Решение от 30 июня 2025 г. по делу № А55-15018/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-15018/2023
01 июля 2025 года
г. Самара



Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2025 года

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2025 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания             Норкиным Я.А.,

рассмотрев в судебном заседании 17 июня 2025 года дело по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара

к Обществу с ограниченной ответственностью «Синергетика»

о взыскании


при участии в заседании

от истца – ФИО2, доверенность от 21.04.2025, диплом,

от ответчика – ФИО3, доверенность от 08.08.2023, диплом,

установил:

Департамент управления имуществом городского округа Самара  обратился  в арбитражный суд с иском к  Обществу с ограниченной ответственностью «Синергетика»  о взыскании 2 995 641 руб. 75 коп., 2 107 482 руб. 62 коп.- неосновательное обогащение за период с 21.01.2023 по 30.11.2022, 888 159 руб. 13 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2013 по 30.11.2022.

Определением суда от 08.02.2024 производство по делу № А55-15018/2023 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А55-19976/2023, с учетом кассационного обжалования.

Определением суда от 15.04.2025 производство по делу возобновлено.

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик иск не признал.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав пояснения представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.    

Как следует из материалов дела, с 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления. Постановлением Администрации городского округа Самара № 1 от 11.01.2017 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» Департамент наделен полномочиями по контролю за соблюдением условий договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками для целей не связанных со строительством, взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков для целей, не связанных со строительством, урегулирования разногласий при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды, купли - продажи земельных участков, представленных для целей, не связанных со строительством, и освобождению таких земельных участков, аннулирования сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

В порядке осуществление полномочий по контролю за соблюдением условий пользования земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, Департаментом установлен факт использования ООО «Синергетика» земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул.Ярмарочная/ул.Ульяновская, с видом разрешенного использования «для строительства офисного здания со встроенным паркингом», площадью 1720,40 кв.м, с кадастровым номером 63:01:0515003:8, без оформленных в надлежащем порядке правоустанавливающих документов.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что ООО «Синергетика» является правообладателем (собственником) нежилых помещений с кадастровыми номерами 63:01:0518001:568, 63:01:0518001:802, 63:01:0518001:815, общей площадью 700,4 кв.м, расположенных в здании на указанном земельном участке.

Таким образом, ответчик использует часть земельного участка площадью 1720,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Ярмарочная/ул. Ульяновская, с видом разрешенного использования «для строительства офисного здания со встроенным паркингом», государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривалось, что он является собственником нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке. Само по себе нахождение на земельном участке объектов недвижимого имущества Общества свидетельствует о факте пользования ответчиком в спорный период земельным участком. Истец считает, что в отсутствие доказательств внесения арендной платы за пользование земельным участком на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН о земельном участке, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 63:01:0515003:8 сформирован и поставлен на кадастровый учет 28.04.2006. Площадь указанного земельного участка, с разрешенным видом использования - для строительства офисного здания со встроенным паркингом, составляет 1720,4 кв.м.

Сумма неосновательного обогащения рассчитана истцом исходя из площади земельного участка 1720,4 кв.м. в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, и равна размеру арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена в городском округе Самара, предоставленным для целей, не связанных со строительством.

Используемая ответчиком площадь земельного участка с кадастровым номером 63:01:0515003:8 определена путем умножения суммарной площади помещений пользователя на (1720, 4 кв.м. площадь земельного участка)/11472,9 кв.м. (суммарная площадь помещений в здании).

Согласно расчета истца задолженность составляет 2 995 641 руб. 75 коп., в том числе: 2 107 482 руб. 62 коп. - сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 21.01.2013 по 30.11.2022, а также 888 159 руб. 13 коп. - сумма процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2013 по 30.11.2022.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, требования которой последним остались без удовлетворения.

Указанные обстоятельства  послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик  возражал   относительно  заявленных требований,   указал, что  истец неверно определил площадь  земельного участка, рассчитывая долю используемую  ответчиком, а также   на необоснованное применение коэффициента вида  использования земельного.

Кроме того  ответчик  заявил о пропуске срока исковой давности.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 03.03.2009 N 54-п между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ООО "Сантехстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.05.2009 N 500, по условиям которого арендатору для цели строительства офисного здания со встроенным паркингом сроком до 30.09.2011 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 63:01:0515003:0008 площадью 1720,4 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Ярморочная/ул. Ульяновская.

Согласно пункту 9.1 договора в случае перехода прав на объект, расположенный на арендуемом участке, право пользования участком, размер и порядок внесения арендной платы и другие условия договора сохраняются и действуют для нового владельца объекта до внесения изменений в договор в установленном порядке.

Между тем, 01.07.2011 между собственником земельного участка и застройщиком было подписано соглашение о расторжении договора аренды от 08.05.2009 N 500 с указанием даты прекращения договорных отношений - 25.12.2009.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

 В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию, передачи в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

 Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка N 500 был заключен с застройщиком (ООО "Сантехстрой") 08.05.2009, в связи с чем, в силу статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Из условий пункта 9.1 договора аренды следует, что после перехода права собственности на объект строительства, условия договора сохраняются и действуют для нового арендатора. Объект, для строительства которого изначально предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 63:01:0515003:8 был построен и введен в эксплуатацию 24.12.2009.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что право аренды земельного участка, предусмотренное договором от 08.05.2009 N 500, сохранилось и перешло к новым владельцам.

Поскольку на момент подписания соглашения от 01.07.2011 участниками договора аренды уже признавались собственники нежилых помещений и на стороне арендатора возникла множественность лиц в арендных правоотношениях, ООО "Сантехстрой" являясь застройщиком, не вправе было подписывать соглашение в порядке, предусмотренном статьей 450 ГК РФ, в том числе с условием о его ретроспективном прекращении с 25.12.2009.

Площадь застройки земельного участка определяется с учетом строительных норм, и не может определять параметры необходимой площади для эксплуатации построенного объекта.

Таким образом, размер земельного участка, предоставленного застройщику для строительства объекта в размере 1720,4 кв. м, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этого объекта, в связи с различными целями его использования.

Как было установлено  постановлением  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда  от  26.11.2024 по делу №А55-19976/2023, имеющему в порядке ч. 2 ст. 69  АПКРФ преюдициальное  значение для  рассматриваемого дела,  на спорном земельном участке с кадастровым номером 63:01:0515003:8 расположены тротуары, объекты транспортной инфраструктуры, технические средства организации дорожного движения.

В этой связи при наличии доказательств, подтверждающих использование муниципальным образованием части спорного земельного участка в качестве территории общего пользования, оснований для взыскания платы, исчисленной из площади земельного участка, предоставленного по договору аренды от 08.05.2009 N 500, не имелось.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0515003:8, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Ярморочная/ул. Ульяновская, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Самарской области.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Самарской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов.

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий разным собственникам на праве общей долевой собственности, с момента государственной регистрации права собственности на нежилые  помещения с  кадастровыми номерами 63:01:0518001:568, 63:01:0518001:802, 63:01:0518001:815 ответчик обязан был оплачивать арендную плату за данный земельный участок пропорционально доле принадлежащего ему объекта недвижимого имущества к общей площади объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке .

Ответчик использует и использовал нежилые помещения назначение: нежилое, местоположение: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Ульяновская/Ярмарочная, д. 52/55 с кадастровым номером 63:01:0518001:568, под офис (вид разрешенного использования согласно Правил землепользования и застройки городского округа Самара - Деловое управление).

Также суд считает необоснованным применение в расчете  коэффициента вида использования земельного участка, утвержденного  решением Думы городского округа  Самара от  25.07.2017 №218 в размере  0,1797724 (п. 3.9 «Общественное управление»), описанного как «Размещение  административных зданий», поскольку это  противоречит принципу экономической обоснованности, не соответствует действительности.

Вместе с тем, при использовании земельного участка несколькими арендаторами не исключается применение различных методик либо коэффициентов исчисления платы в пределах их доли к каждому участнику арендных отношений, в том числе, по договору с множественностью лиц на стороне арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2019 N 309-ЭС19-1374).

Применение различных методик (повышающих коэффициентов), учитывающих фактическое использование объектов (помещений, зданий) к правообладателю земельного участка не свидетельствует о создании дискриминационных условий необоснованных предпочтений и соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Не учитывая дифференцированный подход при применении повышающих коэффициентов, связанных с видом и разрешительной деятельностью, к каждому собственнику помещения (здания), расположенного на едином земельном участке, нарушается и принцип экономической обоснованности (Принцип N 1), закрепленный в Постановлении Правительства РФ  от 16.07.2009 N 582, поскольку приводит к применению наибольшего по значению коэффициента либо иной методики исчисления к лицам, которые не используют помещения (здания) для этих целей.

В пункте 2 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением от 16.07.2009 N 582, утвержденных приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710, разъяснено, что в целях применения Принципа N 1 рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - порядок определения размера арендной платы) предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, определение размера платы собственнику нежилых помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеющем несколько видов разрешенного использования, размер поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка, определяется для каждого участника по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом фактического использования, принадлежащих им объектов недвижимости.

Такая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 28.09.2020 по делу N А65-18982/2019, от 23.06.2020 по делу N А65-17923/2019, от 25.05.2020 по делу N А65-16476/2019, от 19.07.2021 по делу N А12-2455/2020.

 Анализируя вид разрешенного использования земельного участка и деятельность осуществляемую собственником  нежилых помещений, суд считает  обоснованным применение  коэффициента вида использования земельного участка = 0,0679732.

Истцом, с учетом доводов ответчика с учетом срока исковой давности, моратория установленного Постановлением  Правительства РФ от 28 марта 2022 г. № 497,  представлен технический расчет, согласно которому, сумма неосновательного обогащения составила 100 103 руб. 50 коп., сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила 5 196 руб. 44 коп.

Технический расчет судом проверен и признан арифметически верным.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание изложенное, в соответствии со ст.ст. 309,310,395 Гражданского кодекса Российской Федерации требования истца подлежащими частичному удовлетворению в размере 105 299 руб. 94 коп., в том числе: 100 103 руб. 50 коп.- неосновательное обогащение, 5 196 руб. 44 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами.

В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, и взыскать в доход бюджета Российской Федерации в сумме 1335 руб.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

          Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Синергетика» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара (ИНН <***>, ОГРН <***>) 105 299 руб. 94 коп., в том числе: 100 103 руб. 50 коп.- неосновательное обогащение, 5 196 руб. 44 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами.

        В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

        Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Синергетика» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 1335 руб.

        Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья


/
ФИО1