Решение от 22 июня 2017 г. по делу № А43-31786/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-31786/2016

город Нижний Новгород «22» июня 2017 года

резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2017 года

полный текст решения изготовлен 22 июня 2017 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Требинской Ирины Владимировны (шифр 13-761),

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, после перерыва помощником судьи Ахметовой Л.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нижний Новгород;

к ответчику: министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Нижний Новгород,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации города Нижнего Новгорода, общества с ограниченной ответственностью «Промстрой Н», общества с ограниченной ответственностью «Стройсклад НН»

об урегулировании разногласий,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО3 по доверенности от 24.11.2015,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 09.01.2017,

от ООО «Стройсклад-НН»: ФИО3, доверенность от 24.11.2015,

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 с исковым заявлением к министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка №18-5036г, просит

1) изложить абзац 1 пункта 2 приложения №3 к договору аренды №18-5036г «Расчет арендной платы» в следующей редакции:

«Расчёт годовой арендной платы:

Размер годовой арендной платы земельного участка не должен превышать 2 (двух) процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в соответствии в соответствии с ч. 2 ст.3 ЗК РФ, пунктом 8 Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена (утв. Постановление Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 №247).

Годовой размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 52:18:00110518:436 в 2016 году составляет 90394 рублей 76 копеек исходя из следующего расчёта: 4519738.20 рублей *2%= 90394,76 рублей, где - 4519738,20 рублей - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:18:00110518:436

Арендная плата в 2016 году месяц - 7532 рублей 90 копеек».

2) изложить абзац 6 пункта 2 приложения №4 к договору аренды №18-5036 (Расчет арендной платы за фактическое использование земельного участка с 01.06.2016 года)

«С 01 июня 2016 размер годовой арендной платы земельного участка не должен превышать 2 (двух) процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в соответствии в соответствии с ч. 2 ст.3 ЗК РФ, пунктом 8 Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена (утв. Постановление Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247).

Годовой размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 52:18:00110518:436 в 2016 году составляет 90394 рублей 76 копеек исходя из следующего расчёта: 4519738.20 рублей *2%= 90394.76 рублей, где - 4519738, 20 рублей - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:18:00110518:436

Арендная плата в 2016 году месяц - 7 532 рублей 90 копеек».

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, указывая, что доказательства заключения договора аренды земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования не имеется. ООО «Промстрой-Н» не обладало правом постоянного (бессрочного) пользования на спорные земельные участки и заключив договор аренды реализовало исключительно право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса РФ. Даже если к ООО «Промстрой-Н» перешло право постоянного (бессрочного) пользования, то при предоставлении земельного участка в аренду оно было прекращено и предпринимателю ФИО2 такое право не могло перейти. Право собственности на объекты, принадлежащие истцу были признаны в судебном порядке, в том числе как на самовольные постройки. Кроме того, возможное переоформление земельного участка из постоянного бессрочного пользования в аренду произошло до вступления в законную силу от 25.10.2001 №137-ФЗ, в связи с чем использование методики определения годовой арендной платы за пределами срока действия данной нормы является необоснованным.

Третье лицо - ООО «Стройсклад-НН» требования истца считает обоснованным и подлежит удовлетворению.

Иные третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом.

Судебное заседание начато 08.06.2017 и завершено 16.06.2017 в связи с объявлением перерыва по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся третьих лиц.

Резолютивная часть решения объявлена 16.06.2017. Изготовление решения в полном объеме в порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось до 22.06.2017.

Как следует из исковых материалов и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 12.05.2016 по делу №А43-31303/2015 на основании договоров купли-продажи недвижимости от 29.02.2012 ФИО2 на праве собственности принадлежит следующие объекты недвижимости:

- здание склада, назначение: нежилое, 1 -этажный, общей площадью 465,4 кв.м., литер А4, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, Сормовский район, ул. Торфяная, д. 9а, кадастровый (условный) номер 52:18:00110518:0:14, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 52 АД № 236069 от 14.03.2012;

- нежилое строение, назначение: нежилое, 2 - этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 825,7 кв.м., литер В3, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, Сормовский район, ул. Торфяная, д. 9а, кадастровый (условный) номер 52:18:00110518:0:15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 52 АД № 236070 от 14.03.2012.

