Решение от 5 сентября 2024 г. по делу № А26-249/2022

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-249/2022
г. Петрозаводск
05 сентября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2024 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Киселева О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Катковой К.И., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М» к администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительной односторонней сделки об изменении арендной платы по договору аренды № 8669 от 29.01.2010, оформленной уведомлением № 1230/5.1-09/УЗРи от 15.03.2021,

третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО1.

При участии представителей сторон:

представитель истца – ФИО2, по доверенности от 01.09.2023 года, копия диплома в материалах дела;

представитель ответчика – ФИО3, по доверенности от 26.12.2023 года, копия диплома в материалах дела.

Третье лицо после перерыва явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с положениями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещено надлежащим образом.



установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 185001, <...>, здание мойки; далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 185035, <...>; далее - ответчик, Администрация) о признании недействительной односторонней сделки об изменении арендной платы по договору аренды №8669 от 29.01.2010, оформленной уведомлением №1230/5.1-09/УЗРи от 15.03.2021.

В обоснование требования истец оспаривает отчеты об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, на основании которых ответчиком произведен перерасчет арендной платы.

Иск обоснован ссылками на пункт 2 статьи 154, статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 11, 14, 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, ходатайств не направил.

В соответствии с частью 3 статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании 21.08.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 29.08.2024, после перерыва дополнительных письменных позиций от лиц, участвующих в деле, заявлений, ходатайств, в том числе препятствующих рассмотрению дела по существу не поступало.

Администрацией представлен отзыв, в котором ответчик полагал перерасчет арендной платы правомерным, соответствующим принципу экономической обоснованности.

Определениями суда от 13.01.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО1.

Определением суда от 26.05.2022 по делу была назначена оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровым номером 10:01:0200135:990 площадью 2610 кв.м. (под зданием проходной) и с кадастровым номером 10:01:0200135:991 площадью 5487 кв.м. по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельных участков. Проведение этой экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Карельская экспертно-сервисная компания «ЭСКО» - ФИО4.

Экспертное заключение поступило в суд. Ознакомившись с ним, стороны пришли к выводу, что эксперт не ответил на поставленный вопрос, поскольку определил иную величину (годовую арендную плату).

Учитывая, что экспертом фактически не был дан мотивированный ответ на поставленный судом вопрос, суд признал заключение эксперта-оценщика ООО «Карельская экспертно-сервисная компания «ЭСКО» ФИО4 от 31.08.2022 № 0822020 ненадлежащим доказательством ввиду несоответствия его требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 11.01.2023 по делу назначена повторная экспертиза, с постановкой перед экспертом вопроса: «Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991, площадью 5487 кв.м. по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка и видов деятельности арендатора?». Проведение экспертизы поручено независимому оценщику – ИП ФИО5.

Эксперт, ИП ФИО5, представил в суд заключение № 10928/23 от 06.02.2023, в соответствии с которым рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991, площадью 5487 кв.м по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка и видов деятельности арендатора составляет 211 000 рублей.

В судебном заседании 07.08.2024 эксперт, ИП ФИО5, дал свои пояснения по заключению, ответил на вопросы сторон.

В судебном заседании 07.08.2024 представитель истца поддержал требование полностью по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях к нему.

Ответчик заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. Материалами дела подтверждается, что существенные расхождения возникли вследствие применения оценщиком подхода, при котором оценивалась цена предложения продажи земельных участков, после чего по не приведенной в Отчете формуле была определена итоговая стоимость права аренды, а экспертом - сведения о совершенных с аналогичными участками реальных сделках, после чего стоимость права аренды была определена по выведенной в соответствии с пунктом 9 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Оценив экспертное заключение № 10928/23 от 06.02.2023 по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям закона, суд на основании статьи 64 АПК РФ принимает его в качестве надлежащего доказательства.

Заключение эксперта № 10928/23 от 06.02.2023 соответствует требованиям АПК РФ, в нем даны полные, утвердительные ответы, не вызывающие у суда сомнения. Заключение основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик. Эксперт согласно абзацу 3 части 4 статьи 82 АПК РФ предупрежден под расписку об уголовной ответственности за предоставление заведомо ложного заключения. Само по себе несогласие стороны с выводами экспертизы, при соответствии ее требованиям статьи 86 АПК РФ, не свидетельствует о ее недостоверности. Доказательства, опровергающие выводы эксперта, в материалы дела не представлены.

На основании вышеизложенного суд отказывает в удовлетворении заявленного ходатайства.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-М» с 29.01.2009 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 10:01:000000:011 на основании договора аренды № 8669. Договор аренды был заключен с ООО «ДЭУ-М» без торгов в связи с тем, что общество являлось арендатором муниципального имущества - здания проходной и здания мойки. Впоследствии Общество, воспользовавшись своим правом преимущественного выкупа арендуемых объектов недвижимости, стало собственником указанных зданий.

12.03.2020 из первоначально арендуемого земельного участка были образованы земельные участки № 10:01:0200135:990, площадью 2 610 квадратных метров (под зданием проходной) и № 10:01:0200135:991 площадью 5 487 квадратных метров (под зданием мойки), сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 02.09.2015. Изменения в договор в части предмета аренды не вносились, однако Общество продолжало вносить арендную плату, размер которой составлял 53 987,19 руб.

15.03.2021 в адрес истца было направлено Уведомление об изменении арендной платы с приложением измененного расчета арендной платы по договору № 8669, в соответствии с которым годовой размер арендной платы составил 486 620 руб., что в 9 раз выше ранее начисляемой арендной платы.

Уведомление направлено на основании утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа.

