалинской области.


Обществу в соответствии с оспариваемым ненормативным актом предписано производить начисление платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. имени Космонавта Поповича, дом 67, исходя из размера платы, установленного решением общего собрания собственников помещений в МКД от 11 марта 2015 года за период с июля 2025 года по 12 сентября 2025 года.

Контролирующим органом в ходе проверки был установлен факт увеличения управляющей компанией размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД с 22,17 рублей/кв. метр до 37,34 рубля/кв.метр. Согласно пояснениям общества, данное увеличение связано с тем, что за период с 2015 года по 2025 год собственники указанного многоквартирного жилого дома не меняли тариф на содержание и ремонт жилых и нежилых помещений. Пунктом 35 Правил содержания общего имущества жилого дома установлен принцип соразмерности платы за содержание жилого помещения, размера обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, и перечня работ, объема и качества работ и услуг. Установленный собственниками размер платы существенно ниже уровня, принятого органом местного самоуправления в решении в отношении МКД, расположенных на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск, в соответствии с Решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 29 января 2020 года № 130/7-20-6.

В судебном заседании представитель заявителя настаивала на удовлетворении заявления.

Дополнительно заявителем приведены доводы о нарушении контролирующим органом порядка проведения контрольного мероприятия. В частности, решение о проведении внеплановой документарной проверки размещено на сайте Единого реестра контрольных надзорных мероприятий 12 сентября 2025 года. В тот же день составлен акт проверки и вынесено оспариваемое предписание. Проверка проведена без выхода на место и без взаимодействия с контролирующим лицом.

Представитель ГЖИ Сахалинской области заявление не признал по доводам отзыва. Сослался на отсутствие у управляющей компании полномочий на установление тарифа на содержание жилых и нежилых помещений в МКД. Полагал, что инспекцией не допущены нарушения Федерального закона о государственном контроле (том 1 л.д.86, том 2 л.д. 5).

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом из материалов дела, ООО «Жилищно-эксплуатационное управление-2» зарегистрировано в качестве юридического ли-


ца 22 августа 2005 года Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 1 по Сахалинской области, с присвоением ОГРН <***>, поставлено на налоговый учет ИНН <***>. Основным видом деятельности общества является управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе (код 68.32.1). 30 апреля 2015 года Государственной жилищной инспекцией Сахалинской области предприятию выдана Лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, с учетом особенностей лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации № 065-000076 000072.

Государственной жилищной инспекцией Сахалинской области в связи с поступлением жалобы гр. ФИО4 по факту незаконного начисления оплаты за содержание жилого помещения по завешенному тарифу в МКД по адресу <...>, принято решение от 11 сентября 2025 года № 333 о проведении внеплановой выездной проверки (том 1 л.д.157).

12 сентября 2025 года в соответствии с указанным решением КНМ № 65250946540119304333 государственной жилищной инспекцией проведена внеплановая документарная проверка ООО «ЖЭУ-2», результаты которой оформлены актом от 12 сентября 2025 года № 333 (том 1 л.д. 110).

Проверкой установлено, что ООО «ЖЭУ-2» осуществляет управление многоквартирным жилым домом по адресу <...>. 8 июля 2025 года приказом № 25-11 ООО «ЖЭУ-2» установило тариф на содержание и ремонт 1 кв. м. общей площади в МКД, утвержденный решением Городской Думы города Южно- Сахалинска от 21 января 2020 года № 130/7-20-6 в редакции решения Городской Думы города Южно- Сахалинска от 26 мая 2021 года № 614/26-21-6 в размере 38 рублей 34 копейки с 1 июля 2025 года. ГЖИ Сахалинской области указало, что основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников является волеизъявление собственников, выраженное в решении, принимаемом общем собрании. Иных процедур изменения платы за содержание жилого помещения действующим законодательством не предусмотрено, как и каких-либо изъятий из данного правила, допускающих одностороннее изменение управляющей организацией размера платы за содержание общего имущества.

Собственники помещений в МКД воспользовались предоставленным им правом принятия на общем собрании соответствующего решения об установлении платы за содержание и ремонт общего имущества, что зафиксировано в протоколе общего собрания от 11 марта 2015 года. Таким образом, по мнению контролирующего органа у ООО «ЖЭУ-2» отсутствовали основания для применения размера платы, утвержденного органом местного самоуправления, на основании пункта 5.3 договора управления МКД (том 1 л.д. 100).


12 сентября 2025 года в адрес ООО «ЖЭУ-2» выдано Предписание производить начисление платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. имени Космонавта Поповича, дом 67, исходя из размера платы, установленного решением общего собрания собственников помещений в МКД от 11 марта 2015 года, а также произвести перерасчет платы за период с июля 2025 года по 12 сентября 2025 года (том 1 л.д.16).

