Решение от 24 января 2020 г. по делу № А23-3069/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248016, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел. 8-800-100-23-53, (4842) 505-902, факс: (4842) 50-59-57; 59-94-57 http://kaluga.arbitr.ru; e-mail: arbitr@kaluga.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А23-3069/2019
24 января 2020 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено 24 января 2020 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Сидорычевой Л.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Дом Купцов Кудриных" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 248025, <...>

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) 248000, <...>, ч. 2, к межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (ОГРН <***>, ИНН <***>), 248600, <...>

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной антимонопольной службы по Калужской области, 248000, <...>; Управления Федеральной службы судебных приставов по Калужской области, 248023, <...>; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, 248000, <...>; Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений <...>, <...>; Банк ВТБ (ПАО), 190000, <...>; судебного пристава - исполнителя МООИП УФССП России по Калужской области ФИО6

о признании недействительными торгов, договора купли-продажи имущества должника, применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании:

от истца - адвоката Рухова В.Н. по ордеру от 04.07.2019, представителя ФИО3 по доверенности от 15.04.2019

от ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 - представителя ФИО4 по доверенности от 23.05.2019,

от ответчика межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях - представителя ФИО5 по доверенности от 24.01.2019

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом Купцов Кудриных" обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях о признании недействительными торгов, проведенных 11.12.2018 Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, по результатам которых подписан протокол N 2 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества должника ООО «Дом купцов Кудриных» Лот № 1 - нежилое здание станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, назначение: нежилое здание, площадью 391,5 кв.м., количество этажей: 2, расположенное по адресу: <...> КН 40:26:000143:709, и право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, общей площадью 663 +1-9 кв.м, по адресу: <...> кадастровый № 40:26:000143:20; местоположение участка относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - административное здание; участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток; почтовый адрес ориентира: Калужская обл.г. Калуга ул. Зерновая д. 22 и заключенный Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях с ФИО2 по их итогам договор купли-продажи № 786 от 25.12.2018; применении последствия недействительности договора купли-продажи: обязании ФИО2 возвратить Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях нежилое здание станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, назначение: нежилое здание, площадью 391,5 кв.м., количество этажей: 2, расположенное по адресу: <...> КН 40:26:000143:709; исключении из Единого государственного реестра прав записи регистрации права собственности ФИО2 на нежилое здание станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, назначение: нежилое здание, площадью 391,5 кв.м., количество этажей: 2, расположенное по адресу: <...> за №40:26:000143:709-40/001/2019-6 от 29.01.2019; обязании Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях возвратить ФИО2 5106560 (пять миллионов сто шесть тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 22.04.2019 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной антимонопольной службы по Калужской области, 248000, <...>; Управление Федеральной службы судебных приставов по Калужской области, 248023, <...>; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, 248000, <...>; Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений <...>, <...>.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 04.07.2019 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Банк ВТБ (ПАО), 190000, <...>.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2019 к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен судебный пристав - исполнитель МООИП УФССП России по Калужской области ФИО6, 248000, <...>.

Определением Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2019 на основании ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истребованы из МООИП УФССП России по Калужской области (248000, <...>) копии материалов исполнительного производства №8951/18/09/40052-ИП в отношении ООО "Дом купцов Кудриных".

Представители истца в судебном заседании поддержали исковые требования с учетом их уточнений от 06.12.2019 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Просили суд признать недействительными торги, проведенные 11.12.2018 Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях, по результатам которых подписан протокол N 2 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества должника ООО «Дом купцов Кудриных» Лот № 1- нежилое здание станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, назначение: нежилое здание, площадью 391,5 кв.м., количество этажей: 2, расположенное по адресу: <...> КН 40:26:000143:709, и право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, общей площадью 663 +1-9 кв.м, по адресу: <...> кадастровый № 40:26:000143:20; местоположение участка относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - административное здание; участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток; почтовый адрес ориентира: Калужская обл.г. Калуга ул. Зерновая д. 22 и заключенный Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях с ФИО2 по их итогам договор купли-продажи № 786 от 25.12.2018г.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи в виде двусторонней реституции:

Обязать ФИО2 возвратить Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях нежилое здание станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, назначение: нежилое здание, площадью 391,5 кв.м., количество этажей: 2, расположенное по адресу: <...> КН 40:26:000143:709.

