Решение от 15 октября 2020 г. по делу № А56-30682/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-30682/2019
15 октября 2020 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 15 октября 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "МЫ" (адрес: Россия, 191002 Санкт-Петербург, переулок Свечной, дом 5, литера А, помещение 2Н, офис 3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.01.2014, ИНН: <***>);

ответчики: 1. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076); 2. 2. Акционерное общество Фонд имущества Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 190000, Санкт-Петербург, переулок Гривцова, 5, ОГРН: 1057812368239, Дата присвоения ОГРН: 13.09.2005, ИНН: 7838332649);

третьи лица: 1 Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», 2 Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»

о признании,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 01.08.2018,

- от ответчиков: 1. представитель ФИО3, на основании доверенности от 25.11.2019, 2. представитель не явился, извещен,

- от третьих лиц: 1. представитель ФИО4, на основании доверенности от 09.01.2020, 2. представитель не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «МЫ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) и акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества) с учетом заявления в порядке статьи 49 АПК РФ о признании установленной величины рыночной стоимости объекта недействительной, об установлении рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 4Н в размере 4320 000 руб., обязании заключить договор о продаже объекта недвижимости по цене, предложенной заявителем, взыскании расходов по оценке в размере 15000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН) и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (жале – Учреждение).

На основании распоряжения Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2019 в связи с назначением судьи Кротова С.М. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда настоящее дело на основании статьи 18 АПК РФ передано для рассмотрения в производство судьи Балакир М.В.

В судебном заседании представитель Общества поддержал исковые требования.

Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что разногласия по договору купли-продажи помещения в установленный срок заявителем не были переданы на разрешение суда, в связи с чем, Общество утратило право на выкуп арендуемого объекта, кроме того, ни при направлении прокола разногласий, ни при направлении заявления по настоящему делу истец не представил документ, подтверждающий достоверность предложенной Обществом цены объекта.

Представитель Государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» поддержал позицию ответчика, в обоснование возражений указал на то, что производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ГУП «ГУИОН» подлежит прекращению на основании п.1 части 1 статьи 150 АПК РФ, заключение специалиста № 19/19э от 14.05.2019 ООО «Центр оценки «РОСЛЭКС» ФИО5 является недопустимым доказательством по делу, истцом не доказана необходимость заключения договора купли-продажи объекта недвижимости по цен иной, чем установлено в отчете об оценке, выполненной ГУП «ГУИОН.

В отзыве на иск Акционерное общество Фонд имущества Санкт-Петербурга ссылалось на то, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу. Дело рассмотрено в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание на основании статьи 156 АПК РФ.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Общество в соответствии с договором аренды от 05.03.2014 № 03-А091508 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 191028, <...>, литера А, помещение 4Н.

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых объектов, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), Общество 18.07.2018 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

22.11.2018 Общество получило от Фонда имущества проект договора купли-продажи помещения, в соответствии с которым цена помещения составила 5 500 000 руб. (без НДС).

Не согласившись с предложенной для выкупа помещения ценой, Общество 04.12.2018 направило Фонду имущества проект разногласий к договору, в котором предложило установить выкупную стоимость помещения в размере 2 750 000 руб.

Письмом от 15.02.2010 Фонд имущества отказал Обществу в заключении договора на условиях, изложенных в протоколе разногласий, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим требованием.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Фонд предложил Обществу заключить договор купли-продажи по цене, указанной ГУИОН в отчете об оценке рыночной стоимости от 26.07.2018 №31-8-0135(087)-2018, а именно: 5 500 000 руб. Однако Общество не согласилось с указанной ценой, посчитав ее завышенной, и направив Комитету протокол разногласий в отношении условия договора о цене.

Поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из заявления ООО «МЫ», проект договора купли-продажи получен заявителем 22.11.2018, письмом Общества от 03.12.2018 (вх. № 17949 от 04.12.2018) Фонду имущества направлен договор купли-продажи с приложением протокола разногласий к договору по вопросу цены выкупаемого помещения, впоследствии, не получив ответа, 01.02.2019 и 04.02.2019 заявитель обратился к ответчику с просьбой предоставить решение по существу обращения. 15.02.2019 после получения соответствующего ответа о возможности оспаривания величины рыночной стоимости объекта, заявитель обратился в суд с настоящим требованием.

Таким образом, из материалов дела достоверно следует, что Общество не отказывалось от подписания договора купли-продажи, а получив результаты независимой (альтернативной) рыночной оценки спорного объекта направило в Фонд имущества проект разногласий в связи с наличием обоснованных сомнений в правильности расчета выкупной цены в сроки, установленные ст. 445 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 446 ГК РФ, введенным в действие с 01.06.2015, разногласия, которые возникли при заключении договора, не подлежат урегулированию в судебном порядке, если они не были переданы на рассмотрение суда в течение 6 месяцев с момента их возникновения.

При таких обстоятельствах, доводы Комитета об утрате истцом права преимущественного приобретения арендуемого им нежилого помещения является ошибочным, а спор относительно рыночной стоимости выкупаемого объекта подлежит рассмотрению по существу.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спор касается выкупной стоимости помещения. При этом сторонами в материалы дела представлены отчет ГУИОН о рыночной стоимости помещения и независимого оценщика, содержащие существенно различные предложения относительно рыночной стоимости спорного объекта.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

С учетом изложенного, производство по делу в части требования о признании недостоверной рыночной стоимости объекта, определенной на основании отчета ГУИОН от 24.10.2018 № 31-8-0135 (087)-2018 подлежит прекращению, поскольку Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта от 13.11.2018 № 2247-рз «Об условиях приватизации объекте нежилого фонда по вышеуказанному адресу, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта в таком случае невозможно.

Из части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Ввиду разногласий сторон относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Проведение экспертизы по вопросу: какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Моховая, улица, д.14, литер А, помещение 4-Н на дату подачи заявления ООО «МЫ», зарегистрированного КИО Санкт-Петербурга 26.07.2018 по состоянию на 26.07.2018, было поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО6

В суд поступило заключение эксперта от 23.07.2020, в соответствии с которым экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 5 300 000 руб.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов, в том числе проходимости пешеходных потоков при анализе параметра местоположения, - оцениваются судом как обоснованные. Доводы участвующих в деле лиц не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу, не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта

С учетом изложенного, пункт 2.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 5 300 000 руб.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

В соответствии с решением договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли-продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

В настоящем случае суд не находит оснований для отнесения судебных расходов на Комитет, учитывая результат рассмотрения дела, определение судом цены выкупаемого объекта недвижимости в размере 5300 000 рублей и цену объекта, которую предлагало Общество, обращаясь с настоящим иском.

Более того, в рассматриваемом случае результаты проведенной судебной экспертизы фактически подтвердили рыночную цену, предложенную Обществу Фондом на основании отчета ГУИОН.

При таких обстоятельствах решение по настоящему делу нельзя считать принятым в пользу Общества, а Комитет - стороной, проигравшей преддоговорный спор, в связи с чем судебные расходы подлежат оставлению на Обществе.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Производство по делу в части требования о признании недостоверной установленной величины рыночной стоимости объекта прекратить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 4Н, изложив п.2.1 договора в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 5 300 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.