Решение от 23 мая 2024 г. по делу № А73-16184/2022

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-16184/2022
г. Хабаровск
24 мая 2024 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 22.05.2024 г. Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Ю. Лихачевым,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН <***>, ИНН <***>; 680000, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Градъ Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680013, <...>)

третьи лица: Министерство строительства Хабаровского края, Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае

о расторжении договора аренды земельного участка при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1 по доверенности от 28.12.2023, диплом; от ответчика - ФИО2 по доверенности № 12 от 01.01.2024, диплом;

от Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска - ФИО1 по доверенности № 01-44/04 от 17.01.2024, диплом;

от Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае – ФИО3 по доверенности № 2 от 13.02.2024, диплом;

от Министерства строительства Хабаровского края – явку представителей в судебное заседание не обеспечил, уведомлен надлежащим образом в порядке 123 АПК РФ.

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Градъ Сервис» о расторжении договора аренды земельного участка № 17 от 19.01.2018 с кадастровым номером 27:23:0000000:28590 площадью 298 502 кв.м.

Исковые требования основаны на положениях статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы тем, что ООО СЗ «Градъ Сервис» не осуществлялись мероприятия по комплексному освоению территории на предоставленном в аренду участке, что является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора. Указывает, что договор комплексного освоения территории был расторгнут решением суда по делу № А73-21074/2022.

Исковое заявление с использованием автоматизированной информационной системы распределено для рассмотрения судье Н.Л. Коваленко.

Определением от 23.11.2022 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А73-17104/2022.

Определением от 22.08.2023 производство по делу возобновлено.

Определением и.о. 4 судебного состава от 10.10.2023 в порядке ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Н.Л. Коваленко на судью С.Ю. Дацука.

Определением от 12.12.2023 к участию в деле привлечены Министерство строительства Хабаровского края, Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 11.01.2024 к участию в деле привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 29.01.2024 производство по делу приостановлено до рассмотрения Верховным Судом Российской Федерации кассационной жалобы на постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.12.2023 по делу № А73-21074/2022.

Определением и.о. 4 судебного состава от 28.02.2024 в порядке ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи С.Ю. Дацука на судью О.М. Левинталь.

Определением от 28.02.2024 производство по делу возобновлено.

Истцом требования поддержаны. Указывает, что земельный участок был предоставлен в связи с заключением договора по комплексному освоению территории. Указанный договор был расторгнут в судебном порядке, в связи с чем истец полагает необходимым расторгнуть договор аренды земельного участка, ввиду его нецелевого использования.

Ответчиком представлен отзыв на иск, возражает против удовлетворения требований, указывает что, ответчиком предпринимаются необходимые меры по подготовке документации по внесению изменений в проект планировки территории, между тем истцом проект планировки территории многократно возвращается на доработку по основаниям, не предусмотренным действующим законодательством, кроме этого, на протяжении всего периода действия договора аренды ответчиком своевременно и в полном объеме вносится арендная плата по договору. Считает, что оснований для расторжения договора нет. Доводы отзыва поддержаны.

От Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска в материалы дела представлен отзыв на иск, поддерживает исковые требования. Доводы отзыва поддержаны.

От Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Хабаровском крае представлен отзыв, возражает против удовлетворения требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд

УСТАНОВИЛ:

На основании протокола рассмотрения заявок от 22.12.2017 № 26 на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка между Администрацией и ООО СЗ «Градъ Сервис» 19.01.2018 заключен договор № 3/2018-к о комплексном освоении территории по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, район Железнодорожный, номер земельного участка 1, предметом которого является деятельность сторон по комплексному освоению территории в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из этого земельного участка (пункт 1.1 названного договора).

Сведения о земельном участке приведены в пункте 1.2 договора № 3/2018-к, согласно которому границы земельного участка обозначены на прилегающей кадастровой выписке о земельном участке от 03.10.2017 № 27/301/17-306552; кадастровый номер земельного участка – 27:23:0000000:28590; площадь земельного участка – 298502+/-191 кв. м; вид разрешенного использования – для строительства капитальных объектов в соответствии с градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск» для территориальной зоны Ц-2-1.

19.01.2018 между администрацией г. Хабаровска и ООО «Градъ Сервис» (ООО «СЗ «Градъ Сервис») заключен договор аренды земельного участка № 17, площадью 298 502 кв.м с кадастровым номером 27:23:0000000:28590, предоставленного для комплексного освоения территории, для размещения капитальных объектов в соответствии с основными видами разрешенного использования для территориальной зоны Ц-2-1, сроком на 5 лет, с 19.01.2018 по 18.01.2023.

