Решение от 30 июня 2021 г. по делу № А53-22646/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-22646/20
30 июня 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305612203900012, ИНН <***>)

к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании убытков 1 007 152 рублей 80 копеек, расходов на проведение досудебной экспертизы 50 000 рублей и судебных расходов 64 637 рублей

при участии:

от истца – представитель Г.А. Аргаманян по доверенности № 61/190-н/61-2020- 1-228 от 01.02.2020 г., диплом от 28.06.2006 г (онлайн в режиме веб-конференции),

от ответчика - представитель Е.М. Шебештейн по доверенности № 23/127-н/23- 2020-17-150 от 18.08.2020 г.,

эксперт ФИО3,

установил:

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к АО «Тандер» о взыскании убытков в размере 1 178 316 руб. 56 коп, причиненных истцу в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды № РсФ/737/12 недвижимого имущества с оборудованием от 12.09.2012.

В процессе судебного разбирательства представитель истца заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Ответчик представил отзыв на иск, против его удовлетворения возражал, подержал ходатайство о назначении экспертизы.

Определением от 2.12.2020 суд удовлетворил ходатайства сторон, назначил по делу строительно-техническую экспертизу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) являются ли состояние нежилого помещения с кадастровым номером: 61:25:0201026:215 по состоянию на 01.09.2019 следствием естественного износа; 2) в случае отрицательного ответа на первый вопрос определить стоимость ремонта помещения.

Проведение экспертизы поручено ООО «РЕКРО», эксперту ФИО4 и (или) ФИО3.

Суд предоставил в распоряжение экспертной организации следующие документы: договор аренды от 12.09.2012 № РсФ/737/12, кадастровый паспорт помещения, акт приема-передачи от 12.09.2012, акт приема-передачи от 01.09.2019, технический план помещения, технический паспорт помещения, техническое заключение, разрешил эксперту осмотр исследуемого объекта и обязал истца обеспечить эксперту доступ к объекту исследования для осмотра.

Во исполнение требований пункта 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд предупредил эксперта, которому поручено проведение экспертизы, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и указывает на необходимость наличия в тексте экспертного заключения подписки эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

После завершения экспертизы и представления заключения в суд истец уточнил требования, заявил о взыскании убытков 1 007 152 рублей 80 копеек, расходов на проведение досудебной экспертизы 50 000 рублей и судебных расходов 64 637 рублей (1 340 рублей на почтовые извещения, 38 000 рублей на оплату экспертного исследования 25 297 рублей государственной пошлины по иску).

По правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на правомерность перепланировки помещения, на согласованность способа использования помещения в договоре аренды и на ухудшение состояния имущества вследствие естественного износа.

Ответчик заявил возражения против выводов эксперта и просил о его допросе.

Суд ходатайство ответчика удовлетворил, эксперт дважды был допрошен в судебном заседании, представил письменные объяснения по вопросам, возникшим в процессе исследования заключения как доказательства по делу.

В результате судебного разбирательства установлено следующее.

Согласно договору аренды № РсФ/737/12 недвижимого имущества с оборудованием от 12 сентября 2012 года, заключенному между предпринимателем ФИО2 как арендодателем и ЗАО «Тандер» как арендатором, было предоставлено за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество - нежилое помещение № № 1, 2, 3, 4, 5 общей площадью 296,7 кв. м, расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу:<...>.

Размер арендной платы согласно пункту 5.2.1 договора составил 120 000 рублей в месяц.

Срок договора установлен в 10 лет (пункт 6.1), при этом пунктом 6.5 установлено право арендатора отказаться от договора, предупредив арендодателя за 1 месяц.

Это право было реализовано арендатором. 24.07.2019 ФИО2 получил уведомление АО «Тандер» (исх. № 677 от 19.07.2019) о расторжении в одностороннем порядке договора аренды № и намерении освободить объект, возвратив его по акту приема-передачи 01 сентября 2019 года по адресу: <...>.

В ответ на указанное уведомление истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования (исх. № 03 от 31.07.2019, исх. № 04 от 26.08.2019) о возмещении затрат на восстановительный ремонт арендованного объекта.

Ссылаясь на то, что ответчиком помещение возвращено в перепланированном состоянии, не пригодном к эксплуатации, истец обратился в суд с требованием о взыскании убытков.

Из представленного договора следует, что стороны связаны отношениями аренды.

По правилам статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей ответственность за нарушение обязательства, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Кодекса.

В силу этой нормы лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 12 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылаясь на возращение ответчиком помещения в состоянии, не пригодном для дальнейшей эксплуатации, истец в качестве убытков заявил стоимость восстановительного ремонта помещения, ремонта фасада здания и асфальтового покрытия площадки перед ним.

