Решение от 28 сентября 2020 г. по делу № А47-76/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-76/2020
г. Оренбург
28 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 28 сентября 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Миллер И.Э., при ведении протокола секретарем судебного заседания Досовой А.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 304165727800060, ИНН <***>, Республика Татарстан, г.Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью "Тату-Нефть", ОГРН <***>, ИНН <***>, г.Москва

о взыскании 141 099 руб. 60 коп.,

В судебном заседании приняла участие представитель ответчика ФИО3 по доверенности от 30.12.2019,

Истец о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по юридическому адресу, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явился.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии истца.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 15 по 22 сентября 2020 года.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью "Тату-Нефть" (далее - ответчик) о взыскании компенсации в размере 141 099 руб. 60 коп. за произведенное неотделимое улучшение арендованного имущества.

Ответчиком представлен отзыв (л.д. 63-64), дополнения (л.д. 97, 135) с возражениями по заявленным требованиям.

До начала судебного заседания от истца поступили возражения на письменные доводы ответчика.

В судебном заседании ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Во время перерыва от ответчика поступили возражения на доводы истца.

После перерыва ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал доводы, изложенные в возражениях.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 30.01.2018 заключен договор краткосрочной аренды № 28/17-Т (л.д.10) (далее - договор) нежилого помещения №С14/4, площадью 120 кв.м., под магазин обуви «Arzoli» в Торговом комплексе «Армада», по адресу: <...>. Срок возврата помещения - 16 сентября 2019г.

Согласно пунктам 2.2 - 2.10 договора в срок не позднее 30 дней с даты заключения договора арендатор обязуется подготовить и предоставить арендодателю следующие документы:

- проектную и исполнительную документацию на работы арендатора по обустройству и ремонту помещения;

- перечень работ, включая перечень используемых строительных материалов, а также перечень инженерного, технологического и торгового оборудования;

- дизайн-проект оформления помещения, с учетом расстановки оборудования и с указанием мест размещения рекламных конструкций (в том числе вывесок) и дизайн-проект таких конструкций (вывесок).

Арендодатель обязуется рассмотреть представленные ему арендатором документы, предусмотренные п. 2.2. договора, не позднее, чем в десятидневный срок с момента их предоставления в полном объеме. В случае несоответствия представленной арендатором документации (работ, которые могут быть осуществлены на основании такой документации) требованиям договора, арендодателя или общей концепции развития здания, арендатор обязан в кратчайшие сроки устранить все недостатки, указанные арендодателем.

В случае если по результатам рассмотрения документов, предусмотренных п. 2.2. договора, у арендодателя не имеется к ним замечаний, стороны подписывают акт на производство работ.

Стороны определили, что передача помещения для осуществления в нем арендатором строительных и отделочных работ должна быть осуществлена арендодателем в срок, указанный п.2.4. договора.

Передача арендодателем помещения арендатору для осуществления последним строительных и отделочных работ в помещении оформляется подписываемым сторонами актом на производство работ, согласно приложению № 5 к договору.

Арендатор обязуется за свой счет своими силами и (или) с привлечением третьих лиц осуществить строительные и отделочные работы в помещении в соответствии с утвержденной арендодателем документацией, предусмотренной п. 2.2. договора, и в срок, не позднее 01.04.2018 г. подготовить помещение к его запуску в эксплуатацию (привести помещение в состояние, в котором его можно открывать для приема посетителей здания) (п. 2.7 договора).

При этом арендатор обязуется в период производства работ обеспечить в зонах общего пользования, в помещении и на площадях, прилегающих к помещению и обеспечивающих его функционирование, соблюдение всех действующих норм и правил, в том числе строительных, противопожарных, санитарных и т. п.

Строительные и отделочные работы осуществляются арендатором исключительно силами подрядчика, согласованного арендодателем.

Арендодатель после подписания с арендатором акта на производство работ обязуется предоставить сотрудникам арендатора, а также сотрудникам третьих лиц, являющихся подрядчиками арендатора, свободный доступ в помещение в рабочее время для осуществления строительных и отделочных работ.

Арендодатель обязуется предоставить арендатору, а арендатор обязуется принять во временное пользование помещение с ориентирами указанными в п. 17.1. договора, в срок, указанный п.2.7. договора.

Передача арендодателем арендатору в пользование помещения оформляется подписываемым сторонами актом приемки-передачи помещения арендатору (Приложение № 2 к договору).