Исключить из Единого государственного реестра прав запись регистрации права собственности ФИО2 на нежилое здание станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, назначение: нежилое здание, площадью 391,5 кв.м., количество этажей: 2, расположенное по адресу: <...> за № 40:26:000143:709-40/001/2019-6 от 29.01.2019г.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях возвратить ФИО2 5106560 (пять миллионов сто шесть тысяч пятьсот шестьдесят) рублей.

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принимается уточнение истцом исковых требований, поскольку указанное не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Дело рассмотрено судом в пределах уточнённых исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель первого ответчика- индивидуального предпринимателя ФИО2 в судебном заседании возражал против заявленных требований. Поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на иск. Указал, что согласно решению Калужского районного суда Калужской области от 15.12.2017 залоговая стоимость по ипотеке составляла 3 514 000 руб., согласно представленному отчету об оценке ООО «Абаш» стоимость спорного имущества составила 6 320 000 руб., что соответствовало рыночной стоимости имущества. В материалы дела не представлено доказательств, что истец с требованиями об изменении начальной продажной цены не обращался. Определённую стоимость спорного имущества не оспорена. Указал, что обращение взыскания на принадлежащее истцу спорное имущество - нежилое здание, площадью 391,5 кв.м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: <...> права аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, общей площадью 663+/-9 кв.м, по адресу: <...> произведено на основании решения Калужского районного суда Калужской области от 15.12.2017 , которым установлена начальная продажная цена этого имущества. Считает, что оспаривание с указанием начальной продажной цены спорного имущества либо ее изменение было возможно путем обжалования решения суда в этой части либо в порядке, предусмотренном ст. 203 ГПК РФ, данный вывод согласуется с позицией, отраженной в определении— Верховного Суда Российской Федерации от 27.11.2018 №50-КГ18-24 закрепленной в целях ее единообразного применения в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 2(2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019. Просил суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель второго ответчика- межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях в судебном заседании возражал против заявленных требований. Поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление от 03.07.2019. Пояснил, что на основании уведомления судебного пристава-исполнителя о готовности к реализации арестованного имущества от 05.10.2018 №286 Теруправлением были организованы торги по продаже нежилого здания станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования площадью 391,5 кв.м., количество этажей 2, КН 40:26:000143:709, расположенное по адресу: <...> и право аренды земельного участка с КН 40:26:000143:20. Обременение: заложенное имущество. Согласно техническому паспорту, приложенному к материалам, передаваемого имущества от 27.06.2014 года площадь продаваемого здания составляет 391,5 кв.м. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 01.10.2018 здание с КН 40:26:000143:709 по адресу: <...>, имеет следующие характеристики: здание двух этажное, нежилое, площадью 391,5 кв.м, 2014 года постройки, с назначением - станция технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования. Таким образом, на реализацию в Теруправление передано имущество, характеристики которого подтверждены вышеуказанными документами. Согласно протоколу аукциона от 11.12.2018 победителем торгов признан ФИО2, с которым 25.12.2018 года заключен договор купли-продажи № 286, собственником объекта недвижимости является ФИО2. Пояснил, что из искового заявления и технического плана от 04.02.2019 следует, что ООО «Дом купцов Кудриных», в нарушении действующего законодательства проставил отметку о реконструкции на техплане в отношении проданного здания, которое на момент внесения отметки имело другого собственника. При этом истцом не доказано в силу статьи 65 АПК РФ произведена эта реконструкция в действительности или состоялась только на бумаге. Просил суд иск оставить без удовлетворения.

Иные третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили. О месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Третье лицо - Управление Федеральной службы судебных приставов по Калужской области в письменном отзыве на исковое заявление против заявленных исковых требований возражало. Пояснил, что 12.07.2018 судебным приставом-исполнителем Межрайонного от/юла по особым исполнительным производствам УФССП России по Калужской области (далее — МООИП Управления) на основании выданного исполнительною листа и заявления взыскателя возбуждено исполнительное производство №8951/18/40052-ИП в отношении должника ООО «Дом купцов Кудриных» в пользу взыскателя ПАО Банк ВТБ об обращении взыскания на заложенное имущество. 07.08.2018 судебным приставом-исполнителем МООИП Управления ФИО6 в рамках указанного исполнительного производства в соответствии с требованиями ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве» произведен арест вышеуказанного имущества. Указал, что реконструкция указанного здания проведена истцом неправомерно, судебный пристав-исполнитель ФИО6 при передаче спорного имущества на торги в МТУ Росимущества предоставил информацию о площади и этажности здания на основании действующего технического паспорта и выписки из ЕГРН, на основании исполнительного листа.

В судебном заседании 15.01.2020 на основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 22.01.2020 до 16 час. 30 мин.

