Решение от 4 марта 2026 г. АС Ямало-Ненецкого АО

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА


<...>, тел. <***>,


www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-12170/2025
г. Салехард
05 марта 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 февраля 2026 года. Полный текст решения изготовлен 05 марта 2026 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мамадулиной М. Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Бауком" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации города Лабытнанги (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании права собственности на объект капитального строительства,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Службы государственного строительного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 28.08.2024 № 28/24;

от ответчика – представитель не явился;


от третьего лица – ФИО2, заместитель начальника отдела организации надзорной деятельности управления организации государственного строительного надзора, по доверенности от 12.01.2026 № 04,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Бауком" (далее – ООО "Бауком"; истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Администрации города Лабытнанги (далее – Администрация; ответчик) о признании права собственности на объект капитального строительства «Многоквартирный блокированный жилой дом по ул. Обская в г. Лабытнанги, ЯНАО», кадастровый номер 89:09:010106:461, площадью 997 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 89:09:010106:112, по адресу: Ямало-Ненецкий

Для доступа к материалам дела А81-12170/2025в режиме ограниченного доступа на


автономный округ, <...>.

В правовое обоснование исковых требований истцом указана статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что реконструированный силами истца объект капитального строительства «Деловой центр по ул. Обская в г. Лабытнанги, ЯНАО» в «Многоквартирный блокированный жилой дом по ул. Обская в г. Лабытнанги, ЯНАО» при точном соблюдении согласованной с ответчиком проектной документации, без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и его дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Определением от 26.12.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба государственного строительного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - Служба ГСН).

Третьим лицом представлены письменные пояснения по исковому заявлению с указанием на то, что региональный государственный строительный надзор при реконструкции объекта капитального строительства «Многоквартирный блокированный жилой дом по ул. Обская в г. Лабытнанги, ЯНАО» службой не осуществлялся.

Администрация о времени и месте проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, отзыв на иск не представила.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом не является препятствием к рассмотрению дела в соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), суд проводит судебное заседание в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме. Представитель третьего лица настаивала на доводах, изложенных в письменных пояснениях по исковому заявлению ООО "Бауком".

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные по делу доказательства, заслушав представителей истца и третьего лица, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи объекта незавершённого строительства от 29.07.2024 № 29/07/2024-НДВ. ООО «Бауком» приобрело у ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы» объект незавершённого строительства, со степенью готовности 60%, проектируемое назначение:

Многоквартирный жилой дом, кадастровый номер 89:09:010106:111, площадью 953 кв.м., расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> о чём в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения.

Договором от 29.07.2024 произведена передача (уступка) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с который ООО «Бауком» стало правообладателем (арендатором) земельного участка с кадастровым номером


89:09:010106:112, площадью 1954 кв.м., категория земель: земли населённый пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, находящийся по адресу: ЯНАО, <...> о чём в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения.

Будучи собственником объекта незавершенного строительства и арендатором земельного участка, ООО «Бауком» принято решение об изменении функционального назначения объекта недвижимого имущества, строительство которого планируется к завершению, с «Многоквартирный жилой дом» на «Деловой центр по ул. Обская, г. Лабытнаиги, ЯНАО».

В связи с изложенным, ООО «Бауком» обратилось в адрес Администрации г. Лабытнаиги с заявлением о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство от 02.08.2023, (которое было выдано предыдущему собственнику) в части изменения информации об объекте капитального строительства.

Администрацией города Лабытнаиги заявление ООО «Бауком» рассмотрено и 22.10.2024 выдано разрешение на строительство, в соответствии с которым изменено наименование объекта капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документацией - «Деловой центр по ул. Обская, г. Лабытнаиги, ЯНАО» (п. 3.1. разрешения на строительство).

По завершению строительства, 14.02.2025 Администрацией города Лабытнаиги выдано разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Таким образом, на основании указанного разрешения, в эксплуатацию введен законченный строительством объект недвижимости: Деловой центр по ул. Обская, г. Лабытнаиги, ЯНАО; назначение: нежилое; кадастровый номер: 89:09:010106:461; площадь объекта 997 кв.м., состоящий из 10 офисных помещений, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Истцом указывается, что в связи с тем, что вопреки экономическим ожиданиям инвестора в лице ООО «Бауком», учитывая действующую конъектуру рынка недвижимости, выраженной в стагнации спроса на коммерческую недвижимость аналогичного характера, ООО «Бауком» принято решение о проведении реконструкции объекта недвижимости, посредством изменения его функционального назначения из нежилого в жилое.

