Решение от 27 июля 2022 г. по делу № А83-668/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-668/2021
27 июля 2022 года
город Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 20 июля 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 27 июля 2022 года


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лагутина Н. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Республики Крым по адресу: <...>, кабинет 122, материалы дела № А83-668/2021 по иску Общества с ограниченной ответственностью «ДЮН» (ОГРН <***>) к Управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкой Республики Крым (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне Ответчика – Администрации города Джанкоя Республики Крым, Джанкойского городского совета Республики Крым, общества с ограниченной ответственностью «Крымская Экспертиза», об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта приватизации,

участники судебного процесса не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ДЮН» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкой Республики Крым, в котором (с учётом уточненных требований, принятых в порядке статьи 49 АПК РФ к рассмотрению) просит суд урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «ДЮН» и Управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкой Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта приватизации муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, отчуждаемого в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества субъектом малого предпринимательства ООО «ДЮН» - здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м., кадастровый номер 90:17:011572:324, расположенного по адресу: Российская Федерация, <...>, изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта по настоящему Договору составляет 38 049 424 руб. 39 коп. (тридцать восемь миллионов сорок девять тысяч четыреста двадцать четыре рубля, тридцать девять копеек), без учета налога на добавленную стоимость.

Цена Объекта определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на основании Заключения экспертного исследования № 160, дата составления заключения 16.11.2020, выполненного независимым субъектом оценочной деятельности – Автономная некоммерческая организация «Институт учета и судебной экспертизы» (производство исследования осуществлено судебным экспертом ФИО2), а также с учетом положений договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой от 16.11.2016 № 48 (с учетом дополнительных соглашений), с учетом размера незачтенной в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой от 16.11.2016 № 48 (с учетом дополнительных соглашений) стоимости затрат Покупателя на неотделимые улучшения Объекта, произведенных с согласия Продавца.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации недвижимое имущество, отчуждаемое в соответствии с требованиями Федерального закона № 159-ФЗ, не является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Определением от 25.01.2021 исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание на 22.03.2021.

После завершения рассмотрения всех, вынесенных в предварительное заседание вопросов, суд, принял решение о готовности дела к судебному разбирательству и перешел к судебному разбирательству, о чём было вынесено соответствующее протокольное определение от 22.03.2021.

В порядке статьи 158 АПК РФ, судебное заседание отложено на 20.07.2022.

В судебное заседание стороны явку своих представителей не обеспечили, о заседании уведомлены надлежащим образом.

Ответчик против исковых требований возражал, в отзыве на иск указал на то, что пользовался арендованным имуществом в период с сентября 2020 года по февраль 2021 года. Соответственно расчету подлежит арендная плата за период с 01.09.2020 по 28.02.2021 и составляет 172 134,08 руб. Кроме того, не согласился с периодом начисления пени, ходатайствовал о снижении неустойки, а также сообщил о том, что ответчик предпринимает меры по мирному урегулированию спора и частичной оплате задолженности.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ разместил информацию о совершении процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым - в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» www.crimea.arbitr.ru.

Таким образом, при отсутствии сведений об ином, суд пришел к выводу о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного заседания, в связи с чем судебное заседание проводится в отсутствие его представителя и по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

16 ноября 2016 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ДЮН» (далее – Истец) и Управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкой Республики Крым (далее – Ответчик) был заключен Договор аренды № 48 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, согласно которому Ответчик передал, а Истец принял во временное платное владение и пользование недвижимое имущество – 88/100 частей здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

При этом в пункте 10.1. Договора было установлено, что «Арендатор обязан проводить капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества с согласия Арендодателя имущества, предоставленного на основании решения администрации города Джанкоя Республики Крым, полученного в соответствии с порядком согласования, установленного Положением о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом городского округа Джанкой Республики Крым, утверждённого решением Джанкойского городского совета от 27.02.2015 г. № 133».

Постановлением администрации города Джанкоя от 12.01.2017 № 11 Обществу с ограниченной ответственностью «ДЮН» было дано согласие на выполнение капитального ремонта здания гостиницы, расположенного по адресу: <...>. С согласия Арендодателя Истцом были произведены работы по капитальному ремонту арендованного имущества.