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0010518:436, площадью 2 154 кв.м, расположенном по адресу: <...>.

В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 52:18:00110518:436 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 52:18:00110518:6 площадью 6 817 кв.м. на основании решения Арбитражного Суда Нижегородской области по делу №А43-1448/2013 от 25.12.2013, оставленном без изменения постановлениями Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2014 и Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.08.2014.

Предприниматель обратился в Министерство с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010518:436.

Письмом №311-05-17-20412/15 от 25.08.2015 Министерство отказало предпринимателю в предоставлении земельного участка.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 12.05.2016 по делу А43-31303/2015 признан незаконным отказ Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, выраженного в письме от 25.08.2015 №311-05-17-20412/15, в предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 52:18:0010518:436 с местоположением г.Н.Новгород, Сормовский район, ул.Торфяная, д.9А в аренду, и ответчик обязан предоставить заявителю испрашиваемый земельный участок в аренду и заключить договор аренды в течение 15 календарных дней с момента вступления в силу судебного акта.

Исполняя судебный акт Министерство направило в адрес предпринимателя ФИО2 договор аренды земельного участка №18-5036г.

В соответствии с приложением №4 к договору аренды арендная плата в 2014 году определена в сумме 6007,87 рублей в месяц, в 2015 году - 6323 рубля 79 копеек в месяц, за период с 01.01.2016 по 31.05.2016 - 6767,15 рублей в месяца и с 01.06.2016- 13132,37 рублей в месяц (157588,45 рублей в год).

Не согласившись с условиями договора аренды в части определения размера арендной платы, предприниматель направил протокол разногласий, в соответствии с которым размер арендной платы в 2016 году составляет 90394 рублей 76 копеек исходя из следующего расчёта: 4519738.20 рублей *2%= 90394,76 рублей.

Письмом от 13.09.2016 Министерство отказало на отсутствие оснований для применения пункта 2 статьи 3 ФЗ №137-ФЗ от 25.10.2001 (исходя из 2-х процентов от кадастровой стоимости).

Поскольку разногласия сторонами не урегулированы, предприниматель ФИО2 обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования в силу следующего.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из материалов дела следует, что при заключении договора купли-продажи №18-5036г между сторонами возникли разногласия относительно определения стоимости арендной платы земельного участка. По мнению истца, размер арендной платы не должен превышать в 2016 году 2% от кадастровой стоимости участка.

По утверждению истца земельный участок с кадастровым номером 52:18:00110518:436 ранее входил в состав земельного участка с кадастровым номером 52:18:00110518:6, арендованного ООО «Промстрой-Н» (прежним собственником объектов недвижимости) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", размер арендной платы за пользование ответчиком земельным участком, ранее находившемся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования, должен быть установлен в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого участка.

Для установления льготной арендной платы необходимо установить факт заключения договора аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

Как следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Горьковского городского совета депутатов трудящихся №128 от 07.06.1965 Управлению начальника работ №237 треста №37 «Стройгаз» в бессрочное пользование отведен земельный участок площадью 0,6 га под центральный прирельсовый склад в Сормовском районе, между топливным складом Гортоптреста и кладбищем. При этом отделу по делам архитектуры указано на необходимость оформления отвода участка в натуре.

12.02.1992 между Комитетом по управлению государственным имуществом администрации Нижегородской области (продавец) и арендно-строительным предприятием «Промстрой-2» (покупатель) заключен договор №13 о выкупе имущества.

В соответствии с письмом от 18.04.1996 Комитет подтвердил, что в состав имущества, выкупленного согласно договору №13 от 12.02.1992, вошли в том числе база по ул.Торфяной: бытовые помещения, центральный склад, АБК, котельная, гаражи, незавершенное строительство (гаражи).

