Решение от 16 августа 2022 г. по делу № А56-46315/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-46315/2022
16 августа 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 16 августа 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» (191025, Санкт-Петербург город, Невский проспект, дом 114-116, литер А, помещение 1Н №702, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании решения незаконным


при участии

- от заявителя: ФИО2 (доверенность от 14.02.2022),

- от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 27.12.2021),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Стокманн СПб Центр» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, в котором просило признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление) об отказе в государственной регистрации права № КУВД-001/2021-44643251/5 от 08.02.2022; обязать Управление осуществить государственную регистрацию договора аренды № 194-LA/SNC.

Определением суда от 27.05.2022 заявление принято к производству, предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное назначено на 02.08.2022.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель Управления возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Приняв во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, суд на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Общество через СПб ГКУ «МФЦ» обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды № 194-LA/SNC и дополнения к нему от 13.05.2021 (далее – Договор), заключенного между Обществом (арендодателем) и ООО «Бонор» (арендатором).

Объектом аренды по Договору являются части № 344 и 347 помещения 1Н, расположенного на четвертом этаже торгово-офисного центра со встроенным подземным паркингом «Невский Центр», кадастровый номер 78:31:0001130:3035, по адресу: <...>, лит. А.

В отношении здания торгового центра в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано обременение – ипотека на срок до 02.02.2023 на основании договора ипотеки № 4707-4708 от 03.12.2018, заключенного между Обществом и ПАО «Сбербанк России».

Уведомлением № КУВД-001/2021-44643251/1 от 07.12.2021 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прав до 08.02.2022.

Согласно указанному уведомлению основанием для приостановления государственной регистрации послужило отсутствие в пакете представленных заявителем документов акта приема-передачи объекта аренды арендатору, письменного согласия залогодержателя (ПАО «Сбербанк России») на заключение Договора, а также отсутствие в Договоре сведений о наличии обременения - ипотеки в отношении здания торгового центра.

21.01.2022 Общество во исполнение уведомления от 07.12.2021 представило акт приема-передачи помещения по Договору и письмо ПАО «Сбербанк России» от 24.12.2021 № 417-исх/2823 о том, что согласие залогодержателя (банка) на заключение Договора не требуется.

В уведомлении от 27.01.2022 № КУВД-001/2021-44643251/3 Управление повторно запросило предоставления дополнительного соглашения к Договору, содержащего сведения о наличии в отношении здания торгового центра обременения - ипотеки.

Поскольку испрашиваемое регистрирующим органом дополнительное соглашение Обществом представлено не было, уведомлением от 08.02.2022 № КУВД-001/2021-44643251/5 Управление отказало в государственной регистрации Договора.

Общество, посчитав решение Управления об отказе в государственной регистрации прав незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества определены статьей 51 Закона № 218-ФЗ, согласно части 1 которой государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Согласно требованиям части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено этим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных этим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 2 части 4 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственный регистратор, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

К основаниям для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, перечень которых содержится в части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, относятся, в том числе случаи, когда не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17).

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Федерального закона.

Как видно из материалов дела, в рассматриваемом случае основанием для принятия регистрирующим органом оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации прав послужило неустранение заявителем в течение срока приостановления причин, препятствующих проведению испрашиваемых регистрационных действий, в частности, непредставление дополнительного соглашения к Договору, содержащего сведения о наличии в отношении здания торгового центра обременения - ипотеки.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Как указал представитель Управления в судебном заседании, по смыслу статьи 613 ГК РФ указание в договоре аренды сведений о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество является существенным условием договора. Следовательно, при отсутствии таких сведений договор аренды считался бы незаключенным.

По мнению регистрирующего органа, отсутствие в представленном на регистрацию Договоре сведений о том, что в отношении нежилого здания, часть которого передается в аренду, зарегистрировано обременение (ипотека) на срок по 02.12.2023, является препятствием для осуществления регистрационных действий в соответствии с пунктами 5, 7, 17 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ.

Вместе с тем, как следует из содержания статьи 613 ГК РФ, отсутствие в договоре аренды сведений о правах третьих лиц на арендуемое имущество не влияет на заключенность и действительность договора.

Пунктом 4 статьи 421, статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Орган регистрации прав, являясь федеральным органом исполнительной власти при предоставлении государственных услуг Росреестра, не наделен полномочиями по подготовке, изготовлению, изменению, подписанию документов заинтересованных лиц, поступающих в орган регистрации прав, на основании которых осуществляется государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав, ограничений (обременений), сделок с недвижимым имуществом, и не может быть вовлечен в правоотношения между иными лицами.

Согласно пункту 1 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В данном случае договором ипотеки, заключенным между ПАО «Сбербанк России» (залогодержателем) и Обществом (залогодателем), не установлено специальных правил о необходимости получения согласия залогодержателя на заключение Обществом договора аренды заложенного имущества, о чем Управление было уведомлено 21.01.2022 (письмо ПАО «Сбербанк России» от 24.12.2021 № 417-исх/2823).

Таким образом, ограничений права Общества как залогодателя на распоряжение предметом залога путем передачи его в аренду третьим лицам договор ипотеки № 4707-4708 от 03.12.2018 не содержит, следовательно, заявитель вправе без согласования с залогодержателем обременять заложенное здание торгового центра правами арендаторов.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Применительно к ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенное имущество, переданное в аренду третьему лицу, не влечет прекращения прав арендатора на это имущество или изменения условий договора аренды.

При таком положении у суда не имеется оснований для вывода о том, что договор ипотеки № 4707-4708 от 03.12.2018 по смыслу пункта 17 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ является сделкой, устанавливающей какие-либо ограничения прав сторон регистрируемого договора аренды.

Пределы правовой экспертизы правоустанавливающих документов (договора) ограничены проверкой соответствия их требованиям законодательства по форме и содержанию (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В рассматриваемом случае Управление в порядке статьи 65 АПК РФ не доказало наличие обстоятельств, предусмотренных пунктами 5, 7, 17 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, на которые ссылается регистрирующий орган, как на основания для приостановления и в последующем отказа в государственной регистрации Договора.

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали законные основания для отказа Обществу в государственной регистрации Договора. Доказательств обратного суду не представлено.

С учетом изложенного, поскольку суд пришел к выводу об отсутствии у Управления оснований для отказа в государственной регистрации Договора, указанный отказ нарушает права заявителя, следовательно, заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению с возложением на Управление обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем совершения действий по государственной регистрации Договора.

В связи с удовлетворением заявленных требований расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с Управления.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (ИНН <***>) об отказе в государственной регистрации права № КУВД-001/2021-44643251/5 от 08.02.2022.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию договора аренды № 194-LA/SNC, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» (ИНН <***>) с обществом с ограниченной ответственностью «Бонор».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стокманн СПб Центр» 3000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.



Судья Целищева Н.Е.