Администрацией города Джанкоя было издано постановление от 29.08.2018г № 384 «О зачёте в счёт арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого имущества».

На основании вышеуказанного постановления администрации города Джанкоя Ответчик заключил с Истцом дополнительное соглашение от 31.08.2018г. о зачёте стоимости капитального ремонта, произведённого Арендатором, в счёт арендной платы к договору аренды № 48 от 16.11.2016г. недвижимого имущества – 88/100 долей здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Указанным дополнительным соглашением, подписанным Ответчиком и Истцом с протоколом согласования разногласий установлено следующее:

«1. В связи с проведением в период с 2017 по 2018 год Арендатором с согласия Арендодателя за счёт собственных средств необходимого для начала использования объекта аренды по назначению капитального ремонта 88/100 здания гостиницы, расположенного по адресу: РФ, РК, <...>, на общую сумму 31 269 200,00 рублей, стороны пришли к соглашению о зачёте с 01.09.2018г. указанной стоимости капитального ремонта в счёт арендной платы, установленной договором аренды недвижимого имущества от 16.11.2016г. № 48.

2. Арендодатель обязуется в период с 01 сентября 2018 года до окончания срока действия договора аренды осуществлять ежемесячно зачёт в счёт арендной платы подлежащей зачёту стоимости капитального ремонта, произведённого Арендатором, в размере ежемесячной арендной платы (увеличенной на индекс инфляции). При этом, ежемесячно стоимость капитального ремонта, подлежащая зачёту, уменьшается на сумму ежемесячной арендной платы (увеличенной на индекс инфляции).

3. В случае прекращения или расторжения договора, стоимость капитального ремонта, указанного в пункте 1 данного дополнительного соглашения, не подлежит возмещению арендатору.

В случае прекращения договора аренды по причине приватизации арендованного имущества Арендатором, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа и степени повреждения. В данном случае стоимость неотделимых улучшений уменьшается на сумму стоимости капитального ремонта, зачтённую в счёт арендной платы согласно пунктам 1, 2 настоящего соглашения».

Как указано в заявлении, 04 апреля 2019 года Истец обратился в адрес администрации города Джанкоя с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ в статье 3 раскрываются особенности преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Так указанный закон содержит норму, устанавливающую, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, отмечается что при этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества либо в случаях, предусмотренных законом, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 рассматриваемого Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ООО «ДЮН» и арендуемое им имущество на момент подачи заявления полностью соответствовало всем требованиям, установленным Федеральным законом № 159-ФЗ, что было впоследствии установлено при рассмотрении Арбитражным судом Республики Крым дела № № А83-9638/2019.

Перечень приведенных условий не подлежит расширенному толкованию и при установлении разрешении вопроса о реализации преимущественного права выкупа муниципального имущество необходимо установить соответствие лица, заявляющего о реализации такого права приводимым Федеральным законом № 159-ФЗ условиям.

В ответ на указанное заявление Администрация письмом №02.3-14/3747/2 от 22.05.2019 уведомила заявителя о том, что в 2019 году не запланирована приватизация арендуемого обществом имущества, отметив, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого ими муниципального имущества при условии, что уполномоченный орган местного самоуправления принял решение о возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности путем включения этого имущества в план (программу) приватизации муниципального имущества; решением Джанкойского городского совета от 23.11.2018 № 1007 утвержден план (программа) приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Джанкой на 2019 год, в который не включено имущество, арендуемое обществом, что не позволяет провести процедуру продажи указанного имущества. Дополнительно Администрация сообщила обществу, что вопрос о включении арендуемого имущества будет рассматриваться при формировании проекта плана (программы) приватизации на 2020 год.

