Решение от 9 января 2020 г. по делу № А11-15643/2018

г. Владимир Дело № А11-15643/2018

"09" января 2020 г.


Резолютивная часть решения объявлена 30.12.2019.
Решение в полном объеме изготовлено 09.01.2020.


Арбитражный суд Владимирской области в составе: судьи Кочешковой М. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретраем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, Владимирская область, г. ФИО4; ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации <...>; ОГРН <***> ИНН <***>,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Агентство оценки плюс", <...>,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,


при участии:

от истца: ФИО3 (доверенность от 25.09.2019 сроком действия 1 год);

от ответчика: представитель не явился (надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения спора);

от третьего лица: представитель не явился (надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения спора; имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя),


установил.

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО2 Мансу-ровна, Владимирская область, г. ФИО4 (далее – ИП Мишве- лидзе О. М.), обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ответчику, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации ФИО4ского района Владимирской области, Владимирская область, г. ФИО4 (далее – КУМИ администрации ФИО4ского района), об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества от 2018 года (нежилого помещения площадью 1186,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>), с учетом протокола разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества от 2018 года, представленного предпринимателем, путем принятия пункта 2.1 указанного договора купли-продажи в редакции истца:

"Продажная цена арендуемого имущества по настоящему договору составляет 16 578 000 (шестнадцать миллионов пятьсот семьдесят восемь тысяч) руб. (без учета НДС.)

Пункта 2.3 указанного договора купли-продажи в редакции истца: "Оплата арендуемого имущества осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения договора.".

Сумма продажной цены арендуемого имущества составляет 16 578 000 (шестнадцать миллионов пятьсот семьдесят восемь тысяч) руб. и перечисляется ежемесячно не позднее 10-го числа каждого календарного месяца в течение срока рассрочки; сумма первого платежа продажной цены составляет 276 300 (двести семьдесят шесть тысяч триста) руб. и перечисляется не позднее 10 (десяти) дней с даты заключения настоящего договора; оставшаяся сумма продажной цены арендуемого имущества 16 301 700 (шестнадцать миллионов триста одна тысяч семьсот) руб. перечисляется равными долями по 276 300 (двести семьдесят шесть тысяч триста) руб. после оплаты первого платежа. Период 10 числом (включительно) предыдущего календарного месяца и 10 числом (включительно) текущего календарного месяца именуется процентный период.".

Истец, заявлением от 26.09.2019, уточняя исковые требования, просил суд урегулировать возникшие между ИП ФИО2 и КУМИ администрации ФИО4ского района разногласия при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества от 2018 года (нежилого помещения площадью 1186,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>), с учетом протокола разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества от 2018 года, представленного предпринимателем, путем принятия пунктов 2.1, 2.3 указанного договора купли-продажи в редакции истца:

"2.1. Продажная цена арендуемого имущества по настоящему договору составляет 17 086 500 (семнадцать миллионов восемьдесят шесть тысяч пятьсот) руб. (без учета НДС.)".

"2.3. Оплата арендуемого имущества осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения договора.

Сумма продажной цены арендуемого имущества составляет 17 086 500 (семнадцать миллионов восемьдесят шесть тысяч пятьсот) руб. и перечисляется ежемесячно не позднее 10-го числа каждого календарного месяца в течение срока рассрочки; сумма первого платежа продажной цены составляет 284 775 (двести восемьдесят четыре тысячи семьсот семьдесят пять) руб. и перечисляется не позднее 10 (десяти) дней с даты заключения настоящего договора; оставшаяся сумма продажной цены арендуемого имущества 16 801 725 (шестнадцать миллионов восемьсот одна тысяча семьсот двадцать пять) руб. перечисляется равными долями по 284 775 (двести восемьдесят четыре тысячи семьсот семьдесят пять) руб. после оплаты первого платежа. Период 10 числом (включительно) предыдущего календарного месяца и 10 числом (включительно) текущего календарного месяца именуется процентный период.".

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Таким образом, иск подлежит рассмотрению по уточненным требованиям.

Определением арбитражного суда от 18.11.2019 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агентство оценки плюс", Владимирская область, г. ФИО4, (далее - ООО "Агентство оценки плюс").

Ответчик в отзыве на иск от 30.01.2019 № 01-31-156 просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме. При этом указал, что решение от 29.10.2018 № 97 "Об условиях приватизации арендуемого имущества по адресу: <...>" о предоставлении ФИО2 преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, было принято на основании отчета ООО "Агентство оценки плюс" об оценке недвижимого имущества № О2018-011202-171018/01 от 17.10.2018, оснований для сомнений в достоверности проведенной оценки у КУМИ администрации ФИО4ского района нет.

Третье лицо, ООО "Агентство оценки плюс", в отзыве на иск от 16.12.2019 оставило рассмотрение данного спора на усмотрение суда.

