Решение от 29 января 2024 г. по делу № А48-6389/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А48-6389/2023
город Орел
29 января 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 17.01.2024

Решение в полном объёме изготовлено 29.01.2024

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Л.П. Парфёновой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Рента курс» (302038, Орловская область, Орловский район, Платоновское с/п, ул. Раздольная, д. 103А, офис 11, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к 1) Администрации г. Орла (302028, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 2) Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) 1) признать недействительным решение Администрации г. Орла № 2/1133 от 07.04.2023 об отказе в заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:744, расположенного по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, <...> земельный участок 19д, по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, а именно в размере 847 152 руб.; 2) обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла заключить с ООО «Рента курс» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:744, расположенного по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, <...> земельный участок 19д, по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления о выкупе (14.12.2022), а именно в размере 847 152 руб. (с учетом уточнений),

при участии:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 03.08.2023, диплом)

от ответчика 1 – представитель ФИО3 (доверенность от 21.12.2023, диплом),

от ответчика 2 – представитель ФИО3 (доверенность от 29.12.2023, диплом),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Рента курс» (далее – истец, ООО «Рента курс») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации г. Орла (далее – ответчик 1) и Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее – ответчик 2, УМИЗ) 1) о признании недействительным решение Администрации г. Орла № 2/1133 от 07.04.2023 об отказе в заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:744, расположенного по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, <...> земельный участок 19д, по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, а именно в размере 847 152 руб.; 2) об обязании Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла заключить с ООО «Рента курс» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:744, расположенного по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, <...> земельный участок 19д, по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления о выкупе (14.12.2022), а именно в размере 847 152 руб. (с учетом уточнений).

Ответчик 1 возражает против удовлетворения исковых требований, поддерживает доводы ответчика 2, письменный отзыв на иск не представил.

Ответчик 2 исковые требования не признал, ссылаясь на то, что согласно ответу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.03.2023 №11-00619/23, полученному УМИЗ в ходе рассмотрения заявления истца о приобретении земельного участка в собственность для приобретения собственником объекта недвижимости, расположенном на земельном участке такого земельного участка в порядке, предусмотренном ч. 2.2 ст.3 Закона №137-Ф3, установить факт своевременного переоформления права в установленном порядке не представляется возможным. Испрашиваемый земельный участок с кадастровым 57:25:0020709:744 был образован из земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:89, который, в свою очередь, был образован из земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:10. Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:10 был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Сельскому строительному комбинату АО «Орелагропромстрой» на основании постановления администрации города Орла от 01.02.1993 №88/3. На основании указанного постановления комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам г. Орла выдано свидетельство о праве №1550 от 03.2.93.

При заключении договора аренды с ДООО «Орловский комбинат строительных конструкций» было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее на основании уже признанного утратившим силу к моменту заключения договора аренды свидетельства о праве, иного свидетельства не выдавалось, в связи с чем, УМИЗ полагает, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды отсутствовало.

По существу определения размера 2,5 % от кадастровой стоимости спорного земельного участка, ответчик возражений не имеет. Расчет выполнен на основании официальной информации о кадастровой стоимости по состоянию на 08.12.2022, содержащейся в ЕГРН. Вместе с тем, УМИЗ указывает, что п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т.е до 31.01.1998), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право на земельный участок должно подтверждаться документально, при помощи правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов.

Отсутствие записи о регистрации права постоянного бессрочного пользования за ССК АО «Агропромстрой», по мнению ответчика 2, свидетельствует об отсутствии у истца права на выкуп земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:744 по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления о выкупе (14.12.2022), а именно в размере 847 152 руб.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

01.02.1993 Администрацией г. Орла издала Постановление №88/3 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №57:25:0020709:10 Сельскому строительному комбинату АО «Орелагропрострой».

На основании вышеуказанного постановления, Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам г. Орла 03.02.1993 Администрацией г. Орла выдано Сельскому строительному комбинату АО «Орелагропрострой» Свидетельство о праве постоянного бессрочного пользования №1550 для промышленного строительства на земельный участок 6,8461 га.

