Решение от 6 августа 2025 г. по делу № А13-1923/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А13-1923/2025
город Вологда
07 августа 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 07 августа 2025 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Корепина С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновым С.М., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации города Вологды (ОГРН <***>, ИНН <***>), Обществу с ограниченной ответственностью «Некрасовский» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об установлении сервитута, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области,

при участии от истца ФИО1 по доверенности от 05.03.2025,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Администрации города Вологды (далее - Администрация), Обществу с ограниченной ответственностью «Некрасовский» (далее – ООО «Некрасовский), которым просило:

установить в пользу владельцев паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированный «Актив Плюс» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры», право постоянного (бессрочного) ограниченного пользования (сервитут) следующим земельным участком:

Код для идентификации:

- с кадастровым номером 35:24:0503002:562, расположенного по адресу <...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала - часть указанного земельного участка площадью 4163 кв. м. - для обеспечения беспрепятственного круглосуточного прохода пешеходов и проезда легковых, грузовых автомобилей и строительной техники, принадлежащих как истцу так и третьим лицам, выполняющим работы, связанные с эксплуатацией:

1) земельного участка с кадастровым номером 35:24:0503002:498, расположенного в границах участка - ориентир объект незавершенного строительства корпуса № 3, почтовый адрес ориентира: <...>;

2) земельного участка с кадастровым номером 35:24:0503002:563, расположенного по адресу <...> на земельном участке расположено здание торгово-развлекательного центра незавершенное строительством № 2а, корпус 3;

3) земельного участка с кадастровым номером 35:24:0503002:564, расположенного по адресу <...> на земельном участке расположено здание аквапарка - СПА незавершенное строительством № 2а, корпус 2, - а также эксплуатацией объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0503002:563, 35:24:0503002:564.

- установить сферу действия сервитута в следующих границах, определяемых проектными координатами поворотных точек:

Обозначение характерных точек границ

Координаты,м

X

Y

н1

34985

2329

н2

5.8304 984

484.21342 9

н3

8.3354 981

494.23312 9

н4

4.2354 985

447.21312 9

н5

3.0364 967

399.29372 9

н6

0.5354 968

319.26312 9

н7

1.2324 968

294.28322 9

н8

3.0384 969

290.25312 9

н9

4.0394 968

295.22372 9

н10

8.7314 969

307.27362 9

н11

0.7304 969

313.28382 9

н12

5.6394 985

317.25372 9

н13

1.1314 985

386.20302 9

н14

9.7394 986

389.23372 9

н15

5.7334 986

396.20362 9

н16

4.9344 986

403.27382 9

н17

0.1344 983

410.28362 9

н18

7.5334 983

437.27382 9

н19

5.2304 983

451.21392 9

н1

9.4374 985

461.25332 9

5.80 484.14

Площадь земельного участка, обремененногосервитутом, кв.м.

4163

В обоснование заявленных требований истец сослался на

необходимость установления сервитута для обеспечения проезда и прохода к земельным участкам с кадастровыми номерами 35:24:0503002:498, 35:24:0503002:563, 35:24:0503002:564.

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 23, 39.23, 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статью 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Администрация представителя в суд не направила, в письменных возражениях указала, что не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку соглашение об установлении сервитута должно быть заключено с ООО «Некрасовский» как арендатором земельного участка.

ООО «Некрасовский», третье лицо представителей в суд не направили, возражений на иск не представили.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей ответчиков, третьего лица.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, заслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 35:24:0503002:498, площадью 14845+/- 43 кв. м, расположенный по адресу: <...>, принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированного «Актив Плюс»" (далее - Фонд) под доверительным управлением истца, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № 35-35-01/128/2010-391 от 17.02.2011.

Смежные с земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0503002:563; 35:24:0503002:564, площадью 20863+/-51 кв. м; 18550+/-48 кв.м., соответственно, находятся в аренде у истца, что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости от 22.04.2014 № 35-35- 01/073/2007-79 и от 22.04.2014 № 35-35-01/014/2009-286.

На земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0503002:563; 35:24:0503002:564, расположены объекты незавершенного строительства торгово-развлекательного центра и здания аквапарка-СПА с кадастровыми номерами 35:24:0503002:995, 35:24:0503002:994, также входящие в состав Фонда и находящиеся в доверительном управлении истца, эксплуатация которых невозможна без доступа к землям общего пользования (дороге).

Истец, являясь доверительным управляющим имуществом Фонда в соответствии с пунктом 30 Правил доверительного управления,

зарегистрированных Федеральной службой по финансовым рынкам РФ 22.06.2010, имеет полномочия заявлять иски в судах в интересах владельцев паев Фонда в связи с деятельностью по доверительному управлению имуществом Фонда.

Доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами 35:24:0503002:498; 35:24:0503002:563; 35:24:0503002:564, от земель общего пользования представляется невозможным. Невозможность доступа к указанным земельным участкам подтверждается документами, материалами землеустроительной экспертизы от 15.01.2025, подготовленной кадастровым инженером ООО «Вологодские земельные ресурсы» ФИО2.

Из заключения экспертной организации следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0503002:498; 35:24:0503002:563; 35:24:0503002:564 непосредственного доступа к землям общего пользования не имеют; фактический проезд к указанным земельным участкам расположен в границах земельного участка с кадастровыми номерами 35:24:0503002:562; установление сервитута является единственным возможным вариантом обеспечения проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 35:24:0503002:498; 35:24:0503002:563; 35:24:0503002:564 и объектам незавершенного строительства с кадастровыми номерами 35:24:0503002:994 и 35:24:0503002:995, принадлежащим владельцам паев Фонда под доверительным управлением истца; использование земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0503002:498; 35:24:0503002:563; 35:24:0503002:564 без установления сервитута невозможно.

Таким образом, эксперт пришел к выводу о необходимости в установлении права ограниченного пользования смежными земельными участками, поскольку иным способом правообладатели земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0503002:498; 35:24:0503002:563; 35:24:0503002:564 лишены возможности доступа к своему земельному участку и использования его по назначению.

Из заключения землеустроительной экспертизы следует, что экспертом рассмотрены три варианта организации проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 35:24:0503002:498; 35:24:0503002:563; 35:24:0503002:564.

При выборе варианта наложения сервитута, приоритет отдается исходя из разумного баланса интересов сторон с тем, чтобы ограниченное вещное право, не создавало существенных неудобств собственнику обремененного земельного участка. На основании исследования эксперта второй вариант наложения сервитута, а именно, организация проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 35:24:0503002:564, 35:24:0503002:563, 35:24:0503002:498 посредством земельного участка с кадастровым номером 35:24:0503002:562, является наименее обременительным для собственников смежных земельных участков, затрагиваемых сервитутом.

Второй вариант проезда обеспечивает доступом земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0503002:498; 35:24:0503002:563; 35:24:0503002:564, а также служит фактическим проездом к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0503002:3904, соответствует нормативам и пригоден для движения и маневрирования автомобильного транспорта. В сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 35:24:0503002:562 в разделе особые отметки указано, что посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельному участку с кадастровым номером: 35:24:0503002:3904. Доступ, организованный по второму варианту, не потребует затрат на его организацию.

Конфигурация проезда, спроектированная по второму варианту, показана на Чертеже 2 заключения экспертизы. Реконструкция проезда с целью увеличения ширины проезда до нормативной ширины, установленной для проездов к общественным, не затронет объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0503002:562. Проезд, спроектированный по второму варианту, занимает часть земельного участка с кадастровым номером 35:24:0503002:562, площадью 4163 кв.м. Проектные координаты поворотных точек представлены в таблице № 2 заключения.

Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0503002:562 находится в государственной неразграниченной собственности, предоставлен в аренду ООО «Некрасовский» на срок до 11.02.2058.

Истец обращался к ответчикам с требованием о предоставлении ему постоянного права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) для обеспечения прохода и проезда через его земельный участок (письма от 22.07.2024 № 282 и от 05.08.2024 № 295).

Администрация города Вологды отказала в заключении соглашения (письма от 04.09.2024 № 12-0-16/3124; от 07.08.2024 № 7-0- 11/3122-3124-8630В; от 09.08.2024 № 12-0-16/10980/10488); ООО «Некрасовский» на обращение не ответило.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 23 ЗК РФ обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

В силу пункта 8 статьи 23 ЗК РФ сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом (пункт 12 статьи 23 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу пункта 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Президиумом ВАС РФ в постановлении от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010 установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем

наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Таким образом, заявляя настоящий иск истец в силу статьи 65 АПК РФ должен доказать что предоставление ограниченного права пользования земельным участком ответчика является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Необходимость установления сервитута и его границы подтверждены материалами землеустроительной экспертизы от 15.01.2025, подготовленной кадастровым инженером Общества с ограниченной ответственностью «Вологодские земельные ресурсы» ФИО2

Выводы указанного заключения ООО «Некрасовский» не оспорены, доказательств наличия иных менее обременительных способов доступа на земельные участки истца в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах установление заявленного сервитута признается судом соответствующим разумному балансу интересов сторон спора, не является явно обременительным для ответчика и не создает для него существенные неудобства.

