Решение от 16 июня 2024 г. по делу № А50-992/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОГО КРАЯ

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

17.06.2024                                                                               Дело № А50-992/2024


Резолютивная часть решения оглашена 05.06.2024. Полный текст решения изготовлен 17.06.2024.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Батраковой Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зыковой В.О., помощником судьи Пастуховой И.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью «ДИПСАНД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ответчику, индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) о государственной регистрации Договора аренды имущества под производство №1  от 21.04.2023,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)  к обществу с ограниченной ответственностью «ДИПСАНД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о возврате имущества,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общества с ограниченной ответственностью «РЕАсервис» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «ДИПСАНД»: ФИО2, доверенность от 12.03.2024 №1, паспорт, диплом; ФИО3, доверенность от 16.05.2024г., паспорт, диплом;

от ИП ФИО1: ФИО4, доверенность от 11.03.2024, паспорт, ФИО1, паспорт;

от ООО «РЕАсервис»: ФИО4, доверенность от 11.03.2024, паспорт, диплом; 



установил:

определением от 29.01.2024 к производству Арбитражного суда Пермского края принято исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ДИПСАНД» (далее – истец, Общество) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) о государственной регистрации договора аренды имущества под производство №1 от 21.04.2023г.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Управление Росреестра по Пермскому краю), ООО «РЕАсервис».

Определением суда от 19.03.2024 принято к производству для совместного рассмотрения с первоначально заявленными требованиями встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 с требованиями (с учетом их изменения, принятого судом протокольным определением от 24.04.2024):

- обязать общество вернуть предпринимателю нежилое здание производственной базы общей площадью 802,3 кв.м. с кадастровым номером 59:01:1717115:2799 и земельный участок общей площадью 4 796,9 кв.м. с кадастровым номером 59:01:1717115:3, расположенные по адресу: <...>;

- взыскать с ООО «Дипсанд» задолженность по внесению арендной платы за период с 18.01.2024 по 31.03.2024 в размере 531 590,77 руб., а также за период с 01.04.2024 по дату фактического возврата имущества Арендодателю из расчета 250 000 руб. в месяц; неустойку в сумме 5 317,32 руб.; задолженность по возмещению расходов на содержание имущества в сумме 36 768,60 руб.;

- обязать общество предоставить предпринимателю всю исполнительную документацию на выполненные в нежилом здании производственной базы с кадастровым номером 59:01:1717115:2799, общей площадью 802,3 кв.м., расположенном по адресу: <...>, работы со скрытыми и открытыми проводками и коммуникациями, работы по перепланировке и переоборудованию помещений, а также доказательства получения необходимых разрешительных документов от уполномоченных надзорных органов на выполнение указанных работ.

В судебном заседании представители Общества настаивают на заявленных требованиях в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Позиция Общества сводится к тому, что при заключении Договора аренды имущество под производство №1 от 21.04.2023г. Общество рассчитывало на длительные арендные отношения, полагает, что в действиях Предпринимателя имеются признаки недобросовестного, непоследовательного  поведения. Требования встречного иска Общество не признает, указывает, что договор аренды заключен на срок до 21.04.2028г.

Предприниматель не признает исковые требования Общества, полагает, что срок действия Договора аренды истек, письмом №26 от 07.02.2024г. Общество было уведомлено о необходимости возврата имущества  Предпринимателю. На доводах встречного иска о возврате имущества  Предприниматель настаивает в полном объеме.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее.

21.04.2021 между ООО «РЕАсервис»  (Арендодатель) и Обществом (арендатор)  заключен Договор аренды имущества под производство №1, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование принадлежащее арендодателю на праве собственности нежилое здание производственной базы по ул. Гальперина, 4 (закрытая надземная стоянка 10 а/м, 1-я  очередь строительства, общей площадью 802,3 кв.м. с кадастровым номером 59:01:1717115:2799 и земельный участок общей площадью 4 796,9 кв.м. с кадастровым номером 59:01:1717115:3, расположенные по адресу: <...>, а арендатор обязался выплачивать арендодателю арендную плату за пользование имуществом.