На основании статьей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Судом также принято во внимание, что в деле имеется достаточно доказательств для рассмотрения дела по существу. Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей истца, суд установил следующие обстоятельства.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, искового заявления, ООО «Дом купцов Кудриных» принадлежало на праве собственности нежилое здание -станция технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, площадью 391,5 кв.м., количество этажей: 2, с кадастровым номером 40:26:000143:709, расположенное по адресу: <...> а также во временном пользовании и владении (аренда) находился земельный участок, с кадастровым номером 40:26:000143:20, общей площадью 663 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, местоположение участка относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - административное здание; участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению восток; почтовый адрес ориентира: <...>.

Право собственности на нежилое здание принадлежало обществу на основании Постановления городской Управы г. Калуги «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» от 23.04.2015г. № 4948-пи, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации от 12.05.2015г., выданным Управлением Росреестра по Калужской области, запись регистрации № 40-40/001/061/2015-880/1 от 12.05.2015г.

Право временного пользования и владения земельным участком было предоставлено обществу на основании Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства торгово-офисного здания № 767/08 от 19.12.2008г., зарегистрированного в ЕГРП 22.05.2009г. за № 40-40-01/035/2009-156, а также Договора уступки прав от 12.07.2010г., зарегистрированного в ЕГРП 04.08.2010г. за № 40-40-01/055/2010-922. С 22.05.2012г. договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок.

05.11.2015г. между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ООО «Дом купцов Кудриных» заключены договор об ипотеке № 721/5151-0000443-з01 (зарегистрирован в ЕГРП 11.10.2015г.) и кредитное соглашение № 721/5151-0000443 , согласно которого банк предоставил ООО «Дом купцов Кудриных» кредит в размере 3500000 рублей на срок 60 месяца с даты, следующей за датой предоставления кредита, под 16% годовых.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному соглашению №721/5151-0000443 05.11.2015г. между Банком ВТБ 24 (ПАО) (залогодержатель) и ООО «Дом купцов Кудриных» (залогодатель) заключен договор об ипотеке № 721/5151-0000443-з01, согласно которому залогодатель предоставил в залог станцию технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, назначение: нежилое здание, площадь 391,5 кв.м, количество этажей: 2, по адресу: <...> а также право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-офисного здания, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 663 кв.м, по адресу: <...> кадастровый № 40:26:000143:20; местоположение участка относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - административное здание; участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток; почтовый адрес ориентира: Калужская обл.г. Калуга ул. Зерновая д. 22.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 27.11.2017г., вступившим в законную силу 07.05.2018г., с ООО «Дом купцов Кудриных», ФИО7 взыскано в солидарном порядке в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) задолженность по кредитному соглашению № 721/5151-0000413 от 18.02.2015г. в размере 14358313,24 рублей, задолженность по кредитному соглашению № 721/5151-0000443 от 05.11.2015г в размере 4094212,51 рублей. Обращено взыскание на вышеуказанное нежилое здание и право аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000143:20, определен способ реализации предмета залога в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 5056000 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МООИП УФССП России по Калужской области ФИО6 от 12.07.2018г. в отношении ООО «Дом купцов Кудриных» возбуждено исполнительное производство № 8951/18/40052-ИП.

02.10.2018г. судебным приставом-исполнителем МООИП УФССП России по Калужской области ФИО6 вынесено постановление о передаче вышеуказанного имущества, являющегося предметом залога, на торги и данное имущество было передано в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

13.11.2018г. на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (организатором торгов) было опубликовано извещение № 121118/0733477/01 о проведении торгов в отношении: лот 1 - нежилое здание станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, КН40:26:000143:709, назначение: нежилое здание, площадью 391,5 кв.м., количество этажей:2, расположенное по адресу: г. Калуга ул. Зерновая д. 13а КН 40:26:000143:709, и право аренды на земельный участок КН 40:26:000143:20. Начальная цена - 5056000 руб., размер задатка - 252800 руб. Срок подачи заявок - 05.12.2018г. Торги назначены были на 11.12.2018г.

В газете "Весть" № 83-84 от 13.11.2018 было опубликовано извещение о продаже на торгах 11.12.2018г. залогового имущества: выставлен лот № 1 - нежилое здание станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, назначение: нежилое здание, площадью 391,5 кв.м., количество этажей: 2, расположенное по адресу: <...> КН 40:26:000143:709, И право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, общей площадью 663+/-9 кв.м, по адресу: <...> кадастровый номер 40:26:000143:20; местоположение участка относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - административное здание; участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток; почтовый адрес ориентира: Калужская обл.г. Калуга ул. Зерновая д. 22.

