Постановление от 31 июля 2025 г. по делу № А27-17931/2024

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А27-17931/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2025 года.


Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Рахматуллина И.И.,

судей                                                         Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 28.12.2024 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Исаенко Е.В.) и постановление от 26.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лопатина Ю.М., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А27-17931/2024 по заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к комитету по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа (650025, Кемеровская область – Кузбасс, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об оспаривании действий, выразившихся в направлении возражений на пролонгацию договора аренды земельного участка, в нарушении процедуры расторжения договора аренды,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3,

установил:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального округа (далее – комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий, выразившихся в направлении возражений в пролонгации договора аренды №01-8059-Ф, возобновленного на неопределённый срок с 03.06.2024, признании письма от 13.06.2024 №ИСХ1701/4233 незаконным и признании незаконными действий, выразившихся в нарушении процедуры расторжения договора аренды на основании уведомления от 11.06.2024 без инициирования судебного разбирательства.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением от 28.12.2024 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 26.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ФИО2, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора во внесудебном порядке; договор аренды является действующим. Наличие расхождения в площади земельного участка не позволяет  истцу произвести оплату аренды (расчет сделан не только в отношении площади, вдвое превышающей фактическую площадь переданного ФИО2 участка, но и из расчета показателей, подлежащих применению в 2021 году). В этой связи неоплата арендных платежей не влечет расторжение договора.

Кроме того, предприниматель указывает на то, что решение о сносе самовольной постройки не принималось, с таким требованием комитет в суд не обращался; при этом постройка не является объектом капитального строительства и предназначена для временного проживания работников фермы, осуществляющих присмотр за скотом, что соответствует цели предоставления участка – для скотоводства; нарушений режима использования особо охраняемой территории со стороны предпринимателя не допущено.

В соответствии со статьей 286 АПК РФ судом округа отказано заявителю в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, приложенных к кассационной жалобе (приложение № 3), которые подлежат возвращению предпринимателю.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что между ФИО3 (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка площадью 515 983 кв. м из земель – земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 42:04:0107082:82, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, Арсентьевское сельское поселение, северо-восточнее деревни Осиновка (далее – участок № 82). Земельный участок предоставляется для скотоводства. Срок договора: с 03.06.2021 по 02.06.2024.

Размер арендной платы отражен в Приложении № 1 к договору.

Из пункта 7.2 договора аренды следует, что в случае, если по окончании срока его действия арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 7.4 договора аренды предусмотрено право арендатора потребовать расторжения договора при существенном нарушении его условий, в том числе при использовании участка вне соответствии с целями его предоставления, а также при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа независимо от его последующего внесения.

Письмом от 24.02.2022 государственным казенным учреждением «Дирекция особо охраняемых природных территорий Кузбасса» сообщено комитету о согласовании возможности использования земельного участка для скотоводства с соблюдением режима заказника.

Письмом от 28.02.2022 № исх-17-01/1005 комитет известил ФИО3 о возможности использования земельного участка только с соблюдением режима заказника.

25.04.2022 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

По соглашению от 20.12.2022, заключенному между ФИО2 и комитетом, в договор аренды внесены изменения в части площади земельного участка, площадь участка определена 235664 кв. м.

Департаментом по охране объектов животного мира Кузбасса выявлено и отражено в акте выездного обследования от 05.07.2023 №1 нарушение использования земельного участка ФИО2 – наличие самовольной постройки из бруса, о чем комитет уведомлен письмом от 10.10.2023 № 01/465.

Актом проведенного комитетом выездного обследования от 08.11.2023 № 138 установлено наличие на участке № 82 дома из бруса, хозяйственных построек, 4 объекта незавершенного строительства, загонов для скота, автотехники, строительных материалов.

В адрес заявителя комитетом направлено предостережение о недопустимости нарушения от 14.02.2024 с предложением в течение 60 дней демонтировать объекты строительства, нарушающие режим заказника.