Постановлением Администрации г. Орла от 14.03.1996 №262/1 «Об утверждении проекта установления границ землепользований и выдаче документов определяющих условия пользования/владения/ земельными участками в кадастровом квартале № ОРО:25:2:7:9 города Орла», утвержден представленный проект границ землепользований/землевладений в кадастровом квартале № ОРО:25:2:7:9 города Орла; Сельскому строительному комбинату акционерного общества «Орелагропромстрой» предоставлен в постоянное/бессрочное пользование земельный участок №№ ОРО:25:2:7:9:10/ пер. Маслозаводской, 13, площадью 73829,9 кв.м. для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений. Данным постановлением также постановлено Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Орла подготовить и выдать на перечисленные выше землепользования/землевладения правовые документы определяющие условия пользования/ владения/ земельными участками. Все ранее принятые постановления и выданные правоустанавливающие документы по землепользователям/землевладельцам настоящего квартала признать утратившими силу.

12.02.2003 конкурсный управляющий ФИО4, действующий на основании решения Арбитражного суда Орловской области от 17.01.2002 по делу №А48-216/01 в интересах ДОАО «Орловский сельский строительный комбинат» (продавец) и ОАО «Орелагропромстрой» (покупатель) заключили договор №1 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <...>: производственный корпус, литер П, общей площадью 16932,5 кв.м., кадастровый номер 57:25:0020709:10102/1/П; здание заводоуправления, литер М, общей площадью 1417,5т кв.м. кадастровый номер №57:25:0020709:0010:10102/1/М.

Постановлением Администрация г. Орла от 22.10.2003 №3271 ДООО «Орловский комбинат строительных конструкций», ДОАО «Орловская СПМК-2», ДОАО «Орловская «СПМК-2», на условиях долгосрочной аренды сроком на 10 лет из земель поселений (производственная зона) для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений был предоставлен ДООО «Орловский комбинат строительных конструкций» земельный участок кадастровый № 57:25:0020709:0010 по пер. Маслозаводскому площадью 68461 кв.м.

Постановлением Администрации г. Орла от 03.11.2003 №3436 ДООО «Орловский комбинат строительных конструкций», ДОАО «ПМК-2», ДОАО «Орловская СПМК-2», ДОАО «Орловская «СПМК-2», ДООО «СПМК-1172» внесены изменения в части, касающейся предоставления ДООО «Орловский комбинат строительных конструкций» земельного участка №57:25:0020709:0010 по пер. Маслозаводскому, 19 площадь данного земельного участка была изменена на 73829,9 кв.м.

26.12.2003 между Администрацией г. Орла (арендодатель) и ООО «Орловский комбинат строительных конструкций» ОАО «Орелагропромстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земли №5505, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 73829,900 кв.м.; адрес участка: <...>, кадастровый номер 57:25:0020709:10.

Разделом 2 договора аренды земли от 26.12.2003 №5505 предусмотрено, что настоящий договор заключается с 01.11.2003 по 31.10.2013.

02.08.2011 Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области издал Приказ №1120 «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:10, внесении изменений в договор аренды от 26.12.2003 №5505 земли», согласно которому были образованы 2 земельных участка, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, местоположением: <...>, в том числе: с кадастровым номером 57:25:0020709:83 площадью 72983 кв.м. и с кадастровым номером 57:25:0020709:84, площадью 847 кв.м., местоположением: <...> путем раздела земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 57:25:0020709:10, площадью 73829,9 кв.м., местоположением: <...> с видом разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, предоставленного в аренду ДООО «Орловский КСК» ОАО «Орелагпромстрой» по договору аренды от 26.12.2003 №5505 земли; о заключении соглашения о внесении изменений в договор аренды в установленном законодательством порядке.

02.08.2011 между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области (арендодатель) и ООО «Орловский комбинат строительных конструкций» ОАО «Орелагропрострой» (арендатор) было заключено Соглашение к договору аренды земельного участка от 26.12.2003 №5505, по условиям которого Пункт 1.1 раздела 1 договора изложили в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду 2 земельных участка (далее - Участки) из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, местоположением: <...>, в том числе:

- с кадастровым номером 57:25:0020709:83, площадью 72983 кв. м;

- с кадастровым номером 57:25:0020709:84, площадью 847 кв. м;

21.11.2011 Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области издал Приказ №2149 «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:83 и внесении изменений в договор аренды от 26.12.2003 №5505 земли», согласно которому были образованы 2 земельных участка категория земель- земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, местоположением: <...>:

- с кадастровым номером 57:25:0020709:85, площадью 72631 кв.м.,

- с кадастровым номером 57:25:0020709:86.