В соответствии с протоколом № 2 от 11.12.2018 "Об определении победителя торгов при продаже арестованного имущества ООО «Дом купцов Кудриных» победителем торгов был определен - ФИО2

По итогам торгов между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях (организатор торгов) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 786 от 25.12.2018г., по условиям которого организатор торгов (Продавец) передает в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять следующее имущество: Лот №1 (заявка № 286/18): нежилое здание станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, назначение: нежилое здание, площадью 391,5 кв.м., количество этажей: 2, расположенное по адресу: <...> КН 40:26:000143:709, и право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, общей площадью 663 +/-9 кв.м, по адресу: <...> кадастровый номер 40:26:000143:20; местоположение участка относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - административное здание; участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на восток; почтовый адрес ориентира: Калужская обл.г. Калуга ул. Зерновая д. 22. Обременения: заложенное имущество, (п. 1.1 договора)

Согласно п. 2.1 договора общая стоимость имущества по результатам торгов составляет 5106560 руб. Данная сумма оплачена покупателем полностью, что подтверждается п. 2.2.2. договора купли-продажи № 786 от 25.12.2018г.

Данное имущество было передано покупателю судебным приставом-исполнителем по месту нахождения данному имущества, что подтверждается актом приема-передачи от 27.12.2018г.

29.01.2019г. за ФИО2 зарегистрировано право собственности на спорное нежилое здание в Едином государственным реестр прав, запись регистрации № 40:26:000143:709-40/001/2019-6.

Истец - ООО «Дом купцов Кудриных» указав что при проведении торгов были допущены существенные нарушения, считает проведенные торги недействительными, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Калужской области с настоящим иском. (с учетом уточнения заявленных требований).

В соответствии с частью 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим 4 Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 449 Кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 2 статьи 448 Кодекса, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснено, что отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 05.04.2012 N 16311/11 указал, что, поскольку размещение информации преследует цель привлечения более широкого круга потенциальных покупателей, желающих приобрести реализуемые объекты недвижимости с публичных торгов, суды при проверке полноты сведений о них, должны принять во внимание положения статьи 554 Гражданского кодекса об определении предмета в договоре продажи недвижимости. Данная норма предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По смыслу ст. 449 ГК РФ основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

В обоснование заявленных требований истец указал, что извещение о проведении торгов должно было содержать не только надлежащие сведения о наименовании продаваемого имущества, но и надлежащую характеристику продаваемого объекта. По мнению истца информационное сообщение ответчика (организатора торгов) от 13.11.2018г., опубликованное на официальном сайте и в газете, содержало ненадлежащую информацию об отчуждаемом объекте. Выставленный на торги объект - нежилое здание Литер Строение 1, расположенный по адресу: <...> на момент выставления его на торги, претерпел технические изменения ввиду его реконструкции в 2015 году. В результате проведенной реконструкции изменилась общая площадь нежилого здания: увеличилась на 51,2 кв.м, вместо 391,5 кв. м стало 443,1 кв. м, а также изменилась этажность нежилого здания вместо 2 этажей стало 3 этажа (технический паспорт по состоянию на 04.02.2019г., инв. № 37603). И это видно визуально, при осмотре объекта. В результате выполненной реконструкции изменились уникальные характеристики нежилого здания, то есть на момент проведения торгов существовал новый объект, площадь которого составила 443,1 кв. м., имеющий 3 этажа, который и был по адресу выставлен на торги. Однако, указанные в извещении и газете технические характеристики выставленного на торги недвижимого имущества не соответствовали фактическим характеристикам существующего объекта.

В силу положений п.п. 6 п. 5 ст. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О государственной регистрации недвижимости" в Российской Федерации в связи с образованием или созданием объекта недвижимости либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости осуществляется кадастровый учет такого объекта.

В установленном законом порядке государственная регистрация и кадастровый изменения характеристик реконструированного здания на момент проведения торгов не была произведена.

По мнению истца, торги были проведены на основании недостоверных сведений об объекте продажи, на торги был выставлен объект недвижимости, который в результате выполненной реконструкции, прекратил свое существование, следовательно, не мог быть предметом ни торгов, ни договора купли-продажи, заключенного по результатам этих торгов.


В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность стороны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Возражая против заявленных исковых требований, ответчики указали на непредставление истцом надлежащих доказательств, подтверждающих нарушения проведения торгов.