11.04.2024 комитетом произведено повторное контрольное мероприятие, в ходе которого выявлено, что нарушения не устранены.

03.06.2024 истек срок действия договора аренды.

Письмом от 11.06.2024 комитет уведомил ФИО2 об одностороннем расторжении договора на основании пункта 7.4 договора, в том числе ввиду наличия просроченной задолженности; потребовал погашения задолженности, направил подписанный со своей стороны проект соглашения о расторжении договора.

Уведомлением от 13.06.2024 комитет, сославшись на наличие нарушений режима заказника при использовании земельного участка, на наличие задолженности и истечение срока договора аренды, сообщил ФИО2 об отказе от продления договора аренды и о необходимости освобождения участка с передачей его арендодателю.

Полагая действия комитета по одностороннему отказу от договора незаконными, ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что договор аренды после окончания срока его действия возобновлён на неопределенный срок, в связи с чем у комитета возникло право на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), что и было им реализовано путем направлений уведомлений от 11.06.2024 и от 13.06.2024.

Выводы судов являются верными, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.

По общему правилу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Аналогичные положения содержатся в пункте 7.2 договора аренды.

При возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, возможность увеличения срока договора на определенный период времени отсутствует, в этой связи данное законоположение не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные, следовательно, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Аналогичная правовая позиция отражена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 31.10.2023 № 2896-О.

Судами установлено, что в связи с истечением срока действия договора и отсутствием возражений со стороны комитета относительно продолжения пользования участком договор аренды от 03.06.2021 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предоставлено право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок для предупреждения.

Таким образом, законом предусмотрено право стороны во внесудебном порядке отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, путем направления другой стороне уведомления об этом. Причем данное право может быть реализовано стороной вне зависимости от каких-либо условий; предоставление сторонам договора аренды, заключенного на неопределенный срок, права отказаться от этого договора соответствует существу арендных отношений как отношений по передаче имущества во временное владение и пользование (пункт 4 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

При этом реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10 по делу № А40-161960/09-150-1092).

Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды, в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 № 308-ЭС17-10134).

Таким образом, учитывая, что комитетом недвусмысленно выражена воля на прекращение арендных отношений, направление предпринимателю уведомления об одностороннем отказе от договора не противоречит действующему законодательству и, по сути, является реализацией арендодателем права, предоставленного законом. Отказ комитета в продлении договора аренды является правомерным, а выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявления предпринимателя – правильными.

При этом то обстоятельство, что в качестве причин для отказа от договора названы наличие задолженности и нарушение режима особой охраны территории заказника – не  отменяет право комитета на односторонний отказ от договора; такие обстоятельства носят самостоятельный характер для отказа, предусмотренный условиями договора аренды. В этой связи доводы жалобы, касающиеся задолженности (возникла по вине комитета) и отсутствия нарушений при использовании участка, судом округа отклоняются как не имеющие правового значения для настоящего спора. Специальное правило, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве на односторонний (немотивированный) отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, означает, что при заключении договора аренды на неопределенный срок или при продолжении действия договора по окончании определенного в нем срока каждая из сторон должна осознавать возможность прекращения этого договора в любой момент при соответствующем волеизъявлении другой стороны. Немотивированный отказ арендодателя от договора аренды, возобновленный на неопределенный срок, допускается законом и злоупотреблением правом считаться не может.

Судебного порядка расторжения договора аренды, применительно к обстоятельствам настоящего дела, не требуется, в связи с чем соответствующие доводы жалобы также отклоняются.

Доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, ранее являлись предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций обоснованно их отклонивших со ссылками на указанные выше нормы права, установленные по делу обстоятельства и имеющиеся доказательства. Оснований для иных выводов либо иной оценки у суда округа не имеется.

Нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого постановления в порядке статьи 288 АПК РФ, кассационной инстанцией не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы относятся на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 28.12.2024 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 26.03.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-17931/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                                   И.И. Рахматуллин


Судьи                                                                                                                 А.Ю. Донцова


ФИО1