Решение от 16 июня 2021 г. по делу № А32-16392/2020

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-16392/2020 Резолютивная часть решения объявлена 24.05.2021 года

Полный текст решения изготовлен 16.06.2021 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: ООО «Кавиар Кубани» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчики:

1. Администрация муниципального образования г. Горячий Ключ (ИНН <***>, ОГРН <***>),

2. ООО «Эксперт Оценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: Саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков»,

о признании недостоверным (недействительным) отчета № 2019-0343,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от администрации МО г. Горячий ключ: ФИО2, ФИО3 – по доверенности,

от ООО «Эксперт Оценка» и третьего лица: не явились, извещены,

присутствовал эксперт ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кавиар Кубани» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Горячий Ключ (далее - администрация) и ООО «Эксперт Оценка» (далее – общество) с требованиями о признании недостоверным (недействительным) отчета № 2019-0343 «Об определении рыночной стоимости и рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 106 900 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, с. Саратовская, секция 20 контур 46, кадастровый номер 23:41:0209001:1977», выполненного ООО «Эксперт Оценка».

Определением суда от 14.09.2020 года на основании п.1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу экспертизы.

Определением суда от 03.02.2021 была произведена замена экспертной организации ООО «Независимый оценщик» на ООО «Центр экспертизы управления собственностью - Юг».

В Арбитражный суд Краснодарского края поступили материалы дела с заключением эксперта, в связи с чем, суд возобновил производство по делу в судебном заседании 17.05.2021.

В судебном заседании представитель истца настаивал на требованиях, заявил ходатайство об уточнении требований, в котором просил:

- признать недостоверным (недействительным) отчет № 2019-0343 «Об определении рыночной стоимости и рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 106 900 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, с. Саратовская, секция 20 контур 46, кадастровый номер 23:41:0209001:1977», выполненный ООО «Эксперт Оценка»;

- установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:41:02090001:1977 площадью 106 900 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20, контур 46, в размере 13 593 846 руб.

Ходатайство удовлетворено.

Представитель администрации возражал против требований, пояснил, что эксперт в качестве объектов аналогов приводит земельные участки земель населенных пунктов других районов Краснодарского края при том, что спорный земельный участок относится к землям промышленности, не учел разрешенное использование, выбрал неверный подход, объекты-аналоги привел на январь 2019 года, а не на 03.04.2021, они значительно удалены от спорного земельного участка.

В судебном заседании объявлен перерыв до 24.05.2021 для вызова в заседание для дачи пояснений экспертов ФИО5 и ФИО4

Администрации предложено представить письменные возражения по заключению экспертов, подготовить вопросы экспертам.

После перерыва заседание продолжено.

Эксперт ответил на вопросы суда и сторон.

Представитель администрации ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель истца возражал.

Ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы отклонено в связи с необоснованностью.

Ответчики и третье лицо отзывы не представили.

Исследовав непосредственно доказательства по делу, оценив приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства и доводы, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 08.04.2011 между администрацией (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды № 4100004209 (далее - договор), согласно которому арендодатель сдает во временное владение арендатору земельный участок с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 площадью 106 900 кв. м (далее – спорный земельный участок), расположенный по адресу: г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20, контур 46, предназначенный для размещения рыборазводного комплекса осетровых пород.

В соответствии с пунктом 2.1 расчет размера арендной платы изложен в приложении к договору.

16.03.2020 в адрес истца было направлено приложение к вышеуказанному договору с указанием суммы годовой арендной платы, которая рассчитана на основании отчета № 2019-0343 «Об определении рыночной стоимости и рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 106 900 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20 контур 46, кадастровый номер 23:41:0209001:1977», выполненного ООО «Эксперт Оценка».

Также в адрес истца направлен вышеуказанный отчет оценки № 2019-0343, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 72 394 000 руб.

Не согласившись с рыночной стоимостью спорного земельного участка, указанной в отчете № 2019-0343, истец обратился к ООО «Независимый оценщик» для определения оценки рыночной стоимости объекта.

На основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта от 20.03.2020, выполненного ООО «Независимый оценщик», рыночная стоимость спорного объекта составила 7 633 000 руб.

Вышеуказанные обстоятельства явились истцу основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, являются: установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, установление рыночной стоимости земельного участка является важным элементом для определения размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:41:0209001:1977.

В соответствии с пунктом 2.1 расчет размера арендной платы изложен в приложении к договору.

Согласно приложению к вышеуказанному договору арендная плата рассчитана на основании отчета № 2019-0343, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 72 394 000 руб.

По существу между сторонами возник спор относительно подлежащей применению в расчете арендной платы рыночной стоимости земельного участка.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки определены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), а требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности регулируются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92

«О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком» (далее – Письмо № 92) в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абзаца 4 пункта 1 Письма № 92 оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11 высказана правовая позиция о том, что величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки (принятия правового акта) ее необходимо определять в размере, равном ее рыночной стоимости.