Согласно учредительного договора от 18.05.1999 года создано ООО строительно-монтажная фирма «Промстрой», являющаяся правопреемником АСП «Промстрой 2» (том 2, л.д.7-8).

19.07.2004 между ООО «Промстрой-Н» (продавец) и ООО «Стройсклад-НН» (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно п. 1.1 которого ООО «Промстрой-Н» (продавец) продало, а ООО «Стройсклад-НН» (покупатель) приобрело нежилое пристроенное помещение № 1 литер А1 площадью 264,00 кв.м., расположенное в нежилом здании литер АА1 (склад № 1 центральный) по адресу: <...>

Согласно п. 1.2 договора продаваемое помещение принадлежит ООО «Промстрой-Н» (продавец) на основании договора купли-продажи № 1 от 04.04.2002 между ООО СМФ «Промстрой» (продавец) и ООО «Промстрой-Н» (покупатель).

Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 25.08.2011 по делу № 2-8519/11 признано право собственности ФИО5 на здание склада лит. А4 площадью 465,4 кв.м. и нежилое строение лит.В3 площадью 825,7 кв.м. по адресу: <...>.

Судебным актом установлено, что проведена реконструкция нежилого пристроенного помещения № 1 литер А1 площадью 264,00 кв.м., расположенного в нежилом здании литер АА1 (склад № 1 центральный) по адресу: <...>, с увеличением площади объекта с 264,00 кв.м. до площади объекта 465,4 кв.м. и проведена реконструкция здания (литер В3), с увеличением площади объекта с 156,8 кв.м. до площади объекта 825,7 кв.м.

Впоследствии указанные объекты были отчуждены ФИО6, а затем по договору купли-продажи от 29.02.2012 ФИО2

Распоряжением главы местного самоуправления города Нижнего Новгорода №420-р от 13.02.1998 ТОО СМФ «Промстрой» предоставлены земельные участки общей площадью 0,84 га из них площадью 052 га в аренду на 49 лет и смежные с ним земельные участки площадью 0,32 га в аренду на 5 лет, фактически занимаемые складской базой.

Распоряжением №938-р от 23.03.2001 внесены изменения в распоряжение от 13.02.1998 №420-р, согласно которому ООО «СМФ «Промстрой» предоставлены земельные участки по ул.Тофяная, 9а, занимаемые складской базов площадью 0,6817 га; 0,2031 га; 0,0617 га, 0,0454 га и 0,1358 га.

На основании указанного распоряжения администрацией г.Н.Новгорода и ООО Строительно-монтажная фирма «Промстрой» заключены договоры №05661/01, 05660/01, 05662/01, 05663/01, 05664/01.

Распоряжением №3390-р от 24.09.2002 ООО «Промстрой-Н предоставлены земельные участки по ул.Торфяная, 9А в Сормовском районе площадью 0,6817 га и 0,2031 га сроком на 49 лет; в аренду на 3 года площадью 0,0617 га, 0,0454 га и 0,1358 га.

17.12.2002 между Администрацией г.Н.Новгорода и ООО «Промстрой-Н» заключен договор аренды №09191/01 участка площадью 6817 кв.м. по адресу: г.Н.Новгород, Сормовский район, ул.Торфяная, 9а, с кадастровым номером 52:18:010518:006.

Указанные земельный участок впоследствии разделен на 3 участка, в том числе с кадастровым номером 52:18:0010518:436, в отношении которого возник настоящий спор.

Из анализа вышеуказанных документов следует, что право собственности на объекты недвижимости у истца возникло на основании договора купли-продажи от 29.02.2012, заключенного с ФИО6 В свою очередь право собственности правопредшественников возникло на основании решения Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 25.08.2011 по делу № 2-8519/11, которым признано право собственности на спорные объекты как на самовольные постройки. Таким образом, права на принадлежащие истцу объекты недвижимости возникли не в результате приобретения объектов из государственной собственности, а в результате признания права в судебном порядке на самовольные постройки.