Истец, расценив указанное письмо как решение об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, полагая такой отказ не соответствующим требованиям Закона № 159-ФЗ и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконным отказа Администрации города Джанкоя Республики Крым (далее – Администрация), оформленного письмом от 22.05.2019 № 02.3-14/3747/2, в предоставлении преимущественного права общества на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым: 88/100 частей здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, а также о понуждении совершить действия по отчуждению спорного имущества, предусмотренные частью 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) (дело № А83-9638/2019).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 05.11.2019 по делу № А83-9638/2019 заявленные Истцом требования удовлетворены, оспоренный отказ признан незаконным, в порядке восстановления нарушенных прав общества на администрацию города Джанкоя Республики Крым возложена обязанность совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение спорного объекта в собственность общества, предусмотренные частью 3 статьи 4 Закона №159-ФЗ: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорного объекта недвижимости принять решение об условиях приватизации спорного объекта недвижимости; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорного объекта недвижимости направить в адрес общества проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. Взысканы с администрации в пользу общества судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000,00 руб., возвращена обществу из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3000,00 руб.

Двадцать первым арбитражным апелляционным судом (постановление от 26.05.2020 г.) решение Арбитражного суда Республики Крым от 05.11.2019 года по делу №А83-9638/2019 было изменено в части удовлетворения требований. Двадцать первый арбитражный апелляционный суд постановил: «Заявленные требования удовлетворить. Признать незаконным отказ Администрации города Джанкоя Республики Крым, оформленный уведомлением от 22.05.2019 № 02.3-14/3747/2, в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «ДЮН» преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым: здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м, кадастровый номер 90:17:011572:324, расположенного по адресу: <...>. Обязать Администрацию города Джанкоя Республики Крым совершить в отношении арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «ДЮН» объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым (здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м, кадастровый номер 90:17:011572:324, расположенного по адресу: <...>) действия, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение указанного спорного объекта в собственность, в порядке, предусмотренном статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорного объекта недвижимости принять решение об условиях приватизации спорного объекта недвижимости; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорного объекта недвижимости направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «ДЮН» проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. В части распределения судебных расходов решение Арбитражного суда Республики Крым от 05 ноября 2019 года по делу № А83-9638/2019 оставить без изменения.

Арбитражным судом Центрального округа, рассматривавшего дело в порядке кассационного обжалования, постановлением от 11.09.2020 г. постановление Двадцать первого апелляционного суда от 26.05.2020 г. по делу № А83-9638/2019 было оставлено без изменений.

Во исполнение судебных актов по делу № А83-9638/2019, администрацией города Джанкой Республики Крым было принято постановление от 16 октября 2020 года № 687 «Об утверждении условий приватизации», которым были утверждены условия приватизации арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства – обществом с ограниченной ответственностью «ДЮН» имущества, являющегося собственностью муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым:

- здание гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м., кадастровый номер 90:17:011572:324, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства ООО «ДЮН».

В соответствии с п. 1.6. указанного Постановления: «Рыночная стоимость объекта согласно отчёту об оценке от 01.10.2020 № 46/10-20, выполненному ООО «Крымская экспертиза», составляет 68 268 322,49 руб. (шестьдесят восемь миллионов двести шестьдесят восемь тысяч триста двадцать два рубля) 49 копеек без учёта НДС.

Пунктом 2 Постановления Управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя поручено обеспечить в течение десяти дней с даты принятия Постановления направление ООО «ДЮН» копии Постановления, предложения о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи.

В установленный Постановлением срок Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя направило в адрес ООО «ДЮН» предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества с проектом договора купли-продажи объекта приватизации от 22 октября 2020 года № 6.

Пункт 3.1. договора купли-продажи объекта приватизации от 22 октября 2020 года № 6 в редакции Ответчика гласил:

3.1. «Цена Объекта по настоящему Договору составляет 68 268 322,49 руб. (шестьдесят восемь миллионов двести шестьдесят восемь тысяч триста двадцать два) рубля 49 копеек, без учёта налога на добавленную стоимость.

