Решение от 3 февраля 2021 г. по делу № А65-23133/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело №А65-23133/2020


Дата принятия решения – 03 февраля 2021 года

Дата объявления резолютивной части – 27 января 2021 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Спиридоновой О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Танайка", РТ, г. Елабуга к Обществу с ограниченной ответственностью "СтройПодряд", РТ, г. Елабуга, индивидуальному предпринимателю ФИО1, РТ, Высокогорский район, с. Алат о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки; возврате имущества в конкурсную массу; признании недействительным право собственности на земельный участок; изменении разрешенного использования земельного участка,

с участием:

от истца – руководитель ФИО2, паспорт, протокол общего собрания; представитель ФИО3, паспорт, доверенность, диплом,

от ответчиков:

ООО «СтройПодряд» – не явился, извещен,

ИП ФИО1 – не явился, извещен,

от третьих лиц:

Исполком г. Елабуга – не явился, извещен,

РГУП «БТИ» – не явился, извещен,

Управление Росреестра по РТ – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Истец – ООО "Управляющая организация "Танайка", обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО «СтройПодряд» об отмене сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:47:011201:44 (договор купли-продажи № 2 от 23.07.2020г.), прекращении права собственности ООО «СтройПодряд» на земельный участок с кадастровым номером 16:47:011201:44, аннулировании записи в Росреестре о принадлежности спорного земельного участка ООО «СтройПодряд», изменении разрешенного использования спорного земельного участка с земли населенных пунктов под автостоянку на земли населенных пунктов под многоквартирный жилой дом с адресом РТ, <...> согласно технической документации и Постановления Исполнительного комитета г. Елабуга № 174 от 08.09.2014г. об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу <...>.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований на предмет спора привлечены Исполнительный комитет г. Елабуга Елабужского муниципального района РТ, РГУП «Бюро технической инвентаризации» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан в лице Елабужского участка МРФ № 8 РГУП БТИ, предприниматель ФИО1, Управление Росреестра по Р.Т.

Определением суда от 12.11.2020г. предприниматель ФИО1 по ходатайству истца в порядке ст. 46 АПК РФ привлечен соответчиком по делу.

Ответчики и третьи лица, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания 27.01.2021г., явку своих представителей в суд не обеспечили.

До начала судебного заседания конкурсный управляющий ООО «СтройПодряд» направил в суд договор купли-продажи №2 от 23.07.2020г. между ООО «Стройподряд» и предпринимателем ФИО1, который приобщен в материалы дела.

В соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц.

До начала судебного заседания истец направил в суд доказательства направления ответчику ФИО1 копии иска и ходатайство об изменении предмета иска, просил:

- признать оспоримую сделку недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки (договор купли-продажи № 2 от 23.07.2020г. между ООО «СтройПодряд» в лице ФИО4 и ФИО1, цена договора 347110руб.), вернуть имущество в конкурсную массу;

- признать недействительным право собственности ООО «СтройПодряд» на земельный участок с кадастровым номером 16:47:011201:44;

- изменить разрешенное использование спорного земельного участка с «земли населенных пунктов под автостоянку» на «земли населенных пунктов под многоквартирный жилой дом» с адресом РТ, <...> согласно технической документации и Постановления Исполнительного комитета г. Елабуга № 174 от 08.09.2014г. об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: <...>.

В судебном заседании истец поддержал ходатайство об уточнении предмета исковых требований и отказался от заявления о принятии обеспечительных мер, изложенного в ходатайстве об изменении исковых требований.

Суд определил уточнение предмета иска принять в порядке ст. 49 АПК РФ.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, представил перечень вопросов, которые необходимо поставить на разрешение эксперта.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы принято судом к рассмотрению.

Заслушав представителей истца, исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела документы, представленные доказательства и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для установления правомерности принадлежности земельного участка с кадастровым номером 16:47:011201:44 ООО «СтройПодряд».

В силу ч.1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.

Поскольку у суда при рассмотрении настоящего спора не возникло вопросов, требующих специальных знаний, а в материалы дела представлено достаточно документов и доказательств для разрешения спора по существу, ходатайство истца о назначении судебной экспертизы удовлетворению не подлежит.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ООО УО «Танайка» является организацией, осуществляющей деятельность по управлению жилищным фондом, что подтверждается представленной в материалы дела копией лицензии.

С 01 мая 2020г. на основании Решения Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан от 02.04.2020г., в управление истца перешел многоквартирный жилой дом по адресу: РТ, <...> (л.д. 18 т.1). Указанный дом перешел в управление истца от УК «ЖилКомфортСервис».

Как указывает истец, застройщиком дома № 68 по пр. Нефтяников в г. Елабуга являлся ответчик - ООО «СтройПодряд».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 сентября 2019 года (по делу № А65-37453/2018 ООО «Стройподряд» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Елабуга признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; утвержден конкурсный управляющий.

Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 162 (6642) от 07.09.2019г.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2020г. срок конкурсного производства в отношении ООО "СтройПодряд" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Елабуга продлен до 27 февраля 2021 года.

Конкурсным управляющим 23.07.2020г. была опубликована информация о проведении сделки купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 16:47:011201:44) с предпринимателем ФИО1.