Соглашением от 01.03.2021 к договору аренды № 17 срок его действия увеличен до 18.01.2026 на основании Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

В последующем, соглашением от 29.03.2022 срок действия договора аренды от 19.01.2018 № 17 продлен до 18.01.2029 на основании Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 6.3.1 договора, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также когда арендатор использует объект в целом или его части с существенным нарушением условий договора, при ненадлежащем использовании земельного участка, в случаях установленных ЗК РФ.

В порядке контроля за соблюдением условий договора аренды земельного участка № 17 от 19.01.2018 специалистами ДМС произведены обследования земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28590 , составлены акты от 12.08.2022, 09.09.2022 , в которых указано, что объектов в границах участка не установлено, деятельность на участке не осуществляется, строительство капитальных объектов не ведется, земельный участок не огорожен, порос травой, кустарниками.

Согласно п. 6.2 договора, досрочное расторжении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию Арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

12.08.2022 истцом в адрес ответчика направлена претензия № 02-06/10086 с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка № 17 от 19.01.2018.

19.09.2022 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору.

Отсутствие ответа послужило основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды № 17 от 19.01.2018.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.06.2023 г. по делу А7321074/2022 в удовлетворении иска о расторжении договора от 19.01.2018 № 3/2018-к о комплексном освоении территории, расположенной по адресу: Хабаровский край, Железнодорожный район, номер земельного участка 1 отказано.

Постановлением АС ДВО от 05.12.2023 № Ф03-4283/2023 решение суда и постановление 6 ААС отменены, договор о комплексном освоении территории от 19.01.2018 № 3/2018-к. расторгнут.

Определением ВС РФ от 21.02.2024 № 303-ЭС23-29603 отказано обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Градъ Сервис» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Суд усматривает основания для удовлетворения иска.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со статьями 45, 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании арендатором земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 ГК РФ).

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для расторжения договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 5-В11-27).

Согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указано АС ДВО в постановлении от 05.12.2023 № Ф03-4283/2023 «изменения в документацию по планировке территории не внесены; иные условия договора, связанные с комплексным освоением территории, ответчиком не исполнены; доказательств невозможности их исполнения по причинам, зависящим от уполномоченных органов, либо наличия объективных обстоятельств, исключающих возможность освоения спорной территории, не представлено.»

Суд округа пришел к выводу, что поскольку территория земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:28590 не освоена, общество к строительным работам не приступило, что допущенные ответчиком нарушения условий договора от 19.01.2018 N 3/2018-к о комплексном освоении территории являются существенными и достаточными для его расторжения в судебном порядке на основании п.2 ст. 450 ГК РФ, части 9 статьи 46.4 Градостроительного кодекса. При этом учитывается, что в данном случае досрочное расторжение договора о комплексном освоении территории по инициативе публичного органа вызвано необходимостью защиты общественных интересов, в том числе потребностью в эффективном использовании территории, предоставленной для комплексного освоения в целях строительства жилья, а общество, в свою очередь, несет риски, связанные с не достижением ожидаемого экономического результата в связи с не выполнением взятых на себя обязательств по договору.»

Указанные обстоятельства не подлежат дальнейшему доказыванию в силу ст. 69 АПК РФ .

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договоров, влекущее для сторон такие серьезные последствия, как прекращение правоотношений, носит исключительный характер, применяемой судом к недобросовестному контрагенту, в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Отсутствие строительства на земельном участке в рамках договора о комплексном освоении территории свидетельствует об использовании земельного участка по не целевому назначению и является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, поскольку ограничивает возможность эффективного использования территории, предоставленной для комплексного освоения в целях строительства жилья и влечет для публично правового образования невозможность удовлетворения потребности граждан жильем.

Нарушения, повлекшие расторжение договора комплексного освоения территории, не устранены, договор прекратил свое действие расторжением в судебном порядке.

С учетом изложенного, суд усматривает основания для удовлетворения иска.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина возлагается на ответчика, подлежит взысканию в доход федерального бюджета, так как истец от уплаты данного вида судебных расходов освобожден на основании статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 17 от 19.01.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Градъ Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680013, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.М. Левинталь