Решение от 19 мая 2023 г. по делу № А56-8242/2023

444/2023-271778(1)



Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-8242/2023
19 мая 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2023 года.

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области А.Г. Сайфуллина

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Папалео» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи

третье лицо:

-Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 15.05.2023,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Папалео» (далее по тексту – Общество) переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - третье лицо).

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц, в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей.


В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом.

Представитель Предпринимателя исковые требования поддержал в полном объеме, представил в материалы дела дополнительные документы. Документы приобщены к материалам дела. Представитель Общества против удовлетворения заявленных требований возражал.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным

рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявляя требования, Предприниматель указывал на то, что является собственником 2-х этажного нежилого здания (подземных этажей -1), площадью 5619,9 кв.м., кадастровый номер 47:07:0000000:75815, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. Кузьмоловский, район ст.Капитолово, д. б/н, корп. 225.

Право собственности предпринимателя возникло на основании договора купли-продажи от 23.07.2014 и дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 23.06.2014 23 в подтверждение чего представлено свидетельством о государственной регистрации права серии 47-А В номер 357626 от 02.07.2014.

Только 14.12.2022, получив выписку из единого государственного о реестра недвижимости в отношении земельного участка кадастровым номером 47:07:0505006:65 он узнал о том, что земельный участок, на котором расположено нежилое здание, принадлежащее Предпринимателю было продано ООО «ПАПАЛЕО».

ООО «ПАПАЛЕО» приобрело право собственности на Спорный земельный участок на основании договора купли-продажи, заключенного с ООО «Монтажхимзащита» 01.09.2020г.

В настоящее время ООО «МОНТАЖХИМЗАЩИТА», которое являлось продавцом земельного участка в настоящий момент ликвидировано.

Предприниматель указывал на то, что часть указанного здания с имеющимся входом/выходом в здание находится на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0505006:65.

Кроме того, на земельном участке располагается система вентиляции и воздухообмена подземного этажа здания корпуса № 225, представляющие собой бетонные вентиляционные каналы, выходящие наружу в виде штучных (2 шт.) бетонных конструкций с техническими отверстиями.

Инженерные коммуникации являются неотъемлемой и неотделимой частью здания как объекта недвижимости, поскольку связаны со зданием и перемещение которых невозможно без причинения несоразмерного ущерба этому зданию, то есть относятся к недвижимому имуществу.

Нахождение на указанном земельном участке системы вентиляции и входной группы, которая является неотделимой частью здания, препятствует Предпринимателю, как собственнику здания, производить осмотр состояния данной вентиляционной системы и входной группы и при необходимости производить осмотр, технический ремонт и обслуживание.

Отчуждение спорного земельного участка ООО «МОНТАЖХИМЗАЩИТА» в пользу ООО «ПАПАЛЕО» было произведено, по мнению Предпринимателя, с нарушением требований подпункта 5 частью 1 статьи 1, пункта 3 статьи 35 Земельного


Кодекса Российской Федерации (принципа единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости и с нарушением преимущественного права покупки земельного участка собственником здания, расположенного на этом земельном участке.

В силу части 3 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ)

Надлежащим последствием такого нарушения, как следует из разъяснений, содержащихся в п.91 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», является предоставление обладателю преимущественного права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По мнению Предпринимателя, действия участники договора купли-продажи не отвечали критериям добросовестности и осмотрительности участников гражданского оборота, добросовестные участники гражданского оборота перед заключением договора, направленного на отчуждение объектов недвижимости, проводят предварительный осмотр предмета договора, в ходе которого, исходя из соотношения площадей земельного участка и расположенного на нем здания, должны были установить факт размещения здания с кадастровым номером 47:07:0000000:75815 на отчуждаемом земельном участке, а, следовательно, и наличие преимущественного права выкупа этого земельного участка у собственника расположенного на нем здания.

Полагая, что поскольку Предприниматель не был надлежащим образом извещен о намерении предыдущего собственника земельного участка (ООО

«МОНТАЖХИМЗАЩИТА») реализовать земельный участок, совершенная сделка нарушает права Предпринимателя, гарантированные статьи 5 Земельного Кодекса Российской Федерации, что дает Предпринимателю право требовать в судебном порядке перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка.

Возражая против заявленных требований, Общество указывало на то, что при совершении спорной сделки по приобретению в собственность земельного участка, сведения о том, что на указанном участке расположено здание, принадлежащее Предпринимателю отсутствовали, что подтверждается соответствующей выпиской из в Единого государственного о реестра недвижимости, выданной Росреестром.

Отсутствие в Единого государственного о реестра недвижимости сведений об объектах недвижимости, принадлежащих Предпринимателю было установлено и ходе судебного разбирательства по делу № А56-3130/2022, в рамках которого Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области ранее было рассмотрено заявление Предпринимателя о признании незаконным бездействии Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (МТУ Росимущество) выразившееся в не рассмотрении по существу заявления о выкупе земельного участка и непринятии в установленный законом срок решения о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 47:07:0505006:344

Таким образом, Стороны сделки не имели возможности при ее совершении предполагать наличие какого либо объекта недвижимости на спорном земельный участок при отсутствии сведений о наличии на земельный участок объектов недвижимости.

Часть 6 статьи 72 Закона о государственной регистрации недвижимости предусматривает, что сведения государственного реестра прав и сведения


государственного кадастра недвижимости признаны сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения.

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки продаваемой доли других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). Данный срок является пресекательным.

Доказательства наличия объектов недвижимости на спорном земельном участке в материалы дела не представлено. Доводы о нахождение на спорном земельном участке системы вентиляции и входной группы, которые является неотделимой частью здания, не подтверждении документально. Отсутствуют документы, подтверждающие тот факт, что указанные инженерные коммуникации являются неотъемлемой и неотделимой частью здания, как объекта недвижимости, поскольку связаны со зданием и перемещение которых невозможно без причинения несоразмерного ущерба этому зданию, то есть относятся к недвижимому имуществу.

Таким образом, доводы Предпринимателя о нарушении принципа единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости (п. 5 ч.1, п.3 статьи.35 ЗК РФ) не нашли своего подтверждения материалы дела.

Доводы Предпринимателя о том, что только в 2022 году ему стало известно о реализации спорного участка также не могут быть приняты судом, так Предприниматель не был лишен возможности ознакомиться с содержащимися в Едином государственном

реестра недвижимости сведениями


Согласно пункту 5 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

Предприниматель, как субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательскую деятельность на свой риск, не мог не осознавать последствий заключения договора на соответствующих условиях, должно было предвидеть наступление для него неблагоприятных последствий в случае нарушения или неисполнения своих обязательств.

Кроме того, согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. При этом течение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общество о пропуске срока исковой давности заявило.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

решил:

в удовлетворении требований отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 13.03.2023 10:08:00

Кому выдана Сайфуллина Алла Гумеровна