Как следует из материалов дела 12.07.2018 судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Калужской области (далее — МООИП Управления) на основании выданного исполнительною листа и заявления взыскателя возбуждено исполнительное производство №8951/18/40052-ИП в отношении должника ООО «Дом купцов Кудриных» в пользу взыскателя ПАО Банк ВТБ об обращении взыскания на заложенное имущество.

07.08.2018 судебным приставом-исполнителем МООИП Управления ФИО6 в рамках указанного исполнительного производства в соответствии с требованиями ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве» произведен арест вышеуказанного имущества.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

В силу статьи 4 указанного Федерального закона исполнительное производство осуществляется на принципах законности, своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения, уважения чести и достоинства гражданина, неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника-гражданина и членов его семьи, а также соотносимое!!! объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения.

Согласно п. 3 ст. 76 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

На основании Указа Президента РФ от 12.05.2008 №724. Постановления Правительства РФ от 05.06.2008 №432 функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Соглашением ФССП России №0001/13, Росимущества №01-12/65 от 30.04.2015 «О взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество» определены общие условия взаимодействия этих органов.

Согласно п. 1.2 указанного Соглашения реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество (его территориальные органы) и привлекаемые им в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок физические и юридические лица (далее -специализированные организации).

Согласно ст. 56 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с ФЗ «Об ипотеке», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаен, предусмотренных указанным Федеральным законом.

02.10.2019 судебным приставом-исполнителем МООИП Управления ФИО6 в соответствии с требованиями ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» вынесено постановление о передаче следующего арестованного имущества на торги:

- нежилое здание станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, назначение: нежилое здание, площадью 391,5 кв.м., количество этажей: 2, расположенное по адресу: <...>;

- право аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства торгово-офисного здания, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 663 кв.м, по адресу: <...> кадастровый номер 40:26:000143:20; местоположение участка относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - административное здание; участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению восток; почтовый адрес ориентира: <...>.

Начальная продажная стоимость установлена вступившим в законную силу решением Калужского районного суда Калужской области в размере 5056000руб.

Поскольку начальная продажная цена имущества установлена судом, судебный пристав-исполнитель не вправе привлекать оценщика.

10.10.2018 в МТУ Росимущества передан пакет документов па арестованное имущество, указанное в постановлении о передачи на тори) от 02.10.2018.

К указанному пакету документов на торги арестованного имущества в соответствии со ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве», а так же совместного письма ФССП России и Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.07.2017 №00145/17/61359-ДА/ДП-12/26/251 приобщены копии технической документации:

- копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 01.10.2018 на здание с кадастровым номером: 40:26:000143:709 (далее- выписка из ЕГРН па здание);

- копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 01.10.2018 на земельный участок с кадастровым номером: 40:26:000143:20 (далее - выписка из ЕГРН па земельный участок);

- копня технического паспорта на здание станции технического облуживания транспортных средств, машин и оборудования, расположенного по адресу: <...> а, составленного по состоянию на 27.06.2014 (далее - технический паспорт от 2014 года).

Как следует из материалов дела, на основании Уведомления судебного пристава-исполнителя о готовности к реализации арестованного имущества от 05.10.2018 № 286 Теруправлением были организованы торги по продаже нежилого здания станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования площадью 391,5 кв.м., количество этажей 2, КН 40:26:000143:709, расположенное по адресу: <...> и право аренды земельного участка с КН 40:26:000143:20. Обременение: заложенное имущество.

Согласно техническому паспорту, приложенному к материалам, передаваемого имущества от 27.06.2014 года площадь продаваемого здания составляет 391,5 кв.м. _

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 01.10.2018 здание с КН 40:26:000143:709 по адресу: <...>, имеет следующие характеристики: здание двух этажное, нежилое, площадью 391,5 кв.м, 2014 года постройки, с назначением - станция технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования. Таким образом, на реализацию в Теруправление передано имущество, характеристики которого подтверждены вышеуказанными документами.

Согласно протоколу аукциона от 11.12.2018 победителем торгов признан ФИО2, с которым 25.12.2018 года заключен договор купли-продажи № 286. Таким образом, собственником объекта недвижимости является ФИО2.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из искового заявления и технического плана от 04.02.2019 ООО «Дом купцов Кудриных», в нарушении действующего законодательства проставил отметку о реконструкции на техплане в отношении проданного здания, которое на момент внесения отметки имело другого собственника. При этом истцом не доказано в силу статьи 65 АПК РФ произведена эта реконструкция в действительности или состоялась только на бумаге.