Истец считает, что земельный участок с К№ 16:47:011201:44 неправомерно находится в собственности ООО «Стройподряд» и продан ИП ФИО1

Согласно техническому паспорту здания (строения) от 28 марта 2016г., выданного на многоквартирный жилой дом пр. Нефтяников д. 68 Елабужским участком МРФ № 8 РГУП БТИ, спорный земельный участок должен находиться в общедомовой собственности граждан, и не может быть реализован в рамках конкурсного производства.

Ссылаясь на Постановление исполнительного комитета г. Елабуга № 174 от 08.09.2014г., истец указывает, что земельный участок 16:47:011201:44 является общедомовым имуществом.

После выяснения указанных обстоятельств, истец обратился к конкурсному управляющему ООО «СтройПодряд» как к продавцу и предпринимателю ФИО1 как покупателю спорного земельного участка об аннулировании сделки купли-продажи недвижимого имущества и возврате спорного земельного участка в конкурсную массу общества, а в дальнейшем – в состав общедомового имущества МКД № 68.

Досудебное обращение истца оставлено ответчиками без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии с ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным (ч.1 ст. 555 ГК РФ).

Согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 24.07.2019г. № 16-0-1-216/4002/2019-6364 (л.д. 61-65 т.1) ООО «СтройПодряд» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № 16:47:011201:44, категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: под автостоянку, о чем в Едином Государственном реестре объектов недвижимости сделана запись № 16-16/020-16/128/002/2016-4435/2 от 26.12.2016г.

Указанный земельный участок был включен в конкурсную массу имущества ООО «СтройПодряд», подлежащего инвентаризации, оценке и реализации посредством торговой процедуры.

Собранием кредиторов 27.11.2019г. было утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «СтройПодряд» (земельный участок и транспортное средство), не являющегося предметом залога.

Первые торги по реализации имущества должника (земельный участок и транспортное средство) 22.01.2020г. были признаны несостоявшимися.

Повторные торги по реализации имущества должника (земельный участок и транспортное средство) 12.03.2020г. также были признаны несостоявшимися, в связи с чем 19.03.2020г. были назначены торги в форме публичного предложения, период приема заявок с 23.03.2020г. по 06.07.2020г.

Торги в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «СтройПодряд» в отношении ЛОТ № 2: земельный участок, с кадастровым номером 16:47:011201:44, земли населенных пунктов под автостоянку, <...>, 05.06.2020г. были признаны состоявшимися, победитель - ФИО1, цена предложения 347110руб., заинтересованность отсутствует.

По результатам торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:47:011201:44, земли населенных пунктов под автостоянку, <...> – ЛОТ № 2) был заключен договор купли-продажи № 2 от 23.07.2020г. между ООО «СтройПодряд» и ФИО1, цена договора 347110 рублей.

Переход право собственности покупателя предпринимателя ФИО1 в ЕГРН не зарегистрирован.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 21.10.2020г. № КУВИ-002/2020-3109713 (л.д. 54 т.1) земельный участок с кадастровым номером 16:47:011201:44 сформирован с 13.03.2006г. Земельный участок с 2006г. имел различных собственников в результате сделок купли-продажи – ФИО5, ФИО6, ООО «Елабужская Управляющая Компания», АО «Эссен ФИО7».

На дату рассмотрения спора собственником земельного участка является ООО «СтройПодряд».

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи №2 от 23.07.2020г. заключен с соблюдением требований законодательства, истцом не приведено ни одного основания для признания данной сделки недействительной. В иске о признании сделки недействительной следует отказать.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, либо иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Между тем, с иском о признании права или истребовании имущества из чужого незаконного владения истец не обращался.

Как усматривается из представленного в материалы дела постановления Исполнительного комитета города Елабуга № 174 от 08.09.2014г. и градостроительного плана земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома (л.д. 11-17 т.1), многоквартирный жилой дом № 68 по пр. Нефтяников в г. Елабуга расположен на земельном участке с кадастровым номером 16:47:011011:21.

Согласно представленной документации, застройщиком указанного МКД, действительно, являлся ООО «СтройПодряд».

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 АПК РФ с учетом положений ст. 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к ч.2 ст. 9 АПК РФ.

Однако истец в нарушение ст.ст. 65, 68 АПК РФ не представил суду доказательств того, что жилой дом № 68 расположен на спорном земельном участке с К№ 16:47:011201:44, земли населенных пунктов под автостоянку, <...>, который являлся предметом договора купли-продажи № 2 от 23.07.2020г. между ООО «СтройПодряд» и ФИО1. Истцом не приведено ни одного довода и не представлено доказательств, что спорный земельный участок может быть отнесен к общей долевой собственности многоквартирного дома.

Таким образом, в иске о признании недействительным права собственности ООО «Стройподряд» на земельный участок №16:47:011201:44 и изменении разрешенного использования с земли населенных пунктов под автостоянку на земли населенных пунктов под многоквартирный дом следует отказать.

Госпошлина подлежит взысканию с истца в доход бюджета (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 82, 110, 112, 167 – 169, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы отказать.

В иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Танайка" (ОГРН <***> ИНН <***>), РТ, г. Елабуга 18000 рублей госпошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.



Судья О.П. Спиридонова