Цена Объекта определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основании Отчёта № 46/10-20 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – 88/100 частей гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м., расположенной по адресу: <...>, переданного в пользование по договору аренды ООО «ДЮН», дата составления отчёта – 01.10.2020, выполненного независимым субъектом оценочной деятельности – ООО «Крымская экспертиза», с положительным экспертным заключением № 82/091020/346, выданным Региональным отделением СРО «РАО» по Республике Крым и городу федерального значения Севастополь.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации недвижимое имущество, отчуждаемое в соответствии с требованиями Федерального закона № 159-ФЗ, не является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Истец не согласился со стоимостью объекта приватизации, поскольку был не согласен с результатами оценки объекта приватизации, выполненной ООО «Крымская экспертиза», а также с тем, что при установлении выкупной цены приватизируемого недвижимого имущества не были учтены требования ч. 6 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ и не исполнены условия договора аренды недвижимого имущества от 16.11.2016 № 48 (с дополнительными соглашениями), в соответствии с которыми при установлении выкупной цены арендованного имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия Арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического износа, степени повреждения и т.д.

Не согласившись со стоимостью объекта приватизации, Истцом была самостоятельно заказана экспертная оценка об установлении рыночной стоимости Объекта недвижимости. С учетом Заключения экспертного исследования № 160, дата составления заключения 16.11.2020, выполненного независимым субъектом оценочной деятельности – Автономная некоммерческая организация «Институт учета и судебной экспертизы» (производство исследования осуществлено судебным экспертом ФИО2) рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – 88/100 долей гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м., расположенной по адресу: <...> в ценах по состоянию на 03.11.2020 года составляет 56 014 292 руб. (пятьдесят шесть миллионов четырнадцать тысяч двести девяносто два рубля), без учета НДС.

Учитывая также сумму незачтенной стоимости произведенных Истцом неотделимых улучшений отчуждаемого объекта недвижимости (которая на момент заключения договора купли-продажи составила 17964867,61 руб.), Истец произвел перерасчет выкупной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.

Стоимость отчуждаемого объекта недвижимости, здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м., кадастровый номер: 90:17:011572:324, расположенного по адресу: Российская Федерация, <...> составляет, таким образом, - 38 049 424 руб. 39 коп. (тридцать восемь миллионов сорок девять тысяч четыреста двадцать четыре рубля, тридцать девять копеек), без учета налога на добавленную стоимость.

В связи с изложенным, Истец направил ответчику протокол согласования разногласий от 20.11.2020 г. к Договору в котором изложил п. 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта по настоящему Договору составляет 38 049 424 руб. 39 коп. (тридцать восемь миллионов сорок девять тысяч четыреста двадцать четыре рубля, тридцать девять копеек), без учета налога на добавленную стоимость.

Цена Объекта определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на основании Заключения экспертного исследования № 160, дата составления заключения 16.11.2020, выполненного независимым субъектом оценочной деятельности – Автономная некоммерческая организация «Институт учета и судебной экспертизы» (производство исследования осуществлено судебным экспертом ФИО2), а также с учетом положений договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой от 16.11.2016 № 48 (с учетом дополнительных соглашений), с учетом размера незачтенной в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой от 16.11.2016 № 48 (с учетом дополнительных соглашений) стоимости затрат Покупателя на неотделимые улучшения Объекта, произведенных с согласия Продавца.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации недвижимое имущество, отчуждаемое в соответствии с требованиями Федерального закона № 159-ФЗ, не является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Ответчик отклонил протокол согласования разногласий к Договору своим письмом от 17.12.2020 г. № 02.3-24/13999/1.

С учетом положений ст.435 Гражданского кодекса Российской Федерации, направление Ответчиком в адрес Истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора.

Положения ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и, следовательно, действия Истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Таким образом, подписание Истцом Договора с протоколом разногласий, направление его Ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Поскольку в досудебном порядке спор урегулирован не был, Истец обратился с настоящим иском в суд.

Ответчиком был подан отзыв на исковое заявление от 19.03.2021 г., в указанном отзыве Ответчик полагает, что исковые требования Истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Ответчик полагает, что в силу возложения в соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «ФЗ № 159-ФЗ») обязанности на Ответчика, как уполномоченный орган, на заказ проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, Ответчик наделяется исключительным правом на проведение такой оценки, что лишает Истца, как покупателя, права заказать проведение дополнительной оценки, таким образом, тем самым Ответчик утверждает, Истец лишен права поставить вопрос о достоверности и полноте оценки арендуемого объекта, заказчиком которой выступал Ответчик.