29.06.2012 Департамент имущества, промышленности и информатизации Орловской области издал Приказ №929 «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка местоположением: <...> с кадастровым номером 57:25:0020709:85 и внесением изменений в договор аренды земельного участка от 26.12.2003 №5505, согласно которому образованы 2 земельных участка из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, местоположением: <...>:

- с кадастровым номером 57:25:0020709:88, площадью 1206 кв.м.;

- с кадастровым номером 57:25:0020709:89, площадью 71425 кв.м.

29.06.2012 между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области (арендодатель), ООО «Агростройинвест» (арендатор 1), ДООО «Орловский комбинат строительных конструкций» ОАО «Орелагропромстрой» (арендатор 2) заключено Соглашение к Договору аренды земельного участка от 26.12.2003 №5505 о внесении следующих изменений в п. 1.1 раздела 1 Договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор 1 принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, местоположением -<...>, с видом разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, с кадастровым номером 57:25:0020709:84, площадью 847 кв. м.; Арендодатель предоставляет, а Арендатор 2 принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, местоположением -<...>, с видом разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, в том числе: с кадастровым номером 57:25:0020709:86, площадью 352 кв. м.; с кадастровым номером 57:25:0020709:88, площадью 1206 кв. м.; с кадастровым номером 57:25:0020709:89, площадью 71425 кв. м.

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 01.08.2012.

08.10.2018 ДООО «Орловский комбинат строительных конструкций» ОАО «Орелагропромстрой» (арендатор) в лице конкурсного управляющего ФИО5, действующего на основании решения Арбитражного суда Орловской области от 23.11.2017 по делу №А48-2907/2017 и ООО «Рента курс» (новый арендатор), руководствуясь протоколом о результатах проведения открытых торгов по лоту №2 от 28.09.2018 заключили Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли №5505 от 26.12.2003, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя все права и обязанности арендатора в объеме, существующем на момент заключения настоящего договора в отношении следующего земельного участка:

- земельный участок из земель населенных пунктов, Разрешенное использование: Для размещения производственных зданий, общая площадь: 71 425 кв. м., кадастровый номер: 57:25:0020709:89, расположенный по адресу: <...>. Право аренды указанного земельного участка принадлежит Арендатору на основании Договора аренды земли №5505 от 26.12.2003, соглашения от 02.08.2011 к договору аренды земельного участка от 26.12.2003 №5505, соглашения от 21.12.2011 к договору аренды земельного участка от 26.12.2003 №5505, соглашения от 29.06.2012 к договору аренды земельного участка от 26.12.2003 №5505.

04.03.2019 договор от 08.10.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли №5505 от 26.12.2003 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

27.05.2021 между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (арендодатель) и ООО «Рента курс» был заключен договор аренды земельного участка №1050 кадастровый номер №57:25:0020709:89, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктом кадастровый номер 57:25:0020709:89, расположенный по адресу: РФ, <...>, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений, общей площадью 71425 кв.м. Разделом 4 указанного договора предусмотрено, что срок действия договора с 27.05.2021 по 26.05.2070.

Постановлением Администрация г. Орла от 25.05.2022 №2923 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:89, площадью 71 425 кв.м, местоположением: <...>, с видом разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений был разделен на 2 земельных участка с кадастровым номером 57:25:0020709:744, площадью 64207 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:743 площадью 7218 кв.м. ООО «Рента курс» обеспечить выполнение кадастровых работ для осуществления государственного кадастрового учета образуемых земельных участков в кадастровом квартале № 57:25:0020709, указанных в пункте 1 настоящего постановления.

Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла заключить с ООО «Рента курс» договор аренды образуемого земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:89:ЗУ1, площадью 7 218 кв.м, по пер. Маслозаводскому, 19 с видом разрешенного использования - склады (код 6.9).

