Решение от 17 января 2019 г. по делу № А54-5341/2018

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №А54-5341/2018
г. Рязань
17 января 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15 января 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 17 января 2019 года.


Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Костюченко М.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческий центр "Паркет" (ОГРН <***>, <...>)

к администрации города Рязани (ОГРН <***>, <...>)

о признании недействительным пункта 3 постановления от 04.06.2018 № 2139 "О продаже в собственность ООО ПКЦ "Паркет" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5" в части установления цены земельного участка в размере 1 583 196 руб. 30 коп. и об обязании внести изменения в пункт 3 постановления от 04.06.2018 № 2139 "О продаже в собственность ООО ПКЦ "Паркет" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5" в части установления цены земельного участка в размере 515 199 руб. 85 коп.


при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности от 14.01.2019, личность установлена на основании паспорта; ФИО3, директор, полномочия проверены протоколом общего собрания участников от 27.02.2018 , личность установлена на основании предъявленного паспорта;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческий центр "Паркет" (далее - заявитель, Общество, ООО ПКЦ "Паркет") обратились в арбитражный суд с заявлением к администрации города Рязани (далее - ответчик, администрация) о признании недействительным пункта 3 постановления от 04.06.2018 № 2139 "О продаже в собственность ООО ПКЦ "Паркет" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5" в части установления цены земельного участка в размере 1 583 196 руб. 30 коп. и об обязании внести изменения в пункт 3 постановления от 04.06.2018 № 2139 "О продаже в собственность ООО ПКЦ "Паркет" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5" в части установления цены земельного участка в размере 515 199 руб. 85 коп.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание проводится в отсутствие указанного лица, извещенного о времени и месте проведения судебного заседания в порядке, предусмотренном ст.ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители заявителя требования поддержали.

В отзыве на заявление и дополнениях к нему ответчик против удовлетворения требований возражал.

В судебном заседании 15.01.2015 в качестве свидетеля допрошена ФИО4.

Из материалов дела следует, что ООО ПКЦ «Паркет» является собственником объектов недвижимости - здание, лит.А, назначение - складское, общей площадью 495,2 кв. м,; здание - трансформаторная подстанция, лит.Б., назначение - промышленное, общая площадь 13.3 кв.м.; нежилое помещение HI, лит.В., назначение - гаражное, общая площадь 672,4 кв.м., расположенные по адресу: <...>. Указанные объекты недвижимости вошли в уставный капитал ООО ПКЦ «Паркет».

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0010003:5, государственная собственность на которые не разграничена, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения и эксплуатации производственных зданий, общая площадь - 12600 кв.м.

Указанный земельный участок передан ООО ПКЦ «Паркет» в пользование на основании договора аренды земельного участка № А 116-04 от 10.04.2004.

ООО ПКЦ «Паркет» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5.

По результатам рассмотрения указанного заявления администрацией вынесено постановление от 04.06.2018 № 2139 о продаже в собственность ООО ПКЦ «Паркет» земельном участке с кадастровым номером 62:29:0010003:5.

Согласно пункту 3 указанного постановления цена земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5 составляет 1583196 руб. 30 коп.

На основании данного постановления Обществу направлен для подписания договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5 от 04.06.2018 № 084-18, в котором цена земельного участка также указана в сумме 1583196 руб. 30 коп.

По мнению заявителя, цена земельного участка должна составлять 515 199 руб. 85 коп. в силу части 1 статьи 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 № 62-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области", так как объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, были приватизированы из областной собственности,

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для удовлетворения требований о признании недействительными решений государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Таким образом, в соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, для признания недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0010003:5 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по общему правилу органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно ст. 38 Устава муниципального образования - городской округ город Рязань, утвержденного Решением Рязанского городского Совета от 30.06.2006 № 470-Ш, исполнение полномочий органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения и отдельных государственных полномочий осуществляет Администрация города.

Таким образом, предоставление земельных участков на территории г. Рязани осуществляется исполнительно-распорядительным органом города Рязани - Администрацией города Рязани.