Ответчик в отзыве также полагает, что в силу того, что срок договора аренды арендуемого объекта недвижимости, которым предусмотрено условие о зачете стоимости капитального ремонта, ее возмещении, истек, Истец лишается права вычета из выкупной стоимости объекта недвижимости незачтенной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости, выполненных с согласия Арендодателя.

Ответчик в отзыве полагает, что внесение в договор купли-продажи объекта приватизации от 22.10.2020 № 6 условия о зачёте в счёт оплаты цены здания стоимости неотделимых улучшений будет противоречить муниципальному нормативно-правовому акту – Порядку предоставления в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым (в редакции решения Джанкойского городского совета от 28.02.2020 № 93).

Истцом были представлены возражения на отзыв от 20 апреля 2021 года, в которых Истец не соглашается с позицией Ответчика по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Указание в ФЗ № 159-ФЗ на обязанность Ответчика производить оценку рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, вовсе не означает, как на то указывает Ответчик, что такая обязанность наделяет его исключительным полномочием на проведение оценки указанного объекта и не утверждает абсолютности ее результатов.

Истец в своих возражениях основывает свои требования на положениях части 6 статьи 5 Федерального закона ФЗ № 159-ФЗ. Данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 ФЗ № 159-ФЗ).

Нормой, непосредственно указывающей на обязанность Ответчика зачесть в выкупную стоимость арендуемого объекта стоимость неотделимых улучшений является норма части 6 статьи 5 ФЗ № 159-ФЗ, которая указывает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Кроме того, Истец указывает, что в п. 3 дополнительного соглашения к договору аренды № 48 от 16.11.2016, подписанном сторонами с протоколом согласования разногласий № 1 от 04.09.2018 указано следующее: «…В случае прекращения договора аренды по причине приватизации арендованного имущества Арендатором, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа и степени повреждения. В данном случае стоимость неотделимых улучшений уменьшается на сумму стоимости капитального ремонта, зачтённую в счёт арендной платы согласно пунктам 1, 2 настоящего соглашения».

В соответствии с п. 4.2. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1. Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1. Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока действия договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом.

В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновлённым на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Таким образом, ООО «ДЮН» продолжает пользоваться арендуемым объектом недвижимости на основании договора аренды от 16.11.2016г. № 48 на тех же условиях (за исключением размера арендной платы).

Договор аренды № 48 от 16.11.2018г является действующим, что подтверждает и сам Ответчик в пункте 2.3. договора купли-продажи объекта приватизации от 22 октября 2020 года № 6, который был направлен Ответчиком для подписания Истцу.

Истец в своих возражениях указывает, что утверждение Ответчика о том, что договор аренды от 16.11.2016 № 48 прекращён, не соответствует действительности.

Истец в своих возражениях указывает также на то, что Утверждение Ответчика о том, что внесение в договор купли-продажи объекта приватизации от 22.10.2020 № 6 условия о зачёте в счёт оплаты цены здания стоимости неотделимых улучшений будет противоречить муниципальному нормативно-правовому акту – Порядку предоставления в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым (в редакции решения Джанкойского городского совета от 28.02.2020 № 93), противоречит нормам действующего законодательства.

В соответствии с п. 4 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»: «Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.»

Истец в возражениях на отзыв также полагает, что в рассматриваемых обстоятельствах муниципальный нормативно-правовой акт – Порядок предоставления в аренду муниципального имущества муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым (в редакции решения Джанкойского городского совета от 28.02.2020 № 93) противоречит императивной норме части 6 статьи 5 ФЗ № 159-ФЗ, которая указывает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришёл к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящееся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Вместе с тем, такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества либо в случаях, предусмотренных законом, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 рассматриваемого Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Перечень приведенных условий не подлежит расширенному толкованию и при установлении разрешении вопроса о реализации преимущественного права выкупа муниципального имущество необходимо установить соответствие лица, заявляющего о реализации такого права приводимым Федеральным законом № 159-ФЗ условиям.