Предварительно согласовать предоставление ООО «Рента курс» земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:89:ЗУ2, площадью 64 207 кв.м, по пер. Маслозаводскому, 19д в собственность с видом разрешенного использования - склады (код 6.9) и железнодорожные пути (код 7.1.1). Срок действия настоящего постановления 2 (два) года.

23.08.2022 между УМИЗ Администрации г. Орла (арендодатель) и ООО «Рента курс» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №1231 кадастровый номер №57:25:0020709:744, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок земельный участок из земель населенных пунктов кадастровый номер 57:25:0020709:744, расположенный по адресу: РФ, Орловская область, городской округ город Орёл, <...> земельный участок 19 д (далее - земельный участок), вид разрешенного использования: склады и железнодорожные пути, общей площадью 64 198 кв.м.

Пунктом 4.1 указанного договора, срок действия договора с 23.08.2022 по 22.08.2071.

06.12.2022 БУ ОО «МР БТИ» принято Решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости № УРС-57/2022/000118, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составила 33 886 077,00 руб.

26.12.2022 Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (продавец) в адрес ООО «Рента курс» был направлен договор купли-продажи земельного участка №147н, по условиям которого на основании ст.39.3, ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Орловской области от 05.06.2015 № 1793-03 «О регулировании отдельных земельных отношений в Орловской области», постановления Правительства Орловской области от 17.08.2015 № 382 «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов» (в ред. от 21.12.2015г.), продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:744 площадью 64198 кв.м. по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, <...> земельный участок 19 д, категория земель - земли населённых пунктов, разрешенное использование: склады и железнодорожные пути.

Разделом 2 указанного договора предусмотрено, что цена продажи земельного участка по настоящему договору составляет 20 331 646,20 руб.

23.01.2023 ООО «Рента курс» направило в адрес Администрации г. Орла подписанный договор купли-продажи от 26.12.2022 с протоколом разногласий.

07.04.2023 в ответе на обращение ООО «Рента курс» о несогласии с ценой продажи земельного участка Администрация г. Орла сообщила, что факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:10 отсутствует, осуществление продажи земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:744 по цене в размере 2,5% кадастровой стоимости, не представляется возможным.

ООО «Рента курс» направило в адрес Администрации г. Орла подписанный договор купли-продажи от 26.12.2022 с протоколом разногласий в части размера выкупной цены.

Администрация г. Орла рассмотрела протокол разногласий к договору и отказала ООО «Рента курс» в заключении договора купли- продажи по цене 847152 руб. из расчета 2,5% от кадастровой стоимости. Кроме того, Администрация г. Орла в своем отказе указала, что рассматриваемый земельный участок был предоставлен в постоянное бессрочное пользование Сельскому строительному комбинату АО «Орелагропросмтрой», а все ранее принятые постановления и правоустанавливающие документы по землепользователям в отношении данного земельного участка были признаны утратившими, сведения о выдаче в 1996 году свидетельства о праве постоянного бессрочного пользования в Управление Росреестра по Орловской области отсутствует.

Истец, не согласившись с принятым Администрацией г. Орла решением от 7.04.2023 №2/1133 об отказе в выкупе земельного участка по цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости обратился в арбитражный суд с требованием о признании указанного решения недействительным и об обязании ответчика заключить договор купли-продажи на спорный земельный участок.

Заслушав представителей истца и ответчиков, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, право постоянного бессрочного пользования Сельского строительного комбината «Орелагропрострой» на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:10 площадью 6846,1 га расположенный по адресу: <...> возникло на основании свидетельства №1550 от 3.02.93.

Согласно журналу регистрации земель, предоставленных в собственность, владение, постоянное бессрочное пользование в квартале ОРО:25:2:7:9, в составе Технического отчета об инженерно-геодезических изысканиях по объекту: Комплекс работ по инвентаризации земель <...>:25:2:7:9, подготовленного Орловским трестом инженерно-строительных изысканий Объединения «Росстройизыскания», на стр. 8 имеются сведения о закреплении за Сельским строительным комбинатом «Орелагропромстрой» земельного участка 7:9-10 в фактических границах площадью 73829,9 кв.м, на основании свидетельства № 1550 от 03.02.1993.