Согласно п. 1.3. Договора объект аренды передается и используется арендатором для размещения и использования оборудования по переработке песка и гравия, складирования и продажи строительных материалов  и готовой продукции.

По условиям п. 6.1. Договора срок его действия определен сторонами с 21.04.2023г. по  21.04.2028г. (включительно).

В п. 1.2. Договора аренды стороны установили,  что  фактическая передача Объекта аренды осуществляется по Акту приема-передачи, который должен быть подписан сторонами не позднее чем через 3 (три) месяца с момента подписания договора аренды, но не ранее чем через 10 дней с момента начала работ по строительству Арендодателем газопровода до границы Земельного участка.

Одновременно с подписанием Долгосрочного Договора аренды, между ООО «РЕАсервис»  (Арендодатель) и Обществом (арендатор)  заключен Краткосрочный Договор аренды имущества под производство №1 от 21.04.2023г., на аналогичных условиях, срок действия которого определен сторонами с 21.04.2023г. по 21.03.2024г.

18.07.2023г. между ООО «РЕАсервис»  (Арендодатель, Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) подписан Договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого  право собственности на объекты недвижимости - нежилое здание производственной базы по ул. Гальперина, 4 (закрытая надземная стоянка 10 а/м, 1-я  очередь строительства, общей площадью 802,3 кв.м. с кадастровым номером 59:01:1717115:2799 и земельный участок общей площадью 4 796,9 кв.м. с кадастровым номером 59:01:1717115:3, расположенные по адресу: <...>, перешло  к Предпринимателю, а, следовательно, права и обязанности арендодателя по Договорам аренды №1 от 21.04.2023г. перешли к Предпринимателю.

18.07.2023г. объекты недвижимого имущества переданы арендатору по Акту приема-передачи имущества.

Как следует из материалов дела, 17.11.2023г. Общество обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с целью регистрации Долгосрочного Договора аренды.

Уведомлением от 24.11.2023 № КУВД-001/2023-53649443/1 Управление сообщило о возврате документов,  по причине  невозможности осуществления государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости.

Письмом исх.№ 2 от 13.11.2023г. Арендодатель уведомил арендатора о том, что 20.07.2023г. право собственности на Здание перешло к новому собственнику ИП  ФИО1

Письмом от 28.11.2023г. Общество обратилось  к Предпринимателю с требованием о регистрации Долгосрочного договора аренды.

Письмом от 30.11.2023г. №10 Предприниматель отказал обществу в удовлетворении требования о регистрации Договора аренды, указав на подписанный между сторонами краткосрочный Договор аренды.

Отказ Предпринимателя от проведения государственной регистрации долгосрочного Договора аренды послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Предприниматель, в свою очередь, обратился в Арбитражный суд Пермского края со встречным исковым заявлением к Обществу, в котором заявил требования о возврате   нежилого здания производственной базы общей площадью 802,3 кв.м. с кадастровым номером 59:01:1717115:2799 и земельного участка общей площадью 4 796,9 кв.м. с кадастровым номером 59:01:1717115:3, расположенные по адресу: <...>.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд  не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований, при этом полагает, что требования встречного иска подлежат   удовлетворению, на основании следующего.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что 21.04.2023г. между сторонами было подписано два Договора аренды имущества под производство №1 сроком действия до 21.04.2028г. (долгосрочный) и до 21.03.2024г. (краткосрочный.

Из пояснений представителей следует, что заключение краткосрочного договора аренды было обусловлено договоренностью сторон о том, что Арендодатель передаст Арендатору свои права и обязанности по Договору о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства заявителей 2 категории к сети газораспределения от 23.06.2021 № ПФ/ЕО/21/001009, заключенному с АО «Газпром газораспределение Пермь» в целях подключения Здания к системе газоснабжения.