Как следует из решения Арбитражного суда Республики Крым от 05.11.2019 по делу № А83-9638/2019, постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2020 по делу № А83-9638/19, постановления Арбитражного суда Центрального округа от 11.09.2020г., за Истцом, арендующим муниципальное имущество, нормами указанного Закона закреплено преимущественное право на его приобретение из муниципальной собственности.

Кроме того, возможность реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества самим арендатором установлена также частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случае согласия субъекта малого и среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого и среднего предпринимательства в указанный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно данного Информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Также суд исходит из того, что в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 года № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 года № 9785/12 по делу № А46-764/2011, был сформулирован вывод, что при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статьёй 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Изменение выкупной цены имущества, определенной независимым оценщиком, возможно в случае признания данной оценки недостоверной. Только признание оценки, выполненной независимым оценщиком недостоверной, может служить основанием для обязания органов государственной власти и местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.

В судебном заседании 13 июля 2021 года Истец поддержал ходатайство о назначении экспертизы и представил суду доказательства внесения на депозитный счёт суда денежных средств за проведение судебной экспертизы в сумме 75 000,0 рублей (семьдесят пять тысяч рублей).

Определением суда от 13 июля 2021 года суд назначил судебную оценочную экспертизу по делу № А83-668/2021, проведение которой поручил эксперту ООО Крымское экспертное бюро» ФИО3 (<...>).

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: определить рыночную стоимость объекта недвижимости – здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м., кадастровый номер 90:17:011572:324, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 16.07.2020г.

От общества с ограниченной ответственностью «Крымское экспертное бюро» поступило заключение эксперта ФИО3 от 22.12.2021г. № 04/2021 на 108 листах.

Эксперт установил, что итоговая рыночная стоимость здания гостиницы общей площадью 1582,7 кв.м., кадастровый номер 90:17:011572:324, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 16.07.2020г. составляет 43 205 498 рублей (сорок три миллиона двести пять тысяч четыреста девяносто восемь рублей).

От представителей сторон замечаний и возражений относительно результатов судебной оценочной экспертизы № 04/2021 от 22.12.2021 не поступало.

Доказательств, которые могли бы опровергнуть определенную экспертами ООО «Крымское экспертное бюро» стоимость объекта недвижимого имущества не представлено, как и не представлено доказательств нарушения экспертом при проведении судебной экспертизы законодательных требований по порядку проведения оценки недвижимого имущества.

С учётом изложенного, Истцом были уточнены требования искового заявления исходя из установленной экспертом суммы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по собственной инициативе.

Частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 АПК РФ установлено, что заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьёй 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признаётся судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Экспертное заключение по настоящему делу получено в соответствии с законом, на основании определения о назначении судебной экспертизы, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определён законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и, в силу ст. 71 АПК РФ, подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В данном случае, недостатков в представленном суду экспертном заключении не выявлено, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нём выводов не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.

Экспертное заключение по данному делу соответствует требованиям действующего законодательства, не содержит противоречий и неясностей; эксперт однозначно ответил на поставленные вопросы, предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В связи с этим, у суда не имеется оснований для сомнения в обоснованности заключения эксперта.

В соответствии со ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Оценив доводы Ответчика в отзыве на исковое заявление об отказе при установлении выкупной цены объекта в вычете из рыночной стоимости арендуемого имущества, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя, стоимости этих неотделимых улучшений, выполненных Истцом с согласия Ответчика, суд пришёл к выводу данные доводы отклонить по следующим основаниям.

16 ноября 2016 года между Обществом с ограниченной ответственностью «ДЮН» (далее – Истец) и Управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкой Республики Крым (далее – Ответчик) был заключен Договор аренды № 48 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, согласно которому Ответчик передал, а Истец принял во временное платное владение и пользование недвижимое имущество – 88/100 частей здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Постановлением администрации города Джанкоя от 12.01.2017 № 11 Обществу с ограниченной ответственностью «ДЮН» было дано согласие на выполнение капитального ремонта здания гостиницы, расположенного по адресу: <...>. С согласия Арендодателя Истцом были произведены работы по капитальному ремонту арендованного имущества.