Арендатор использует арендуемое помещение по прямому назначению для ведения коммерческой деятельности, обозначенной п. 1.9. договора.

Согласно п. 1.20 договора «Срок действия Договора» - период времени, течение которого начинается с момента подписания арендатором и арендодателем настоящего договора и завершается либо истечением 360 календарных дней либо заключением между арендодателем и арендатором основного договора аренды помещений, в зависимости от того, какое из указанных обстоятельств наступит ранее.

Пунктом 11.2 договора предусмотрено, что если стороны не смогут прийти к соглашению в течение тридцати дней с момента возникновения спора, каждая из сторон вправе передать спор на рассмотрение в Арбитражный суд по месту нахождения арендуемого помещения.

В исполнение вышеуказанных условий договора истцом (заказчик) заключен договор подряда № 9 от 16.03.2018 (л.д. 33-36) с ООО "СтройАкадемия" (подрядчик) согласно которого подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика, своим материалом, ремонтные и электромонтажные работы в помещении магазина «Arzoli» № С14/4 площадью 120 кв.м., расположенном в нежилом помещении № 65 по адресу: <...>, сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно п. 2.1 договора подряда № 9 общая сумма договора определяется локальными сметными расчетами (сметами): №3593, №3594, №3595 (Приложение №2 к договору) и составляет 449 700 руб. 78 коп.

Пол и потолок при заключении договора краткосрочной аренды № 28/17-Т в помещении были смонтированы, тем не менее при проведении ремонта, подрядная организация ООО «СтройАкадемия» приостановила проведение ремонта до оплаты истцом услуг в размере 100 000 руб. 00 коп. по установке подвесного потолка типа «Армстронг» по каркасу из оцинкованного профиля и покрытия пола из плит керамогранита, в соответствии с договором подряда №9 от 16.03.2018г., сметой №3594 и актом КС-2 и КС-3 от 30.04.2019 г. Истец был вынужден оплатить существующий и ранее установленный пол и потолок по причине угрозы закрытия магазина без оказания услуг от ООО «СтройАкадемия» по установке пола и потолка, что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ от 30.04.2018 и актом о приемке выполненных работ (л.д. 37, 39).

Кроме того, 25.03.2019 истцом (заказчик) с ООО "ДС "Технологии" заключен договор подряда № 08-19 (л.д.24-30), согласно которому заказчик поручает, а подрядчик обязуется выполнить своими силами и средствами монтаж систем вентиляции и кондиционирования.

Необходимость в заключении договора подряда № 08-19 возникла в связи с поломкой фанкойла системы отопления и кондиционирования из-за физического износа двигателя, который не подлежал ремонту. Ответчик потребовал привести систему отопления и кондиционирования в работоспособное состояние. Истец своимисилами и за свой счет 08.06.2019 г. установил фанкойл канальный DF-12000T2/L с оборудованием, за потолочным пространством помещения стоимостью 41 099 руб. 60 коп., что подтверждается справкой о стоимости выполненных работ № 1 от 28.06.2019 и актом о приемке выполненных работ (л.д. 31, 32).

Согласно акту приема-передачи (возврата) помещения от 16.09.2019 (л.д. 40) арендатором возвращено арендодателю арендуемое помещение в надлежащем состоянии. Указанный акт подписан сторонами и скреплен печатями без возражений.

Истец обратился к ответчику с требованием осуществить возврат стоимости фанкойла подвесного потолка и пола в общей сумме 141 099 руб. 60 коп. (исх. №74 от 01.10.2019), на что получил отказ ответчика (исх.№341 от 31.10.201), указанное послужило основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

Ответчик возражая по предъявленному иску указал на отсутствие оснований для возмещения затрат истца, ссылаясь на условия заключенного договора аренды которым не предусмотрено возмещение арендодателем затрат арендатора на неотделимые улучшения помещения.

Заслушав ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных договором (ст. 309, 310 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 307 ГК РФ договор является основанием для возникновения обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Нормы гражданского законодательства, регулирующие договор аренды, характеризуют его как консенсуальный договор.

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (ст. 606, 611 и 614 ГК РФ).

До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным. Момент передачи имущества не может определять момент заключения договора аренды.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 названной статьи).

По смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества, поскольку независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества (п. 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.12.2001 №65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Истцом при заявлении требований к ответчику не учтены условия договора и следующие обстоятельства.