В соответствии с пунктом 2.8. утвержденного Решением № 28/30-593 «Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа», арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1-2.7 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное врезультате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, на общий срок договора аренды.

Ответчик направил в адрес истца отчеты № О/317/09-2020/76 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991 от 30.11.2020 и № О/317/09-2020/75 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:990 от 30.11.2020.

Оба отчета послужили основанием для пересмотра арендной платы по договору.

Общество, не согласившись с увеличением арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Как усматривается из материалов дела, при направлении Обществу уведомления от 15.03.2021 об увеличении с 10.04.2020 размера арендной платы за пользование земельным участком Администрация исходила из Порядка, утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020, которое согласно его пункту 2 вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Поскольку Решение было опубликовано на официальном сайте органа местного самоуправления «Нормативные правовые акты Петрозаводского городского округа» pgo-npa.ru 30.03.2020, оно вступило в силу - 10.04.2020.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 №303-ЭС22-1406).

В соответствии с абзацами первым и вторым Основных принципов арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с

которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 Порядка, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит Основным принципам и действующему законодательству.

Пунктом 10 Правил, утвержденных Постановлением № 582, предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, - не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно расчету арендной платы, приложенному к оспариваемому уведомлению от 15.03.2021, он произведен в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:0200135:990, 10:01:0200135:991 исходя рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчетов № О/317/09-2020/76 от 30.11.2020 и № О/317/09-2020/75 от 30.11.2020, составленных оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО1

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В данном случае, ссылаясь на недостоверность отчетов об оценке отчетов № О/317/09-2020/76 от 03.11.2020 и № О/317/09-2020/75 от 30.11.2020, положенного в основу расчета арендной платы, Общество указало на нарушение оценщиком ФИО1 положений Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее – ФСО №1).

Судом установлено, что оценщиком ФИО1 в отчетах № О/317/09-2020/76 от 03.11.2020 и № О/317/09-2020/75 от 03.11.2020 при определении рыночной стоимости земельного участка принято решение не использовать затратный и доходный подходы, применен только сравнительный.

Кроме того, в спорных отчетах использовано три аналога земельных участков, в качестве характеризующего элемента сравнения оценщиком использован признак «коммерческое назначение» (т.1, л.д.62). Вид использования земельных участков – аналогов не определен, данные о кадастровых номерах объектов-аналогов в отчете отсутствуют. Оценщик также отказался от каких-либо корректировок, в том числе и корректировок элемента сравнения на местоположение, указав на то, что значения единицы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимы. Между тем, местоположение объектов-аналогов отличается от местоположения объекта оценки.

Таким образом, анализ представленного отчета свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением пункта 14 ФСО № 1.

На основании изложенного, в связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно стоимости арендной платы земельного участка, суд, руководствуясь статьей 82 АПК РФ, положениями статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснениями пункта 2 Информационного письма № 92, по ходатайству истца определением от 27.12.2022 назначил судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, проведение которой было поручено эксперту – индивидуальному предпринимателю ФИО5

По результатам проведения экспертного исследования составлено заключение № 10928/23 от 06.02.2023, в соответствии с которым рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:991, площадью 5487 кв.м по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка и видов деятельности арендатора составляет 211 000 рублей.

Экспертное заключение не противоречит пояснениям эксперта, вызванного в судебное заседание в целях разъяснения выводов, содержащихся в заключении.

Администрацией не представлены доказательства, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Оценив заключение № 10928/23 от 06.02.2023, суд пришел к выводу о том, что содержащиеся в нем данные носят более точный и полный характер сведений, в сравнении с отчетами № О/317/09-2020/75, О/317/09-2020/76 положенным в основу спорного уведомления об изменении арендной платы, поскольку экспертом при оценке объекта использовано 3 объекта-аналога, по которым состоялись реальные сделки (произведена корректировка по таким факторам как дата заключения договора, площадь участков-аналогов, расположение в масштабе города, красные линии, покрытие участков, наличие сетей), в обоснование применения сравнительного метода экспертом указано на учет доходности земельного участка при применении такого подхода, учтено как наиболее эффективное использование земельного участка под производственную базу, так и снижение общего уровня социально-экономического развития в Республике Карелия.

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьями 153, 154, 155, 156, 165, 431 ГК РФ, полученное истцом уведомление от 15.03.2021№ 1230/5.1-09/УЗРи является юридически значимым сообщением об установлении нового размера арендной платы и направлено на изменение гражданских прав и обязанностей, вследствие чего в силу статьи 153, пункта 2 статьи 154 ГК РФ имеет характер односторонней сделки, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы, и в силу статьи 168 ГК РФ является оспоримой сделкой.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, а также то, что Администрация посредством направления Обществу спорного уведомления в одностороннем порядке изменило арендную плату по договору от 29.01.2010 №8669 в размере, превышающем рыночную стоимость, учитывая, что в основу уведомления положен недостоверный отчет об оценке суд пришел к выводу о наличии оснований для признания односторонней сделки арендодателя, выраженной путем направлению истцу спорного уведомления, недействительной.

На основании вышеизложенного, иск ООО «ДЭУ-Р» является обоснованным и подлежит удовлетворению с отнесением на ответчика понесенных истцом судебных расходов по уплате госпошлины и на оплату экспертизы по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия



РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

2. Признать недействительной сделкой изменение арендной платы по договору аренды земельного участка № 8669 от 29.01.2009, оформленное уведомлением Администрации Петрозаводского городского округа от 15.03.2021 № 1230/5.1-09/УЗРи и расчетом арендной платы с 10.04.2020.

3. Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 12 000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины и 40 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

4. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.


Судья

Киселева О.В.