Администрацией города Джанкоя было издано постановление от 29.08.2018г № 384 «О зачёте в счёт арендной платы стоимости затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого имущества».

На основании вышеуказанного постановления администрации города Джанкоя Ответчик заключил с Истцом дополнительное соглашение от 31.08.2018г. о зачёте стоимости капитального ремонта, произведённого Арендатором, в счёт арендной платы к договору аренды № 48 от 16.11.2016г. недвижимого имущества – 88/100 долей здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Вышеуказанное дополнительное соглашение, подписанное Ответчиком и Истцом с протоколом согласования разногласий установило следующее:

«1. В связи с проведением в период с 2017 по 2018 год Арендатором с согласия Арендодателя за счёт собственных средств необходимого для начала использования объекта аренды по назначению капитального ремонта 88/100 здания гостиницы, расположенного по адресу: РФ, РК, <...>, на общую сумму 31 269 200,00 рублей, стороны пришли к соглашению о зачёте с 01.09.2018г. указанной стоимости капитального ремонта в счёт арендной платы, установленной договором аренды недвижимого имущества от 16.11.2016г. № 48.

2. Арендодатель обязуется в период с 01 сентября 2018 года до окончания срока действия договора аренды осуществлять ежемесячно зачёт в счёт арендной платы подлежащей зачёту стоимости капитального ремонта, произведённого Арендатором, в размере ежемесячной арендной платы (увеличенной на индекс инфляции). При этом, ежемесячно стоимость капитального ремонта, подлежащая зачёту, уменьшается на сумму ежемесячной арендной платы (увеличенной на индекс инфляции).

3. В случае прекращения или расторжения договора, стоимость капитального ремонта, указанного в пункте 1 данного дополнительного соглашения, не подлежит возмещению арендатору.

В случае прекращения договора аренды по причине приватизации арендованного имущества Арендатором, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа и степени повреждения. В данном случае стоимость неотделимых улучшений уменьшается на сумму стоимости капитального ремонта, зачтённую в счёт арендной платы согласно пунктам 1, 2 настоящего соглашения».

В отзыве на исковое заявление Ответчик указал не полный текст содержания дополнительного соглашения от 31.08.2018 (с протоколом согласования разногласий) к договору аренды недвижимого имущества от 16.11.2016 № 48, не приведя имеющую отношение к рассматриваемому спору часть пункта 3 дополнительного соглашения, а именно: «…В случае прекращения договора аренды по причине приватизации арендованного имущества Арендатором, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа и степени повреждения. В данном случае стоимость неотделимых улучшений уменьшается на сумму стоимости капитального ремонта, зачтённую в счёт арендной платы согласно пунктам 1, 2 настоящего соглашения».

Истец пользуется арендованным имуществом на основании договора аренды недвижимого имущества от 16.11.2016г. № 48 (с дополнительными соглашениями), который в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждает и сам Ответчик в пункте 2.3. договора купли-продажи объекта приватизации от 22 октября 2020 года № 6, который был направлен Ответчиком для подписания Истцу.

Таким образом, Истец и Ответчик в договоре аренды недвижимого имущества от 16.11.2016г. № 48 (с дополнительными соглашениями) урегулировали вопрос возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных Истцом с согласия Арендодателя (Ответчика) путём уменьшения выкупной цены арендованного имущества на стоимость произведённых неотделимых улучшений, определяемую на ту же дату.

Вместе с тем, требования Истца основаны на положениях части 6 статьи 5 Федерального закона ФЗ № 159-ФЗ, регулирующего отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 ФЗ № 159-ФЗ).

Нормой, непосредственно указывающей на обязанность Ответчика зачесть в выкупную стоимость арендуемого объекта стоимость неотделимых улучшений является норма части 6 статьи 5 ФЗ № 159-ФЗ, которая указывает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по данному вопросу сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2012 года № 9785/12 и заключается в том, что если арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, то при установлении выкупной цены данного имущества его рыночная стоимость, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического износа, степени повреждения и т.д. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12).