Ответчик и третье лицо, ООО "Агентство оценки плюс", надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев в судебном заседании материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

ИП ФИО2 в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обратилась в КУМИ администрации ФИО4ского района с заявлением от 04.09.2018 на реализацию преимущественного права на приобретение арендованного муниципального имущества (нежилое помещение площадью 1186,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>).

Решением от 29.10.2018 № 97 "Об условиях приватизации арендуемого имущества по адресу: <...>" КУМИ администрации ФИО4ского района предоставил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества - нежилого встроенного помещения, назначение : нежилое помещение, этаж № 1, площадь 1186,8 кв.м, кадастровый номер 33:17:000601:2117, по адресу: <...>, ИП ФИО2, определив продажную цену арендуемого имущества 19 530 000 руб. (без учета НДС), с рассрочкой оплаты на 5 лет.

ИП ФИО2 был направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества от 2018 года (письмо КУМИ администрации ФИО4ского района от 01.11.2018 № 01-25-2196).

В ответ на представленный истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества от 2018 года, ИП ФИО2 направила КУМИ администрации ФИО4ского района протокол разногласий к указанному договору купли-продажи арендуемого имущества и приложила отчет ООО "Независимая оценка" об оценке № 521 от 02.11.2018 (письмо от 09.11.2018).

Как указал истец, КУМИ администрации ФИО4ского района письмом от 20.11.2018 N 01-20-2310 отклонил данный протокол разногласий и указал, что протокол разногласий подписан не будет.

С целью урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования истца обоснованными.

Из материалов дела следует, что по существу между сторонами по делу возник преддоговорной спор, основанный на несогласии с выкупной стоимостью помещения.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ). Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 6 Закона об оценочной деятельности предусмотрено безусловное право муниципального образования на проведение повторной оценки объекта оценки. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Цена договора купли-продажи помещения определена ответчиком на основании отчета ООО "Агентство оценки плюс" об оценке недвижимого имущества № О2018-011202-171018/01 от 17.10.2018. Согласно названному отчету рыночная стоимость помещения определена в размере 19 530 00 руб. (без НДС) по состоянию на 04.09.2018.

Истец определил выкупную цену по договору купли-продажи на основании отчета ООО "Независимая оценка" об оценке № 521 от 02.11.2018. Из указанного отчета следует, что по состоянию на 02.11.2018 рыночная стоимость объекта оценки (спорного помещения) определена в размере 16 578 000 руб.

По ходатайству истца определением арбитражного суда от 04.04.2019 была назначена судебная оценочная экспертиза.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 1186,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 04.09.2018?

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Бюро судебных экспертиз", г. Владимир, эксперту ФИО5

Как следует из заключения эксперта ООО "Бюро судебных экспертиз" ФИО5 № 417 арб/16.1 от 08.07.2019, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 1186,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 04.09.2018, составляет 17 086 500 руб.

Ответчик результаты судебной оценки стоимости спорного помещения не оспорил, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в материалы дела не представил. Соответствующих ходатайств о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

С учетом изложенного арбитражный суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с ответчика.

Руководствуясь статьями 17, 49, 110, 156, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2, Владимирская область, г. ФИО4, удовлетворить.

2. Урегулировать возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации ФИО4ского района Владимирской области разногласия при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества от 2018 года (нежилого помещения 1186,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>), с учетом протокола разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества от 2018 года, представленном ИП ФИО2, путем принятия пунктов 2.1, 2.3 указанного договора купли-продажи в редакции истца:

"2.1. Продажная цена арендуемого имущества по настоящему договору составляет 17 086 500 (семнадцать миллионов восемьдесят шесть тысяч пятьсот) руб. (без учета НДС.)".

"2.3. Оплата арендуемого имущества осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения договора.

Сумма продажной цены арендуемого имущества составляет 17 086 500 (семнадцать миллионов восемьдесят шесть тысяч пятьсот) руб. и перечисляется ежемесячно не позднее 10-го числа каждого календарного месяца в течение срока рассрочки; сумма первого платежа продажной цены составляет 284 775 (двести восемьдесят четыре тысячи семьсот семьдесят пять) руб. и перечисляется не позднее 10 (десяти) дней с даты заключения настоящего договора; оставшаяся сумма продажной цены арендуемого имущества 16 801 725 (шестнадцать миллионов восемьсот одна тысяча семьсот двадцать пять) руб. перечисляется равными долями по 284 775 (двести восемьдесят четыре тысячи семьсот семьдесят пять) руб. после оплаты первого платежа. Период 10 числом (включительно) предыдущего календарного месяца и 10 числом (включительно) текущего календарного месяца именуется процентный период.".

3. Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации ФИО4ского района Владимирской области, Владимирская область, г. ФИО4, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, Владимирская область, г. ФИО4, расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. На основании статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя.


Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, г.Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.




Судья М. Ю. Кочешкова