Передача прав и обязанностей по договору с АО «Газпром газораспределение Пермь» влекла за собой существенные изменения во взаимоотношениях Сторон, в части распределения финансовых затрат на устройство газопровода, а также  в части схемы подключения к системе газоснабжения Здания. В силу вышеуказанных обстоятельств сторонами было  принято решение о необходимости заключения краткосрочного Договора аренды (на 11 месяцев),  с целью дальнейшего решения финансовых вопросов после запуска системы газоснабжения.

Заключение краткосрочного договора аренды между сторонами  также было обусловлено существенным изменением обстоятельств взаимоотношений между арендодателем и арендатором  в связи с передачей прав и обязанностей по договору с АО «Газпром газораспределение Пермь» от Арендодателя к Арендатору.

Договор аренды в редакции, предусматривающей в п. 6.1 срок его действия на 11 месяцев,  был предоставлен в АО «Газпром газораспределение Пермь», от которого поступил запрос о необходимости дополнения Договора аренды пунктом 5.4 о передаче Арендодателем прав и обязанностей по Договору о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства заявителей 2 категории к сети газораспределения от 23.06.2021 № ПФ/ЕО/21 /001009 Арендатору.

Пунктом 9.4 Договора аренды предусмотрено, что любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны только в том случае, если они составлены в письменном виде, подписаны полномочными представителями сторон и заверены печатью обеих сторон.

В связи с объективной необходимостью внесения иных изменений в Договор аренды по причине вышеуказанных обстоятельств,  11.05.2023 между сторонами заключено Дополнительное соглашение № 1 к Договору аренды, которым стороны внесли изменения не только в п. 1.2., 2.1.4., 2.1.6., но и в пункт договора аренды, устанавливающий срок его действия. В дополнительном соглашении №1 стороны указали срок действия договора аренды с 21.04.2023г. до 01.03.2024г.

Учитывая то обстоятельство, что дополнительным соглашением №1 к Договору аренды стороны согласовали срок действия договора до 01.03.2024г., основания для удовлетворения требования Общества о возложении на Предпринимателя обязанности произвести государственную регистрацию Договора аренды имущества под производство №1 от 21.04.2023г. у суда отсутствуют.

Письмом  №26 от 07.02.2024 Предприниматель уведомил Общество  о том, что Договор аренды  на новый срок заключаться (возобновляться) не будет, а также о том, что срок действия Договора аренды истекает 01.03.2024.

В письме № 31 от 02.03.2024 Предприниматель заявил требования о необходимости возврата Имущества Арендодателю в связи с истечением срока действия Договора аренды.

Пунктом 1 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательства возврата помещения ответчику по акту приема-передачи (возврата) в спорный период истец не представил.

Суд также отмечает, что статьей 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. В частности,  договор аренды может быть расторгнут в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 28 и 29 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Условиями Договора аренды установлены размеры и сроки арендной платы, которую Арендатор обязан оплачивать за владение и пользование Имуществом.

Пунктами 3.1, 3.2.2 Договора аренды предусмотрены следующие сроки и порядок внесения арендной платы:  арендная плата за пользование Имуществом установлена Сторонами в размере 250 000  в месяц,  без НДС.

В п. 3.2.2. стороны  предусмотрели  следующие особенности начисления и уплаты арендной платы:

- со дня подписания договора и до дня подписания Акта приема-передачи, но не более двух месяцев с даты заключения договора,  арендная плата не уплачивается. После окончания двух месяцев с даты заключения договора при условии не подписания акта приема-передачи арендная плата уплачивается в размере 50 000 руб. в месяц;

- со дня подписания акта приема-передачи и до дня ввода в эксплуатацию внутреннего газопровода для нужд Арендатора, но не более трех месяцев, арендная плата уплачивается в размере 50 000 руб.  НДС не облагается, в месяц. После окончания трех месяцев и отсутствия факта ввода в эксплуатацию внутреннего газопровода для нужд Арендатора арендная плата уплачивается в размере 150 000 руб.  НДС не облагается, в месяц:

- со дня ввода в эксплуатацию внутреннего газопровода для нужд Арендатора в течение трех месяцев арендная плата уплачивается в размере 200 000 руб.  НДС не облагается, в месяц;

- со дня окончания трех месяцев после ввода в эксплуатацию внутреннего газопровода для нужд Арендатора арендная плата уплачивается в полном размере 250 000 руб.  НДС не облагается, в месяц.