На момент подачи искового заявления указанная Истцом сумма незачтенной в счёт арендной платы стоимости произведенных Истцом с согласия Арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества составила 17 964 867,61 рублей (семнадцать миллионов девятьсот шестьдесят четыре тысячи восемьсот шестьдесят семь рублей 61 копеек).

Относительно размера вышеуказанной суммы никаких возражений со стороны Ответчика представлено не было.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ).

С учётом вышеизложенного, согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ Истец 27.06.2022 уточнил исковые требования следующим образом:

В связи с готовностью результатов судебной оценочной экспертизы № 04/21, выполненной ООО «Крымское экспертное бюро» в соответствии с определением Арбитражного суда Республики Крым от 13.07.2021 по делу № А83-668/2021, которым установлено, что: Рыночная стоимость здания гостиницы, общей площадью 1582,7 кв.м., кадастровый номер 90:17:011572:324, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 16.07.2020г. составляет: 43 205 498 рублей (сорок три миллиона двести пять тысяч четыреста девяносто восемь рублей), руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, прошу:

Принять следующее уточнение исковых требований:

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «ДЮН» и управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта приватизации от 22.10.2020 г. № 6, изложив пункт 3.1. указанного договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта по настоящему Договору составляет 25 240 630 руб. 39 коп. (двадцать пять миллионов двести сорок тысяч шестьсот тридцать рублей, тридцать девять копеек), без учета налога на добавленную стоимость.

Цена Объекта определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на основании Заключения эксперта № 04/21 от 22 декабря 2021 года судебной оценочной экспертизы по делу №А83-668/2021, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Крымское экспертное бюро», а также с учетом положений договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой от 16.11.2016 № 48 (с учетом дополнительных соглашений), с учетом вычета из выкупной цены Объекта размера незачтенной стоимости затрат Покупателя на неотделимые улучшения Объекта, произведенные с согласия Продавца в соответствии с положениями части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ и условиями договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой от 16.11.2016 № 48 (с учетом дополнительных соглашений).

Исходя из положений законодательства, устанавливающего порядок определения рыночной цены арендуемого имущества, а также из данных, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы, которая была проведена по настоящему делу ООО «Крымское экспертное бюро»; основываясь на положениях законодательства, регулирующего отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и регламентирующего при этом порядок формирования выкупной цены арендуемого имущества, суд считает исковые требования обоснованными и такими, что подлежат удовлетворению в полном объёме.

В силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между её плательщиком – лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после её уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины и других судебных расходов из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате судебных расходов подлежат возмещению соответствующим органом (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Учитывая изложенное, с Ответчика в пользу Истца подлежит взысканию 6000,00 рублей государственной пошлины и 75000,0 рублей судебных расходов, понесённых Истцом на проведение судебной оценочной экспертизы по делу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Крым

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «ДЮН» и Управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации города Джанкоя Республики Крым, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта приватизации от 22.10.2020 г. № 6, изложив пункт 3.1. указанного договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта по настоящему Договору составляет 25 240 630 руб. 39 коп. (двадцать пять миллионов двести сорок тысяч шестьсот тридцать рублей, тридцать девять копеек), без учета налога на добавленную стоимость.

Цена Объекта определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на основании Заключения эксперта № 04/21 от 22 декабря 2021 года судебной оценочной экспертизы по делу №А83-668/2021, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Крымское экспертное бюро», а также с учетом положений договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой от 16.11.2016 № 48 (с учетом дополнительных соглашений), с учетом вычета из выкупной цены Объекта размера незачтенной стоимости затрат Покупателя на неотделимые улучшения Объекта, произведенные с согласия Продавца в соответствии с положениями части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ и условиями договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой от 16.11.2016 № 48 (с учетом дополнительных соглашений).

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации недвижимое имущество, отчуждаемое в соответствии с требованиями Федерального закона № 159-ФЗ, не является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Взыскать с Управления архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкой Республики Крым (ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ДЮН» (ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000,00 рублей и расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 75000,00 рублей.


Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объёме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья Н.М.Лагутина