В целях реализации реконструкции объекта недвижимости, ООО «Бауком» заключен договор с ООО «Жилстрой-Проект» на выполнение проектных работ (техническое задание на выполнение проектных работ от 05.06.2025), в соответствии с которым ООО «Жилстрой-Проект» подготовлен проект реконструкции: «Реконструкция здания «Деловой центр по ул.Обская, ЯНАО» в «Многоквартирный блокированный жилой дом по ул. Обская в г. Лабытнанги, ЯНАО».

В соответствии с договором от 23.06.2025 № 044-2025, заключенному ООО «Бауком» (Заказчик) и ООО «МАГ Экспертиза» (Исполнитель), Исполнителем оказаны услуги по проведению негосударственной экспертизы проектной документации в форме экспертного сопровождения.

В рамках исполнения обязательств по указанному договору, ООО «МАГ Экспертиза» выдано положительное заключение повторной негосударственной


экспертизы по объекту: «Деловой центр по ул. Обская в г. Лабытнанги, ЯНАО» в «Многоквартирный блокированный жилой дом по ул. Обская в г. Лабытнанги, ЯНАО», которое утверждено 07.08.2025.

После чего, ООО «Бауком» обратилось в Администрацию г. Лабытнанги за выдачей разрешения на строительство (реконструкции), которое выдано 13.08.2025, со сроком действия до 14.01.2027.

После завершения реконструкции, ООО «ПРОФИ» (эксперт - ФИО3) по заданию ООО «Бауком», проведено обследование законченного строительством объекта недвижимости и подготовлено техническое заключение от 25.10.2025 № 050-СЭ по строительно-технической экспертизе объекта: «Деловой центр по ул. Обская в г. Лабытнанги, ЯНАО» в «Многоквартирный блокированный жилой дом по ул. Обская в г. Лабытнанги, ЯНАО».

В соответствии с проведенной строительно-технической экспертизой обследуемый объект: «Реконструкция здания «Деловой центр по ул. Обская в г. Лабыгнанги, ЯНАО» в «Многоквартирный блокированный жилой дом по ул. Обская в г. Лабытнанги, ЯНАО» соответствует каждому из ниже перечисленных нормативных требованиям технического регламента статьи 3 ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:

1) механической безопасности;

2) пожарной безопасности;


4) безопасных для здоровья посетителей и условий пребывания в зданиях и сооружениях;

7) энергетической эффективности зданий и сооружений;


8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду».

Это позволяет безопасно эксплуатировать объект, не создавая условий вреда

здоровью посетителей и условий пребывания в жилом доме.


ООО «Бауком» обратилось в Администрацию города Лабытнанги с заявлением от 15.11.2025 № 5801959 на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением заместителя главы Администрации Приуральского района от 18.11.2025 № 89-939/101-08-02./819 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано.

Как следует из содержания решения, основанием для отказа послужило отсутствие документов, необходимых для предоставления услуги, а именно: Отсутствует заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, требованиям проектной документации (в том числе с учётом изменений, внесённых в рабочую документацию и являющихся в соответствии с ч. 1.3 ст. 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации.).

В настоящее время в связи с фактическим завершением строительства без осуществления государственного строительного надзора, невозможно получить заключение о соответствии построенного объекта недвижимости требованиям технических регламентов.


Таким образом, признак самовольности обусловлен отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании частей 1,2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.


Право застройщика - лица, которое осуществляет строительство либо реконструкцию объекта недвижимости, обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательного права на сам объект недвижимости.

Статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 10 статьи 40 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Данное требование установлено также статьями 51-55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), в соответствии с которыми по создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Пункт 2 статьи 1 ГК РФ предусматривает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.


В соответствии с подпунктом 5 статьи 14 Закона о государственной регистрации одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с тем, что объективно отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на спорный объект в установленном законом порядке, истец не может реализовать право собственности в полном объеме.

Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (часть 2 статьи 209 ГК РФ).

Государственный строительный надзор осуществляется в соответствии с положениями статьи 54 ГрК РФ.

Истцом указывается, что в целях соблюдения всех норм и требований, установленных законом, ООО «Бауком» неоднократно обращалось в адрес Службы ГСН с просьбой предоставить разъяснения, относительного того, является ли планируемый к реконструкции объект недвижимости, объектом регионального государственного надзора.

Так, письмом от 14.03.2025 № 33 ООО «Бауком» обратилось в адрес Службы ГСН, в котором просит разъяснить, будет ли являться объект реконструкции, в котором не будут производиться какие-либо строительно-монтажные, либо демонтажные работы, поднадзорным контролю Службе ГСН.

Ответом Службы ГСН от 25.03.2025 № 89-41/01-06/672 пояснено, что Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 ГрК РФ (ч. 1 ст.54 ГрК РФ), за исключением случая, предусмотренного ч. 3.3 ст. 49 ГрК РФ.