Не согласившись с указанным предписанием, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

По правилам части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 8 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса РФ отношения по поводу управления многоквартирными домами регулируются жилищным законодательством, которое согласно статье 5 названного Кодекса состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В соответствии с частью 3 статьи 196 Жилищного кодекса РФ организация и осуществление регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

Таким образом, в отношении лицензиатов и соискателей лицензии органами государственного жилищного надзора реализуется лицензионный контроль. Из материалов дела следует, что в отношении ООО «ЖЭУ-2» был осуществлен лицензионный контроль в форме внеплановой выездной проверки, целью которого являлась проверка ГЖИ соблюдения обязательных требований при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами на основании лицензии. Таким образом, оспариваемое предписание вынесено в пределах полномочий инспекции.


Управление многоквартирным домом № 67 по ул. Космонавта Поповича осуществляется управляющей организацией ООО «ЖЭУ-2» на основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 11 марта 2015 года. Общим собранием установлен тариф на содержание общего имущества МКД 22,17 рублей за кв. метр.

Между ООО «ЖЭУ-2» и собственниками помещений МКД заключен договор управления многоквартирным домом от 31 марта 2015 года. В соответствии с пунктом 5.3 договора размер платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД устанавливаются решением общего собрания собственником помещений с учетом предложений управляющей организации (за исключением индексации платы). Размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается общим собранием собственников помещений, при отсутствии решения собственников об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, такой размер устанавливается органами местного самоуправления (том 1 л.д. 20-34, 133).

11 июня 2025 года по инициативе управляющей компании в доме № 67 по ул. Космонавта Поповича проведено внеочередное общее собрание собственников жилых и нежилых помещений. Согласно протоколу от указанной даты кворум для проведения собрания отсутствовал, собрание не было правомочно принимать решения по вопросам повестки дня собрания ( том 1 л.д..38).

Председатель и совет МКД 18 июня 2025 года направили в ООО «ЖЭУ-2» обращение о возможности включения в договор условия перерасчета тарифа при наличии экономии по итогам года. Управляющая компания 23 июня 2025 года направило ответ, в котором выразило несогласие с предложенной редакцией Приложения № 1 к договору. 3 июля 2025 года состоялось внеочередное общее собрание собственником помещений в очно-заочной форме, в ходе которого решение об утверждении договора управления многоквартирным домом по адресу <...>, в новой редакции с 1 июля 2025 года, не принято (том 1 л.д.40-50).

ООО «ЖЭУ-2» издан приказ № 25-П от 8 июля 2025 года об установлении с 1 июля 2025 года тарифа на содержание и ремонт 1 квадратного метра общего имущества в размере 38 рублей 34 копейки в МКД № 67 по ул. Космонавта Поповича (том 1 л.д.18-19).

В ходе проверки ГЖИ Сахалинской области установило, и заявителем указанное обстоятельство не оспорено, что в платежных документов для внесения платы за жилищно-коммунальные услуги в период с июля 2025 года и до даты проведения проверки 12 сентября 2025 года начисление платы производилось ис-


ходя из тарифа на содержание жилого помещения в размере 38 рублей 34 копейки за 1 кв. метр (том 1 л.д. 161).

Общество, обращаясь в суд с настоящим заявлением, указало, что собственниками помещений указанного дома на собрании 3 июля 2025 года не принято решение по утверждению тарифа за содержание жилого помещения. В соответствии с чем, ООО «ЖЭУ-2» с 1 июля 2025 года применен установленный органом местного самоуправления размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере 38 рублей 34 копейки за 1 кв. м. Общество полагает предписание не соответствующим требованиям закона, установленная плата за содержание общего имущества многоквартирного дома от 2015 года является экономически необоснованной, не позволяет осуществить содержание общего имущества МКД.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1).

Пунктом 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ установлено, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 данной статьи.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом ис-


полнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства ( часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, нормами части 7 статьи 156 и части 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ установлен порядок ценообразования относительно платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

Указанные нормы жилищного законодательства являются императивными нормами, которые не предусматривают самостоятельного установления управляющей организацией платы за содержание и ремонт жилого помещения многоквартирного дома.

Из вышеперечисленного следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, который находится под управлением управляющей организации, определяется на общем собрании собственниками помещений. В случае же, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 ста-тьи 158 Жилищного кодекса РФ устанавливают органы местного самоуправления исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечень услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Таким образом, основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников законодательством определен способ в виде волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме посредством принятия решения об этом на общем собрании, а в случае непринятия такого решения собственниками, размер платы устанавливается органом местного самоуправления.

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме регулируются «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила № 491).

В соответствии с пунктами 16, 17 Правил 3 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.


