Решение от 26 августа 2021 г. по делу № А57-7406/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-7406/2021
26 августа 2021 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 25.08.2021

Полный текст решения изготовлен 26.08.2021

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Елистратова К.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Кооператива по строительству подземных хозблоков «Автомобилист - 95», г. Саратов, ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Саратов

к Администрации муниципального образования «Город Саратов», ИНН <***>, ОГРН <***>,г. Саратов,

к Комитету по управлению имуществом г. Саратова, г. Саратов;

о продлении договора аренды,

Третьи лица

Комитет по архитектуре Администрации муниципального образования Город Саратов (410012, <...>).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, г. Саратов;

При участии:

от истца - ФИО2, паспорт обозревался, ФИО3, представитель по доверенности от 21.01.2021,

от Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО4, представитель по доверенности от 18.06.2021, ФИО5, представитель по доверенности от 23.06.2021,

от Комитета по управлению имуществом г. Саратова - ФИО6, представитель по доверенности от 08.02.2021, ФИО7, представитель по доверенности от 31.05.2019,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Кооператив по строительству подземных хозблоков «Автомобилист - 95» к Администрации муниципального образования «Город Саратов», к Комитету по управлению имуществом г. Саратова с исковым заявлением, в котором просит суд:

«1.Признать ненормативный акт - отказ Комитета по управлению имуществом администрации МО «Город Саратов» от 05.02.2021г. в продлении или заключении нового договора аренды земельного участка расположения подземных хозблоков КХБ «Автомобилист-95» по адресу: <...>, недействительным.

2.Обязать заключить договор аренды земельного участка площадью 812 кв.м., кадастровый номер 64:48:040416:6. расположенный по адресу: <...>, на неопределенный срок или заключить дополнительное соглашение к договору №1712 от 15.02.1996г. о продлении аренды на неопределенный срок».

Ответчик возражает на заявленные исковые требования по основаниям указанным в отзыве на иск

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

Дело в арбитражном суде рассматривается в порядке ст.153-166 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. Суду предоставляются доказательства, отвечающие требованиям ст. 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает.

25.11.1994г. на общем собрании членов коллектива, проживающих в доме №44 по ул.Производственная г.Саратова, создан кооператив «Автомобилист-95» для строительства подземных хозблоков для нужд граждан и утвержден Устав кооператива. 13.02.1995г. указанный Устав зарегистрирован Администрацией г.Саратова и МНС России по Ленинскому району г.Саратова (свидетельство о регистрации администрацией города №3992 серия А г, регистрационный номер 01224255; ОГР налоговой службы -<***>, поставлен на налоговый учет-5.04.2001г.).

В соответствии с постановлением администрации i.Саратова №300-17 от 06.06.! 995г. «О предоставлении кооперативу по строительству подземных хозблоков «Автомобилист-95» в долгосрочную аренду сроком на 25- лег земельного участка для проектирования и строительства подземных хозблоков в Ленинском районе», кооператив)' КХБ «Автомобилист-95», предоставлен па правах аренды па срок в 25-ть лет хмельный участок площадью 0,0812 га для строительства подземных блоков на придомовой территории жилого дома №44 по ул.Производственной в Ленинском районе г.Саратова.

Согласно указанного постановления между КХБ «Автомобилист-95» и Администрацией МО «Город Саратов» 15.02.1996г. заключен Договор №1712 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040416:6 в пользование на условиях аренды (договор аренды земли), в соответствии с которым земельный участок площадью 812 кв.м. передан в аренду на срок 25 лет кооперативу «Автомо6илис1-95» для проектирования и строительства хозяйственных блоков для граждан (см.кадастровая выписка о земельном участке от 6.03.2008г.).

Установленный данным Договором Срок аренды истекал 15 февраля 2021г. Согласно Выписке из ЕГР11 от 15.12.2020г. виды разрешенного использования указанного участка-«земли населенных пунктов для размещения гаражей и автостоянок, коммунальных и складских объектов».

В течении 1995г. подземные хозблоки в количестве 163 шт. на площади 557.6 кв.м. по указанному адресу были построены в соответствии с проектной документацией, утвержденной Управлением архитектуры и градостроительства администрации г.Саратова от 23.01.1995г. и приняты в эксплуатацию с присвоением кадастрового номера 64:48:040416:1389 (см.кадастровый паспорт объекта от 16.10.2002г., 14.04.2015г.), владелец объекта-КХБ «Автомобилист-95».

До истечения указанного срока аренды истцом 14.01.2021г. направлены письменные предложения в адрес ответчика о продлении срока аренды на земельный участок по данному адресу на неопределенное время, с приложением необходимых документов, подтверждающих наличие между сторонами договорных отношений (см.письмо от КХБ «Автомобилист-95» от 14.01.21г.). Однако в ответе, поступившем в адрес истца 22.02.21г. от Комитета по управлению имуществом от 5.02.2021г. за исх. №13.0472045. отказано в продлении или в заключении нового договора аренды земельного участка расположения подземных хозблоков КХБ «Автомобилист-95» по адресу: <...>.

Отказ мотивирован ссылкой на п.1 ст.39.17 Земельного кодекса РФ, введенного в действие с 01.03.2015г., т.е. значительно позднее первоначально заключенного Договора аренды спорного земельного участка, где предписывается заявителю при предоставлении земельного участка без проведения торгов представлять, в том числе, правоустанавливающие документы по всем зданиям, сооружениям, расположенным на испрашиваемом земельном участке с указанием их кадастровых номеров.

Данное требование истцу не представляется возможным исполнить в связи с тем, что хозблоки в данном кооперативе не зарегистрированы, не оформлены в собственность владельцами, кадастровые номера на них не присвоены, в связи с чем и не имеют соответствующих документов.

Арендная плата и все необходимые взносы истцом систематически оплачиваются, задолженности не имеется. Замечаний, претензий, уведомлений о расторжении договора аренды не имеются и за период пользования участком не имелись.

Возражая на заявление ответчик указывает что имеющийся договор в настоящее время не расторгнут, продлен на неопределенный срок, отсутствуют предусмотренные ст. 39.17; 39.20 ЗК РФ для заключения нового договора.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей присутствующих сторон, Арбитражный суд при вынесении решения исходит из следующих обстоятельств и норм материального и процессуального права.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Гражданские права и обязанности возникают из договоров. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11) указывается, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. Кроме того, в указанном пункте обращается внимание на то, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

На основании статьи 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

Статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.I "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта (подпункт 5), земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10).

При отсутствии совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в подпункте 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункте 21 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ законодатель также выделил специальное право собственника объекта .

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно при установлении несоответствия названных акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

В статье 39.16 Земельного кодекса в числе прочих приведено следующее самостоятельное основание для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц - с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса устанавливает, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Доказательств того, что кооперативу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества, расположенный на испрашиваемом земельном участке не представлено. Кадастровый паспорт объекта к документам подтверждающим право собственности не относится. Иных документов в подтверждении такого права не представлено.

Таким образом, правом на приобретение земельного участка в собственность или в аренду по своему выбору имеют собственники боксов.

Кооперативом не указаны положения п. 2 ст. 39.6, на основании которых он вправе заключить договор аренды спорного земельного участка без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Данные положения не подлежат применению, поскольку, как указано выше, право на приобретение прав на земельный участок принадлежит собственникам боксов. Кроме того, не представлены доказательства того, что арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом. Так де суд учитывает наличие между сторонами действующего договора, продленного на неопределенный срок.

На основании вышеизложенного заявленные исковые требований удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. ст. 106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 110, 123, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области К.А. Елистратов