Также в составе Технического отчета имеется Акт №8 установления границ указанного участка в натуре от 29.11.1994 и каталог координат участка. Границы участка нанесены на топографические планшеты № 10+11-12, 10+11-15, 9+11-3, 10+11-16, 9+11-4 в отношении участка 7:9-10 (согласно журналу регистрации земель стр.8).

Определенные по результатам инвентаризации фактические границы, в том числе спорного земельного участка, были утверждены Постановлением Администрации города Орла от 14 марта 1996 года №262/1 »Об утверждении проекта установления границ землепользователей ... в кадастровом квартале ОРО:25:2:7:9».

Постановлением Администрации г. Орла от 22.10.2003 №3271 земельный участок 57:25:0020709:10 площадью 68461 кв.м. предоставлен в аренду ДООО Орловский комбинат строительных конструкций АО Орелагропромстрой. Согласно п. 3 указанного постановления право постоянного бессрочного пользования, предоставленное на основании свидетельства о праве бессрочного постоянного пользования №1550 от 03.02.1993, прекращено.

Таким образом, на основании постановления Администрации г. Орла от 22.10.2003 №3271 право постоянного бессрочного пользования на земельный участок 57:25:0020709:10 было переоформлено на право аренды.

В связи с тем, что площадь предоставленного в аренду участка была указана неверно (без учета Постановления Администрации города Орла от 14 марта 1996 года №262/1 об уточнении его площади) в указанное постановление Постановлением Администрации г. Орла от 03.11.2003 №3436 были внесены изменения в части площади - указано на предоставление участка площадью 73 829,9 кв.м., а также адреса предоставленного в аренду участка -пер. Маслозаводской, 19.

На основании Постановления Администрации г. Орла от 22.10.2003 №3271 и Постановления Администрации г. Орла от 03.11.2003 №3436 между администрацией город Орла и дочерним обществом с ограниченной ответственностью Орловский комбинат строительных конструкций» АО Орелагропромстрой заключен договор аренды земли № 5505 от 26.12.2003 на срок с 01.11.2003 г. по 31.10.2019г., предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:10, общей площадью 73829,9 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Договор прошел государственную регистрацию 11.06.2004, что подтверждается штампом регистрационной надписи на его первой странице.

В связи с изменениями в земельном законодательстве в соответствии со ст. 1 Закона Орловской области от 30.06.2006 № 603-ОЗ О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле, Постановлением Правительства Орловской области от 30.04.2009 №25, полномочия по распоряжению земельными участками государственная собственность на которые не разграничена на территории Орловской области перешли к Департаменту имущества, промышленности и информатизации Орловской области (далее -Департамент).

В соответствии с приказом Департамента № 1120 от 02.08.2011 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:10 был разделен на земельные участки 57:25:0020709:83 , площадью 72983 кв.м. и 57:25:0020709:84, площадью 847 кв.м, в связи с чем в предмет договора аренды от 26.12.2003 №5505 внесены соответствующие изменения соглашением от 02.08.2010, подписанным Департаментом и ДООО «Орловский комбинат строительных конструкций» ОАО «Орелагропромстрой».

В соответствии с приказом Департамента №2149 от 21.12.2011 земельный участок 57:25:0020709:83 был разделён на земельные участки 57:25:0020709:85, площадью 72631 кв.м и 57:25:0020709:86, площадью 352 кв.м, в связи с чем в предмет договора аренды от 26.12.2003 №5505 внесены соответствующие изменения соглашением от 21.12.2011, подписанным Департаментом и ДООО «Орловский комбинат строительных конструкций» ОАО «Орелагропромстрой».

В соответствии с приказом Департамента №929 от 29.06.2012 земельный участок 57:25:0020709:85 был разделён на земельные участки 57:25:0020709:88, площадью 1206 кв.м и 57:25:0020709:89, площадью 71425 кв.м, в связи с чем в предмет договора аренды от 26.12.2003 №5505 внесены соответствующие изменения соглашением от 29.06.2012, подписанным Департаментом и ДООО «Орловский комбинат строительных конструкций» ОАО «Орелагропромстрой»

Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:89, площадью 71425 кв.м, приобрело ООО Рента курс (истец) по договору от 08 октября 2018 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли №5505 от 26.12.2003г. у ДООО Орловский комбинат строительных конструкций» ОАО «Орелагропромстрой».