Аналогичная позиция изложена в постановлении ФАС СКО от 03.08.2010 по делу № А53-5331/2009, в определении ВАС РФ от 31.03.2011 № ВАС-3822/11.

В соответствии с пунктом 2 Письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

Определением суда от 14.09.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимый оценщик» ФИО6.

В Арбитражный суд Краснодарского края поступили материалы дела с заключением эксперта от экспертной организации АНО «Сочинский экспертно-правовой центр».

В вышеуказанном заключении указано, что в связи с нахождением эксперта ООО «Независимый оценщик» ФИО6 на самоизоляции экспертная организация на основании договора поручения от 02.11.2020 № 1 проведение экспертизы передано эксперту АНО «Сочинский экспертно-правовой центр» ФИО7.

Определением суда от 03.02.2021 была произведена замена экспертной организации ООО «Независимый оценщик» на ООО «Центр экспертизы управления собственностью - Юг», проведение экспертизы поручено экспертам ФИО5 и ФИО4

В заключении от 02.04.2021 № 720/НС-21 эксперты пришли к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:41:0209001:1977 площадью 106 900 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20, контур 46, по состоянию на 03.04.2019 составляет 13 593 846 руб.

При проведении экспертного исследования эксперты руководствовались нормами действующего законодательства, в том числе положениями Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и установил следующее.

В судебном заседании 17.05.2021 представитель администрации возражал против требований, пояснил, что эксперт в качестве объектов аналогов приводит земельные участки земель населенных пунктов других районов Краснодарского края при том, что спорный земельный участок относится к землям промышленности, не учел разрешенное использование, выбрал неверный подход, объекты-аналоги привел на январь 2019 года, а не на 03.04.2021, они значительно удалены от спорного земельного участка.

В судебном заседании 24.05.2021 эксперт ФИО4 ответил на вопросы суда и сторон, пояснил, что при определении рыночной стоимости спорного земельного участка был применен сравнительный подход, поскольку остальные затратный и доходный (направлен на изучение будущих доходов) неприменимы, на 27 стр. заключения допущена опечатка, вместо земель промышленности указаны земли населенных пунктов, информация об объектах-аналогах получена ретроспективно (информация до 03.04.2019), удалось найти объекты на 1-й квартал 2019 года (январь), что в оценке допустимо, аналоги в муниципальном образовании г. Горячий Ключ не были выбраны, поскольку в г. Горячий Ключ таких объектов нет, аналоги расположены в других населенных пунктах (г. Славянск-на-Кубани, Белореченский район, ст. Полтавская, ст. Выселки), 32 стр. заключения - рекреационное использование невозможно, спорный участок расположен на низменности, подтоплен. На стр. 27 применена корректировка по местоположению, повышающий коэффициент 1,19 (по 3-ем объектам), 1,08 – 4-ый объект, разрешенное использования - размещение рыборазводного комплекса осетровых пород, оно во внимание не принималось, поскольку в настоящее время на участке рыба не разводится, это просто заросший сорной травой земельный участок, не имеющий съезда с трассы, он заболочен, коммуникации не подведены, необходим комплекс работ.

Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно части 2 данной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертное заключение от 02.04.2021 № 720/НС-21 составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах отсутствуют.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В заключении содержатся исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы расчетами, исследованными им обстоятельствами. Достоверность рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной экспертным заключением, подтверждается совокупностью доказательств по делу.

Заключение эксперта от 02.04.2021 № 720/НС-21 основано на объективных сведениях о фактическом состоянии исследуемого земельного участка и наиболее реально отражает стоимость данного участка указанной категории, в связи с чем, суд считает необходимым определить рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 13 593 846 руб. в соответствии с указанным экспертным заключением.

Таким образом, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке № 2019-0343, подготовленный ООО «Эксперт Оценка», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и является недостоверным, соответственно, определенная в отчете рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 72 394 000 руб. также не может быть признана достоверной и не может быть рекомендована для определения арендной платы за спорный земельный участок.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Поскольку в рамках настоящего дела воля истца фактически направлена на установление рыночной стоимости спорного земельного участка, то расходы по уплате государственной пошлине в размере 12 000 руб., а также 50 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы необходимо взыскать с администрации в пользу истца (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Производство по делу возобновить.

Ходатайство истца об уточнении требований удовлетворить.

В удовлетворении ходатайства администрации муниципального образования г. Горячий Ключ о назначении повторной судебной экспертизы отказать.

Признать недостоверным отчет № 2019-0343 «Об определении рыночной стоимости и рыночной стоимости ежегодной арендной платы за земельный участок площадью 106 900 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, с. Саратовская, секция 20 контур 46, кадастровый номер 23:41:0209001:1977», выполненный ООО «Эксперт Оценка».

Установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:41:02090001:1977 площадью 106 900 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ст. Саратовская, секция 20, контур 46, в размере 13 593 846 руб.

Взыскать с администрации муниципального образования г. Горячий Ключ (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО «Кавиар Кубани» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб., а также 50 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин