Решение от 1 декабря 2017 г. по делу № А38-9572/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-9572/2017
г. Йошкар-Ола
01» декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 01 декабря 2017 года.


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Фроловой Л.А

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Магистр плюс»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании долга по арендной плате и неустойки

с участием представителей:

от истца – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от ответчика – ФИО2 по доверенности



УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Магистр плюс», долга по договору аренды земельного участка от 17.11.2011 № 5406/2011н в сумме 1 559 814 руб. 12 коп., договорной неустойки в размере 199 240 руб. 12 коп., всего в сумме 1 759 054 руб. 24 коп.

В исковом заявлении и дополнении к нему изложены доводы о нарушении должником условий договора аренды о сроке внесения арендной платы за пользование земельным участком и образовании у него задолженности за период с 4 квартала 2015 года по 14.03.2017. В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы истец просил взыскать в качестве санкции предусмотренную условиями договора неустойку.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 330, 606, 614 ГК РФ и статьи 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ (л.д. 4-7, 129-130).

В судебное заседание истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте его проведения, не явился. Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам пункта 3 статьи 156 АПК РФ.


Ответчик в отзыве на иск, дополнениях к нему и в судебном заседании требования не признал и заявил о несогласии с размером арендной платы, определенной на основании отчета общества с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014, и установленной в договоре аренды № 5406/2011-н от 17.11.2011 с учетом дифференцированных коэффициентов. По его мнению, необходимо провести экспертизу достоверности отчета № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014, поскольку у арендатора возникли сомнения в соблюдении оценщиком при его составлении нормативных требований и федеральных стандартов оценки (л.д. 97, 118-119, 123).


Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения ответчика, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск в полном объеме по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 17 ноября 2011 года на основании постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 14 октября 2011 года № 2717 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодатель), и обществом с ограниченной ответственностью «МЕГА-авто» (арендатор) заключен в письменной форме договор аренды земельного участка № 5406/2011н, в соответствии с условиями которого истец как арендодатель передал во временное владение и пользование арендатора земельный участок общей площадью 3912,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0302009:81, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, примерно в 12 м по направлению на северо-восток от ориентира – <...> (восточнее дома № 9), для строительства здания автосалона, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (л.д. 15-16).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ.

Договор аренды заключен на неопределенный срок (пункт 1.5). По смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ и статьи 26 ЗК РФ договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не требует проведения его обязательной государственной регистрации, поэтому он считается заключенным, вступившим в юридическую силу и обязательным для сторон со дня его подписания (пункт 1 статьи 433 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды земельного участка соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

17 ноября 2011 года общество с ограниченной ответственностью «МЕГА-авто» и общество с ограниченной ответственностью «Магистр» заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 5406/2011н от 17.11.2011 (л.д. 17).

13 декабря 2011 года, 5 октября 2012 года и 14 июня 2013 года комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и ООО «Магистр» подписаны дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка № 5406/2011н от 17.11.2011, которыми стороны установили новый срок аренды – с 17.11.2011 по 17.11.2016, изменили вид разрешенного использования – для строительства здания многофункционального назначения (с размещением станции технического обслуживания, мойки автомашин, магазина и офисных помещений) с надземными автостоянками закрытого типа, изменили размер арендной платы (л.д. 18, 19).

1 февраля 2016 года общество с ограниченной ответственностью «Магистр» и общество с ограниченной ответственностью «Магистр плюс» заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 5406/2011н от 17.11.2011 (л.д. 20).

Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по своей сути являются договорами перенайма (пункт 2 статьи 615 ГК РФ). В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, ответственным перед арендодателем становится новый арендатор.

Сторонами договоров от 17 ноября 2011 года и от 1 февраля 2016 года все условия замены арендатора соблюдены, согласие арендодателя получено, соглашение от 1 февраля 2016 года прошло государственную регистрацию. Таким образом, договоры перенайма земельного участка соответствуют требованиям гражданского и земельного законодательства. О недействительности или незаключенности договоров стороны в судебном порядке не заявляли.

Следовательно, все права и обязанности по договору аренды № 5406/2011н от 17.11.2011 перешли к новому арендатору – обществу с ограниченной ответственностью «Магистр плюс».

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ. Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Истец как арендодатель и прежние арендаторы: ООО «МЕГА-авто» и ООО «Магистр», свои обязательства по передаче земельного участка в аренду исполнили надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 17.11.2011 и договорами от 17.11.2011 и от 01.02.2016. Факт пользования и владения земельным участком ответчиком не оспаривался и подтвержден им в судебном заседании.

В силу статей 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Договором аренды № 5406/2011н от 17.11.2011 установлен следующий порядок внесения платежей – ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал – не позднее 15 ноября текущего года (пункт 2.2).

Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели порядок расчета годовой арендной платы за пользование земельным участком, по которому арендная плата определяется в соответствии с постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21 января 2005 года № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола» независимым оценщиком. Согласно пункту 4 Порядка определения размера арендной платы арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам для строительства, устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в рамках муниципального заказа на конкурсной основе, в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды № 5406/2011н от 17.11.2011 размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в соответствии с ежегодной оценкой стоимости права аренды (размер годовой арендной платы), определяемой независимым оценщиком. В случае изменения размера арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке.

Установленный нормативным актом и договором порядок определения размера арендной платы арендодателем соблюден. Согласно отчету ООО «Инновационный строительные материалы» № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014 размер годовой арендной платы за спорный земельный участок на 2015 год составляет 1 137 000 руб., или 284 250 рублей в квартал (л.д. 68-96).

Тем самым, арендная плата за 4 квартал 2015 года составляет 284 250 рублей.

Расчет арендной платы с 01.01.2016 производится на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI (далее – Порядок от 25.12.2015). В соответствии с пунктом 18 Порядка от 25.12.2015 размер арендной платы за земельные участки, предоставленные без проведения торгов для строительства (за исключением строительства объектов жилищного фонда, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектов спорта) до дня вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяется исходя из рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 34 Порядка от 25.12.2015 арендная плата, определенная в соответствии с пунктами 16, 18, 19, 21 или 22.1 настоящего Порядка, подлежит перерасчету и изменению арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, но не чаще одного раза в год, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, путем индексации арендной платы на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Уровень инфляции на 2016 год составил 6, 4% (Федеральный закон от 14.12.2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год»). Таким образом, годовой размер арендной платы на 2016 год составляет 1 209 768 руб. (ежеквартальная арендная плата – 302 442 руб.).

Письмом от 11.01.2016 № 08-31/19 арендатор надлежащим образом уведомлен о размере арендной платы на 2016 год (л.д. 32).

Ответчик не согласился с размером арендной платы и заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью проверки достоверности отчета общества с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014 по причине возникновения у арендатора сомнений в соблюдении оценщиком при его составлении нормативных требований и федеральных стандартов (л.д. 97, 118-119, 123). Арбитражный суд отклонил названное ходатайство по следующим основаниям.

В договоре о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2016, подписанном арендатором без замечаний, стороны согласовали размер арендной платы, подлежащей внесению за период с 4 квартала 2014 года по 3 квартал 2015 года в общей сумме 1 198 164 руб. 08 коп. При этом при определении арендной платы стороны исходили из ее размера, определенного в отчете общества с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Участники сделки не вносили никаких изменений в содержание договора относительно размера арендной платы, договор в этой части не признан недействительным.

В рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), поскольку из договора от 01.02.2016 прямо следует, что общество было согласно с размером годовой арендной платы за на 2015 год в размере 1 137 000 руб., или 284 250 рублей в квартал. Размер арендной платы на 2016 год рассчитывается, исходя из размера арендной платы за 2015 год, путем умножения на размер уровня инфляции.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Кроме того, в дополнительном соглашении от 16.08.2017 к договору аренды земельного участка от 17.11.2011 стороны повторно согласовали условия договора, взяв за основу расчета размер арендной платы, определенной в отчете общества с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014, умноженный на уровень инфляции (1 209 768 руб. в год, или 302 442 руб. в квартал (л.д. 106)

Тем самым своими добровольными действиями, выраженными в согласовании и подписании нескольких дополнительных соглашений, общество на протяжении длительного периоды использования земельного участка подтверждало свое согласие с тем размером арендной платы, о пересмотре которого заявило в ходатайстве о назначении судебной экспертизы с целью проверки достоверности отчета общества с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014.

На основании изложенного, арбитражный суд признал такое правовое поведение общества недобросовестным, не соответствующим обычной коммерческой честности и отказал в удовлетворении ходатайства общества о назначении судебной экспертизы.

Аналогичный вывод о недобросовестном поведении арендатора отражен в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 по делу № А38-8254/2015 по иску комитета к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по этому же договору аренды за период с 4 квартала 2014 года по 3 квартал 2015 года.

Таким образом, задолженность ответчика по уплате арендной платы за период с 4 квартала 2015 года по 31.12.2016 подлежит взысканию в размере, определенном комитетом.


Долг по арендной плате с 01.01.2017 по 14.03.2017 также подлежит взысканию с ответчика в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 20 Порядка от 25.12.2015 (в редакции от 23.12.2016 № 419-VI) арендная плата за земельные участки, определяемая в соответствии с пунктами 18 и 19 настоящего Порядка, начисляется до дня ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию. После получения арендатором земельного участка разрешения на ввод объекта в эксплуатацию размер арендной платы определяется в соответствии с пунктом 23 настоящего Порядка.

27.01.2017 общество обратилось в комитет с заявлением о перерасчете арендной платы в связи с получением 22.12.2016 разрешения на ввод в эксплуатацию надземной автостоянки открытого типа (л.д. 23-24).