Обосновывая необходимость осуществления восстановительного ремонта, истец указал следующие недостатки, выявленные при осмотре помещения:

- в результате использования прилегающей территории арендатором, в частности под грузовые автотранспортные средства, асфальтовое покрытие приведено в состояние, требующее восстановления;

- арендатором произведена перепланировка арендованного объекта, и возврат объекта в первоначальное состояние влечет для арендодателя соответствующие расходы по демонтажу возведенных перегородок и конструкций и восстановлению помещения по конфигураций и площади согласно кадастровому паспорту;

- арендатором произведена замена покрытия пола плиткой из 60*60,10 см. на 30*30 см. После демонтажа перегородок и возведенных конструкций внутри объекта часть покрытия пола плиткой 30*30 см. будет разрушена, что влечет необходимость замены плитки пола;

- арендатор разместил на фасаде конструкции из профлистов с изображением фирменного наименования «Магнит», логотипа «Магнит». Вследствие демонтажа конструкций на фасаде останутся повреждения в виде следов от крепления;

- входная лестничная площадка в магазин находится в аварийном состоянии, вторая лестничная площадка, переустроенная арендатором под грузовые транспортные средства для выгрузки товара, также находится в состоянии, требующем восстановления в первоначальное состояние;

- построенный арендатором навес над погрузочно-разгрузочной площадкой после демонтажа оставит на фасаде здания дефекты (отверстия в кирпичной кладке не подлежат восстановлению).

Обосновывая факт и размер причиненных убытков, истец представил экспертное заключение ООО «СтройЭксперт» которым выявлено изменение параметров объекта, произошедшее в период действия договора аренды, выявлены следующие дефекты и изменения:

- увеличение количества помещений за счет возведения перегородок;

- уменьшение общей площади помещений;

- сокращение количества оконных проемов;

- сокращение количества и переустройство входных групп за счет замены входной группы южной части на конструкции рампы, устройства пандуса северной входной группы, демонтажа навеса из сотового поликарбоната над входной группой южной части;

- замена отделочных решений фасада в уровне первого этажа;

- замена внутренних отделочных решений за счет устройства подвесного потолка типа «Армстронг», замена типа плитки напольного покрытия;

- перекладка сетей электроснабжения (частично), установка дополнительного электроосветительного оборудования, воздуховодов и вентиляторов системы вентиляции.

Экспертом установлено, что имеющиеся дефекты, требующие затрат на проведение капитального ремонта элементов здания, не являются следствием естественного износа конструкций, а являются прямым следствием отсутствия своевременных текущих ремонтов, что подтверждается характером дефектов.

Кроме того, имеют место механические повреждения и дефекты, не являющиеся следствием естественного износа конструкций, а являющиеся следствием механического воздействия на элементы конструкций в период действия договора аренды.

Экспертами сформирован перечень работ, необходимых для приведения объекта экспертизы в первоначальное состояние (по состоянию на 02.09.2012) и определена их стоимость на основе действующей государственной сметно-нормативной базы.

Общая стоимость работ по приведению объекта экспертизы в первоначальное состояние, учитывая нормальный естественный износ, составит 1 178 316 рублей 56 копеек.

В результате строительно-технической экспертизы, проведенной в процессе рассмотрения дела ООО «РЕКРО» выявлены следующие основные изменения, имеевшие место на 01.09.2019, произведенные в период действия договора аренды недвижимого имущества с оборудованием № РсФ/737/12 от 12.09.2012:

- увеличение количества помещений за счет возведения перегородок;

- уменьшение общей площади помещений;

- сокращение количества оконных проемов;

- сокращение количества и переустройство входных групп за счет замены входной группы южной части на конструкции рампы, устройства пандуса северной входной группы, демонтажа: навеса из сотового поликарбоната над входной группой южной части;

- замена отделочных решений фасада в уровне первого этажа;

- замена внутренних отделочных решений за счет замены типа плитки напольного покрытия.

В соответствии с выводами экспертного заключения от 14.12.2020 № 02-20-Э, выполненного ООО «РЕКРО», состояние нежилого помещения с кадастровым номером 61:25:0201026:215 по состоянию на 01.09.2019 не является следствием естественного износа. Стоимость восстановительного ремонта помещения определена экспертом в размере 1 007 152 рублей 80 копеек.

Истец уточнил требования, заявив о взыскании убытков в соответствии с заключением - 1 007 152 рублей 80 копеек.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что изменение количества комнат, оконных проемов и общей площади помещений произошло в результате перепланировки, которая была согласована с истцом.