В связи с изменениями в земельном законодательстве в 2015 году, право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перешло к органам местного самоуправления.

Постановлением Администрации г. Орла № 2923 от 25.05.2022 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:89 был разделён на 2 участка, площадью 7218 кв.м и 64207 кв.м, которым в результате постановки на государственный кадастровый учет были присвоены кадастровые номера 57:25:0020709:743 и 57:25:0020709:744 соответственно. Одновременно земельному участку 57:25:0020709:744 был присвоен адрес: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, <...> земельный участок 19д (п.3 Постановления № 2923 от 25.05.2022).

В настоящее время Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:744 находится во владении и пользовании истца на основании Договора аренды земельного участка № 1231 от 23.08.2022, заключённого с Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ " (в ред. от 07.07.2003, действующей на дату обращения за переоформлением прав спорный земельный участок) права на землю, не предусмотренные статьями 15, 20 - 24 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

На спорном земельном участке расположены следующие объекты капитального строительства:

1) Заводоуправление кад. №57:25:0020709:103

2) Механический цех кад. №57:25:0020709:98

3) Котельная кад. №57:25:0020709:106

4) Производственный корпус кад. №57:25:0020709:107

5) Компрессорная кад. №57:25:0020709:114

6) Подъездные железнодорожные пути кад. №57:25:0020709:94

По состоянию на 2003 год все указанные объекты, кроме подъездных железнодорожных путей, принадлежали на праве собственности ОАО «Орелагропрострой» на основании договора № 1 купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2003 года, договор заключен с ДОАО «Орловский сельский строительный комбинат ОАО «Орелагропромстрой», объект № 7 - принадлежал на праве собственности ДООО «Орловский комбинат строительных конструкций» на основании договора № 4 купли-продажи недвижимости от 09.07.2003 и акта приема-передачи объекта по договору купли-продажи недвижимости № 4 от 09.07.2003, договор заключен с ОАО «Орелагропромстрой».

Как следует из преамбулы к Договору аренды №5505 от 26.12.2003 он заключен на основании Постановления Администрации г. Орла №3271 от 22.10.2003 и Постановления Администрации г. Орла №3436 от 03.11.2003.

Из Постановления Администрации г. Орла №3271 от 22.10.2003 усматривается, что оно принято в результате рассмотрения заявлений ОАО «Орелагропромстрой» и ДООО «Орловский комбинат строительных конструкций» ОАО «Орелагропромстрой».

Согласно указанному постановлению ДООО «Орловский КСК» ОАО «Орелагропромстрой» предоставлен в долгосрочную аренду земельный участок 57:25:0020709:10 и прекращено право постоянного бессрочного пользования указанным участком на основании свидетельства №1550 от 03.02.1993, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Орла.

Согласно штампу регистрационной надписи на договоре аренды №5505 от 26.12.2003 он был зарегистрирован в установленном порядке 11.06.2004.

Из изложенного следует, что право постоянного бессрочного пользования на земельный участок 57:25:0020709:10 было надлежащим образом переоформлено в 2003 году на право долгосрочной аренды.

Кроме того, факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования был установлен Определением арбитражного суда в ходе рассмотрения дела № А48-2907/2017(2) о банкротстве ДООО «Орловский КСК» АО «Орелагропромстрой», которое имеет преюдициальное значение при рассмотрении данного спора согласно ст. 69 АПК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Отсутствие регистрации права постоянного бессрочного пользования и свидетельства о праве постоянного бессрочного пользования на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:10 площадью 73829,9 кв.м. не свидетельствует об отсутствии у ДООО «Орловский КСК» АО «Орелагропромстрой» права постоянного бессрочного пользования на указанный земельный участок.