Учитывая изложенное, принимая постановление от 04.06.2018 № 2139 "О продаже в собственность ООО ПКЦ "Паркет" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5", администрация действовала в рамках установленных полномочий.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Ответчик по результатам рассмотрения заявления ООО ПКЦ "Паркет" пришел к выводу о наличии у истца преимущественного права на приобретение в собственность спорного земельного участка, в связи с чем принял постановление от 04.06.2018 № 2139 "О продаже в собственность ООО ПКЦ "Паркет" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5" и направил Обществу для подписания проект договора от 04.06.2018 № 084-18 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5.

Таким образом, ответчик не оспаривает преимущественное право истца на приобретение в собственность спорного земельного участка.

По существу, между сторонами возник спор относительно цены продажи земельного участка.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок определения цены земельных участков установлен законом Рязанской области от 05.08.2011 № 62-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области" (далее Закон № 62-ОЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 4.2 Закона № 62-ОЗ при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Рязанской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, лицам, не указанным в части 1 статьи 4.2 указанного закона и являющимся собственниками зданий, сооружений или помещений в них, расположенных на таких земельных участках, цена таких земельных участков определяется в населенных пунктах с численностью населения от 500 тысяч до 3 миллионов человек - в размере пятикратной величины ставки земельного налога.

Согласно части 1 статьи 4.2 Закона № 62-ОЗ при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Рязанской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, цена таких земельных участков определяется в размере 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка при их приобретении коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений или помещений в них, если эти здания, сооружения или помещения в них были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, сооружения.

Таким образом, в случае, если земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, отчужденные из государственной собственности, приобретается коммерческой организацией, то цена земельного участка составляет 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной собственностью в Российской Федерации является, в том числе имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимости: здание, лит.А, назначение - складское, общей площадью 495,2 кв. м (кадастровый номер 62:29:0010003:44); здание - трансформаторная подстанция, лит.Б., назначение - промышленное, общая площадь 13.3 кв.м. (кадастровый номер 62:29:0010003:46); нежилое помещение HI, лит.В., назначение - гаражное, общая площадь 672,4 кв.м. (кадастровый номер 62:29:0010003:45), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0010003:5, ранее были приватизированы АО "Рязаньоблтоп" из собственности Рязанской области.

Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела заявителем доказательствами: планом приватизации от 23.06.1994 Рязанского областного топливного акционерного общества открытого типа "Рязаньоблтоп", ответом Рязанского отделения АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 14.09.2018 № 62/01-713 с приложенными к нему документами, техническими паспортами на объекты недвижимости, актом обследования территории земельного участка от 05.09.1995, актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 30.12.1983, сличительными ведомостями результатов инвентаризации товарно-материальных ценностей Гортобсбыт (преобразованного в филиал "Рязаньтоп" АООТ "Рязаньоблтоп"), показаниями свидетеля ФИО4, работавшей в Гортобсбыт, впоследствии в АООТ "Рязаньоблтоп" и ОАО "Рязаньоблтоп" бухгалтером).

Из ответа Рязанского отделения АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 14.09.2018 № 62/01-713 следует, что в Рязанском отделении филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Центральному федеральному округу учтены объекты капитального строительства: склад -Лит.А (кадастровый номер 62:29:0010003:44),трансформаторная подстанция-Лит.Б (кадастровый номер 62:29:0010003:46) и гараж - Лит.В (кадастровый номер 62:29:0010003:45) по адресу: <...> (инвентарный номер 19256). Адрес присвоен 27.02.2003г. при технической инвентаризации по письму заявителя.

Из приложенной к ответу карты адресного реестра строений следует, что годы постройки: склад, Лит.А - 1994, трансформаторная подстанция, Лит.Б - 1980, гараж, Лит.В - 1983.

Доказательств, опровергающих доводы заявителя и представленные им доказательства, ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При таких обстоятельствах цена спорного земельного участка должна быть определена в размере 2,5 процента кадастровой стоимости.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5 составляет 20607994,19 руб.

Таким образом, выкупная цена участка составляет 515 199,85 руб. (20607994,19 руб. * 2,5%).