Требование истца о восстановлении асфальтового покрытия прилегающей территории является, по мнению ответчика, необоснованным, поскольку договором также было согласовано, что арендатор имеет право использовать прилегающую территорию в качестве стоянки личного автотранспорта своих сотрудников, покупателей, проведения разгрузочно-погрузочных работ. Текущее состояние асфальтового покрытия принадлежащего арендодателю земельного участка соответствует нормам естественного износа с учетом назначения и фактического использования земельного участка. Более того, на истце как собственнике этого земельного участка лежит обязанность по его содержанию.

На протяжении всего срока эксплуатации объекта силами АО «Тандер» проводился ремонт элементов плиточного покрытия лестничной площадки входа в объект. Однако, в связи с тем, что основание лестницы было изначально, до сдачи объекта в аренду обществу, выполнено из кирпичной кладки на цементной основе - качественным основанием для кафельного покрытия оно не является. Погодные условия и изменение температурного режима негативно влияют на такое основание и разрушение входной зоны ступеней являлось неизбежным даже с учетом неоднократного проведения ремонтов.

Использование навесного оборудования, закрепляемого к стенам объекта (вывеска, облицовка фасада профлистом в корпоративной цветовой гамме) является обязательным условием функционирования магазина «Магнит» и согласовано сторонами в договоре. Отверстия от крепежа в стенах, оставшиеся после удаления навесного оборудования, принадлежащего арендатору, не снижают несущую способность конструкций, являются последствием нормального использования помещения для размещения объекта торговли и не влекут невозможности дальнейшего использования объекта по назначению.

Проанализировав доводы сторон, исследовав материалы дела, экспертное заключение, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с п. 3.1.4. договора арендатор обязуется своими силами и за свой счет произвести необходимые работы по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке объекта для осуществления эксплуатации в целях организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Одновременно с подписанием договора арендодателем 12.09.2012 было подписано письменное согласие на проведение капитального ремонта объекта с выполнением перепланировки.

В соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Согласно пункту 3.2.2. договора арендатор имеет право обозначать свое местонахождение в объекте путем размещения вывески на фасадной части здания, указательных табличек и т.д.

По условиям пункта 3.2.4. договора арендатор имеет право самостоятельно определять виды и формы внутренней отделки и интерьера арендуемого объекта.

Согласно пункту 3.2.5. договора арендатор имеет право установить в объекте оборудование, которое ему необходимо для использования объекта в целях, указанных в пункте 1.2. договора, а именно - для организации розничной торговли смешанными группами товаров в магазине «Магнит».

В соответствии с пунктом 3.2.6. договора арендатор имеет право использовать прилегающую территорию в качестве стоянки личного автотранспорта своих сотрудников, покупателей, проведения разгрузочно-погрузочных работ.

Из изложенного следует, что перепланировка арендуемого ответчиком помещения, крепление навесного оборудования, замена плитки произведены ответчиком с согласия истца. При этом ни договором, ни законом не предусмотрено возложение на арендатора обязательства по приведению помещения в первоначальное состояние.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Изменение помещения в результате перепланироки, как и последствия крепления на фасаде конструкций, несущих информацию о размещенном объекте торговли, есть именно изменения объекта, обусловленные договором. Предоставив помещение для размещения магазина сети «Магнит», арендодатель с очевидностью согласился на такие преобразования здания, поскольку в ином случае пользование помещением для указанной цели невозможно.

Следовательно, все изменения, о которых заявлено в иске есть результат использования объекта аренды с целью, предусмотренной договором, а потому не выходят за пределы требований нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации - вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.

Арендодателем не доказано, что состояние помещения выходит за пределы естественного износа, помещение находится в аварийном состоянии или в состоянии не позволяющим его дальнейшую эксплуатацию.

Добровольно предоставив ответчику право на перепланировку и иные изменения своего помещения для приведения его в состояние, необходимое для эксплуатации в целях размещения именно магазина торговой сети «Магнит», истец как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, мог и должен был предвидеть последствия такого предоставления. А потому его согласие на преобразование помещения и фасада здания при описанных обстоятельствах презюмируется. Это явилось необходимым условием предоставления имущества данному арендатору и, следовательно, получения от него арендной платы

Из описанного следует, что требования истца не обоснованы по существу.

Не доказаны они и по размеру. Так, в заключении эксперта указан ряд работ, фактической необходимости в которых не было.

Не обосновал эксперт необходимости демонтаж пандуса, устроенного для обеспечения доступа в магазин маломобильных групп населения. Эти работы также не могут быть признаны безусловно необходимыми, поскольку устройство таких элементов является обязательным для коммерческих субъектов.

