Решение от 29 июня 2020 г. по делу № А41-24009/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-24009/19
29 июня 2020 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 29 июня 2020 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гриневой А. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Долгопрудного (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 05.04.1996, адрес: 141707, <...>)

к ООО "ПАРУСНЫЙ КЛУБ "ВОДНИК" (141707, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3 (зарегистрирован: Москва, Сретенский бульвар., д. 61, кв.50).

о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Администрация города Долгопрудного (далее – истец) обратилась в суд к ООО "ПАРУСНЫЙ КЛУБ "ВОДНИК" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору от 30.05.2000 N МО-42-338Д в размере 4 414 818,67 руб. за 3 кв. 2018 год, пени в размере 1 410 534,57 руб. за период с 16.09.2018 по 15.06.2020 (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании объявлен перерыв до 18.06.2020, после перерыва слушание дела продолжено в составе, согласно протоколу.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Администрацией (арендодатель) и ООО "Парусный клуб "Водник" (арендатор) 30.05.2000 заключен договор аренды земельного участка N МО-42-338Д (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель предоставляет в аренду, а арендатор принимает земельный участок, расположенный в г. Долгопрудный, р-н Клязьминского водохранилища, с кадастровым номером 50:42:010101:0006, площадью 6 га, под размещение спортивно-оздоровительного комплекса.

Срок договора определен в 25 лет (пункт 1.2 договора аренды).

В силу пункта 2.1 договора аренды порядок определения размера арендной платы и сроки ее внесения оговорены в приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 4.1 договора аренды арендодатель, среди прочего, имеет право вносить в договор необходимые изменения и дополнения в случае внесения таковых в действующее законодательство, изменять по соглашению с арендатором размер арендной платы, за исключением случая, когда это делается автоматически в соответствии с приложением N 1 к договору.

Согласно пункту 2 приложения N 1 к договору арендная плата устанавливается в размере ставки земельного налога для соответствующей зоны города. На арендатора распространяются льготы, предусмотренные действующим законодательством для земельного налога.

В силу пункта 5 приложения N 1 к договору в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере, предусмотренном федеральным законом для земельного налога, рассчитанном от суммы задержанных платежей.

Согласно расчету задолженности по договору аренды образовалась дебиторская задолженность по внесению арендной платы за 3 квартал 2018 года в размере 4 414 818,67 руб. В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени в размере 1 410 534,57 руб. за период с 16.09.2018 по 15.06.2020

Истцом 19.06.2018 в адрес ответчика направлена претензия от 27.09.2018 N 44/09/2018, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент - дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

В пункте 3 части 1 указанной статьи определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В ходе рассмотрения дела №А41-59990/18 установлено, что на участке расположены объекты, права на которые перешли к ФИО2 и ФИО3

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, в заявленный период часть земельного участка с кадастровым номером 50:42:010101:0006 выбыла из владения арендатора, а именно в площади, необходимой для эксплуатации объектов третьих лиц.

В связи с изложенным определением от 21.11.2019 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «СтройКонтроль» ФИО4, ФИО5.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) какую площадь земельного участка с кадастровым номером 50:42:0010101:6 (адресные ориентиры: <...>) фактически занимают следующие расположенные на нем объекты недвижимости:

- здание гостиницы (совокупность помещений спального корпуса в количестве 43);

- здание боулинга;

- причальные сооружения;

- вспомогательные береговые сооружения;

- вспомогательные береговые сооружения;

2) какая площадь указанного земельного участка необходима для использования названных объектов недвижимости?

Экспертиза поступила в адрес суда, из нее усматриваются следующие выводы.

Во-первых, на земельном участке расположены: здание гостиницы, здание боулинга, вспомогательные береговые сооружения (рундуки №1, №2), причальные сооружения (включая 2 причальных крана), пешеходные дорожки, автомобильные проезды, автостоянка.