Согласно пункту 3 оспариваемого постановления цена земельного участка определена администрацией в размере 1583196,30 руб.

При таких обстоятельствах пункт 3 постановления администрации от 04.06.2018 № 2139 в части определения цены земельного участка является незаконным.

Утверждение Администрации города Рязани о том, что факт отчуждения недвижимого имущества, расположенного на выкупаемом земельном участке из государственной собственности подлежит установлению в результате первоначальной сделки - приватизации государственного предприятия, а не путем совершения последующих сделок, противоречит действующему законодательству.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008.

В силу пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации заявитель, выкупивший объекты недвижимости в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом.

Пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим, и данная позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503.

Представленная ответчиком копия решения Арбитражного суда Рязанской области от 16.05.2005 по делу А54-93/2005 не имеет отношения к рассмотрению настоящего дела, поскольку в ней ведется речь о праве собственности на трансформатор М-400 кв/а 10-75-у № 21224, то есть оборудование, подлежащее установке в здании трансформаторной подстанции, и наличие или отсутствие права собственности на данное оборудование никак не может повлиять на право собственности на недвижимое имущество -трансформаторную подстанцию.

Ссылка администрации на судебные акты по делу № А08-1991/2016 является необоснованной, так как в данном деле рассмотрена ситуация с определением выкупной цены земельного участка, на котором права на здание приобретены в связи с созданием, а не в порядке приватизации. В настоящем же деле судом установлено, что находящиеся на земельном участке объекты недвижимости были приватизированы из областной собственности.

Довод администрации о том, что формирование спорного земельного участка и его последующая передача в аренду осуществлена не в порядке переоформления право постоянного бессрочного пользования, правового значения не имеет, так как закон Рязанской области от 05.08.2011 № 62-ОЗ, устанавливающий порядок определения цены земельных участков, таких условий для льготного выкупа земельных участков не содержит.

Утверждение ответчика о том, что заявителем избран неверный способ защити права, и что оспариваемое постановление прав Общества не нарушает, является необоснованным.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления является одним из способов защиты права.

Поскольку условия договора купли-продажи земельного участка 04.06.2018 № 084-18 определялись на основании постановления от 04.06.2018 № 2139 (пункты 1.1 и 2.1 договора), без оспаривания указанного постановления урегулирование возникших разногласий по договору невозможно.

Указанная в постановлении цена выкупаемого имущества нарушает права и законные интересы заявителя на реализацию права выкупа земельного участка по цене, определенной в соответствии с действующим законодательством.

Учитывая изложенное, требование общества подлежит удовлетворению.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве способа восстановления нарушенных прав суд считает необходимым обязать администрацию изменить постановление от 04.06.2018 № 2139 путем внесения изменений в пункт 3 в части установления цены земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5 в размере 515 199 руб. 85 коп.

При обращении в суд ООО ПКЦ "Паркет" уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. (платежное поручение от 19.06.2018 № 51).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 3 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу заявителя.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 3 000 руб. подлежит возврату Обществу на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Пункт 3 постановления администрации города Рязани (ОГРН <***>; г. Рязань) от 04.06.2018 № 2139 "О продаже в собственность ООО ПКЦ "Паркет" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5" в части установления цены земельного участка в размере 1 583 196 руб. 30 коп., проверенный на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации, Закону Рязанской области от 05.08.2011 № 62-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области", признать недействительным.

Обязать администрацию города Рязани (ОГРН <***>; г. Рязань) устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческий центр "Паркет" (ОГРН <***>, г. Рязань) путем внесения изменений в пункт 3 постановления от 04.06.2018 № 2139 "О продаже в собственность ООО ПКЦ "Паркет" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5" в части установления цены земельного участка с кадастровым номером 62:29:0010003:5 в размере 515 199 руб. 85 коп.

2. Взыскать с администрации города Рязани (ОГРН <***>; г. Рязань) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческий центр "Паркет" (ОГРН <***>, г. Рязань) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

3. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческий центр "Паркет" (ОГРН <***>, г. Рязань) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 19.06.2018 № 51.


Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.



Судья М.Е. Костюченко