Расчет арендной платы на 2017 год определяется в порядке, предусмотренном пунктом 22.1 Порядка от 25.12.2015 (в редакции от 23.12.2016 № 419-VI) по формуле:


А = КС х С х Ккор х Ки,


где:

А - размер арендной платы, рублей;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, рублей;

С - ставка арендной платы согласно приложению N 1 к настоящему Порядку, процентов от кадастровой стоимости;

Ккор - корректирующий коэффициент к ставке арендной платы согласно приложению N 2 к настоящему Порядку;

Ки - коэффициент инфляции.

Коэффициент инфляции Ки (с округлением до трех знаков после запятой) определяется как произведение ежегодных коэффициентов инфляции и коэффициента инфляции на текущий финансовый год по формуле:



где:

ki - ежегодный коэффициент инфляции;

i - очередной финансовый год начиная с 2008 года;

тек - текущий финансовый год;

kтек - коэффициент инфляции на текущий финансовый год.

Ежегодный коэффициент инфляции (ki) определяется на основании годовых уровней инфляции, установленных федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период начиная с 2008 года по год, предшествующий текущему (в последней редакции соответствующих федеральных законов), по формуле:


ki = 1 + Уi / 100,


где:

Уi - уровень инфляции, установленный федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и на плановый период (в последней редакции федерального закона).

Коэффициент инфляции на текущий финансовый год (kтек) определяется на основании уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на текущий финансовый год и на плановый период (в редакции федерального закона, действующей на 1 января текущего года), по формуле:


kтек = 1 + Утек / 100,


где:

Утек - уровень инфляции, установленный федеральным законом о федеральном бюджете на текущий финансовый год и на плановый период (в редакции федерального закона, действующей на 1 января текущего года).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 12:05:0302009:81, являющего предметом договора аренды, составляет 6 233 889 руб. 36 коп. (л.д. 27). Ставка арендной платы согласно приложению № 1 к Порядку от 25.12.2015 составляет 2, 5% от кадастровой стоимости (как для прочих земельных участков). Корректирующий коэффициент к ставке арендной платы согласно приложению № 2 к Порядку от 25.12.2015 составляет 1, 0 (для обслуживания автотранспорта). Коэффициент инфляции рассчитан комитетом в размере 2, 082 (л.д. 6). Тем самым расчет арендной платы по формуле А = КС х С х Ккор х Ки составляет 324 474 руб. в год (или 81 118 руб. 50 коп. в квартал). Расчет истца проверен арбитражным судом и признан правильным.

Тем самым, подлежащий взысканию размер арендной платы с 01.01.2017 по 14.03.2017 составляет 65 796 руб. 12 коп.

На основании изложенного, общий размер подлежащей взысканию с ответчика арендной платы, за период с 4 квартала 2015 года по 14.03.2017 составляет 1 559 814 руб. 12 коп.


Кроме того, в связи с просрочкой внесения арендной платы истцом правомерно заявлено требование о взыскании санкции за ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

За просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы к должнику подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора аренды № 5406/2011н от 17.11.2011 сторонами определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности за каждый день просрочки (л.д. 14).

Истец требует взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы по правилам статьи 330 ГК РФ и пункта 5.2 договора, исходя из составленного им расчета, за период с 17.11.2015 по 14.07.2017 в размере 199 240 руб. 12 коп. Расчет проверен арбитражным судом и признан верным.

Поэтому требование о взыскании договорной неустойки 199 240 руб. 12 коп подлежит удовлетворению.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Кредитор в денежном обязательстве вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции за просрочку исполнения обязательства (статьи 11, 12 ГК РФ).

Таким образом, с общества с ограниченной ответственностью «Магистр плюс» в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» подлежат взысканию долг по арендной плате за период с 4 квартала 2015 года по 14.03.2017 в сумме 1 559 814 руб. 12 коп., договорная неустойка за период с 17.11.2015 по 14.07.2017 в размере 199 240 руб. 12 коп., всего в общей сумме 1 759 054 руб. 24 коп.


По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 30 591 руб., от уплаты которой истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.


Меры по обеспечению иска, принятые определением арбитражного суда от 11.09.2017 (л.д. 45-46), по правилам части 4 статьи 96 АПК РФ сохраняют свое действие до фактического исполнения настоящего судебного акта.


Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Магистр плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» долг по договору аренды земельного участка от 17.11.2011 № 5406/2011н за период с 4 квартала 2015 года по 14.03.2017 в сумме 1 559 814 руб. 12 коп., договорной неустойки за период с 17.11.2015 по 14.07.2017 в размере 199 240 руб. 12 коп., всего в сумме 1 759 054 руб. 24 коп.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Магистр плюс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 30 591 руб.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.



Судья Л.А. Фролова