Во-вторых, установлено, что:

- площадь земельного участка, занимаемая зданием боулинга (№1 на схемах в графической части заключения) составляет 555 кв.м;

- площадь земельного участка, занимаемая зданием гостиницы (№2 на схемах в графической части заключения) составляет 700 кв.м;

- площадь земельного участка, занимаемая вспомогательными береговыми сооружениями - рундуки №1 (№3 на схемах в графической части заключения) составляет 220 кв.м;

- площадь земельного участка, занимаемая вспомогательными береговыми сооружениями - рундуки №2 (№4 на схемах в графической части заключения) составляет 308 кв.м;

- площадь земельного участка, занимаемая причальными сооружениями (№5 на схемах в графической части заключения) составляет 1 650 кв.м;

- площадь земельного участка, необходимая для обслуживания здания гостиницы - парковка (№6 на схемах в графической части заключения) составляет 319 кв.м;

- площадь земельного участка, необходимая для обслуживания здания гостиницы - прилегающая территория (№7 на схемах в графической части заключения) составляет 979 кв.м;

площадь земельного участка, необходимая для обслуживания вспомогательных береговых сооружений - рундуков №1 (№8 на схемах в графической части заключения) составляет 277 кв.м;

площадь земельного участка, необходимая для обслуживания вспомогательных береговых сооружений - рундуков №2 (№9 на схемах в графической части заключения) составляет 529 кв.м;

- площадь земельного участка, необходимая для обслуживания причальных сооружений - подъездная дорога к причальным сооружениям (№10 на схемах в графической части заключения) составляет 1495 кв.м;

площадь земельного участка, необходимая для обслуживания вспомогательных береговых сооружений - подъездная дорога к рундукам №1 и крану №1 (№11 на схемах в графической части заключения) составляет 776 кв.м;

площадь земельного участка, необходимая для обслуживания вспомогательных береговых сооружений - подъездная дорога к крану №2 и зданию боулинга (№12 на схемах в графической части заключения) составляет 699 кв.м.

Таким образом, общая площадь земельного участка, фактически занимаемая о объектами недвижимости (здания гостиницы, боулинга, вспомогательные береговые со (рундуки №1, №2), причальные сооружения) составляет 3 433 кв.м.

В-третьих, общая площадь земельных участков, необходимых для обслуживания и доступа к вышеуказанным объектам недвижимости (парковка гостиницы, участок вокруг гостиницы, подъездные дороги к причальным сооружениям, рундукам, зданию боулинга, кранам №1, №2, участки для обслуживания рундуков №1, №2) составляет 5 074 кв.м.

Названное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ признано арбитражным судом надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Судом установлено, что экспертное заключение соответствует указанным выше нормам. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности сделанных выводов.

Таким образом, в фактическом владении арендатора остался земельный участок площадью 54926 кв.м. При этом, суд отмечает, что установленные в деле №А41-59990/18 обстоятельства (в частности, площадь использования ответчиком участка) не имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, поскольку в настоящем деле проведена судебная экспертиза, которая признана надлежащим доказательством. При вынесении решения по делу №А41-59990/18 суд руководствовался пятном застройки, вопрос об установлении площади, необходимой для их использования на обсуждение сторон не выносился.

Соответственно, доводы администрации о необходимости применения площади 58 215,15 кв.м противоречат материалам настоящего дела.

При таких обстоятельствах, судом произведен перерасчет основного долга, который составил 4165595,90 руб.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Судом произведен перерасчет неустойки, который за спорный период составил 1 330 908,09 руб.

Соответственно, иск подлежит удовлетворению в части.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд




РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "ПАРУСНЫЙ КЛУБ "ВОДНИК" в пользу Администрация города Долгопрудного задолженность по договору от 30.05.2000 N МО-42-338Д в размере 4165595,90 руб. за 3 кв. 2018 год, пени в размере 1 330 908,09 руб. за период с 16.09.2018 по 15.06.2020.

В остальной части отказать.

Взыскать с ООО "ПАРУСНЫЙ КЛУБ "ВОДНИК" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 50 483 руб.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда http://10aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Московского округа http://fasmo.arbitr.ru.



Судья А.В. Гринева