Доказательств иного в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.24 ЗК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок

более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

Поскольку земельный участок находится в долгосрочной аренде ООО «Некрасовский», в силу вышеуказанной нормы ответчиком по делу является ООО «Некрасовский», Администрация не является надлежащим ответчиком по настоящему иску.

При таких обстоятельствах заявленные требования к ООО «Некрасовский» признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании статьи 274 ГК РФ, статей 23, 39.24 ЗК РФ, в удовлетворении иска к Администрации надлежит отказать.

В силу пункта 4 статьи 39.24 ЗК РФ Арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком.

Согласно пункту 5 статьи 39.24 ЗК РФ со дня досрочного расторжения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком действие заключенного арендатором или землепользователем соглашения об установлении сервитута в отношении такого земельного участка прекращается.

Таким образом, сервитут подлежит установлению до момента прекращения договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 39.25 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется:

1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с постановлением Правительства Вологодской области от 01.12.2014 № 1084 «Об утверждении Порядка определения платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области и государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области» ставки платы за сервитут в отношении земельных участков,

государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления городских округов, муниципальных районов, на территории которых расположены земельные участки.

Постановлением Администрации города Вологды от 23.04.2015 № 3002 «Об установлении ставки платы за сервитут в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда» и утверждении Порядка определения платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Вологда» установлена ставка платы за сервитут по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Вологда», а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «Город Вологда» в размере 1.5 процента (пункт 1 постановления).

Таким образом, применительно к спорным отношениям плата за сервитут является регулируемой и полежит изменению в случае изменения нормативных актов, регулирующих такие отношения.

В силу пункта 3 статьи 39.25 ЗК РФ плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. Таким образом, с момента установления сервитута истец обязан вносить плату за сервитут в пользу ООО «Некрасовский».

В связи с удовлетворением иска об установлении сервитута расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению истцу за счет ООО «Некрасовский» в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

удовлетворить иск Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Некрасовский» (ОГРН <***>, ИНН <***>):

установить в пользу владельцев паев Закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированный «Актив Плюс» под управлением

Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры», право постоянного (бессрочного) ограниченного пользования (сервитут) следующим земельным участком:

- с кадастровым номером 35:24:0503002:562, расположенного по адресу <...> земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала - часть указанного земельного участка площадью 4163 кв. м. - для обеспечения беспрепятственного круглосуточного прохода пешеходов и проезда легковых, грузовых автомобилей и строительной техники, принадлежащих как истцу так и третьим лицам, выполняющим работы, связанные с эксплуатацией:

1) земельного участка с кадастровым номером 35:24:0503002:498, расположенного в границах участка - ориентир объект незавершенного строительства корпуса № 3, почтовый адрес ориентира: <...>;

2) земельного участка с кадастровым номером 35:24:0503002:563, расположенного по адресу <...> на земельном участке расположено здание торгово-развлекательного центра незавершенное строительством № 2а, корпус 3;

3) земельного участка с кадастровым номером 35:24:0503002:564, расположенного по адресу <...> на земельном участке расположено здание аквапарка - СПА незавершенное строительством № 2а, корпус 2, - а также эксплуатацией объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 35:24:0503002:563, 35:24:0503002:564.

- установить сферу действия сервитута в следующих границах, определяемых проектными координатами поворотных точек:

Обозначение характерных точек границ

Координаты,м

X

Y

н1

34985

2329

н2

5.8304 984

484.21342 9

н3

8.3354 981

494.23312 9

н4

4.2354 985

447.21312 9

н5

3.0364 967

399.29372 9

н6

0.5354 968

319.26312 9

н7

1.2324 968

294.28322 9

н8

3.0384 969

290.25312 9

н9

4.0394 968

295.22372 9

н10

8.7314 969

307.27362 9

н11

0.7304 969

313.28382 9

н12

5.6394 985

317.25372 9

н13

1.1314 985

386.20302 9

н14

9.7394 986

389.23372 9

н15

5.7334 986

396.20362 9

н16

4.9344 986

403.27382 9

н17

0.1344 983

410.28362 9

7.53 437.78

н18

34983

2329

н19

5.2304 983

451.21392 9

н1

9.4374 985

461.25332 9

Площадь земельного участка, обреме5н.е8н0н ого сервитутом, кв.м.

448146.134

Установить плату за сервитут в соответствии с подпунктом 2 пункта 2

статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации согласно порядку определения платы по соглашению об установлении сервитута, установленному нормативно-правовым актом Вологодской области.

В удовлетворении иска к Администрации города Вологды (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Некрасовский» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и партнеры» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 50 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его принятия в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья С.В. Корепин