Так, Федеральным законом от 03.05.2012 г. № 46-ФЗ ратифицирована Конвенция о правах инвалидов, вступившая в законную силу для России 25.10.2012, которой установлены меры по выявлению и устранению препятствий и барьеров, мешающих доступности, и должны распространяться в том числе и «на здания, дороги, транспорт и другие внутренние и внешние объекты, включая школы, жилые дома, медицинские учреждения и рабочие места». В связи с этим Правительством РФ принято распоряжение от 26.11.2012 г. № 2181-Р «О государственной программе РФ «Доступная среда», которым были установлены дополнительные требования к помещениям публичного пользования.

Ответчиком приведена также обоснованная критика экспертного заключения, в частности – включение в расчет демонтажа 256 кг светильников с фасада здания. Такого количества светильников арендатор на фасаде не размещал.

Мелкое оборудование, указанное в пунктах 1, 2, 3, 5, 7, 8, 9, 19, 21 без описания доказательств того, что указанное в данных пунктах оборудование находилось в нерабочем, аварийном состоянии или в состоянии естественного износа.

Кирпичные стены, оконные фонарные покрытия (пункты 14, 15) - указанное оборудование и материалы отсутствует на фасаде здания.

Крыльцо – пункты 16, 17 (демонтаж), пункты 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 (кладка, монтаж). Однако согласно выводам, изложенным на стр. 35 заключения ООО «Стройэксперт» дефекты конструкции явились следствием морозного разрушения материалов кладки под воздействием регулярного попеременного замораживания и оттаивания наружного слоя кладки в водонасыщенном состоянии. Изфотоматериалов, представленных в материалы дела истцом, видно, что крыльцо было возведено до момента сдачи помещения в аренду АО «Тандер».

На стр. 18 заключения ООО «Стройэксперт»указано, что основная входная группа представляет собой крыльцо с пандусом, выполненное преимущественно из кирпича, облицованного плиткой и частично профилированным металлическим листом по металлическому каркасу. Кирпичная кладка крыльца, выполненная истцом, оказалась недолговечной ввиду следующих причин: высокая гигроскопичность кирпича; заполнение швов между керамическими плитками затиркой, не предназначенной для наружных работ; отсутствие гидроизоляции основании крыльца. Кроме того, укладка керамической плитки на ступенях и площадке выполнена без уклона. Это приводит к образованию луж на ступенях после дождя или таяния снега, а при замерзании – к разрушению материалов, из которых выполнено крыльцо.

Фасадные работы описаны в пунктах 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, но эксперт в заключении не привел оценку работ, связанных с переоборудование наружной облицовки, необходимость проведения данных работ не обоснована и не приведены доказательства того, что указанные работы фактически были выполнены. По состоянию на дату осмотра экспертом фасад объекта был полностью оборудован металлическим фасадными панелями по кирпич ной облицовке (не оштукатуренными), обследование состояния фасада под панелями экспертом не проводилась.

Включив в расчет общестроительные работы (стены – пункты 76, 77, 78, 79) экспертом не привел доказательства того, что стены объекта находились в аварийном состоянии или в состоянии сверх естественного износа. Кроме того, состояние стен при сдаче объекта в аренду оценивалось, как «стройвариант», а возвращено в состоянии «финишная отделка», позволяющем его дальнейшую эксплуатацию.

Внутренние инженерные сети (пункты 81 – 99) также включены в расчет, но оценка работоспособности внутренних инженерных сетей, их состояния и износа экспертом не проводилась, в заключении не обоснована необходимость замены, разборки, монтажа сетей. Фактическая их замена связана исключительно с желанием истца переоборудовать конфигурацию помещения под свои нужды, что не говорит о том, что внутренние инженерные сети находились в нерабочем состоянии.

Указаны экспертом и работы по приведению помещения в исходное состояние (демонтаж системы вентиляции, переустройство внутренних инженерных сетей), которые фактически не выполнялись. Эксперт, допрошенный судом, дал объяснения о том, что включил в расчет ряд работ, которые фактически не выполнялись, но, по его мнению, необходимы для приведения помещения в исходное состояние.

Таким образом, экспертом, по существу, разрешен правовой вопрос о возложении на ответчика обязанности по приведению помещения в исходное состояние, а разрешение правовых вопросов к предмету экспертизы отнесено быть не может.

Между тем, истец утверждает, и представил тому доказательства, что помещение фактически им эксплуатируется, что ремонтные работы завершены. Следовательно, те работы, которые не выполнены фактически, не могут вменяться в обязанность ответчику, а потому расчет убытков с очевидностью некорректен.

Описанное влечет вывод о недоказанности иска по факту и необоснованности по праву, а потому в удовлетворении требований предпринимателя ФИО2 надлежит отказать.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца относятся судебные расходы, включая издержки истца на досудебное исследование специалистом спорного объекта аренды.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяПипник Т. Д.