Порядок и основания признания торгов недействительными установлен в статье 449 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов в случае:

- кто-либо необоснованно отстранен от участия в торгах,

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена,

- продажа имущества произведена ранее указанного в извещение срока,

-допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи.

-допущены иные нарушения.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50, приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем издании, нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмере, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лиц, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене, необоснованное недопущение к участию в публичных торгах, продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются

существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. №° 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101, лицо обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права и интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагивают и не могут быть восстановлены при применении недействительности заключенной на торгах сделки.

Таким образом, торги не могут быть признаны недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Согласно сложившейся судебной практике лицами, заинтересованными в оспаривании торгов, признаются организаторы торгов, участники торгов, стороны договора, заключенного по результатам торгов, и лица, незаконно не допущенные к участию в торгах. Независимо от того, на каком этапе организации или проведения торгов допущены нарушения, защита нарушенных прав заинтересованных лиц осуществляется способом, установленным статьей 449 ГК РФ, путем признания торгов недействительными.

Иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, в силу положений статьи 65 АПК РФ истцу следует, прежде всего, доказать, какие конкретно его права и законные интересы в результате проведения торгов нарушены, и каким образом признание торгов недействительными повлечет восстановление этих прав.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Вместе с тем истцом не представлено доказательств, подтверждающие существенные нарушения, допущенные при проведении торгов.

Ссылка истца на то обстоятельство, что цена, установленная в Решении Калужского районного суда Калужской области от 15.12.2017 по делу 2-877/1/2017 и указанная в постановлении о передаче имущества не могла быть использована для определения начальной цены предмета публичных торгов не состоятельна.

В соответствии с п.п.. 4 п. 2 ст. 54Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора -судом.

В соответствии с п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества.

В силу п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

С учетом изложенного, при обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи имущества с публичных торгов, у судебного пристава-исполнителя отсутствуют полномочия по определению начальной продажной цены заложенного имущества, посредством проведения его оценки, поскольку при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с судебным решением, его начальная продажная цена в силу прямого указания закона определяется судом и указывается в исполнительном документе.

Как следует из материалов дела, пояснений представителей истца, истец, за разрешением на реконструкцию спорного нежилого помещения он не обращался.

Каких-либо документов, что спорный объект является самовольной постройкой, в материалах дела отсутствуют.

В исковом заявлении истец ссылается на то, что выставленный на торги объект - нежилое здание станции технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования, назначение: нежилое здание, площадью 391,5 кв.м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: <...>, претерпел изменения ввиду его реконструкции в 2015 году не соответствует фактическим обстоятельствам.

Решением Калужского районного суда Калужской области установлено, что в отношении спорного имущества - станции технического обслуживания транспортных средств, площадью 391,1 кв. м, и права аренды на земельный участок была назначена судебная экспертиза. Изменение площади экспертом не установлено, заключение оценщика судом признано обоснованным и объективным.

Согласно выписки из ЕГРН от 01.12018 здание с КН 40:26:0001143:709 по адресу: <...>, имеет следующие характеристики: здание двух этажное, нежилое, площадью 391,5 кв. м, 2014 года постройки, с назначением - станция технического обслуживания транспортных средств, машин и оборудования.

29.01.2019 за ФИО2 зарегистрировано право собственности на спорное имущество.

Ссылка истца на увеличение в 2015 году площади объекта на 51,2 кв. м. несостоятельна, и ничем не подтверждена.

При передаче в залог 05.11.2015, при вынесении решения от 15.12.2017 истцом о реконструкции переданного в залог имущества заявлено не было.

Согласно решению Калужского районного суда Калужской области от 15.12.2017, залоговая стоимость по ипотеке составляла 3 514 000 руб., согласно представлено представленного отчета об оценке ООО «Абаш» стоимость спорного имущества составила 6 320 000 руб., что соответствовало рыночной стоимости имущества, истец определенную стоимость спорного имущества не оспаривал.

Обращение взыскания на принадлежащее Истцу спорное имущество - нежилое здание, площадью 391,5 кв.м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: <...> права аренды на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования, общей площадью 663+/-9 кв.м, по адресу: <...> произведено на основании решения суда, которым установлена начальная продажная цена этого имущества.

Истцом не представлено никаких достоверных доказательств нарушений, допущенных организатором публичных торгов, и документальных доказательств, что какие то обстоятельства повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований .

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца в связи с отказом в удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,


Р Е Ш И Л

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья Л.П. Сидорычева