Обосновывая заявленное требование истец ссылается на решение исполнительного комитета Горьковского городского совета депутатов трудящихся №128 от 07.06.1965, согласно которому Управлению начальника работ №237 треста №37 «Стройгаз» в бессрочное пользование отведен земельный участок площадью 0,6 га под центральный прирельсовый склад в Сормовском районе.

В соответствии со ст. 31 Земельного кодекса РСФСР (1991 г.) право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом установленной формы, который выдается и регистрируется соответствующим Советом народных депутатов.

Аналогичное положение о предоставлении земельных участков посредством оформления соответствующих актов, в которых указывается размер и местонахождение земельного участка, предусмотрено и в п. 4 Постановления ВЦИК, СНК РСФСР от 01.08.1932 "О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования".

Таким образом, из смысла указанных правовых норм в их взаимосвязи следует, что именно государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей являлся единственным доказательством существования такого права на земельный участок, размер и границы которого должны были быть указаны в чертеже, прилагаемом к государственному акту на право бессрочного (постоянного) пользования.

Из представленного в дело решения исполнительного комитета Горьковского совета депутатов трудящихся от 07.06.1955 следует, что Управлению начальника работ №237 треста №37 «Стройгаз» в бессрочное пользование отведен земельный участок площадью 0,6 га под центральный прирельсовый склад в Сормовском районе. При этом, Управление поименовано как застройщик, который обязан построить дорогу между организуемым складом и складом Горпотреста.

Подпунктом «б» пункта 8 указанного решения предусмотрена необходимость овода участка в натуре.

Доказательств отвода в соответствии с вышеуказанным пунктом установленном порядке земельного участка в дело не представлено. Акт на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком в материалах дела отсутствует.

В соответствии со ст. 7 Закона РСФСР от 23.11.1990 г. "О земельной реформе" до юридического закрепления земельных участков в собственность, пользование за предприятиями, учреждениями, организациями ранее установленное право пользования земельными участками сохраняется, но на срок не более 2 лет с момента вступления в действие настоящего закона. По истечении этого срока, т.е. с 01.02.1993 г. названное право утрачивается.

Согласно Инструкции "О порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", утвержденной 09.03.1992 Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации государственные акты по утвержденным формам выдаются органами местной администрации всем гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок.

Пунктом 1.5 указанной Инструкции предусмотрено, что перерегистрация прав на земельный участок с выдачей нового государственного акта производится, в том числе в связи с переходом прав на земельный участок к другому собственнику, землевладельцу, землепользователю.

Заявителем не представлены какие-либо документы, подтверждающие перерегистрацию прав на земельный участок Арендным предприятием «Промстрой-2».

Материалами дела не подтверждается, что арендное предприятие «Промстрой-2» является правопреемником треста №37 «Стройгаз», а также то, что по договору №13 от 12.02.1992 предприятие приобретало именно тот центральный склад, о котором шла речь в решении Исполнительного комитета от 07.06.1955.

Ссылка истца на то, что в силе положений статьи 552 Гражданского кодекса РФ к нему перешло право пользования на тех же условиях, что и у предыдущих собственников ( в том числе в части размера арендной платы) не принимается судом во внимание, поскольку договор аренды с ООО строительно-монтажная фирма «Промстрой» заключался 20.05.2001, то есть до вступления в силу ФЗ №137-ФЗ, в связи с чем размер арендной платы не был регулируемым и не определялся в порядке части 2 статьи 3 названного Закона.

Договор аренды со следующим собственником - ООО «Промстрой» (договор №09191/01 от 17.12.2002) не мог быть заключен в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, поскольку такое право у прежнего собственника объектов отсутствовало.

Оценив совокупность представленных в дело доказательств, суд приходит к выводу о недоказанности факта заключения договора в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и необходимости применения при расчете размера арендной платы абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

На основании изложенного, требование истца подлежит отклонению.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>), - отказать.

Расходы по делу возложить на истца.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.В.Требинская