Учитывая указанные требования, служба приходит к выводу, что реконструкция многоквартирного дома не подпадает под исключения, установленные частью 3.3 статьи 49 ГрК РФ, и при реконструкции существующего объекта с изменением функционального назначения под «Многоквартирный дом» предусмотрено осуществление регионального государственного строительного надзора.


После получения разрешения на строительство/реконструкцию (13.08.2025), ООО «Бауком» снова обратилось в адрес Службы ГСН с письмами от 29.08.2025 № 128 и от 23.09.2025 № 133, которыми Службе ГСН представлены документы и полные сведения относительно изменений в части реконструкции объекта с полным описанием предусмотренных проектной документацией работ.

После чего, ООО «Бауком» направило в адрес Службы ГСН заявление от 01.10.2025 № 00013487 о начале строительства.

Рассмотрев извещение ООО «Бауком» о начале строительства, письмом Службы ГСН от 06.10.2025 № 141 сообщено, что по результатам рассмотрения извещения и прилагаемых документов в ФГИС ПГС установлено, что в соответствии с подпунктами «б» и «г» пункта 25 постановления Правительства РФ от 01.12.2021 № 2161 «Об утверждении общих требований к организации и осуществлению регионального государственного строительного надзора, внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 2021 г. № 1087 и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации», объект не включается в Реестр объектов в отношении строительства, реконструкции которых осуществляется региональный строительный надзор по следующим основаниям:

- извещение о начале работ и приложенные к нему документы оформлены с нарушением порядка, установленного ч. 5 ст. 52 ГрК РФ;

- извещение о начале работ подано без приложения документов, указанных в пунктах 2-4 части 5 статьи 52 ГрК РФ, предоставлен не полный комплект проектной документации.

Начало строительства объекта согласно извещению 08.10.2025.


Извещение о начале работ и приложенные к нему документы поданы 01.10.2025, менее чем за семь рабочих дней до начала строительства. К извещению не приложена прошедшая экспертизу проектная документация в полном объеме. Не предоставлены разделы 5, 8, 9, проектной документации (вопреки позиции Службы ГСН, изложенной в данном письме, раздел 10 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов», в составе поданных документов представлен).

При этом Службой ГСН не учтено, что в рассматриваемом случае имеет место реконструкция уже существующего, введенного в эксплуатацию объекта недвижимости и в указанные разделы проектной документации никакие изменения не вносились, о чём указано и пояснительной записке (письмо от 23.09.2025 № 133).

Как отмечает истец, в соответствии с п. 33 Постановления Правительства РФ от 27 мая 2022 г. № 963 «О внесении изменений в Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации» состав разделов проектной документации для реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (включая линейные объекты) определяется заказчиком в соответствии с пунктами 31 и 32 настоящего Положения в зависимости от содержания работ, выполняемых при реконструкции, капитальном ремонте, а также с учетом требований пункта 34 настоящего Положения и указывается в задании на проектирование.


Учитывая изложенное регулирование, ООО «Бауком» в установленном законом порядке самостоятельно определило состав разделов проектной документации, в которые были внесены соответствующие изменения, которые и были поданы в Службу ГСН.

После завершения строительства, письмом от 10.11.2025 № 282, ООО «Бауком» направило в адрес Службы ГСН извещение об окончании строительных работ (реконструкции).

Письмом от 12.12.2025 № 89-41/01-06/2518, в ответ на извещение ООО «Бауком» об окончании строительства (реконструкции), Службой ГСН сообщено, что региональный государственный строительный надзор осуществляется при строительстве (реконструкции) объектов капитального строительства. Исходя из данных, указанных в извещении об окончании строительства (реконструкции) объекта капитального строительства от 10.11.2025 № 2, строительство объекта завершено 20.10.2025.

В связи с чем, Служба ГСН пришла к выводу что, основания для проведения контрольного (надзорного) мероприятия на объекте у службы отсутствуют.

Соответственно, Службой ГСН, не может быть выдано заключение о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требования, указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 ГрК РФ, так как в процессе реконструкции надзор со стороны службы не осуществлялся, по независящим от ООО «Бауком» обстоятельствам, учитывая, что все установленные законом требования по уведомлению надзорного органа и направлению в его адрес всего комплекса документов, касающихся реконструкции, исполнены собственником объекта, надлежащим образом.

Следовательно, у Администрации города Лабытнанги, формально отсутствуют основания, для выдачи разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию несмотря на то, что он соответствует всем установленным законом нормам и требованиям для многоквартирных домов, что подтверждается результатами строительно-технической экспертизы, реконструированный объект капитального строительства соответствует технико-экономическим показателям проектной документации и разрешению на строительство.