В соответствии с пунктом 3.4 Договора аренды арендная плата подлежит оплате до 25 числа расчетного месяца.

Пунктом 3.3 Договора аренды установлена обязанность Арендатора по ежемесячному возмещению Арендодателю расходов на содержание Имущества до момента заключения Арендатором «прямых» договоров с ресурсоснабжающими организациями путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в течение 10 (десяти) дней с момента получения от Арендодателя подтверждающих документов.

По утверждению Предпринимателя, обязательства по внесению арендной платы и возмещению Арендодателю расходов на содержание Имущества исполняются Арендатором ненадлежащим образом и с существенным нарушением условий Договора аренды: Арендная плата за период с 21.06.2023 по 17.10.2023 вносилась Арендатором с нарушением сроков.,  в период после  18.10.2023 Общество   в нарушение требований законодательства и условий Договора аренды,  уклоняется от внесения арендных платежей в пользу Предпринимателя.

В связи с неисполнением Обществом  обязанностей по внесению арендной платы, оплаты неустойки и возмещения расходов на содержание Имущества, Предпринимателем направлены претензии Обществу по юридическому адресу последнего: исх. № 28 от 20.02.2024, № 30 от 26.02.2024, № 32 от 02.03.2024, № 34 от 18.03.2024, № 37 от 03.04.2024; также претензии были продублированы Арендатору по адресу электронной почты deepsand@mail.ru, с которого Арендатором ведется переписка с Арендодателем.

Задолженность по внесению арендной платы, возмещению расходов на содержание Имущества, по оплате неустойки до настоящего времени Арендатором не погашена, при этом Арендатор продолжает пользоваться Имуществом по своему усмотрению и извлекать из него полезные свойства.

Как уже было указано ранее, положениями  ст. 619 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. В частности,  договор аренды может быть расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В п. 7.2. Договора аренды  стороны предусмотрели условие, согласно которому арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае, когда арендатор пользуется объектом аренды с существенным нарушением условий Договора.

Принимая во внимание факт неуплаты Обществом арендных платежей, предусмотренных положениями раздела 3 договора, а также письменное  уведомление Общества о намерении Предпринимателя расторгнуть Договор аренды, требование ИП ФИО1 о возложении на Общество обязанности  произвести возврат нежилого здания производственной базы общей площадью 802,3 кв.м. с кадастровым номером 59:01:1717115:2799 и земельного участка общей площадью 4 796,9 кв.м. с кадастровым номером 59:01:1717115:3, расположенные по адресу: <...>, подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ч. 1  ст. 309 ГК РФ  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ст.9 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в материалах дела доказательствах.

С учетом результатов рассмотрения дела, государственная пошлина по  первоначальному и встречному иску относится  на Общество  соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 132, 136, 137, 159, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ДИПСАНД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)  об обязании  произвести государственную регистрацию  Договора аренды имущества под производство №1  от 21.04.2023, отказать.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)  к обществу с ограниченной ответственностью «ДИПСАНД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ДИПСАНД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) произвести возврат индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)  нежилое здание производственной базы общей площадью 802,3 кв.м. с кадастровым номером 59:01:1717115:2799 и земельный участок общей площадью 4 796,9 кв.м. с кадастровым номером 59:01:1717115:3, расположенные по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДИПСАНД» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)  расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд Пермского края.


         Судья                                                                                                    Ю.В. Батракова