Пунктом 3 раздела «Полы» и пунктом 1 раздела «Потолки» приложения № 6 к договору (предварительная ведомость разграничения ответственности при производстве работ) (л.д. 77 обратная сторона) предусмотрено, что работы по устройству потолка и пола выполняются силами и за счет арендатора. Строительные и отделочные работы осуществляются арендатором исключительно силами подрядчика, согласованного с арендодателем (п. 2.7 ст. 2 договора).

В течение срока действия договора арендатором в помещении были произведены работы, в т.ч. осуществлена укладка напольной плитки, произведена установка потолка, а также произведена замена фанкойла, который является встроенным в потолок (монтаж системы вентиляции и кондиционирования).

Согласно п. 1.13 статьи 1 договора к неотделимым улучшениям помещения относятся улучшения, которые арендатор произвел в помещении и которые не могут быть отделены без вреда помещению. Таковыми, в частности, являются изменение элементов поверхности стен, пола и потолка помещения; демонтаж оборудования, составляющего принадлежность помещения; монтаж системы вентиляции и кондиционирования, динамиков и т.п.

Таким образом, указанные выше работы (установка потолка, укладка напольной плитки, замена фанкойла (монтаж системы вентиляции и кондиционирования) согласно п. 1.13 статьи 1 договора относятся к неотделимым улучшениям, поскольку невозможно осуществить их демонтаж без нанесения вреда помещению.

Согласно ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем, договором краткосрочной аренды № 28/17-Т, а именно пунктом 7.3, предусмотрено, что в течение срока действия договора неотделимые улучшения и изменения, произведенные арендатором в помещении, находятся в собственности арендатора, который несет бремя содержания и риск случайной гибели или случайного повреждения указанных улучшений. С момента прекращения договора право собственности на неотделимые улучшения и изменения помещения переходит арендодателю. Возмещение затрат арендатора на неотделимые улучшения помещения арендодателем не производится.

Указанное согласуется с позицией Верховного Суда РФ изложенной в Определениях Верховного Суда РФ № 306-ЭС18-23357 от 25.01.2019 г. по делу № А65-4836/2018; № 305-ЭС17-1448 от 21.03.2017 г. по делу № А40-20651/2016; № 309-ЭС17-2544 от 10.04.2017 г. по делу № А60-5892/2016, где указано, что возмещение стоимости неотделимых улучшений арендодателем арендатору не производится в случае наличия в договоре прямого указания об этом.

Таким образом, согласно ст. 623 ГК РФ в ее системной связи с условиями заключенного договора аренды, о том, что условия договора аренды нежилого арендованного имущества - помещения не предусматривают возмещения арендодателем стоимости улучшений, является правомерной и обоснованной.

Доказательства того, что спорное имущество имело недостатки, которые не были оговорены при заключении договора аренды либо не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, истцом не представлены.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, п. 14.3 статьи 14 договора при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. При этом согласно п. 7.3 договора право собственности на произведенные арендатором неотделимые улучшения и изменения помещения переходит к арендодателю.

Договор по соглашению сторон был расторгнут с 17.09.2019 г., помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи (возврата) помещения 16.09.2019 (л.д. 40). После прекращения договора право собственности на неотделимые улучшения и изменения помещения перешли к арендодателю.

Акт приема-передачи (возврата) помещения от 16.09.2019 (л.д. 40) был подписан сторонами без возражений, согласно данному акту стороны претензий друг к другу не имеют. Условиями акта приема-передачи (возврата) помещения от 16.09.2019 (л.д. 40) не предусматривалось положений о возмещении арендодателем стоимости улучшений после расторжения договора.

Ссылка истца на акт приема-передачи (возврата) помещения от 16.09.2019 (л.д. 41), где предусмотрено примечание о возмещении арендодателем арендатору стоимости по установке пола, потолка и фанкойла судом не принимается, так как указанный акт приема-передачи (возврата) помещения ответчиком не подписан, следовательно не имеет юридической силы.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Указанная норма АПК РФ закрепляет общее правило о бремени доказывания. Содержание данного правила определяется действием принципа состязательности в арбитражном процессе.

Последствием неисполнения этой юридической обязанности (непредставление доказательств) может стать принятие судом решения, которое не будет соответствовать интересам стороны, не представившей доказательства в полном объеме.

Доказательств правомерности собственной правовой позиции истец в материалы дела не представил.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В связи с недоказанностью истцом наличия совокупности требований для возмещения стоимости улучшений арендованного имущества, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на истца как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья И.Э.Миллер