Согласно п. 9 ст. 3 п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т.е до 31.01.1998), имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из чего следует, что постановление администрации г. Орла от 14.03.1996 №262/1 является надлежащим правоустанавливающим документом, подтверждающим право постоянного бессрочного пользования Сельского строительного комбината АО «Орелагропромстрой» на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:10, площадью 73829,9 кв.м.

Довод ответчиков о том, что Постановлением администрации г. Орла от 14.03.1996 №262/1 отменено свидетельство о праве постоянного бессрочного пользования № 1550 от 03.02.1993, а нового свидетельства по сведениям Управления Росреестра по Орловской области не выдавалось, поэтому право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок 57:25:0020709:10 прекращено и не может считаться переоформленным, суд находит необоснованным, поскольку из материалов дела не усматривается, что указанное право было прекращено в установленном законом порядке, предусмотренном ст. 39 ЗК РСФСР или ст. ст. 45, 53, 54 ЗК РФ.

В силу п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (далее - Закон N 137-ФЗ) с 1 июля 2012 г. собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, или если такие земельные участки образованы из земельных участков, право постоянного бессрочного пользования которыми переоформлено на право аренды. Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше трех миллионов человек;

2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Согласно сведениям, размещённым на официальном сайте Орелстат, численность населения в г. Орле в 2022 году менее трех миллионов человек (https://57.rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Территория%20и%20административное территориальное%20деление%20Орловской%20области%20на%201%20января%20 2022.pdf), а земельный участок 57:25:0020709:744 образован из земельного участка, право постоянного (бессрочного) пользования на который было переоформлено его предыдущим правообладателем - ДООО Орловский комбинат строительных конструкций» ОАО «Орелагропромстрой» на право аренды 26.12.2003г., т.е до 1 июля 2012 г.

Таким образом, спорный земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:744 относится к земельным участкам, которые образованы из земельного участка, право постоянного бессрочного пользования на который было переоформлено на право аренды.

Следовательно, истец имеет право на заключение договора купли-продажи земельного участка на льготных условиях, предусмотренных законом.

С учетом изложенного, отказ № 2/1133 от 07.04.2023 противоречит требованиям вышеуказанных норм права, в силу чего, является незаконным, нарушающим право истца на выкуп спорного земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 3 №137-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше трех миллионов человек;

2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Согласно решению комиссии при БУ ОО МР БТИ №УРС-57/2022/000118 от 06.12.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:744 установлена в размере его рыночной стоимости и составила 33 886 077 руб.

Из представленной истцом выписки из ЕГРН от 15.11.2023 на земельный участок с кадастровым номером 57:25:0020709:744 также усматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 16.12.202 составляла 33 886 077 руб.

Администрация в отзыве на исковое заявление указала, что возражений по определению размера 2,5% от кадастровой стоимости спорного земельного участка не имеет. Расчет выполнен на основании официальной информации о кадастровой стоимости по состоянию на 08.12.2022, содержащейся в ЕГРН.

Таким образом, ООО «Рента курс» вправе приобрести земельный участок 57:25:0020709:744 из расчета в 2,5% от его кадастровой стоимости, а именно по цене в 847 152 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из буквального толкования положений части 4 статьи 200, статьи 201 АПК РФ следует, что основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Учитывая изложенное, требования истца о признании недействительным решения администрации г. Орла «2/1133 от 07.04.2023 об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:744 и требование об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:744, расположенного по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, <...> земельный участок 19д, по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления о выкупе (14.12.2022), а именно в размере 847 152 руб. суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 2 ст. 168 АПК РФ, при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика в сумме 6000 руб.

руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение Администрации г. Орла № 2/1133 от 07.04.2023 об отказе в заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:744, расположенного по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, <...> земельный участок 19д, по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, а именно в размере 847 152 руб.

Обязать Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Рента курс» (302038, Орловская область, Орловский район, Платоновское с/п, ул. Раздольная, д. 103А, офис 11, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020709:744, расположенного по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, <...> земельный участок 19д, по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления о выкупе (14.12.2022), а именно в размере 847 152 руб. в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Рента курс» (302038, Орловская область, Орловский район, Платоновское с/п, ул. Раздольная, д. 103А, офис 11, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения суда в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца с даты его принятия.


Судья Л.П. Парфёнова