При этом, иных обстоятельств, препятствующих выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию у Администрации города Лабытнанги, не имеется.

Из системного толкования названных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства, либо к его реконструкции (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство или реконструкцию такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объекта недвижимости истцом исполнены.

При этом, следует обратить внимание, что истцом предпринимались меры для легализации реконструированного объекта, о чем свидетельствуют заявление о выдаче


разрешения на ввод в эксплуатацию и решение Администрации города Лабытнанги, в котором отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным Российской Федерации (часть 1). Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (часть 2).

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

Принимая во внимание все вышеизложенные, законодатель предусмотрел право собственника владеть своим имуществом в едином комплексе как единого целого в виде многоквартирного жилого здания.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Сам по себе факт самовольного строительства или реконструкции объекта при наличии в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по


правилам статьи 222 ГК РФ не может быть принят судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

На основании пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление № 44) в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

При этом постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

В соответствии с п. 10 Постановления № 44 последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

На основании п. 16 Постановления № 44 постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.


При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. При этом в силу пункта 2 статьи 39.1, подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в целях строительства в аренду по итогам торгов, может содержать ограничения только в части публичных требований к застройке (правового режима земельного участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства). Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной (пункт 20 Постановления № 44).

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 Постановления № 44).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ). Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции,


которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (пункты 39, 40 Постановления № 44).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (пункт 43 Постановления № 44).

В Техническом заключении № 050-СЭ по строительно-технической экспертизе объекта «Реконструкция здания «Деловой центр по ул. Обская в г.Лабытнанги, ЯНАО» в «Многоквартирный блокированный жилой дом по ул. Обская в г.Лабытнанги, ЯНАО», выполненном ООО «Профи» 25.10.2025 указано, что проектная документация по объекту соответствует по составу разделов и их комплектности нормативным

требованиям по проектированию многоквартирных жилых домов, техническому заданию на проектирование, выданное Заказчиком; Техническое состояние основных несущих и ограждающих конструкций соответствует категории работоспособное техническое состояние. Объект построен в полном соответствие с проектной документацией и соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к многоквартирным жилым домам; Техническое состояние внутренних и наружных коммуникаций соответствует действующим нормативным требованиям ГОСТ, СНиП и СП, предъявляемым к многоквартирным жилым домам; Внутренние проезды,

площадки, благоустройство и озеленение выполнено в соответствие с Градостроительным планом земельного участка № Рф-89-3-02-0-00-2023-0005 от 08.02.2023, подготовленным заместителем главы Администрации города Лабытнанги, курирующим сферу градостроительства, жилищной политики, имущественных и земельных отношений и постановления Администрации города Лабытнанги от 19.08.2020 № 1059 "Об утверждении проекта планировки, проекта межевания территории планировочного квартала 01:01:06 в городе Лабытнанги", установленного градостроительным регламентом. Планировочная организация земельного участка решена в соответствии с проектной документацией; Объект соответствие нормативным противопожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям технического регламента; При подаче и получение разрешительных документов на реконструкцию Объекта ООО «Бауком» выполнил в полном объеме нормативные требования Градостроительного кодекса РФ.

В статье 222 ГК РФ не предусмотрен упрощенный, в сравнении с установленным для законно осуществляемого разрешенного строительства, порядок подтверждения


безопасности строения для жизни и здоровья окружающих, в связи с чем лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольное строительство, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведенных построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами.

Исходя из статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Анализ содержания статьи 222 ГК РФ в совокупности с указанными выше нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный или реконструированный объект недвижимости, допущенная законодателем в третьей части статьи 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

По смыслу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо обращается в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу разъяснений, данных в пункте 45 Постановления № 44 вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.


Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

Изложенные обстоятельства подтверждают, что реконструированный Объект в настоящее время не имеет каких-либо нарушений градостроительных и строительных норм и правил, сохранение возведенной силами истца объекта недвижимости (самовольной постройки) и его дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требование ООО "Бауком" о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины суд оставляет за Истцом, поскольку решение о признании права собственности Истца на самовольно возведенное им строение не может расцениваться как принятое против органа местного самоуправления, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.


Признать за обществом с ограниченной ответственностью "Бауком" (ИНН <***>, ОГРН <***>) право собственности на объект капитального строительства «Многоквартирный блокированный жилой дом по ул. Обская в г. Лабытнанги, ЯНАО», кадастровый номер 89:09:010106:461, площадью 997 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 89:09:010106:112, по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>.

2. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

3. В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.


По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

С.В. Соколов


Судья