Согласно пункту 31 Правил № 491, при определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Установлено, что в нарушение положений части 7 статьи 156 и части 4 ста-тьи 158 Жилищного кодекса РФ, пункта 31 Правил № 491, ООО «ЖЭУ-2» самостоятельно повысило размер платы за содержание жилого помещения в доме № 67 по ул. Космонавта Поповича г. Южно-Сахалинска с 1 июля 2025 года с 22,17 рублей до 38,34 рублей за кв. метр.

Заявитель настаивал на применении положений Решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 10 февраля 2020 года № 130/7-20-6 ( с последующими редакциями) «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на территории городского округа «Город Южно- Сахалинск», согласно подпункта 3 пункта1 которого установлен размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» для собственников жилых помещений в многоквартирном доме, не принявших решение о выборе способа управления, и собственников жилых помещений в многоквартирном доме, не принявших решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения (приложе-ние 2).

Как полагает заявитель, применение тарифа на основе решения Городской Думы г. Южно-Сахалинска является законным, поскольку на собрании 3 июля 2025 года собственники не приняли решение об установлении тарифа. Указанное не соответствует действительности, поскольку на собрании принималось иное решение, а именно об изменении ранее установленного тарифа, при этом прежнее решение от 11 марта 2015 года собственниками не отменено.


Из пункта 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» следует, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом ( часть 7 статьи 156, ча-сти 1, 2, 3 и 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 – 453 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников на законодательном уровне определено волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. При наличии такого волеизъявления установление платы иным образом противоречит требованиям закона и нарушает права собственников.

Аналогичный правовой вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 июня 2017 года по делу № 306-КГ17-6962.

Также подлежат отклонению ссылки общества на экономическую необоснованность и навязывание собственниками обязанности по выполнению работ и услуг по стоимости, не соизмеримой стоимости фактическому объему выполнения работ и оказания услуг, предусмотренных минимальным перечнем. Разрешение данных вопросов относится к исключительной компетенции общего собрания собственников в многоквартирном доме и выяснение вопросов, касающихся позиции собственников, не принявших решение о повышении тарифа, находится за рамками предмета доказывания по настоящему делу.

Судом проверены и отклоняются доводы общества о нарушении инспекций норм Федерального закона № 248-ФЗ от 31 июля 2020 года «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 248-ФЗ) при проведении контрольного надзорного мероприятия.

В соответствии с частью 1 статьи 72 Федерального закона № 248-ФЗ под документарной проверкой понимается контрольное (надзорное) мероприятие, которое проводится по месту нахождения контрольного (надзорного) органа и предметом которого являются исключительно сведения, содержащиеся в документах контролируемых лиц, устанавливающих их организационно-правовую форму, права и обязанности, а также документы, используемые при осуществле-


нии их деятельности и связанные с исполнением ими обязательных требований и решений контрольного (надзорного) органа.

В силу части 2 статьи 90 Федерального закона № 248-ФЗ в случае выявления при проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований контролируемым лицом контрольный (надзорный) орган в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязан выдать после оформления акта контрольного (надзорного) мероприятия контролируемому лицу предписание об устранении выявленных нарушений с указанием разумных сроков их устранения и (или) о проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, а также других мероприятий, предусмотренных федеральным законом о виде контроля.

Доводы ООО «ЖЭУ-2» о нарушении порядка извещения общества о проведении проверки опровергаются сведениями, с которыми ознакомился суд непосредственно в ходе судебного заседания при посещении открытого сайта Единого реестра контрольных мероприятий. Сведения о проведении ГЖИ Сахалинской области документарной проверки № 65250946540119304333 по решению от 11 сентября 2025 года размещено 11 сентября 2025 года (том 1 л.д.96-97).

Сроки проверки не нарушены, проведение проверки и составление акта по ее результатам в течение одного дня не противоречит положениям Федерального закона № 248-ФЗ. При этом судом принимается во внимание, что после получения жалобы жильца ФИО4 инспекция запросила и получила от ООО «ЖЭУ-2» объяснение по существу поставленного перед обществом вопроса относительно начисления платы за содержание и ремонт общедомового имущества МКД. При этом в силу части 2 статьи 72 Федерального закона № 248-ФЗ контрольный (надзорный) орган вправе в ходе документарной проверки рассматривать документы, поступившее ранее в контрольный (надзорный) орган. Поскольку проверка проводилась по жалобу жильца дома, согласование проведения внеплановой документарной проверки с органами прокуратуры не требовалось.

При изложенных обстоятельствах, поскольку арбитражный суд установил, что оспариваемый ненормативный правовой акт соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ понесенные судебные расходы на оплату государственной пошлины относятся судом на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление-2» к государственной жилищной инспекцией Сахалинской области о признании недействительным предписания № 8К/Д от 12 сентября 2025 года отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.

Судья О.Н. Боярская